套内建筑面积

套内建筑面积有哪些组成？

（1）套内使用面积：

A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；

C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

（2）套内墙体面积：

新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积：

A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

B、挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

C、凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；

D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

（1）套内使用面积：

A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；

C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

（2）套内墙体面积：

新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积：

A，原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；

D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

现在，人们在购买商品房时，都是按照建筑面积来计算，很多购房者对于公摊面积计算是否准确，常常持疑问态度，全国人大代表柳树林等10名代表建议应该按照国际惯例，按照套内面积计算。

有不良开发商 将车库也算作共用面积

柳树林说，根据国家规定，商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是按套(单元)计价。目前，全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位，建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积，实际上如同出卖物品时，以毛重来计量，而不是以净重来计量一样。

柳树林认为，以建筑面积销售是有利于开发商的，因为“公摊面积”的计算不透明，开发商可以自由发挥，增加“额外”收益。尽管有关部门对“公摊面积”也曾作出种种规定，但是，由于“公摊面积”的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，一些开发商会通过做手脚，增加“公摊面积”，而增加的部分自然会进入“建筑面积”，从而使以“建筑面积”计算的总房款增加，让消费者多花冤枉钱。同时，开发商可以通过多造建筑物虚增出来“公摊面积”，将建筑成本转嫁给购房人，而由自己将“虚增”出来的建筑占有、出租或出售，以此获得收益，这等于是购房人出钱而由开发商独享收益。最明显的例子就是车库、地下室，一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售，等于是双重获利。

而且，物业管理费和供暖费等，基本上都是按“建筑面积”收取的，这样对消费者存在着明显的不公，比如，“公摊面积”并不供暖。如果“公摊面积”不实，消费者所承担的不仅仅是购房时多支付房款，还不得不在今后的几十年中不断支付更多的成本。尤其是在今后物业税开征以后，按“建筑面积”买房、售房对消费者的不公将更直接地体现出来，而按照“套内建筑面积”来计算，消费者就可以少支付不少冤枉钱，减少居住成本。

西方发达国家 没一个按建筑面积售房

柳树林说，根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。消费者可以据此轻松计算出“套内建筑面积”，得出所购房屋面积有无缩水的结论，从而及时维权。而通过“建筑面积”买房，消费者连分摊面积是多少、是否合理都弄不清楚，很难进行维权。

他说，西方发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、售房的，都是根据“套内建筑面积”或“套内使用面积”(每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和)来计算房屋面积，就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素。他认为，买房根据套内建筑面积计算有利于减少商品房面积欺诈，对于消费者是有利的。尤其在《物权法》出台后，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。

建议推行精装房比住户装修划算很多

柳树林说，应鼓励商品房精装修后销售，可以减少装修时的大改大拆、浪费严重的现象。精装修房因集中建设、集中装修、交房即住等特点，符合低碳住宅的发展要求。据测算，每100平方米精装修房比毛坯房可以减少2吨的建筑垃圾，建议推行精装房。

此外，柳树林认为，批量采购，敢于做精装修的开发商，都有战略同盟，质量肯定有保证；另一方面，因为是批量销售，工厂也最喜欢这样的客户，肯定提供最优质量的货品。而装修施工队，也会按照统一规格和标准进行施工，不仅减少了所谓个性要求带来的一些麻烦，使进度更快之外，统一完成的装修质量也会更有保障。这些都要比住户自己装修划算很多。同时，他建议尽快出台精装修房验收标准。