天津市职工个人购建住房贷款暂行办法基本信息

【发布单位】80203

【发布文号】津房改[1993]3号

【发布日期】1993-06-05

【生效日期】1993-06-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

市房改领导小组印发《天津市职工个人购建住房贷款暂行办法》的通知

（津房改（1993）3号一九九三年六月五日）

各区、县，各委、局，各驻津单位：

经市政府领导同意，现将《天津市职工个人购建住房贷款暂行办法》印发你们，请认真执行。

天津市职工个人购建住房贷款暂行办法

第一章 总则

第一条为鼓励职工购、建自住房和大修私房，推动住房商品化，根据《中华人民共和国民法通则》、国务院《借款合同条例》和《天津市城镇住房制度改革方案》，特制定本办法。

第二条住房贷款是为参加住房公积金制的职工，购、建自住房和大修私房的专项贷款。住房贷款实行存贷结合，先存后贷，整借零还，抵押保证的原则。

第三条住房贷款的资金来自职工的住房公积金及其他房改资金。

第四条住房贷款业务由天津市住房资金管理中心委托中国人民建设银行天津市分行房地产信贷部和建行区、县支行办理。

第二章 贷款条件

第五条凡参加住房公积金一年以上，购、建自住房或大修私房资金不足的职工，均可申请住房贷款。申请住房贷款的条件是：

一、借款人有所在单位出具的借款人固定经济收入证明。

二、购买自住房的，须有符合法律规定的购房合同或其他证明文件；自建住房的，须有规划、土地部门批准的文件；大修私房的，须有规划部门批准的文件。

三、在贷款银行有购、建自住房或大修私房所需30%以上的资金存款。

四、同意用自住或共有房产他项产权证、土地使用证或贷款银行认可的有价证券抵押。

五、有代偿还贷款本息能力的单位提供保证。

六、同意办理公证，保险。

第三章 贷款程序

第六条职工借款需填写职工个人住房抵押借款申请书，并经工作单位审查同意。

第七条借款人持借款申请书、身份证和第五条规定的证明材料，向单位所在地的建设银行区、县支行办理借款申请，经贷款银行审查合格后出具贷款证明。

第八条借款人将购、建自住房、大修私房的30%以上的自筹资金存入贷款银行。

第九条借款人凭贷款银行出具的贷款凭证与售房、建房单位签定购、建房合同或协议，之后，凭购、建房合同或协议，到房屋所在地的区、县房管部门、土地管理部门办理产权和领取《土地使用证》手续。借款人和贷款银行持房屋所有权证、土地使用证、抵押申请书、身份证到房屋所在地的区、县房地产管理部门办理抵押手续。如借款人购买期房，在取得房屋所有权证前，需到房屋座落的区、县房管部门办理购房权益抵押手续，借贷双方及保证人签定借款合同并进行公证。

第十条借款人须按借款合同规定，每月到贷款银行偿还贷款本息，借款人也可委托单位每月从其工资中代扣转交贷款银行。用于购房的贷款，由贷款银行按借款合同，将个人存款和贷款用转帐方式划转到售房单位银行帐户。用于自建住房、大修私房的贷款，由借款人按借款合同支取。

借款人还清借款本息后，应在一个月内办理注销抵押手续。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条贷款额度

1．贷款额度=（借贷人 配偶月工资总额之和）×30%×12个月×贷款年限

2．购房最高贷款额为房价的70%；自建住房、大修私房最高贷款额为所需费用的50%。

第十二条贷款期限

购商品房贷款最长年限十五年；购自住房和自建住房的贷款最长年限十年；大修私房的贷款最长年限五年。

贷款年限加借款人年龄不得超过规定的退休年龄。

第十三条贷款利率按贷款年限实行不同利率。贷款期在一年内（含一年）的按月利率3．3‰计息，贷款期每增加一年，月利率上调0．3‰，贷款期不满一年的按一年计算。当国家调整利率时，贷款利率随之作相应调整。

第十四条借款人提前归还贷款本息的，贷款银行按提前的期限调整贷款利率，计算利息。已归还的贷款本息不再重新计算。借款人未按合同规定偿还贷款本息的，贷款银行按逾期天数每天罚逾期款额2．5‰的滞纳金。

第五章 贷款抵押

第十五条借款人须将自住房他项权证或购、建住房合同、协议的全部权益抵押给贷款银行，也可将有价证券，如国库券、企业债券等抵押给贷款银行。

第十六条住房抵押

一、借款人可用自住、共有房地产或购买、自建住房房地产抵押，但不得重复抵押。他人的房地产，不能抵押。

二、借款人以共有房地产做抵押的，须征得共有人的同意，并办理公证。

三、抵押房地产的现值，由房屋所在地的区、县房屋或土地管理部门评估。抵押额最高为抵押物现值的百分之七十。用共有房地产抵押的，抵押额以借款人占有的份额为限。

四、住房在抵押期间，借款人可以自己使用，并有维修和保证完好无损的责任，但无权转借、转租、变卖或再次抵押。

第十七条借款人以购、建自住房或私房抵押的。在未取得住房产权证、土地证之前，可用签订的购、建住房合同的全部权益抵押。抵押期间，贷款银行为抵押合同的全部权益的第一受益人。

