土地增值税清算实务手册

邢煜，男，1971年出生于陕西省宝鸡市岐山县，中山大学MBA，会计师，注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，注册房地产估价师，注册土地估价师。发表于权威性财会杂志《财务与会计》、《财会研究》、《现代企业》等报刊杂志专业学术论文多篇，获省市级奖励多次，曾任大一型国有企业财务科长、世界纸业十强某外商独资企业财务总监、清远昇鑫税务师事务所有限公司首席税务顾问。并兼任清远市地方税务局特邀监察员、清远市清城区第四届政协委员、清远市社会组织评估委员会复核委员、清远市企业家协会理事会监事。

第一章 常识篇

第一节 概述

第二节 房地产开发业管理体系

第三节 物权的常识

第四节 房地产产权。

第五节 与房地产开发相关的企业

第六节 房地产市场常识

第七节 土地储备制度

第八节 土地及土地使用年限

第九节 住宅

第十节 建筑面积清算

第十一节 金融机构常识

第二章 征管篇

第一节 征税范围

第二节 应税收入

第三节 扣除项目

第四节 税率

第五节 应纳税额的计算

第六节 税收优惠

第七节 征收管理

第八节 预征土增税

第九节 征收机关和协助机关

第十节 转让旧房

第十一节 土增税的核定征收

第十二节 不征税交易行为

第三章 清算篇

第一节 土地增值税清算的定义与条件

第二节 土地增值税清算受理

第三节 土地增值税清算应报送的资料

第四节 不属于土地增值税清算范围的项目

第五节 土地增值税清算程序

第四章 鉴证篇

第一节 土地增值税清算鉴证报告的作用

第二节 土地增值税清算鉴证业务准则

第三节 《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

第四节 土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）

第五章 审核篇

第一节 土增税清算审核

第二节 房地产开发业务的审核评价

第三节 非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价

第四节 应税行为的证据资料和审核评价

第五节 非从事房地产开发性质销售转让业务确认应税

行为的证据资料和方法

第六节 从事房地产开发与非从事房地产开发的确认案例

第七节 确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价

第八节 土地增值税清算条件的确认和清算申请

第九节 收入总额的确认计量

第十节 扣除项目的确认计量

第十一节 非从事房地产开发项目的扣除项目审核评价

第十二节 税款计算与缴纳的审核

第十三节 清算结果的确认及资料管理

第十四节 土地增值税清算检查

第六章 核算篇

第一节 房地产开发企业会计科目的设置及运用

第二节 房地产开发企业会计核算概述

第三节 开办筹建阶段主要会计核算及涉税事项

第四节 征地拆迁阶段主要会计核算及涉税事项

第五节 开发施工阶段主要会计核算及涉税事项

第六节 期间管理阶段主要会计核算及涉税事项

第七节 预售、销售阶段主要会计核算及涉税事项

第八节 收益分配阶段主要会计核算及涉税事项

第九节 土地增值税会计核算

第七章 答疑篇

一、未取得土地使用权证转让土地（国税函（2007）第645号）

二、以转让股权名义转让房地产（国税函（2000）第687号）

三、赠与方式无偿转让房地产行为（财税字（1995）第048号）

四、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？

五、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？

六、无偿划转不征收土增税（京地税地（2009）187号）

七、企业整体资产出售或企业所有权转移（云地税一字（2001）1号）

八、企业兼并转让房地产（财税字（1995）第048号）

九、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

十、非房地产开发企业进入破产清算程序后应否缴纳土地增值税

十一、代收费用（财税字（1995）第048号）

十二、相关费用、基金如何扣除？

十三、外币折算（财税字（1995）第048号）

十 四、非直接销售和自用房地产的收入确定（国税发（2006）第187号、国税发（2009）第091号）

十五、土地增值税清算时收入确认（国税函（2010）第220号）

十六、配套公共设施（国税发（2006）第187号）

十七、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？

十八、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？

十九、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计人房地产转让收入？

二十、四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（国税发（2006）第187号）

二十一、天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地（2010）49号）

二十二、天津关于建安费的确定（津地税地（2010）第49号）

二十三、扣除项目金额中的利息支出（财税字（1995）第048号、国税函（2010）第220号）

二十四、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？

二十五、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？

二十六、房地产开发企业的预提费用（国税发（2006）第187号）

二十七、扣除项目金额中的“已交纳印花税”（财税字（1995）第048号）

二十八、取得土地使用权支付的契税

……

第八章 法规篇2100433B

《土地增值税清算实务手册》全面摘编房地产开发行业相关基础性概念，系统讲解土地增值税的优惠政策及应用和土地增值税清算的程序、方法以及清算报表的填报，深入阐述房地产企业会计核算实务和涉税事项，重点剖析土地增值税清算实务中的要点难点，综合分析我国开征土地增值税以来的全部法规政策。

本书编者本着务实的原则，翔实地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。 在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事

土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。

内容介绍

《土地增值税清算实务操作指南》依据1993年以来与土地增值税相关的全部法规，对其中的重要政策进行全面、准确的解读；详细介绍土地增值税清算业务中所有相关会计处理。同时，《土地增值税清算实务操作指南》作者结合多年从事房地产开发企业财税管理工作的经验，紧扣土地增值税清算的业务流程，逐一解答了实务操作中的难点、疑点，细致讲解了清算所需的各项表单，并精心设计多个清算案例，具有极强的可读性。

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《财税实务精选答疑手册》是中国税网组织编写的财税实务辅导图书，全书分为财税实务案例精选答疑、财税实务热点精选答疑、财税实务难点精选答疑、财税实务会计精选答疑四个部分，共40万字。

《财税实务精选答疑手册》内容主要来自于中国税网“在线咨询”和《每日税讯》微信公众号及客户端的“每日一题”栏目，这两个栏目是中国税网为会员和网友提供的一个实时业务交流平台，24小时接受会员和网友提问，由中国税网税务专家和特约研究员给予回复。经过“搜税”检索平台的大数据统计和分析，我们对一年来会员和网友提问的问题依据阅读量和点击量进行了分类和归集，结集出版了本书。

其中，“财税实务案例精选答疑”侧重于以案例说税，选取的答疑有案例基础；“财税实务热点精选答疑”侧重于税收政策新变化，选取的答疑有政策效应；“财税实务难点精选答疑”侧重于问题的难度和不易把握，选取的答疑有难度视角；“财税实务会计精选答疑”侧重于税收和会计的差异及处理，选取的答疑有会计特点。全书四个部分既有差别，又能相互印证关联，具有手册类税收实用读物的精准性和实用性。

为便于阅读，本书对部分财税用词和提法进行了统一简称：

1.《中华人民共和国企业所得税法》《中华人民共和国企业所得税法实施条例》《中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国消费税暂行条例》《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国税收征管法》分别简称为《企业所得税法》、《企业所得税实施条例》《增值税暂行条例》《消费税暂行条例》《营业税暂行条例》《税收征收管理法》，引用法规和条例以最新颁布的为准。

2.企业会计准则、企业会计制度、小企业会计制度、企业会计准则应用指南等会计法规在泛指时均未加注书名号，如果特指具体准则时加注了书名号。

本书的主要阅读对象为企事业单位的办税人员、财会人员、财务经理、税务经理、财务总监、CFO、总会计师等财务一线工作人员，同时对税务干部和企事业单位的董事长、总经理等管理层也具有一定的参考价值。限于水平和时间，欢迎广大读者和专家对本书进行批评指正。