天津鸿坤房地产开发有限公司

文 | 刘洋

来源 | 投中网

2018年3月份，共享办公企业优客工场宣布与无界空间完成合并，2个月前，优客工场刚刚收购了洪泰创新空间，本次与无界空间合并后，优客工场总估值接近110亿元人民币。

作为优客工场的早期投资方鸿坤亿润投资(以下简称亿润投资)也因此获得了大量曝光，这家成立于2007年的PE机构在过去的10年里，已成功投资50余家企业，10余家企业成功上市，资产管理规模已超100亿，为基金投资者带来了丰厚的投资回报。作为鸿坤集团旗下的投资公司，亿润投资依托鸿坤集团产融结合的优势资源，形成了“地产+PE”的投资模式，建构了一个具有长期成长性的投资新生态。

在第十二届中国投资年会年度峰会上，亿润投资荣膺“投中2017年度中国最佳私募股权投资机构TOP100”，投中网记者也在会后对亿润投资高级合伙人、副总裁刘清华进行了独家专访。

鸿坤亿润投资高级合伙人、副总裁刘清华

亿润投资的地产+

据刘清华介绍，鸿坤集团是一家复合型控股公司，主要通过金融投资（鸿坤资本）、产业发展（鸿坤产业）、文化旅游（鸿坤文旅）、地产开发（鸿坤地产）四大业务板块的产融结合、生态发展，致力于打造创新型城市运营商。

鸿坤旗下的亿润投资创立于2007年，在公司成立之初，定位于PE阶段，她表示，相比较VC一个项目动辄数十倍的回报，PE的回报虽然没有那么高，但是成功退出率比VC会高很多。其实亿润投资开始时也会投一些与地产相去甚远的行业，在经历了一些弯路以后,2014年亿润投资进行战略调整，利用鸿坤集团在地产行业的优势和资源积累，围绕核心优势资源开始构筑了以“地产+”和“大社区服务消费升级”为主线的投资生态。通过3年多的努力，“地产+文体旅游”、“地产+医养健康”、“地产+特色产业”的投资生态已经初具雏形，并且投出了优客工场、昆仑决、聚橙网、万国体育等多个行业龙头项目。

寻找价值洼地，

打造创新型产融结合投资生态

在和投中网记者交流的过程中，寻找价值洼地也是刘清华常提到的一个词汇。能够在早期就参与到优客工场这样的优秀项目中，也源于对地产行业的经验积累和对投资市场的深刻理解，基于从供给侧和需求侧两端考虑，一边存在大量过剩的写字楼，而另一端是不断增加的创业人群以及中小微企业的办公需求，所以2014年投资了联合办公，将其作为“地产+”投资生态圈的一环。除此之外，以地产为核心的园林公司、智能家居、照明、楼宇服务以及以“大社区服务消费升级”为核心的消费升级领域也是他们关注的重点。

随着中国个人财富持续增长，新的消费需求在很多领域孵化了众多优质中小企业，亿润投资围绕“大社区服务消费升级”构建出的投资策略，则可以用产业资源去支持和投资这些垂直领域的企业。关注教育，自然也不会离开“消费升级”这个逻辑。她举例了刚刚投资的万国体育，作为高端素质教育细分领域的击剑培训市场，万国体育除了是这个领域的绝对龙头企业外，也是因为自己的孩子坚持了一年的击剑培训，并且在一年的时间里看着越来越多的小朋友参与击剑培训，尤其是年轻的家长以无比的热情支持孩子坚持击剑培训，引发了她投资万国体育的兴趣。

中国的教育分成两大类，一个是K12课辅培训，这个市场的代表是新东方和好未来，这个赛道市场格局非常明显也非常分散。另一个是素质教育领域，尤其是高端项目的素质培训，对专业度和服务升级要求非常高，完全可能再产生一些非常优秀的专业培训机构。在刘清华看来，相比其他的素质培训项目，击剑培训项目有明显的门槛，而彼时的万国教育已经挂牌新三板，并且占据了中国的击剑培训行业40%的份额，是一个难得的优秀投资标的。

她举例称：“亿润投资目前已经投资了地产+文教旅游，游学领域、体育击剑、儿童剧场，这些项目与地产也有着紧密联系，用户会生活在鸿坤地产为基础上的社区中享受便捷的服务和工作体验，这种完整的社区生态会让投资生态中的项目都享受到用户红利。”

在刘清华看来，创新性产融结合的投资生态平台中蕴含着巨大势能。“这些势能来源于三个维度。第一，除了资本之外，平台还可以为成长型企业提供优质的市场、客户资源，助力其发展；第二，生态圈内的企业之间能够相互碰撞，产生业务合作空间；第三，在垂直领域的商业模式生态圈中还可以孵化出更多的创新型企业。产融结合找到适合自身发展的路径很重要。”

相比较VC们追着风口奔跑的行为，亿润投资更关注于垂直领域的深耕和价值挖掘。她说：“虽然前端的投资人更喜欢选择投资一些风口项目，但是我们的投委会往往并不会因为这个原因就做出投资的决定，在亿润投资的投资逻辑中，协同性是强调最多的，并且绝大部分风口项目距离退出和盈利都显得遥遥无期，不符合PE的投资习惯。”

她回忆道，2017年的投资行业，项目估值普遍偏高，市场虽然很火热但是也很浮躁，很多所谓的独角兽都在靠着估值活着，而大量的业内人士对于二级市场又抱着很高的退出期望，导致行业中踏踏实实做企业的公司并不算多，认认真真做投资的也是一样。

2018年4月份爆发的中兴事件让外界再次意识到，由于此前国内的创新更多聚焦在商业模式层面，在高端技术产业，即以技术升级和研发为核心的产业中，国内并没有走在世界的前列。中美贸易战的爆发，让投资圈内人士都开始将目光移向硬核技术。

在刘清华看来：“智能制造是鸿坤集团布局特色产业非常重要的一个领域，在2015年亿润投资投资了目前中国最优秀的智能制造孵化器——洪泰智能制造。”她表示，中国未来的发展离不开技术的创新，而智能制造和人工智能将会是一个巨大的市场。这一想法与洪泰智能制造的初衷不谋而合。

目前，亿润投资以“地产+”和泛社区服务为突围策略，布局经济新常态下的新消费、新服务、新技术、新金融领域，抓住消费升级浪潮契机，继建立“地产+”PE投资生态圈后深度结合鸿坤产业和鸿坤文旅的优势资源，在2017年又迭代升级布局了“特色产业+”PE投资生态。

作者：刘洋

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责任编辑：冉一方

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