天津城市地价动态监测系统研究

主要内容： 建立天津城市地价动态监测系统，初步形成从市场地价信息采集→城市地价指数编制→基准地价和标定地价动态更新→城市地价信息实时发布的适应土地市场运行的快速反应系统，为政府决策管理和土地市场的科学有序运行提供技术支撑。主要研究内容包括： 1．地价监测点的更新与维护——定期对设立的监测点进行全面的复查及评估，完善地价动态监测点和市场交易点信息采集系统。 2．完成以地理信息系统为平台、以计算机技术为依托的天津城市地价动态监测管理信息系统研发，实现天津市地价动态监测的数字化、可视化和智能化管理。 3．编制分类地价指数和综合地价指数——编制2000-2006年城市地价指数及地价发展趋势分析预测。 4．利用地价监测点更新城市土地级别和基准地价——对城市土地级别和基准地价进行调整，增强基准地价的现势性。 5．在确立的334个地价监测点的基础上，在市内六区土地市场活跃的地段确定60个左右代表性突出的标准宗地，初步建立中心城区标定地价体系，提高政府对土地市场的指导作用。 特点：系统具备分析与管理功能，整合了地价监测、基准地价评估和土地价格分析的各项要求，适应地价管理改革的需要，对天津市乃至我国土地市场管理的系统化、科学化和信息化具有推动作用。利用人工智能神经网络模型评价地价变化与地区经济发展的联动关系，预测土地交易价格的变化趋势，实现了从地价信息采集、分析到发布的全流程数字化和智能化管理。项目利用空间统计技术分析城市地价的空间分异规律，实现了土地级别、基准地价的实时更新。提出的商业行业与住宅楼层基准地价修正体系以及标定地价的设立和应用具有创新性。 应用情况：利用该项目更新的中心城区基准地价成果已经市政府批准实施。从2006年起，地价监测成果及地价指数等定期在媒体上发布，起到了引导市场、稳定预期的良好作用。 2100433B

城市地价动态监测的范围根据不同监测目标分别设置。城市内部按照城市某一种标准(如规划区红线、建成区界限等)界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。监测范围一旦确定不得随意变更。

城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测3个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测范围，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测范围。

(一)国家级城市地价动态监测范围

国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。

全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。

跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域(如长江三角洲、珠江三角洲等地区)的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。

重点城市地价动态监测是指对在重要区域，甚至是全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。

国家级城市地价动态监测不对镇一级地价进行监测。

(二)省级城市地价动态监测范围

省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。

全省范围的城市地价动态监测是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。

省内分区域的地价动态监测是指对省内的一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。

(三)城市级地价动态监测范围

城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域地价动态监测等。 2100433B

城市地价动态监测的具体内容包括：

(1)城市地价水平，包括城市土地级别、城市基准地价、监测点地价、交易样点地价、城市平均地价等；

(2)城市地价变化趋势，包括城市地价指数、城市地价增长率等；

(3)城市地价与土地供应的协调状况，包括城市地价增长率与土地年度供应计划量增长率、土地年度实际供应量增长率、土地年度闲置量增长率的比较情况等；

(4)城市地价与房屋供应的协调状况，包括城市地价增长率与房屋年度开发量增长率、房屋年度实际成交量增长率、房屋年度空置量增长率的比较情况、房屋价格增长率等；

(5)城市地价与社会经济环境的协调状况，包括城市地价增长率与城市国内生产总值增长率、城市固定资产投资额增长率、房地产投资额增长率、房地产贷款余额增长率的比较情况等；

(6)城市地价与城市土地利用协调状况，包括城市地价增长率与城市建设用地增长率、城市平均容积率增长率、城市建设占用耕地面积增长率、城市基础设施占地面积增长率的比较情况等。