土建项目经理工作手册

本书内容包括项目经理与项目管理、工程投标与合同管理、生产实施管理、施工项目成本管理、施工项目进度管理、 工程项目质量与安全管理、工程项目竣工管理、工程项目相关法规知识等内容。在编写过程中以“细节”模式引导读者阅读，使读者轻松掌握土建项目经理工作中必备的知识点，具有实操性强的特点。

本书可作为建筑施工企业项目经理和其他管理人员的实用参考书，也可作为其上岗培训用书。

第1章项目经理与项目管理1

1　1项目经理1

细节1：项目经理在工程项目管理中的地位1

细节2：项目经理在工程项目管理中的任务1

细节3：项目经理应具备的素质2

细节4：项目经理的责、权、利3

细节5：项目经理部4

细节6：项目经理应做好工程项目风险管理工作9

细节7：项目经理在项目信息管理中应做的工作13

1　2施工项目管理14

细节8：工程项目在施工企业中的地位14

细节9：工程项目管理的职能16

细节10：工程项目管理的特点17

细节11：实行项目管理的条件17

细节12：工程项目管理的方法19

细节13：工程项目管理的组织形式20

细节14：项目管理的责任制体系21

细节15：工程项目管理保障体系23

第2章工程投标与合同管理25

2　1工程项目招投标25

细节16：工程项目招标的分类25

细节17：工程项目施工招投标程序26

细节18：招投标人30

细节19：招标代理机构32

细节20：招标范围32

细节21：工程项目招标投标对工程造价的影响33

细节22：建筑工程招标文件的编写34

细节23：建筑工程招标标底的编写35

细节24：投标决策36

细节25：投标决策前期阶段的技巧37

细节26：投标决策后期阶段的技巧40

2　2建设施工合同的主要内容43

细节27：建设工程施工合同的签订、履行与终止43

细节28：建设工程施工合同管理46

细节29：项目经理在合同管理中的工作内容与责任47

细节30：建设工程施工合同的谈判技巧48

细节31：项目经理在签订建设工程施工合同时应注意的问题50

细节32：项目经理与分供方的合同谈判55

细节33：建筑工程勘察、设计合同的法律特征57

细节34：建筑工程勘察、设计合同的作用57

细节35：勘察、设计合同委托人的义务58

细节36：勘察、设计合同承包人的义务58

细节37：建设工程勘察、设计合同的订立58

细节38：建设工程勘察、设计合同的履行59

细节39：建设工程施工合同的订立与履行60

细节40：建设工程施工合同的违约责任64

细节41：建设工程施工合同的变更与解除64

2　3工程施工索赔66

细节42：索赔应具备的理由66

细节43：索赔的依据67

细节44：索赔的程序67

细节45：索赔文件的编制方法68

细节46：索赔中的费用种类及其构成68

细节47：项目经理在索赔工作中的策略和措施69

第3章生产实施管理72

3　1施工管理72

细节48：抓好施工现场管理的意义72

细节49：施工现场管理工作内容73

细节50：项目经理抓好施工现场管理的依据74

细节51：项目经理抓好施工现场管理的总体要求74

细节52：项目经理抓好施工现场管理的基本原则74

细节53：施工前期的现场管理协调工作75

细节54：施工现场准备工作76

细节55：现场施工总平面管理80

细节56：施工现场布置81

细节57：施工项目现场管理的原则83

细节58：施工现场管理落实措施84

细节59：施工现场管理方法85

细节60：现场临时用电管理86

细节61：施工现场保卫管理87

3　2技术管理89

细节62：技术管理工作的内容89

细节63：项目经理在技术管理中应注意的重点环节90

细节64：工程项目技术管理机构及主要职责90

细节65：组织制定和实施工程项目技术管理制度91

细节66：技术管理的组织体系92

细节67：技术责任制体系93

细节68：施工技术总结94

3　3材料管理95

细节69：材料管理的任务95

细节70：项目经理在项目材料管理中应抓好的工作96

