土地增值税清算管理实务

导言

第一章 房地产开发经营业务流程

第一节 房地产开发经营业务概述

第二节 房地产开发企业的资质等级管理

第三节 房地产开发主要流程

第二章 房地产业务会计核算

第一节 房地产业务相关会计核算科目

第二节 房地产企业收入的核算

第三节 房地产企业开发成本的核算

第四节 房地产企业开发间接费用的核算

第五节 房地产企业期间费用的核算

第六节 房地产企业相关税收的核算

第七节 房地产企业其他业务的核算

第三章 土地增值税清算管理

第一节 土地增值税清算相关政策规定

第二节 土地增值税清算工作流程

第三节 土地增值税清算应注意问题及处理方法

第四节 土地增值税清算典型案例分析

附录一 武汉市普通住房认定标准

附录二 武汉市房地产开发项目部分税费征收标准一览表

附录三 武汉市2002—2009年度建筑工程平方米造价信息

附录四 中华人民共和国土地增值税暂行条例

1993年12月13日 国务院令第138号

附录五 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

1995年1月27日 财法字[1995]006号

附录六国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

2006年12月28日 国税发[2006]187号

附录七 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

2007年12月29日 国税发[2007]132号

附录八 武汉市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知

2008年3月20日 武地税发[2008]38号

附录九 湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

2008年9月12日 鄂地税发[2008]207号

附录十 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

2009年5月12日 国税发[2009]91号

后记 2100433B

房地产是人们赖以生存和生产发展不可或缺的最基本的.物质条件。随着土地和住房制度的改革，我国房地产这一新兴行业才得以迅猛发展，税收也随之延伸到房地产开发与保有环节全过程。作为国家规范土地和房地产市场交易秩序、合理调节土地增值收益、维护国家权益而开征的土地增值税，就是房地产开发和保有处置利益再分配的重要。

第一章土地增值税清算管理

第一节土地增值税清算概述

一、土地增值税清算定义

二、土地增值税清算总体要求

三、土地增值税清算条件

（一）应清算条件

（二）可清算条件

四、土地增值税清算单位确定

五、土地增值税清算的前期管理

六、纳税人对土地增值税清算资料的提供

七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理

八、土地增值税清算工作流程

（一）应清算项目的工作流程

（二）可清算项目的工作流程

第二节土地增值税清算审核

一、土地增值税清算审核方式

（一）真实性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值税清算审核内容

三、土地增值税清算单位的审核

四、土地增值税清算具体审核

（一）清算项目收入的审核

（二）扣除项目金额的审核

（三）其他方面的审核

（四）核定征收

第三节土地增值税清算后续管理

一、审核结果告知

二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理

第二章土地增值税清算实务

第一节土地增值税纳税义务人

一、基本规定

二、具体规定

第二节征税范围

一、基本规定

二、具体规定

（一）土地增值税的征收范围

（二）对“赠与”的解释

（三）转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物

（四）对视同销售的规定

三、相关概念

（一）房地产

（二）产权

（三）土地使用权

（四）建筑物和附着物

四、问题解答

第三节计税依据

一、基本规定

二、具体规定

（一）转让房地产收入的确定

（二）扣除项目金额的确定

第四节税率和税额计算

一、税率

（一）条例规定

（二）土地增值税的税率是如何规定的

二、税额计算

（一）细则规定

（二）怎样计算土地增值税应纳税额

三、预征率

第五节纳税地点和纳税期限

一、纳税地点

（一）条例规定

（二）细则规定

二、纳税期限

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

第六节税收优惠

一、条例规定

二、细则规定

三、具体规定

（一）土地增值税的减免税政策规定

（二）普通标准住宅的条件

（三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税

人自行转让房地产的征免税问题

（四）1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（五）关于《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》适用范围的问题

