土地溢价率

10月份以来，土地市场高潮不断，全国一线城市和重点二线城市地王频出，房企拿地积极性高涨。

据中原地产研究部统计数据显示，2015年10月份，一线城市合计成交50宗土地，平均溢价率高达39%，高于年内单月最低平均溢价率37个百分点；此外，11月份则地王频出，截至目前，已经出让4宗土地，平均楼面价高达1.49万元∕平方米，溢价率高达50%，创下新纪录。

据中原地产监测，2015年11月份，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿元，创造了历史最高纪录，11月份也有望成为一线城市土地历史成交额最高的月份。

更重要的是，由于多数上市房企全面退守一、二线城市，导致土地市场竞争异常白热化。2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比情况看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。

以北京市场为例，目前已经出现了41宗地块楼面价超过3万元∕平方米的土地，其中楼面价超过6万元∕平方米的有5宗，超过5万元∕平方米的有9宗，超过4万元∕平方米的有11宗，超过3万元∕平方米的有16宗。

这意味着，未来房价预期在15万元∕平方米左右的将有11个项目(楼面价超过5万元∕平方米的地块)，售价挑战10万元∕平方米以上的项目合计将有21个，叠加部分老项目，未来北京“10万元+”项目将有50个，供量超过3000套。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，在地价太贵情况下，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，可以减少竞争对手，另外也可以提高资金实力，多家房企合作，可以取长补短，提高产品的竞争力。

毫无疑问，一线城市地价疯长的背后，则是其城市豪宅化的开始。

据中原地产研究部的另一组统计数据显示，2015年以来，北京千万元豪宅成交套数已经高达2504套，同比涨幅高达20%，而上海千万元豪宅签约套数也高达5974套，涨幅高达78%。

“未来北京豪宅市场或许会有开发商顶不住，目前已经出现拿地联合体中有个别企业想要退地的传闻，可见高价地对开发商有着巨大的压力。”一位分析机构的房地产分析师向本报记者如是透露，预计明年年底，北京楼市或将发生重大变化，届时市场将出现波动。

不同于往常的激烈竞争,昨日,北京土地交易市场出让的四宗地均受“冷遇”,三宗地块以底价成交,顺义新城地块现场竞拍两轮落槌。

昨天下午,北京晨报记者在现场了解到,顺义新城26街区地块属于C2商业金融用地和F3其他类多功能用地,吸引了首创、远洋、龙湖、旭辉金地永同昌石榴海联合体四家房企参与竞拍。出人意料的是,现场竞拍过程中,仅经过两轮举牌,便由旭辉金地永同昌石榴海联合体以13.8亿元夺得该地块,溢价率仅为2.6%。

同时,其余三宗地块并未进入现场竞拍阶段。平谷夏各庄新城两宗地块均被北京中弘弘庆分别以0.8亿元和2.36亿元摘得,顺义区赵全营镇板桥村地块被北京郎园置业以2.2亿元底价拿下。

北京晨报记者了解到,旭辉2014年中期报告也指出,要节制地避免以过高的土地成本进行收购,且利用合营策略,分散财务负担。今年旭辉在北京土地市场上貌似相对积极,2月10日,旭辉就同样以联合体的形式拿下顺义仁和镇地块。

“今天的土地市场并不像表面这么平静,多家联合体的竞争掩盖了土地市场的热度。”中原地产首席分析师张大伟表示。亚豪机构市场总监郭毅分析,尽管房企战略布局转向一线城市,但迫于业绩和资金压力,在土地市场上依然较为谨慎,部分开发限制较多、开发成本较高的地块将遭遇“冷场”局面。

截至目前,北京土地市场已成交21宗经营性用地,比去年同期增加2宗。土地出让金额累计429.13亿元,与去年同期相比增加了26亿元。亚豪机构数据显示,今年21宗经营性用地平均溢价率仅为21%,而去年同期平均溢价率则高达71%。

10月31日晚间，郑州市发布了《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（下面简称：《办法》），这表明郑州土地新政“熔断制”正式出炉。同时，这也是继限购、限贷之后，郑州最新出台的楼市调控政策。

《办法》规定，郑州市国有建设用地（住宅）(以下简称“住宅用地”)使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

《办法》明确，任何一位竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称“网挂熔断”），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。

据悉，网挂熔断启动后，郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人；金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。除此之外的其他区域，仍按照老办法进行网拍。

同时，《办法》还对竞拍违约方出台了惩罚细则，具体包括竞买保证金不予退还、由出让人将其纳入“黑名单”，即日起不得参加郑州市市域内土地公开出让交易活动等相关细则。

据河南省商业经济学会会长宋向清表示，郑州市土地“熔断制”的出台，意在从原则上保证未来竞拍地块成交楼面价不得高于区域内现有最高楼面价。通过把源头的土地价格压下去，达到抑制过热房价的目的。

但是，土地“熔断制”将达到的最终效果，仍有后续观察。（有修改）