天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案

《方案》提出了三方面重点任务，并在规划、土地、金融、审批等关键方面给予政策支持。

一是老旧房屋改造提升。针对城市建成区范围内没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋，在保护历史文化和城市风貌的前提下，进行成套化改造，完善功能设施，改善人居环境。“十四五”期间，中心城区力争基本完成保护类老旧房屋改造提升，全面启动改建类、重建类老旧房屋改造提升，其他区参照执行。

老旧房屋改造提升分为保护、改建、重建三种方式。其中，保护类，针对《中华人民共和国文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《天津市历史风貌建筑保护条例》等有关法律法规确定的保护性建筑，从保护城市空间肌理角度，积极开展整修，改善居住条件，留住城市历史记忆。

改建类。针对建筑结构具有保留价值的非保护性建筑，通过调整房屋内部空间布局或外部扩建，增加独用厨卫设施实现成套化，并可扩大公共空间，提升建筑舒适性，保护城市肌理和建筑风貌。

重建类。针对建筑结构差、安全标准低等不具有保留价值的非保护性建筑拆除重建，通过适当提高开发建设强度、增加居住建筑面积实现成套化，或者通过对原住户重新安置彻底改善居住条件。

二是老旧小区改造提升。针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造，改善居民居住条件。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

老旧小区改造提升内容包括基础类、完善类、提升类三类。其中，基础类，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施和光纤入户、架空线规整（入地）等，以及对房屋抗震加固设施（外檐圈梁、构造柱、拉杆等）进行维修、恢复或补强。

完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，具体为改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

三是城市更新。针对城市建成区及其他市人民政府确定的城市重点区域内进行的城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等综合整治、拆除重建或两者兼顾的规划建设活动，主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。“十四五”期间，各区人民政府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划，报天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审定后组织实施。 2100433B

为贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署以及市委十一届九次、十次全会精神，进一步推进我市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作，日前，市政府办公厅印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（简称“《方案》”）。

《广州市老旧小区改造工作实施方案》是2021年广州市人民政府办公厅发布的通知。

为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）和《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）的工作部署，结合市委、市政府《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》精神，为满足人民群众美好生活需要，持续探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径，扎实推进老旧小区改造，制定本方案。

　一、工作目标

新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查2000年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。

（一）精准施策有序推进。

第一阶段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在册、纳入实施计划、目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务（见附件1）；完成全市老旧小区助残设施改造；完成2000年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

第二阶段（2021年7月—2025年12月），按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

（二）创新改造机制体制。

到2021年，进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、用地管理、房屋管理、产业导入、金融支持和长效运营管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老旧小区改造政策体系。

二、实施内容

（一）改造对象。老旧小区是指我市行政区内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（二）改造内容与标准。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。

2. 完善类。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。

3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。

4. 统筹类。统筹各条块项目实施，聚力老旧小区改造，推进公共服务覆盖群众身边的“最后一公里”。一是市、区各职能部门相互联动，共同谋划，统筹各专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造；二是统筹完善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。各内容对应职能部门共同谋划、同步推进实施。

以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。

　三、实施路径

（一）混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。

（二）企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

（三）政府与社会投资组合实施。采取“政府投资 社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。

四、资金筹措

已纳入《广州市老旧小区改造三年（2018—2020）行动计划》（穗更新函〔2018〕702号）及历年市政府投资计划的项目，按原市、区出资比例继续执行；其他的项目改造资金由各区政府负责。建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。

（一）政府财政资金。各区政府可采取以下四种方式筹集资金：

1. 统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造项目，在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。

2. 可结合“三旧”改造项目，按比例或一定额度从中提取老旧小区改造资金，统筹用于辖区内老旧小区改造。

3. 各区政府在每年土地出让金收益中，可提取0.5%—2%用于老旧小区改造专项资金，也可使用国有住房出售收入存量资金用于老旧小区改造。

4. 可申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行政府专项债筹集改造资金。

市级财政每年安排专项经费，采取竞争性分配方式对各区老旧小区改造进行补贴。竞争性分配方案另行制定。

（二）社会资本。区政府可成立区级城市更新公司或引入企业参与老旧小区改造，通过对既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效闲置用地等方式，合理调整使用功能，适当增加经营性功能，获得建设资金和后续管养资金，促进小区实现长效管养。鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。

