天津融创文旅地产有限公司

近年来

文化旅游地产在贵阳发展迅速

多个新项目开建。

但不少市民对文旅地产并不了解究竟什么是文旅地产？

文旅地产在贵阳走过了怎样的历程？

贵阳有哪些具有代表性的文旅地产项目？

其产品有哪些利弊？

普通消费者应该如何选择？

小编带您全面了解贵阳的文旅地产。

贵阳发展得天独厚

房地产界认为，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，文旅房地产的特点在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

据中国房协的统计数据显示，我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。西南地区呈现后发赶超态势，近邻昆明、成都等城市也已经作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小镇开发，成都的城乡一体化开发。

2008年，贵阳市委、市政府推出“爽爽的贵阳，避暑的天堂”品牌营销，房开商对文旅地产发展开始了早期规划，在全省地州市以及一些县域城市一些本土开发企业进行了尝试。在当时国家宏观调控背景下，文旅地产受到土地、金融、生态环保和自然文化遗产保护等相关政策的制约下，贵州的文旅地产发展缓慢。

当时的旅游地产在贵州开发散、规模小，零星的分布在各地、州、市有旅游资源的部分县域城市。其中典型的是荔波“樟江·部落”项目的开发，他们的开发和营销模式吸引着其他开发商的眼球，而乌当的泉天下和保利国际温泉等以其天然的水资源优势，把商品房结合旅游，形成半旅游式的地产开发模式，以此赢取市场认可。

2012年7月下旬，贵州省政府发布《贵州生态文化旅游产业发展规划》，将在10年内通过投资数百个项目打造旅游强省，投资总额约3万亿元。从此，贵州旅游地产发展有了目标和方向。

近年来，贵阳市大力发展旅游产业，陆续打造了大量精彩纷呈的旅游产品，已经形成春季赏花、夏季避暑、秋季观景、冬季养生的贵阳旅游资源特色。从2005年开始，贵阳不少房企开始进入旅游地产领域，众多高端项目陆续亮相。

伴随着“爽爽贵阳”以及贵阳生态旅游名片的输出，多条高铁线路的开通，交通条件的改善，让更多外地人来到并了解贵阳，恒大、碧桂园、万科等全国大型房企在贵阳重点投资布局，房企结合贵阳特色，找到了一个新的发力点——文化旅游，贵阳旅游地产迎来了前所未有的发展机遇。

购房者看中度假投资价值

纵观成功的旅游地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的旅游地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸引力。因此，旅游地产的本质还是离不开“旅游”二字。总之，如果开发商打算进入旅游地产，首先要考虑能否潜下心来做旅游，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。

贵阳楼市网

记者调查发现，购买旅游地产的客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有升值潜力，旅游地产“被承担”了资产保值增值的功能。究其原因，是由于居民投资渠道有限，银行存款量不断刷新历史纪录。因此旅游地产逐渐呈现平民化特征，更多的普通中产阶级加入到旅游地产消费群体中，二十万左右的首付对于贵阳的购房者来说并不是遥不可及的门槛，特别是对于房产升值的普遍预期，加速催使更多的中产阶级成为来旅游地产的业主。

旅游地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的“哑铃式需求分布”特征越来越明显。从贵阳近期多个旅游地产项目的市场反应来看，最受市场欢迎的是低总价的小户型产品，次之是200平米以上的大型别墅，而处于中间位置的大三居、大四居的产品反而少人问津。

从置业目的分析，面积60-70平米、总价30-40万左右的中小型公寓最适宜投资，也可以兼顾家庭度假功能，因而成为客户首选。大型别墅多用于长期度假居所或改建为会所等商务功能，也受到市场的欢迎。

体验兴趣多，观光兴趣少。旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。趋势总是由少数人引领的，而旅游地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。在见多识广之后，不再满足于观光，进而追求更高层次的体验需求。因此，配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户青睐。

辩证看待旅游地产利弊

（向上滑动查看内容）

全国旅游地产研究专家胡华认为：

文旅地产开发过程中的两大难点：一是必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”的领域；二是商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。旅游地产开发先期通常需要大量的资金，收益主要来自旅游项目收益、酒店收益和商业地产租金收益，而这些资金回笼周期都比较长。这对开发商的考验很大。

“为了资金快速回笼，一些开发商都会配套建设一部分住宅项目。由于依附所在地的旅游资源，有旅游地产的概念，这些住宅项目的价格都不菲，这也是开发商的重要利润来源。”贵阳著名地产策划人罗方方说。