细节71：材料采购管理96

细节72：材料使用过程管理97

细节73：工程项目材料管理控制99

3　4劳动管理104

细节74:编制劳动力计划的程序104

细节75:劳动力计划内容104

细节76:项目经理指导组织劳动力的教育培训104

细节77:项目经理在项目劳务管理中应抓好的工作106

细节78:劳务工资支付和劳务分包的结算107

细节79:施工现场文明生活区管理108

第4章施工项目成本管理111

4　1施工项目成本管理111

细节80:成本管理的特点111

细节81:成本管理的内容111

细节82:成本管理的具体措施112

细节83:成本管理与企业成本管理的联系与区别113

细节84:项目经理在项目成本控制中的工作114

4　2施工项目成本计划115

细节85:成本计划编制的依据115

细节86:成本计划编制的要求116

细节87:成本计划编制的原则116

细节88:成本计划编制的方法117

细节89:成本计划的具体内容117

4　3施工项目成本控制118

细节90:成本控制的依据118

细节91:成本控制应遵循的程序118

细节92:成本控制的原则118

细节93:成本控制的步骤119

细节94:成本控制方法119

4　4施工项目成本核算120

细节95:项目要建立成本核算制120

细节96:正确划分成本核算对象120

细节97:成本核算应遵循的原则120

细节98:成本核算方法121

细节99:成本核算表填写122

4　5施工项目成本分析124

细节100:成本分析的要求124

细节101:成本分析的内容124

细节102:成本分析的方法125

细节103:成本分析报告126

第5章施工项目进度管理127

5　1施工项目进度管理基础知识127

细节104:施工进度管理的内容127

细节105:施工进度管理程序129

细节106:施工进度管理措施130

细节107:进度控制的组织体系的建立132

细节108:项目经理在项目进度控制中的工作133

5　2施工进度计划编制134

细节109:总进度控制计划的编制134

细节110:阶段性施工计划的编制136

细节111:实施性施工计划的编制139

5　3施工进度控制141

细节112：影响工程项目施工进度的主要因素141

细节113：控制工程项目施工进度的主要措施142

细节114：工程项目进度计划的实施143

细节115：施工进度计划实施情况的检查143

细节116：施工进度计划的调整146

细节117：项目进度控制方法148

细节118：项目进度控制分析工具148

细节119：工程施工各阶段的控制要点150

第6章工程项目质量与安全管理153

6　1工程项目质量153

细节120：质量保证体系153

细节121：质量管理的基础性工作154

细节122：质量管理体系的建立156

细节123：质量管理体系文件的编制157

细节124：质量管理体系的实施运行157

细节125：质量管理体系的持续改进158

细节126：工程质量检查159

细节127：工程质量控制160

细节128：施工准备阶段的质量控制内容161

细节129：施工阶段的质量控制内容162

细节130：项目经理在工程项目质量控制中应做的工作163

细节131：季节施工应做好的质量控制工作163

细节132：工程质量验收165

细节133：工程质量不符合要求时的处理167

6　2安全管理167

细节134：安全生产教育167

细节135：安全检查168

细节136：项目施工组织设计与施工方案的安全管理169

细节137：施工平面图的安全技术管理169

细节138：施工安全技术交底的管理170

细节139：制定标准化的安全作业程序173

细节140：不同施工阶段安全防范重点工作174

细节141：安全生产事故的应急救援175

细节142：安全事故处理179

细节143：文明施工的管理措施179

第7章工程项目综合管理182

7　1工程项目信息管理182

