泰国政府住房银行

7月20日，住房和城乡建设部、国家开发银行与吉林省人民政府在北京举行《全国城市综合管廊建设试点省合作框架协议》签字仪式。住房和城乡建设部部长陈政高、国家开发银行行长郑之杰、吉林省人民政府省长蒋超良出席仪式并签约。

住房和城乡建设部副部长陆克华、国家开发银行副行长王用生，住房和城乡建设部有关司局、国家开发银行有关司局和吉林省省直相关部门的主要负责同志参加仪式。

继限购政策被逐步瓦解之后，多地将救市焦点转向“限贷”。

日前，绍兴提出二套房首付比例降至40%，福建对二套房认房不认贷等举措，表明地方政府已从刺激刚需转向刺激投资投机需求。但截至目前，中央层面仍保持沉默，没有叫停也没有公开表态支持。

有观点认为，银行归央行管理，受地方政府约束少。但现实情况并非如此，银行和地方政府之间存在种种博弈。

“银行要想在地方生存，必须和当地政府搞好关系，因为与地方政府之间的业务是块大肥肉。”一位曾在银行任职过的政府部门人士告诉记者，地方政府一年有数百亿的土地出让金要存到银行，公积金缴存也达上百亿，地方财政资金缴存和拨付数额更是高达上千亿。地方政府掌握了太多资源，选择哪家银行，对这家银行的拉存款任务帮助非常大。

上述政府部门人士进一步表示，尽管政府业务是通过招投标方式选择银行，但最后的结果往往伴随着妥协。

地方政府与银行的博弈

华南某市一位国土部门人士表示，在政策出台之前，省政府或市政府一般会召集各大银行行长开会商议，能不能执行，地方政府心里是有底的。

“绍兴和福建放松二套房贷，释放出一个信号，就是政府会托市，首先能给市场打气。”他说。

为了刺激房地产市场，地方政府往往对银行进行“挟持”，如四川省为了鼓励银行放松首套房贷款，不惜动用财政资金给银行发补助。

中国银行一位个贷客户经理告诉记者，由于现在吸储的资金成本太高，银行本身没有动力做房贷，过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态，八五折也只能保本。

由于商业银行受到互联网金融冲击较大，吸收存款越来越难，而公积金是商业银行以低成本吸存的重要来源，地方政府可以此为条件对银行贷款提出要求。

深圳某商业银行客户经理李先生向记者透露，2014年5月之前的一段时间，该行曾暂停发放个人住房贷款，但深圳市相关政府部门提出要求，该行若不恢复贷款，就取消其公积金汇缴银行资格，无奈之下，该行只好选择推出商业和公积金组合贷款可享九八折的业务。

“跟地方政府打交道，感到很头疼。”建行在华南某市的支行行长告诉记者，虽然国有银行在地方政府面前比较强势，但银行也不能无视地方政府的要求。

“上周人民银行地方支行跟各个政府部门开了会，人民银行也没表什么态，政策变不变需要国务院定，但人民银行确实担心房地产行业的风险。”某地人民银行支行办公室人士告诉记者。

“各地已经展开救市，如果没有效果，差别化信贷政策估计会实质性放松，目前暂时没有哪一个中央部门出来表态，先任由地方政府去救。”上述华南某市国土部门人士说。

银行暂未执行

根据绍兴目前颁布的政策，该市二套房将认房不认贷，即卖掉的房子不算在二套房内。除首套房外的新房首付，地方法人银行按不低于40%的最低比例执行。

“绍兴只有本土的银行才执行，四大国有银行和其他外来商业银行都说了不执行。”绍兴大明·翰泽苑一位营销人员告诉记者，该项目是与农行合作，而地产商也主要与国有银行合作，通常本地银行很少做房贷，所以限贷放松作用不大。

值得注意的是，绍兴新政中只提到地方法人银行，并不包括国有银行，而绍兴地方法人银行只有绍兴银行、瑞丰银行、绍兴恒信合作银行这三家，所占市场份额很小。

绍兴银行一位信贷人员告诉记者，绍兴政策刚出台不久，总行还未发通知，目前仍按原来政策执行。

而福建省日前出台的救市政策规定，家庭购买首改房按首套房认定，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，也按首贷认定。

兴业银行泉州某支行信贷处人士告诉记者，目前银行贷款有两个参考标准，一个是征信报告，一个是地方房管局出具的证明。如果房管局能够出具无房证明，那买房就是按首套算，但如果有过贷款记录，银行能够查到，会按二套算。

“兴业银行总部在福建省，我们也不知道总行是听央行还是福建省政府的，但即便贷款政策变化，也不会这么快传达下来，需要一段时间。”上述兴业银行人士说。

“二套房贷限制是国务院出台的政策，现在地方政府单方面放松，有违中央的政策，但令人奇怪的是，这种举动却未被叫停。”上述华南某市国土部门人士向记者表示。

2011年1月，国务院出台的“1号文”明确提出，对贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

为中低收入者实现“居者有其屋”，又要防止信贷风险 　　日前，住建部有官员撰文称，中国设立国家住房银行条件已成熟，希望中国筹建类似于美国“两房”的机构，提高家庭购买能力，推动城镇化发展，帮助更多农民入城。 　　这个建议是基于“必须稳定房地产市场”提出的，即地产业是中国的支柱产业，对经济稳定起到决定性作用，所以，地产不能乱，必须出手稳定。这是房改以来官方主流观点的继续，也是民间所谓房地产“主导”中国经济论的来源。过去十几年，中国房地产价格在这种观念指引下，一路飞涨。 　　当前中国楼市出现了滞涨，而商品住房和保障性住房建设规模巨大，积压越来越多，与此同时，还要化解地产业上游的产能过剩，以及防范过度依赖土地财政的地方融资平台和影子银行风险，因此认为，“为了守住不发生区域性和系统性风险底线，需要转变住房政策取向，从调控供给转为培育需求”。所谓需求管理，就是提高家庭购房能力，商业银行在盈利性和流动性目标约束下，难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。这是建立“国家住房银行”的逻辑。 　　我们支持建立国家住房银行，不仅是因为十八届三中全会《决定》中第23条曾提出“研究建立住宅政策性金融机构”，更主要的是，在住宅高自有率的中国，大部分家庭都有了住房，目前的刚性需求是那些购买力较低的城市家庭或个人以及想要进城居住的农民，他们对贷款利率水平比较敏感，而当前住房公积金政策难以提供帮助。因此，让更多的低收入家庭也能拥有住房，建立国家住房银行是一个不错的选择。 　　但是，建立该银行的前提应该是房地产市场调整到位，尽管目前楼市低迷，但价格仍然高高在上，几乎没有对市场做出降价的反应，开发商还是和以前一样，以拖待变，赌政府救市。如果在楼市没有自我调整到位的前提下，快速推出“国家住房银行”相当于救市，实际上以财政补贴开发商，这不利于市场的良性发展。 　　此外，将住房公积金管理体系转换为国家住房银行的办法，需要商榷，因为有二三十年历史的该体系自身仍需要深度的改革，其种种弊端而屡被诟病，比如存在管理成本高，服务效率低等问题，尤其缺乏金融专业属性。鉴于美国“两房”贷款审批门槛过低造成的悲剧性后果，国家住房银行应该具有商业金融机构的风险意识与风险鉴别能力，而不能过度强调其政策性，因此如建立住房银行那么可能另寻它途更好。 　　我们认为，一方面应该尊重市场的自我调整；另一方面，应该着眼长远，为中低收入者实现“居者有其屋”的梦想提供帮助，同时，又要防止其中的信贷风险，避免重蹈两房覆辙。