他说，目前在海南购置旅游住宅项目的业主中，有60%至70%为投资需求，而用来休闲自住的仅为10%至20%。“海南的气候条件，决定了它一年四季都可以居住，加上开发时间较早，配套设施相对较为完善，具有一定的投资价值。但这在全国其他地方，要具体问题具体分析。”

消费者购买旅游地产首先要谨防“旅游地产”成卖房噱头。为了尽快卖房回笼资金，不少旅游地产开发商卖房之初便打出各种承诺，甚至人为拔高项目配套设施，夸大项目规划。然而，由于旅游地产大多开发周期较长，配套到位严重滞后。更有甚者，卖完房之后便一走了之，最初的承诺则成泡影。这在全国一些城市出现过这样的例子。

购买旅游地产产品首先要考虑配套是否成熟的问题。大多旅游地产主打观光旅居，流动人口较多，过了旅游高峰期，缺少人气的旅游地产项目难免让居住者时常感觉心里“空落落”的，如所购小区入住率较低，那么物业管理、安全问题都会一一暴露。业主入住率太低，物业费难以收取，物业服务，安保服务常会管理不到位。旅游地产的小区内外配套注定不能和常住人口的城市相比，人们正常的生活需求配套难以得到满足。观光景点附近的物价一般会较高，造成生活成本上升。另外，工作问题、子女上学问题等都是购房者需要考虑的重点。

有的旅游地产项目开发规模很大，所处的位置一般比较偏远，如果要自住，相应的交通成本会较高。开发规模大还可能造成相应的配套设施建成到位的周期会比较长，这不仅降低了旅游住宅地产的投资价值，也使得消费者的自住需求得不到很好的保障和满足。

置业旅游地产另外一个问题就是闲置。全国工商联房地产商会副秘书长黄岚表示，旅游地产面临的现实问题，是目前整体开发量较高、库存高。尤其是在沿海的资源和风景较好的地方有大量的闲置。

贵阳的李先生2013年在海南省澄迈一个小区里买了两套房子，一方面想着退休后去养老用。另一方面也是投资。但房子交房三年了，他和家人总共住了不到四个月。

“本来想让退休后的父母每年去住一段时间，但小区入住的业主不多，没什么人气，而且谁也不认识，父母就不愿意去住。”李先生如是说，所以房子只能先闲置了。

在贵阳一事业单位工作的刘女士的情况和李先生很相似，她对记者说：“我在海口买房子有三年了，我才去了两次，一次去买房交钱，一次是去收房。我对房子还是很满意的，但目前还在上班状态，真没有时间去住。”

第三，投资回报有不确定性。国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段，对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，相对来说政策风险较低。但对购房者来说，出手还是要谨慎考虑。如果已退休的老人，买套海南或贵阳的旅游地产的房子，冬天来海南避寒，夏天来贵阳避暑，使用率还会高些。如果是正值上有老下有小的中年购房者，旅游地产项目不一定是很好的选择。由于不少城市中的旅游地产项目开发供过于求，自然出售时的投资回报率不会很高。其次由于旅游城市淡旺季明显，出租房屋也无法取得预想中的回报。当然大型的商业类项目除外，其有自身的商业价值。

大潮刚起，遍地都是游泳者，潮水退去方知谁在裸泳。目前，贵阳的旅游地产正处于发展初期的投资高潮阶段，众多参与者的分食，让市场鱼龙混杂。对于有旅游地产投资置业需求者来说，最需要做的就是擦亮双眼，拨开雾霾，选择真正能满足自身需求的项目。

贵阳文旅地产项目，多点开花

贵阳恒大文化旅游城

贵阳恒大文化旅游城是目前贵阳最热门的一个旅游地产项目，项目位于花溪区，由恒大旅游集团倾力打造，该项目包括恒大童世界、恒大养生谷、恒大足球世界、恒大温泉小镇等产业配套集群，将成为全球规模最大、档次最高、配套最全的世界级文化旅游胜地。目前，项目认筹火爆，推出的有公寓、洋房、高层住宅等产品。

碧桂园·茶马古镇

“碧桂园·茶马古镇”以清镇为辐射，延伸至观山湖西周边各区域，共筑贵州省西线旅游门户接待区。项目距离贵阳20余公里，距离贵安新区核心区10公里，距离清镇核心商圈3公里。