细节144：工程项目信息与信息管理182

细节145：工程项目信息管理系统的功能182

细节146：工程项目信息管理系统的开发183

细节147：工程项目管理信息系统的分析184

细节148：工程项目管理信息系统的实施185

7　2工程项目风险管理187

细节149：工程项目风险的特征187

细节150：工程项目风险的分类189

细节151：工程项目风险管理的概念191

细节152：工程项目风险管理的特点192

细节153：建筑工程项目风险评估193

细节154：工程项目风险控制194

细节155：工程项目风险管理过程196

第8章工程项目竣工管理197

8　1工程项目竣工验收197

细节156：工程项目竣工验收的目的和作用197

细节157：工程项目竣工验收的范围和依据198

细节158：工程项目竣工验收具体程序199

细节159：竣工验收的标准201

细节160：项目经理做好项目考核203

细节161：工程项目的回访保修制度207

细节162：进行工程项目回访保修的意义207

细节163：工程项目的回访207

细节164：工程项目质量保修209

8　2工程项目后评价211

细节165：工程项目后评价的特点211

细节166：工程项目后评价的主要内容212

细节167：工程项目后评价的程序及方法214

细节168：工程项目后评价报告216

第9章工程项目相关法规知识217

9　1工程项目相关知识217

细节169：施工许可制度217

细节170：工程项目现场管理相关法规219

细节171：工程建设领域重大责任事故犯罪构成223

细节172：施工单位法律责任225

9　2工程技术标准228

细节173：工程建设标准的分类228

细节174：工程建设强制性标准和推荐性标准229

细节175：建设工程法律责任230

参考文献233 2100433B

作者：白会人 主编

丛书名：施工现场管理人员工作细节详解系列图书

出版日期：2014年2月

书号：978-7-122-19177-9

开本：B5 710×1000　1/16 装帧：平 版次：1版1次 页数：233页

物业项目经理工作手册内容简介

邵小云、孙萌萌 等编著的《物业项目经理工作手册》是物业管理一线项目经理精英多年来的经验总结，是物业管理从业人员必不可少的集培训、查询、应用等多种功能于一体的案头书。相信必能为各商厦、写字楼、酒店、住宅小区、企业、学校、学术机构、政府机关等物业部门及经理们提供参考。

物业项目经理工作手册作者简介

邵小云，深圳市金顺物业管理公司，常务副总经理，物业管理师、人力资源管理师，从事物业管理工作10余年，曾在中海物业、绿景物业、皇庭物业等大型物业管理企业任职，了解先进的物业管理模式和全程运作；熟悉人力资源战略体系的建立、工作岗位分析、员工招聘与配置、员工培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理和劳动关系管理等各个模块，管理模式独树一帜；具有全面主持企业ISO9001：2000版质量管理体系建立、实施、认证工作。

为使我国施工项目管理工作尽快走上科学、规范和高效的轨道，由中国建筑业协会工程项目 管理委员会会长吴涛主编，国家建设管理部门、中国人民大学、北京建工学院等单位的部分专家、学者参加编写了《施工项目经理工作手册》。建设部总工程师、建筑业司司长、建筑监理司司长姚兵任该书总顾问并作序。

这是我国第一部大型施工项目经理工作指导全书。该书对项目经理各项业务工作的内容、程序、方法作了全面系统的阐述，其内容囊括施工项目经理所涉及的各个方面。从施工项目的经济业务到技术业务、管理业务；从基本理论的介绍到具体业务、操作方法的阐述；从施工项目的各个环节到各专业管理。该书于 1998年1月出版后受到业内人士的广泛欢迎和好评，很快售销一空。现在，编委会根据读者的要求及施工领域的新变化和新发展，对原书进行了修订并增加新颁布的建筑施工规范的内容，使该书内容更加全面、充实。可以说，本书是一部名幅其实的施工项目经理的百科全书。