第十八条遇有下述情况之一：一是贷款到期后，借款人未能偿还全部贷款本息的，可宽限三个月。宽限期内每天按逾期金额收取2．5‰的罚息，宽限期满后借款人仍未还清贷款本息的；二是借款人在借款合同终止前死亡或失踪或移居国外的，由借款人合法继承人偿还、借款人合法继承人拒不承担偿还贷款本息的或无力偿还贷款本息的，贷款银行将按有关规定对抵押物进行处理。

第十九条抵押物处理

一、借款人逾期三个月不履行借款合同的，贷款银行将按照有关规定处理抵押物所获价款，按下列顺序分配：

（1）支付抵押物拍卖费和处理抵押物的其他费用：

（2）支付与抵押物有关的税款；

（3）补交土地出让金；

（4）归还共有产权人所占份额；

（5）归还借款人所欠贷款本息及罚息；

（6）剩余部分退还借款人。

二、贷款银行在处理共有产权住房时，共有产权人有优先认购借款人的产权份额的权利。

第二十条有价证券抵押

借款人用有价证券抵押的，有价证券金额要与借款额相同，并按有价证券期限申请同期同额贷款。有价证券交贷款银行保管，借款人按照借款合同还本付息后，贷款银行将抵押的有价证券退还借款人。借款到期，借款人未能偿还全部贷款本息的，贷款银行有权对借款人抵押的有价证券予以处理，以抵偿贷款本息及有关费用，剩余金额退还借款人。

第六章 贷款保证

第二十一条贷款保证

一、用自住或共有住房他项权证、土地使用证抵押的，借款人须由贷款银行认可的保证单位和个人提供不可撤消的全额保证。保证单位必须具有为借款人偿还全部贷款本息的能力。

二、单位或个人保证金额以合同的贷款本息及合同引起诉讼费为限。单位和个人保证自借款合同签定之日起到借款合同解除时止。

三、用有价证券抵押的，借款人可不提供保证。

四、借款人工作变动时要及时办理变更保证手续。未办变更保证手续的，保证书继续有效。

第七章 抵押保险

第二十二条借款人以房地产抵押的，应按照中国人民保险公司天津市分公司《住房抵押保险条款》办理住房抵押保险。

第二十三条按准成本价购买自住房的，按房屋实际价格保险；按标准价购买自住房以及自建、大修私房的，保险金额按房屋座落的区县房屋管理部门的估价金额保险。

第二十四条住房抵押的保险期与贷款期限一致。在住房抵押期间，保险单交贷款银行抵押，保险单享有的权益无条件地让给贷款银行。住房保险责任从约定起保之日起生效。

第八章 贷款监督

第二十五条住房贷款要专款专用，严禁挪用。发生下列情况之一时，贷款银行有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款：

1．借款人违反借款合同规定的条款。

2．借款挪作他用，对挪用部分加收50%的罚息。

3．借款人发生不能按期归还贷款本息的变故。

第二十六条借款人在贷款期内，要主动配合贷款银行对贷款使用情况的检查。

第九章 附则

第二十七条抵押物的评估费、保管费由借款人负担，借款合同公证费由借贷双方分担。

第二十八条借、贷方要求解除或变更借款合同时，须以书面形式提前通知对方，在双方未达成协议前，借款合同继续有效。

第二十九条借、贷方之间发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，当事人可向贷款银行所在地人民法院提出诉讼。

第三十条本规定由天津市住房资金管理中心负责解释。

第三十一条本规定自1993年6月1日起实施。

置换式个人住房贷款月供

审办流程

以贷款50万，期限20年，利率以人民银行公布的房贷利率标准水平5.94%下浮30%后4.16%为例计算：选择等额本金还款，首月月供3816.67元，以后每月随本金减少月供也逐年递减。选择等额本息还款，每月月供3072.22元

置换式个人住房贷款支付利息款

首付比率一般情况下，一手房首付20%、二手房首付30%。第二套房首付款最低4成，贷款利率相当于基准利率1.1倍。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

置换式个人住房贷款贷款期限

试用于一手和二手房，最长贷款年限为30年。

置换式个人住房贷款费率

保险费: 客户自愿选择向保险公司投保,银行不收取保险费；律师费：银行不收取客户律师费。

置换式个人住房贷款优惠利率

优惠利率按照中央银行规定现行利率最多下浮30%,即现行利率×0.7=优惠利率。

置换式个人住房贷款放款时间

审批三至五个工作日即可。

置换式个人住房贷款房龄要求

所购二手房房龄一般不超过20年，对于北京三环以内的房产，房龄最长可至25年。

置换式个人住房贷款提前还款

提前7个工作日书面申请；贷款时限不足一年一般不受理提前还款，一年满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍；还款金额以整万元为基准，原则上每年之中不限提前还款的次数。

置换式个人住房贷款其他特点

当您已经用自筹资金全额付款购买了商品住房并取得《房屋所有权证》不超过合理年限时，方可申请置换式个人住房贷款；置换式个人住房贷款暂只限于个人购买住房，不含个人自建房和个人商业用房。

以一套180平方米、价值100万元且已全额付款的房子为例，房主急需资金，若是办理农行的置换式个人住房贷款 ，贷款期限最长30年，贷款金额可达70万元，利率也可享受按揭优惠，如5年期，8.5折优惠后，年利率只有5.508%，可以更大程度缓解房主资金压力。2100433B