前期，碧桂园·茶马古镇主推建面约107-270㎡精装洋房、建面约151-192㎡联排别墅、建面约257-765㎡双拼别墅。

目前，碧桂园·茶马古镇主推建筑面积107-270平米大平层以及建面153平和192平米纳诺精墅，纳诺精墅均价约12800元/㎡，有55亩凤凰湖湿地公园，135亩四季花海配套，同时还配有茶马君澜温泉酒店。

云栖谷·双龙镇

云栖谷·双龙镇项目位于贵州省贵阳市双龙航空港经济区中铁国际生态城，双龙镇打造的是一个中国院落式民族风情旅游小镇，由依山而建的中国式院落组成，国家级旅游景区8公里巫山大峡谷与双龙镇相连。

云栖谷·双龙镇共分为四期开发。其中，一期双龙镇是一个中国院落式民族风情旅游小镇，由依山而建的中国式院落组成，占地约400亩，绿化率达到34%，规划有民族风情旅游小镇、中国式山地院落住宅区、跑马场、露天影院、山地湖泊景观区、山地花海景观区等。主要产品为前店后院式、单独沿街铺面及带院子的铺面等，面积有15平米到千余平米。建成后的小镇将囊括民俗主题餐饮、咖啡酒吧、国内外名优餐饮、特色小吃等上百种旅游休闲业态。

双龙镇二期“龙院”主要以独栋别墅产品为主，面积区间为110-300平米。独特设计复刻经典的合院别墅，三面采光视野通透，层层退台自成一派，实属贵阳首创。整个组团首先推出的中式玲珑别墅，标准户型面积约106平米，不仅送露台，而且还送90㎡左右的院子，部分房源送地下室、送私家车库或者车位，二层还做了6米的挑高、相当于再送一层。

“贵州”系列

谈起贵阳的旅游地产项目，首先要提到的是“四个贵州”即乡愁贵州、时光贵州、四季贵州、寻味贵州，这成了清镇向全国推出的组合特色品牌名片。

2016年底开建的“寻味贵州”项目，位于清镇市卫城镇，涉及“卫城·味城”、“农科城”、“雁栖城”、“皇仓坡文化公园”、“古镇修复”、“滨湖养老”、“旅游大道”、“荆州湖水利风景名胜区”八个重点项目。

乡愁贵州文化园位于清镇职教城，是清镇市以贵州民俗文化、农耕文化建设的新项目。项目以“贵山秀水忆乡愁”为主题,围绕“意境”、“心境”、“悟境”、“梦境”布置项目分区，融入乡愁坝上、乡愁田间、乡愁建筑、乡愁粮作、名人驿站等富有贵州特色的乡愁资源。

由尚湖城团队倾力打造的时光贵州于2013年亮相。

其以讲述“贵州故事”展现“海派生活”为主题，打造成集休闲、商贸、艺术、欧式婚庆、西式节日等特色旅游为一体的新型度假旅游胜地。时光贵州从2015年商铺就开盘，当时商铺均价为28000元/㎡，去年底交房。

四季贵州作为多主题共存、多业态互动、多文化共荣的贵州山地旅游变革之作，本着全天候多业态经营的思路，依托高端前沿的规划理念，设计有运动、娱乐、康养、酒店、商业、居住六大功能板块。

去年，8月19日，该项目推出315套景区商铺、252套度假公寓、54席温泉别墅，全部售完。目前，项目洋人街商铺在售，在售楼层有3层，面积区间10㎡-200㎡，主打20—50㎡。目前一楼均价35000元/㎡，二楼均价22000元/㎡，三楼均价15000元/㎡。

来源： 贵阳晚报、 贵阳楼市网综合整理

监制：苏舟

编辑：明月

审核：高哥

在房地产市场供给侧改革和旅游市场需求释放的驱使下，在传统地产走入白银时代急需寻找新的转型方向时，文旅地产作为一个绝佳选项，将迎来黄金时代，而成功的关键在于我们以怎样的姿态去迎接。

文化是文旅地产的灵魂。通过文化符号、文化演绎、文化特色的包装和塑造，文旅地产才能形成属于自己的独特标签。

传统的文旅地产则过度依赖自然景观资源，本末倒置。以海南为例，作为文旅地产的先行者，其产品缺少文化内涵，在深度挖掘及宣传上都存在较大不足，致使缺乏本地文化支撑的优质自然景观资源竞争力下降。

