土壤潜力估价法

土壤潜力估价法的举例

Walter Rothkegel综合法：德国农业评价学家Walter Rothkegel从自然、经济条件综合估价，自然条件评价首先是根据土性、土壤成熟阶段及成土过程三因素，综合制作土地指数表，再根据气候、标高、地势等自然条件修正土地指数，得到耕地指数，然后将耕地指数乘以面积便得到自然评点数值；经济条件评价首先是依据土地建筑物、生产资料、劳动工具、资金、经营规模、内外交通条件等因素修正自然评点数，然后，将评点数转化为金额，即可得到耕地的估价额。该方法的应用要求有充分的土壤知识和资料，且由于加减成数的判断缺乏客观标准，因此如果评估人员稍有不慎会就引起较大误差。

房产对照估价法是一种综合各种因素的房产评价方法。指把评估对象的客观条件与标准 房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象 条件基本相同等级的标准房价，然后把标准房 价作为评估房屋的基础房价，并同时对基础房 价进行修正，最后评估出房产价格。

房产对照估价法

应用对照 法评估房价的主要步骤是:①对评估对象房屋 的结构、装修、设备等作认真的勘查分析，并 作详细记载。这里需要注意的是，不属于不动 产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的 物，也就不能作为评定房屋等级的因素。把勘 查得到的标的物特征与房屋等级的划分标准细 目相对照。如评估标的与对照的条件基本吻 合，就可以确定对照标的的结构等级作为评估 房屋的结构等级。②对照标准查房价，从中查 出相应的标准价格，作为评估标的的基础房 价。③对基础房价进行调整，或修正，其内容 主要包括房屋折旧、座落朝向、采光、楼房层 次、房屋共用部位、环境等因素对房屋价格的影响。

该估价法往往适用于工程量不大、所需费用比较小的分项工程。

根据比率系数的不同相对估价法主要可分为以下三种 ：

价格/收益倍数法，也称市盈率法（P/E）

根据市盈率计算并购价格的公式为：并购价格=(P/E)×目标企业的税前或税后收益。市盈率是所有比率中用得最多的一种。因为首先它是一个股票价格与当前公司盈利情况联系在一起的一种直观的统计比率；其次对大多数股票来说，市盈率易于计算并容易得到，这使公司之间的比较变得十分简单；最后P/E还能作为公司一些其他特征的代表（包括风险性和成长性）。但是对于收益为负数的公司，P/E的使用就会受到限制，因此人们又可以采用价格/账面值比率估价法。

价格/账面值比率估价法（P/BV）

价格/账面值比率是公司资产市场价值与账面价值之比，反映了资产盈利能力与初始成本之比。其优点在于首先账面价值提供了一个对价值相对稳定和直观的度量，尤其对于那些从不相信未来现金流量折现法的投资者来说，账面价值提供了一个非常简单的标准。其次因为P/BV比率提供了一种合理的跨企业的比较标准，所以投资者可以比较不同行业中不同公司的P/BV比率来发现价值被高估或者被低估的企业。最后，即使那些盈利为负数，无法使用P/E比率进行估价的企业也可以用P/BV比率来进行估价。但在P/BV比率中由于账面价值的度量在很大程度上取决于会计制度，所以很多评估人员不愿意使用这个比率。

价格/销售收入比率估价法（P/S）

近年来很多评估人员开始使用价格/销售收入比率，该比率有很多优势：首先它不会像P/E或P/BV因为可能变成负值而变得毫无意义，P/S在任何时候都可以使用，甚至对于最困难的公司也是适用的；其次P/S由于销售收入不受折旧、存货和非经常性支出所采用的会计政策的影响，所以与利润与账面值不同，不会被人为地扩大；最后P/S不像P/E那样易变，因而对估价来说更加可靠。P/S比率经常用来估计网络公司的价值。