调节性政策

抑制投机投资类需求，支持自住性和改善性需求，促进住房市场平稳健康发展是限购政策的根本出发点。那些借市场阶段性回暖猛批限购政策必要性的言论，显然不够客观理性。

楼市自去年下半年开始持续回暖后，部分业内人士及媒体以房价不断上涨、土地市场趋热为由，没少借机对依然延续的限购政策进行百般“挑刺”。限购政策实施两年多以来，楼市一旦出现类似近期的阶段性回暖状况，“挑刺”现象就紧随其后，似乎已成司空见惯。

有人说，限购政策抑制了外籍人口的购房需求。在这个问题上，要注意区分以下三种情况：首先，有的城市至今仍实行的是“没有户口不能买房”政策。在这类城市生活的外地人不能买房，是深化户籍改革要解决的问题，与实行不实行限购政策无关；其次，有的城市已取消户籍门槛。以去年12月份贵阳市一些大型楼盘的销售统计数据为例，本地居民购买量约占35%，外地（含省内和省外）居民购买量约占65%；最后才是部分城市在推行限购政策时，明确提出要“限制外籍人口购房”。

社会经济的不断深入发展，人口（才）流动的频率必将加快。人口流动之初，租房居住是主流。随着城市流动人口的增多，租房需求也将逐步增加。相应地，政府应认真考虑增加出租住房供应的问题。据业内人士观察，一些城市至少有3成以上的居民拥有两套以上的住房，对此，当地政府需要采取合理的措施，使这些居民愿意把多余的住房拿出来出租。

与此同时，经过几年打拼，城市外籍人口当中，有部分优秀人才，在业务、人际关系等各方面都将有较好的积累，收入也很可观，这时候，他们或许就会考虑在异地买房定居。因此，一些限制外籍居民在本地购房的城市，在适当时机，应给予超过一定年限、拥有稳定工作的人群与本地户籍以同等的购房资格。

也有人说，限购政策下的住房市场是“伪市场”。“因为它强行压制需求，没有合理将其疏导。”

住房需求分为居住需求和投资需求，居住需求不仅是住房工作和住房市场的主体，也是住房建设的出发点和归宿。联合国提出的“人人享有适当住房”和我国提出的“住有所居”，都强调了这一点。

同样，从国际实际案例来看，住房建设工作也都把解决居住需求放在首位。新加坡每年建设解决中低收入者居住需求的组屋数量约占住房建设总量的80%以上，其余才是百分之十几的富人住房。富人住房除了供富人居住外，可以允许住房投资。但因富人住房价格高加上税收高，进行住房投资的比重很小。新加坡解决广大居民的住房问题成果显著，得到了广泛好评，没有人因其住房投资占比小而斥之为“伪市场”。

投资需求也分为两小块。一块是投资买房用作出租经营，最终服务于租房居民的居住需求。这一块理应大力支持，但它在我国前些年的住房投资中占比较小；占比较大的一块，是为人民币保值目的而投资买房，因其闲置不用，造成了住房资源的巨大浪费。对此，只有坚决压制，才能保证住房市场的健康运行。

还有人说，由于保障房不可能代替商品房，限购政策会导致住房巿场供需失衡。

其实，对中低收入者所需住房供应不足，这一供需矛盾曾经持续了好多年。对此，我国政府近几年采取的对策是：大幅度增建保障房、对保障房暂时照顾不到的无房户不予限购、限制拥有住房的居民进行住房投资，从而保证宝贵的住房资源能够更多地满足居住需求。总而言之，实施以上包括限购在内的一整套政策，有利于缓解上述供需矛盾。

另外，还有人说，限购政策堵住了流向住房市场的资金，使得大量资金流向国外房地产巿场，造成国内财富不断流失，从而损伤国力。

首先，需要说明的是，社会闲散资金流动的方向是“趋利”，而不会固定地流向某一个行业，也不会固定地只流向国内。

其次，多年来，各地引进了许多外资。加快了前进步伐，国外投资者也赚了大钱，实现了双赢。

最后，随着我国经济的发展，不仅要继续出口工农业产品，还要增加技术和资金的出口，既帮助有关国家的发展，又能够赚外国人的钱，广大群众也会举双手赞成。

鉴于以上三点，那种把向国外投资说成是“国内财富流失”及“损伤国力”的观点，明显落后于时代发展的步伐。

一般性货币政策工具包括法定存款准备金、再贴现和公开市场业务。

1.公开市场业务

在多数发达国家，公开市场操作是中央银行吞吐基础货币，调节市场流动性的主要货币政策工具，通过中央银行与指定交易商进行有价证券和外汇交易，实现货币政策调控目标。公开市场操作已成为中央银行货币政策日常操作的重要工具，对于调控货币供应量、调节商业银行流动性水平、引导货币市场利率走势发挥了积极的作用。

2.存款准备金

存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金，金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。存款准备金制度是在中央银行体制下建立起来的，初始作用是保证存款的支付和清算，之后才逐渐演变成为货币政策工具，中央银行通过调整存款准备金率，影响金融机构的信贷资金供应能力，从而间接调控货币供应量。

3.再贴现

再贴现系指金融机构为了取得资金，将未到期的已贴现商业汇票再以贴现的方式向中国人民银行转让票据的行为。在我国，再贴现的期限，最长不超过四个月。再贴现利率由中国人民银行制定、发布与调整。

作为一种货币政策工具，再贴现政策通常包括两方面的内容，一是再贴现利率的调整;二是向中央银行申请再贴现资格的规定。前者在一定程度上反映中央银行的政策意向，有一种告示效应。如贴现率升高，意味着国家判断市场过热，有紧缩意向;反之，则意味着有扩张意向。后者通过对要求再贴现的票据种类和申请机构加以区别性规定，可以起到抑制或扶持的作用。

当出现经济萧条时，政府可采用扩张性的财政政策。有三个主要的财政措施可供选择：增加政府开支、减税、组合使用上述两种措施。

①增加政府开支。政府开支的增加会直接使经济的总需求扩大。

②减税。政府可以通过减税，使居民的可支配收入增加，扩大总需求。由于新增的可支配收入中的一部分会自动转化为居民储蓄，从而减税措施的扩张效果没有增加政府支出的扩张效应显著。

③组合使用上述两种办法措施。政府还可以通过组合使用支出增加和税收削减，来扩张经济的总需求。