土地用途管制制度实现环节

1土地利用总体规划。土地利用总体规划是实行土地用途管制制度的起点，对土地用途的划分、使用条件的规定等都体现在土地利用总体规划中。

2农用地转用审批。即对农用地转为建设用地的，必须进行严格的审批程序。这是土地用途管制的一个重要环节。

3征地审批。这是实行土地用途管制的又一个重要环节，它和农用地转批有一定的联系，但它的范围要大于而且层次又要低于农用地审批。完成征地审批以后，涉及农用地的，必须进行转批。

4土地登记。土地登记是土地权属管理的手段。它也是土地用途管制的最后一个环节。在完成征地审批，农用地转批，取得批准文件后，必须到当地土地行政主管部门进行土地登记，才能取得土地所有权或土地使用权。

1、《建设项目用地预审管理办法》[20010725]

第一条　为了保证土地利用总体规划的实施，控制建设用地总量，规范建设项目用地预审管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

2、《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》[20040828]

第四条　国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度较为完善的国家和地区广泛采用的土地管理制度。其特点，一是具有法律效力，二是具有强制性。土地用途管制制度由一系列的具体制度和规范组成。其中，土地按用途分类是实行用途管制的基础；土地利用总体规划是实行用途管制的依据；农用地转为建设用地必须预先进行审批是关键；而保护农用地则是国家实行土地用途管制的目的，核心是切实保护耕地，保证耕地总量动态平衡，对基本农田实行特殊保护，防止耕地的破坏、闲置和荒芜，开发未利用地、进行土地的整理和复垦；强化土地执法监督，严肃法律责任是实行土地用途管制的保障。实行土地用途管制制度，可以严格控制建设用地总量，促进集约利用，提高资源配置效率，有利于建设用地市场的正常化和规范化；可以严格控制农用地流向建设用地，有利于从根本上保护耕地。同时，通过增设农用地转用审批环节，为土地利用总体规划的有效实施提供保证。其社会目标是维护社会公共利益，保护耕地，控制建设用地；限制不合理利用土地的行为，克服土地利用的负外部效应，提高土地利用率；保护和改善生态环境，防止土地资源浪费和地力枯竭，实现土地资源的可持续利用。作为土地管理的一种有效形式，新《土地管理法》明确规定，中国实行土地用途管制制度。

《中国土地用途管制制度的耕地保护绩效研究》主要内容：中国耕地快速非农化的现象，从表面看是由于工业化、城市化步伐加快所致，但实质上是市场经济条件下资源配置内在规律的结果。在市场经济条件下，由于耕地与建设用地的比较利益差别悬殊，耕地的非生产价值（效益）又无法进行市场表达，单纯采用价格杠杆调节耕地与建设用地的关系，作用不明显或根本不发生作用。“一些地方农民形象地讲，30亩水稻不如3亩工厂，3亩工厂不如3分（地）商场。”在经济利益驱动下，农民产生了将农用地非法人市的冲动；对于具有公共产品性质的土地尤其是耕地，政府本不应该也不能以经济。获利最大化原则来管理和配置，然而面对农用地转用后的巨大级差收益，作为有限理性经济人的地方政府，同样存在将耕地非农化的逐利心理。理论界的主流意识认为土地用途管制是抑制在耕地保护中“市场失灵”的最有效措施，但是有一些学者依据代理理论、管制俘虏理论、制度经济学理论等分析，对土地用途管制的耕地保护作用提出了疑问。因此，从实证的角度，选择科学的方法，定量研究土地用途管制制度的耕地保护绩效，具有理论证伪价值。

从1998年到2005年，中国土地用途管制制度已实施7年，定量研究其耕地保护绩效已经具备条件。本研究拟采用计量经济学和区域对比分析的方法，定量研究中国土地用途管制制度的耕地保护绩效，分析耕地保护绩效在省际间的差异，通过对比分析揭示中国耕地保护绩效的潜力空间，同时对典型省区耕地保护绩效进行定量剖析，寻找耕地保护的障碍因素，最后提出提高绩效的对策建议。希望对中国土地管理法的再一次修订和耕地保护制度与保护政策的进一步完善提供实证依据和帮助。

《中国土地用途管制制度的耕地保护绩效研究》总体上包括三大部分内容，共九章。

该书从我国耕地数量的变动趋势与耕地保护的时代背景入手，在对土地用途管制制度内涵全面认识的基础上，运用经济学分析方法，构建了土地用途管制制度耕地保护绩效分析的理论框架和模型，定量测算了全国的耕地保护绩效及其省际间的差异，并以山东为例对省区层面的耕地保护绩效进行了测算。