土地使用图

土地使用图是指(1)土地管理用图。标有经过核准的用地开发范围的地形图。附有核准年月及文号，作为土地使用档案，由城市用地管理部门保存。（2)城市规划用图。在城市规划范围内用不同颜色或图例标注各地块的土地使用性质的图纸。按现行“城市用地分类与规划建设用地标准”，城市用地分为:①居住用地。②公共设施用地。③工业用地。④仓储用地。⑤对外交通用地。⑥道路广场用地。⑦市政公用设施用地。⑧绿地。⑨特殊用地。⑩水域和其他用地等10大类。

有的还同时标注各地块的编号、用地性质、土地面积、现状或规划允许的建筑密度、建筑容积率、建筑高度限制等文字资料。分为土地使用现状图和土地使用规划图。规划建筑管理用图。标有工程建设用地范围的图纸。图中示出用地界限、面积、需拆迁建筑物数量和新建筑物的属性、面积、层数等。建设单位可据此办理有关手续和安排房屋拆迁等事宜。2100433B

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类生只有土地划拨和土地出让两种形式。

1.划拨土地使用权

划拨士地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有士地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2.出让土地使用权

出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内除国有土地外，还有集体所有土地。集体所有土地经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权的出让要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

工业用地50年

教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或者其他用地50年。

1土地使用年限最高70年　据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

2土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。（江门日报 傅学超）

3土地使用年限缩水的原因多　对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。2007年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。同样，在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块，在1994年首次出让后，也闲置十多年才开始大面积开发。对于闲置时间长的问题，有市民认为，其中不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。对此，市国土部门有关负责人表示，近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。

房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

城镇国有土地使用制度。我国现行的城镇国有土地使用制度是经过近年来的改革，将过去无偿、无限期、无流动（土地使用权的转让）的单一行政划拨体制，转变为有偿、有限期使用，可以依法进行土地使用权交易的有偿使用与行政划拨方式并存的土地使用制度。土地行政划拨制度是将原国有土地经过划拨给各企事业单位或个人使用，或将集体土地通过征用转变为国家所有，再将土地使用权划拨给国家企事业单位使用的制度；而土地有偿使用制度是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在其使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可在土地使用权到期前的一年内提出申请，经批准，期限可延长，同时按当时市场状况补交地价。

农村集体土地使用制度。自1978年党的十一届三中全会以后，我国农村经济逐步改革，普遍实行了家庭联产承包责任制，即把集体所有的土地等生产资料承包给农民以户为单位独立经营，自负盈亏。除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农民个人。这种家庭联产承包制度，实际上是把土地的使用权与所有权在一定程度上分离开来，这在消除平均主义、体现按劳分配原则、调动农民生产积极性方面，发挥了巨大的作用，促进了农业生产的迅速发展。

农村集体建设用地的使用制度，基本参照城镇国有土地的划拨管理方式进行行政管理，涉及到权属变更的需要进行权属变更审批和登记以及对原有土地使用者的必要的经济补偿。