（三）专业经营单位。引导专业经营单位履行社会责任，明确相关设施设备产权关系，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。落实税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

（四）居民出资。建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。居民可采取以下四种方式或其他方式出资参与改造：

1. 直接出资参与改造，居民通过集资对楼栋本体（如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。

2. 让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。

3. 完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。

4. 支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

　五、金融支持

（一）量身制定融资方案。金融机构要紧密结合老旧小区改造模式特点，推进业务创新、流程创新，开发适宜金融产品。对融资规模较大的改造项目，可通过银团贷款等方式，集中金融资源，给予融资支持。

（二）支持片区改造项目融资。对于片区统筹平衡模式或跨片区组合平衡模式生成的老旧小区改造项目，探索在本区内跨项目统筹、开发运营一体的新模式，实行统一规划、统一实施、统一运营，实现项目资金平衡，金融机构可通过整体授信方式提供融资支持。

（三）支持项目以预期收益提供融资增信。对于小区混合改造类的项目，能够通过新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，金融机构可以相关设施改造后产生的收益作为还款来源，为改造项目提供融资支持。

六、保障措施

（一）强化组织领导。市城市更新工作领导小组负责指导全市老旧小区改造工作，审议五年工作方案、改造规划、年度改造计划等重要文件；市住房城乡建设局负责统筹全市老旧小区改造项目实施和政策制定工作，市各职能部门根据职能分工制定老旧小区改造配套政策。 2100433B

一、起草背景

党中央、国务院高度重视老旧小区改造工作，2019年12月中央经济工作会议指出，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。近年来，我省积极推进老旧小区改造，取得良好成效，但是仍然存在改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改造少、后续长效管理难落实等问题，必须通过政策创新，认真系统地加以解决。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进老旧小区改造工作，省住房城乡建设厅按照省委、省政府部署，经认真调查研究和广泛征求意见，起草了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，2019年12月4日省政府常务会议和2020年2月19日省委财经委员会第五次会议审议通过。

二、《方案》主要内容

《方案》包括总体要求、统筹实施、创新改造方式和融资模式、创新支持政策和配套措施、强化实施保障等共5个部分内容。

（一）总体要求。明确改造范围是2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。明确工作目标是到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

（二）统筹实施。明确了7个方面的实施重点，即建立老旧小区数据库，编制改造计划；分基础、完善、提升三类，因地制宜制定改造标准；坚持共同缔造原则，引导小区群众积极参与；坚持同步设计、同步实施，强化专营设施协同改造；深入挖掘小区内及周边空间资源，完善社区服务设施；简化手续，提高审批效率；加强工程建设管理和物业管理，提高群众获得感、满意度。

（三）创新改造方式和融资模式。按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则，结合城镇低效用地再开发，在多元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式。

（四）创新支持政策和配套措施。提出了加强规划统筹、探索土地支持政策、创新财政资金政策、创新不动产登记做法、加大信贷支持等政策措施。

（五）强化实施保障。省级建立老旧小区改造工作协调机制。各市政府为责任主体，县（市、区）政府为实施主体，建立协调机制和工作专班，层层压实责任，推动工作落实。

三、《方案》主要创新点

《方案》主要有三方面创新。

一是思路创新。以居民自愿、自下而上的思路，生成改造项目和计划；以因地制宜、完善提升的思路，确定改造内容和标准；以党建统领、共同缔造的思路，引导居民积极参与；以协同改造的思路，支持专营单位出资改造；以资源整合利用的思路，完善社区服务设施；以联合审批的思路，提高审批效率；以联动改造、四位一体的思路，加强工程管理和物业管理。

二是模式创新。改变单就老旧小区搞改造的老模式，把老旧小区改造与其他城市建设、改造项目捆绑统筹或组合，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式，探索形成政府引导、市场运作的可持续改造模式，充分发挥稳投资、促消费、惠民生的综合效益。

三是政策创新。与城镇低效用地再开发政策紧密结合，提出了老旧片区改造项目生成、合理放宽规划技术指标、土地出让支持、整合财政资金、运用政府债券等政策措施，为工作开展提供政策保障。 2100433B