根据马斯洛需求理论，在人们解决温饱问题，生活走向小康之后，会越来越注重生活品质所带来的满足感。

未来文旅产业发展也将转向文化体验的方向，这就要求地产商逐渐回归文旅的本质，改变运营模式，以人的体验为标准，发展更多元化的盈利模式，不能老想着赚快钱。

匠的慢生活

以阿那亚为例，成功的关键在于从快到慢的改变。

从追求利润到稳定现金流，从营销导向到运营导向，从传统的提供单一不动产到提供场所和内容，从而形成交互式的社群概念。

号称“世界上最孤独的图书馆”的三联书店海边公益图书馆就是阿那亚项目团队用心打磨的体验项目。其设计充满个性且独具情趣，满足了都市生活中人们追求恬静优雅生活的需求。

项目从设计到落成花费一年半的时间，靠着慢工出细活的匠造精神成为了阿那亚项目中最美妙的一处景致。

拥有匠造精神的不止阿那亚，苏州桃花源和桃李春风也是凭借独具匠心的艺术手法打造出小桥流水、步移景异的江南意境宅院之美。

无论是走进桃花源还是桃李春风，给人第一感觉都是强烈的美，仿佛梦境中的景象般，足以让人们一见倾心。

对繁忙都市中的人们来说，小桥流水人家成了隽永的乡愁，而桃花源与桃李春风恰好触碰到了这一点。

无论是阿那亚，还是桃李春风，它们卖的都不仅仅是房子，而是一种精致的生活方式。

现代人的眼光即使挑剔，其审美还是有迹可循的。谁能独具慧眼地捕捉到受众向往的生活方式，并以独具匠心的方式打造出来，谁就能赢得客群的青睐。

小镇的再开发

以安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇、古北水镇、凤凰古镇等为代表的文化旅游古镇，发展的重点在于小镇的良性运营、与居民的文化互动和游客的文化体验，而这也是项目开发的难点所在。

乌镇的成功胜在定位准确，其在发展之初就看到了小镇开发的同质化现象。

本着克制“泛商业化”的理念，乌镇着力于挖掘深度，对传统建筑采用修旧如旧、整修如故等原则，以匠心篆刻人文内核，打造出乌镇的文化印象。

在塑造乌镇文化内核的过程中，陈向宏请回了一位老人，他就是木心。木心曾经说过，“乌镇复兴的成功还在于没有假古董之感，这是诚恳，对于历史的诚恳。乌镇经得起看，足见其诚恳之深。”

乌镇戏剧节的举办和世界互联网大会的永久落户，也把乌镇推到了舞台前，成为国家的名片。

“乌镇戏剧节的未来就是国际戏剧节，而有了戏剧节的乌镇，说不定还能出现第二个木心”。在传统文艺形式与互联网思维的交汇作用下，未来的乌镇将会更加国际化。

值得一提的是，在已经有周庄、同里开发在前的情况下，乌镇之所以能后发先至，究其原因离不开政府主导下的市场化运作。正所谓好风凭借力，送我上青云，只有顺势而为才能事半功倍。

除了乌镇外，另一处古北水镇也是这种模式的翻版，同一个专业化运作团队，同类的设计规划模式，同样也获得了成功。所以说一个好的模式是可以复制的。

文旅的风向标

有关数据显示，在所有文旅项目中，大型和小型项目所占比例逐年提升。在可预测的未来，文旅地产将走向两极化。一类是以上海迪斯尼为例的“极大型”文旅项目，另一类是以北京798艺术区为例的“极小型”文旅项目。

迪士尼的“极大”主要体现在业务布局的广度及生态板图的辽阔上。通过区域综合开发和产业链布局两者相结合，实现了媒体网络、主题公园及度假村、影视娱乐、衍生消费品以及互动交流的共生协同和互进流转，进而完成了整个生态体系的构建。

“极小型”文旅项目往往定位精准，深耕主题文化，能更好地满足近距离市场对于碎片化时间的休闲体验需求。

这种以北京798艺术区为代表，经由当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合，已经演化为一个文化概念，对各领域专业人士及大众产生了强烈的吸引力，并在城市文化和生存空间的观念上产生了不小的影响，称为798生活方式。

与之类似的还有成都宽窄巷子，是成都休闲生活、市井生活的最佳体现。

文旅地产不论大小，都离不开自身的精准定位，寻找文化和产业的关键点、独特性、唯一性，并将其深度发掘成为项目的灵魂。只有找准自己的位置，才能以崭新的姿态成为黄金时代的弄潮儿，这也是这些成功项目的共性所在。

来源：网络