导读 物业项目经理岗位认知

了解01：物业项目经理的职责要求

了解02：物业项目经理的素质要求

了解03：物业项目经理的工作目标

了解04：物业项目经理的工作计划

了解05：物业项目经理的细化管理

项目一 物业管理处筹建与运作

第一节 要点解读

要点01：确保物业管理用房符合法律规定

要点02：配备好物业管理用具

要点03：确定管理处的组织架构

要点04：管理处人员数量配置

要点05：编写物业管理职位说明书

要点06：人员要在入伙前三个月到位

要点07：新项目启动前要培训员工

要点08：管理制度的设计

要点09：建立管理处运作机制

要点10：制定管理处入驻后的工作计划

第二节 工作流程

流程01：物业管理处工作流程

流程02：管理处外部运作流程

流程03：管理处内部运作流程

流程04：管理处日常工作监督检查流程

流程05：管理处客户信息反馈流程

流程06：硬件采购、配置流程

流程07：印鉴证照办理流程

第三节 作业文件

文件01：物业项目管理处筹建工作指引

文件02：管理处主要组成人员资审表

文件03：管理处全体员工入驻后岗前培训计划

文件04：管理处进驻后工作计划

文件05：项目物业管理处成立至房屋交付使用工作指引

第四节 疑难解答

问题01：物业管理处的基本筹备工作内容是什么

问题02：管理处服务人员配置应遵循什么原则

问题03：管理处人员编制要考虑的因素

问题04：管理处服务人员素质要求

问题05：项目管理处成立后哪些人应加以培训

问题06：如何确保筹备工作正常进行

项目二 物业项目接管验收

第一节 要点解读

要点01：成立接管验收小组

要点02：编制接管验收工作计划

要点03：编写接管验收方案

要点04：要对验收人员进行培训

要点05：各专业人员要提前进入现场

要点06：准备好相应的验收表格

要点07：确定接管验收的流程

要点08：验收前宜召开接管验收会议

要点09：资料的交接验收不可轻视

要点10：房屋实体验收要认真

要点11：前期介入发现的问题作为验收的重点

要点12：必须坚持合格一项接管一项

要点13：明确接管日期，划清责任界线

要点14：不合格问题要及时处置

要点15：接管验收遗留问题的处理

要点16：配套建设未完成的验收一定要签署法律文件

要点17：要重视财务方面的接管验收

要点18：交接验收后的物业保修要明确

第二节 工作流程

流程01：原有房屋接管验收程序

流程02：新建房屋接管验收流程

流程03：物业项目接管验收准备流程

流程04：项目管理处与开发商工程实体移交工作流程

第三节 作业文件

文件01：物业接管验收整体计划

文件02：验收后设施成品保护方案

文件03：物业细部检查管理作业指引

文件04：项目验收小组分工表

文件05：物业预验收记录

文件06：物业项目验收交接表

文件07：物业项目综合验收交接记录

文件08：物业项目移交清单

第四节 疑难解答

问题01：新建房屋接管验收要满足哪些条件

问题02：原有房屋接管验收应检核哪些资料

问题03：交接中交房方有什么责任

问题04：交房中接管方有什么责任

问题05：不移交物业资料须承担哪些法律责任

问题06：旧有物业的接管与新建物业有何区别

问题07：怎样与原物业公司进行对接

项目三 物业项目入伙期间的管理

第一节 要点解读

要点01：一定要编好入伙方案

要点02：与开发商沟通

要点03：做好相关部门的协调工作

要点04：要做好清洁开荒工作

要点05：广泛宣传

要点06：入伙资料要准备充分

要点07：可以进行入伙模拟演练

要点08：要做好应对突发事件的准备

要点09：办理入住仪式

要点10：办理集中入伙手续要环环相扣

要点11：积极地答复业主的疑问

要点12：零散入伙期间要与开发商沟通协调好

第二节 工作流程

流程01：入伙管理流程

流程02：前期收楼工作流程

流程03：业主看房收楼流程

流程04：业主入伙手续办理流程

流程05：入伙现场业主办理入住流程

第三节 作业文件

文件01：业主入伙模拟演练方案

文件02：小区入伙方案

文件03：集中入伙期间物业公司各组工作实施细则

文件04：项目入伙应急预案

文件05：物业项目交楼工作计划及跟进表

文件06：业主登记表（个人用户）

文件07：业主登记表（单位用户）

文件08：钥匙收（发）登记表

文件09：房屋交接验收单

文件10：退伙申请表

第四节 疑难解答

问题01：新楼入伙前期的准备工作有哪些

问题02：入伙方案的内容有哪些

问题03：如何制定入伙通知书

问题04：如何发放入伙通知书

问题05：如何确认业主的身份

问题06：入伙前须做好哪些危机预防措施

问题07：入伙现场应做好哪些危机预防措施

问题08：如何明确入伙活动各方的责任

问题09：入伙前的人员培训内容有哪些

问题10：如何做好入伙现场管理

问题11：入伙现场如何应急处理常见问题

问题12：应向入伙人发放哪些资料

问题13：怎样验证业主的资料

问题14：业主入伙时应预交哪些费用

问题15：业主验房时发现问题怎么处理

问题16：水、电、气不能及时开通，管理处怎么处理

问题17：物业延期入伙，管理处该怎么处理

问题18：售楼时所做承诺不能兑现时管理处怎么处理

问题19：不具备入伙条件物业，管理处该怎么处理

问题20：业主拒收房屋，管理处该怎么处理

问题21：物业入伙后期管理处如何联络物业建设单位和业主

……

项目四 二次装修管理

项目五 项目管理处财务管理

项目六 外包服务控制

项目七 物业服务质量控制

参考文献 2100433B