（六）延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（七）个别项目优惠政策

（八）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

（九）关于合作建房的征免税问题

（十）关于企业兼并转让房地产的征免税问题

（十一）关于个人互换住房的征免税问题

（十二）个人销售住房

（十三）中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免规定

（十四）对第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税问题

（十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税问题

（十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税问题

（十七）中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免规定

（十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免问题

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免问题

（二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免问题

（二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免问题

（二十二）汶川地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免问题

（二十四）城市和国有工矿棚户区改造安置住房土地增值税征免问题

（二十五）玉树地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免问题

（二十七）舟曲灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免问题

第七节征收管理

一、征收机关

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

二、纳税申报

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

（四）对房地产开发企业预征土地增值税的规定

（五）土地增值税纳税申报表

三、委托代征与部门协助

（一）委托代征

（二）部门配合的规定

（三）与国有资产管理部门的配合

（四）与土地管理部门的配合

（五）与建设、房地产管理部门的配合

（六）房地产税收一体化管理

四、土地增值税的核定征收

（一）房地产开发企业核定征收的情形

（二）土地增值税核定征收条件

（三）旧房及建筑物转让的核定征收

（四）核定征收的限制

五、税源管理

（一）建立重点税源户监控制度的意义

（二）重点税源户监控工作方式

（三）对重点税源户实施监控的内容

（四）有关工作要求

六、减免税管理

七、问题解答

（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？

（二）如何计算土地增值税增值额？

（三）新建房与旧房如何界定？

（四）土地增值税的核定征收率有何规定？

（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？

（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？

（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？

（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？

（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？

（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？

（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？

（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？

（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办哪些手续？

（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？

（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？

（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？

（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？

（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？

……

第三章土地增值税习题选

第四章土地增值税清算实践案例分析

附录一

附录二

附录三

附录四

第一章土地增值税清算管理

第一节土地增值税清算概述

一、土地增值税清算定义

二、土地增值税清算总体要求

三、土地增值税清算条件

（一）应清算条件

（二）可清算条件

四、土地增值税清算单位确定

五、土地增值税清算的前期管理

六、纳税人对土地增值税清算资料的提供

七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理

八、土地增值税清算工作流程

（一）应清算项目的工作流程

（二）可清算项目的工作流程

第二节土地增值税清算审核

一、土地增值税清算审核方式

（一）真实性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值税清算审核内容

三、土地增值税清算单位的审核

四、土地增值税清算具体审核

（一）清算项目收入的审核

（二）扣除项目金额的审核

（三）其他方面的审核

（四）核定征收

第三节土地增值税清算后续管理

一、审核结果告知

二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理

第二章土地增值税清算实务

第一节纳税义务人

一、基本规定

二、具体规定

第二节征税范围

一、基本规定

二、具体规定

（一）土地增值税的征收范围

（二）对“赠与”的解释

（三）转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物

（四）对视同销售的规定

三、相关概念

（一）房地产

（二）产权

（三）土地使用权

（四）建筑物和附着物

四、问题解答

（一）土地增值税的征税范围是什么？

（二）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？

（三）个人转让住房是否缴纳土地增值税？

（四）未办理土地使用权证转让土地是否要缴纳土地增值税？

（五）建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？

（六）房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？

（七）合作建房如何缴纳土地增值税？

（人）被兼并企业将房地产转让到兼并企业，是否缴纳土地增值税？

（九）个人互换住房是否缴纳土地增值税？

（十）地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？

（十一）转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税？

第三节计税依据

一、基本规定

二、具体规定

（一）转让房地产收入的确定

（二）扣除项目金额的确定

第四节税率和税额计算

一、税率

（一）条例规定

（二）土地增值税的税率是如何规定的

二、税额计算

（一）细则规定

（二）怎样计算土地增值税应纳税额

三、预征率

第五节纳税地点和纳税期限

一、纳税地点

（一）条例规定

（二）细则规定

一、纳税期限

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

第六节税收优惠

一、条例规定

一、细则规定

三、具体规定

（一）土地增值税的减免税政策规定

（二）普通标准住宅的条件

（三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迂，纳税人自行转让房地产的征免税问题

（四）1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（五）关于《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》适用范围的问题

（六）延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（七）个别项目优惠政策

（八）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

（九）关于合作建房的征免税问题

（十）关于企业兼并转让房地产的征免税问题

（十一）关于个人互换住房的征免税问题

（十二）个人销售住房

（十三）中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免规定

（十四）对第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税问题

（十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税问题

（十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税问题

（十七）中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免规定

（十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免问题

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免问题

（二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免问题

（二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免问题

（二十二）汶川地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免问题

（二十四）棚户区改造安置住房土地增值税征免问题

（二十五）玉树地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免问题

（二十七）舟曲灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免问题

（二十九）芦山地震灾后恢复重建过程中土地增值税征免问题

（三十）中国邮政储蓄银行改制上市过程中土地增值税征免问题

（三十一）中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税征免问题

第七节征收管理

一、征收机关

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

二、纳税申报

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

（四）对房地产开发企业预征土地增值税的规定

（五）土地增值税纳税申报表

三、委托代征与部门协助

（一）委托代征

（二）部门配合的规定

（三）与国有资产管理部门的配合

（四）与土地管理部门的配合

（五）与建设、房地产管理部门的配合

（六）房地产税收一体化管理

四、核定征收

（一）房地产开发企业核定征收的情形

（二）土地增值税核定征收条件

（三）旧房及建筑物转让的核定征收

（四）核定征收的限制

（五）严控核定征收，防范税收流失

五、税源管理

（一）建立重点税源户监控制度的意义

（二）重点税源户监控工作方式

（三）对重点税源户实施监控的内容

（四）有关工作要求

六、减免税管理

七、问题解答

（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？

（二）如何计算土地增值税增值额？

（三）新建房与旧房如何界定？

（四）土地增值税的核定征收率有何规定？

（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？

（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？

（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？

（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？

（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？

（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？

（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？

（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？

（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办理哪些手续？

（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？

（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？

（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？

（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？

（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？

……

第三章土地增值税习题选

第四章土地增值税清算实践案例分析

第五章土地增值税部分地方性政策

附录2100433B

《土地增值税清算指南(第二版)》由中国市场出版社出版。