土地增值税风险管理与应对

第一章土地增值税管理概述

第一节房地产行业简介

第二节土地增值税管理风险

第二章土地增值税风险管理

第一节风险管理基本原则及管理思路

第二节风险管理的主要步骤

第三章常州土地增值税风险管理系统应用要点

第一节土地增值税风险管理系统总体概述

第二节房地产项目前期管理

第三节房地产项目清算任务下达

第四节房地产项目纳税人清算申报

第五节房地产项目清算申报管理

第六节房地产项目风险管理

第七节房地产项目风险评估/税务稽查

第八节房地产项目后续管理

第九节房地产项目数据维护管理

第四章土地增值税系统风险应对指南

第一节前期管理风险指标应对方法及要求

第二节清算条件类风险指标应对方法及要求

第三节清算总体类风险指标应对方法及要求

第四节清算收入类风险指标应对方法及要求

第五节土地成本类清算风险指标应对方法及要求

第六节前期工程费类清算风险指标应对方法及要求

第七节建筑安装工程费类清算风险指标应对方法及要求

第八节基础设施费类清算风险指标应对方法及要求

第九节公共配套设施费类清算风险指标应对方法及要求

第十节开发间接费用类清算风险指标应对方法及要求

第十一节房地产开发费用及其他扣除类清算风险指标应对方法及要求

第十二节后续管理风险指标应对方法及要求

第五章土地增值税风险管理系统运用案例介绍

案例一综合分析锁定疑点内查外核水落石出

案例二瞒天过海施“高招”弄巧成拙一场空

附录

附录一土地增值税相关政策

附录二常州市房地产开发成本构成指标参考

附录三常州市历年基本工程造价标准

附录四不同类型工程分部分项工程量清单费指标（201l版）

附录五不同类型工程主要人、材、机消耗指标（2011版）

参考文献

后记2100433B

《土地增值税风险管理与应对》介绍了江苏省常州地方税务局在土地增值税征管实践中，运用信息化手段采集政府各部门的房地产信息，通过对已完成清算的房地产项目指标分析利用，创建了土地增值税风险管理系统。该系统从项目开始实施到结束全面引入“风险管理”理念，为土地增值税清算向纵深发展，实现科学化精细化管理提供了有力支撑。

风险1：由于税收规定较繁琐，政策变化更新速度快，企业财务人员往往无法很准确的把握其当期规定，造成信息滞后的风险

应对措施：负责税务的人员应及时整理最新下发的政策，深入研究，发现对企业的影响点，进行相应的会计处理。

风险2：一些生产处理流程，导致的潜在的税务风险。业务本身是没有问题的，但是涉及到一些混合销售或销售时点的问题，企业往往不能很好的区分，这些知识是业务处理人员的盲点，会计人员的处理已经存在滞后性，不能挽救已经造成的税务错误。

应对措施：必须从业务处理流程上入手，才能从根本上解决此类税务风险

风险3：由于决策者在决策时未对税务进行研究，造成无意识的少缴或多缴税款。

应对措施：在企业做决策时，提前咨询一下相关人员。

大企业管理税务风险的薄弱环节：

机构设置和人员配备；

税收法律法规的收集和研究；

重要业务流程细节的涉税控制；

信息技术的应用；

风险管理意识和纳税观念；

税务内控监督和反馈机制。

我国管理税务风险的方法：

一是强调服务，注重改进服务方式和方法，提高服务质量和水平，建立和谐税收征纳关系；

二是管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监督，提前发现和预防税务风险；

三是提高企业自我遵从度，正确引导企业利用自身力量实现自我管理，只有着力于企业自我遵从，才能从根本上解决大企业税务管理对象复杂、管理资源短缺这一突出矛盾；

四是实行个性化管理，针对企业各自面临的税务风险制定差异化管理措施和手段；

五是将控制重大税务风险摆在首位，着重关注企业重大经营决策、重要经营活动和重点业务流程中的制度性和决策性风险，有针对性地关注账务处理和会计核算等操作层面的风险。

美国管理税务风险的方法：

为了适应经济环境的变化及确保遵从，大企业管理局推行了新的行业问题聚焦战略来处理高风险的税务问题。这个战略使大企业管理局有了工作的重点，并且能够更加有弹性地应对可能带来遵从风险的经济环境的变化。该战略也产生了另外的一些实际利益，例如：

使大企业管理部门能前后一致地处理跨行业的问题；

专注于解决最高的风险问题使大企业管理部门的流动新得到持续的改进；

更加有弹性地分配资源，增加对不遵从纳税人的干预；

增强对高风险问题的监控及问责；

使技术和经验更好地结合来识别和优先解决问题。

一旦风险被识别，税务机关将根据其所产生的风险的程度及在行业中的普遍程度来确定干预的顺序。管理的方向及资源的分配将被放在最高风险的领域。最终，大企业管理局试图通过关注行业问题的方式来检查更多的纳税人。

其他一些专门的有关遵从的方法包括：

有限度的检查（LIFE）：这是一个小范围的审计程序，它采用了重要性原则以及通过全面的风险分析而发现的要点，缩小了审计的范围。这个程序也鼓励纳税人积极参与、分担责任以保证检查及时完成。同时，它也确立了一些有关重要性的标准来控制检查范围的扩大。

申报前协议（PFA）：这是美国税务局和纳税人通过双方的合作，在正式申报前就有关问题达成某种安排的方法。可以达成PFA的问题通常是实际发生的且有法律明文规定的。

行业问题解决方案（IIR）：这个方法主要是通过出版指南，解决影响一大批纳税人的经常发生争议的、纷繁复杂的税务问题。

快速和解（FTS）：这个方法给纳税人提供了在检查过程中处理审计问题的途径。通过与大企业管理局和上诉法院合作，纳税人在缩短总体审计过程时可以利用上诉法院的庭外和解权利和民事调解技巧。FTS的引入，将大企业管理局的上诉程序最少缩短了两年。

作为与房地产业密切相关的重要税种，土地增值税属于地方税务局征收管理，也是地方政府的主要税收来源之一。本书基于土地增值税的上述特点，在整理国家及各省市相关法律法规及规范性文件的基础上，对土地增值税的征收范围、纳税义务的发生、收入的确认、成本的分摊和扣除、土地增值税的清算、税款缴纳、减免税优惠等方面进行全面梳理，对重要涉税事项的各地税务处理的差异进行重点分析，方便读者全面了解我国的土地增值税征管体系，指导纳税人依法申报纳税。