土地用途管制规则

土地用途管制规则土地地域分区

土地利用地域分区一般出现在大尺度空间中，是按照自然、社会、经济状况及土地利用状况及管理方针的一致性所划分的区域，以“个性”识别为其基本功能。当前，土地地域分区主要有土地利用综合分区和主体功能区两种主要类型，其中综合分区中同一区域不能在空间上继续分布，一般以地理差异命名区域，同一尺度上地域分区类型较少，该分区主要出现在省级以上土地利用总体规划中，如《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）》中明确将我国分为西部地区（西北区、西南区、青藏区）、东北地区、中部地区（晋豫区、湘鄂皖赣区）、东部地区（京津冀鲁区、苏浙沪区、闽粤琼区）等9个土地利用区，明确了各区域土地利用管理的重点，指导各区域土地利用调控。国发[2007]21号文则对主体功能区规划提出了具体意见，即根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹谋划未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类，并明确全国主体功能区规划是战略性、基础性、约束性的规划，是各种空间开发布局的基本依据。

土地用途管制规则土地用途分区

土地用途分区主要是作为土地利用总体规划的一项规划内容而存在，是在土地用途管制制度下派生出的分区，将区域土地资源根据用途管制需要、经济社会发展客观要求和管理目标，划分出不同空间区域，并制定各区域土地用途管制规则，通过用途变更许可制度，实现对土地用途的管制。从分区类型来看，土地用途分区不同于地域分区，其以“共性”识别为基本功能，主要在中小尺度空间内直接实现不同类型区之间差异的识别，同类区域可在空间上重复出现，区域命名以主导用途的差异命名。当前，我国的土地用途分区主要应用于县、乡级土地利用总体规划，一般分为基本农田保护区、耕地开垦区、一般耕地区、林业用地区、牧业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、风景旅游用地区、自然和人文景观保护区以及其他用地区等。

土地用途管制规则空间管制分区

我国土地利用总体规划按行政区域划分为全国、省、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，其中地（市）级以上规划属政策弓l导性规划，县（市）级和乡（镇）规划属于布局实施性规划。因而，对这两个层次规划来讲，土地分区是规划的主要内容，是实施规划的重要手段，体现了政府对土地利用管制作用，同时也决定r土地利用分区具有层次性，不同空间尺度上的分区目标、内容、方法等均有所差别。本文以51号文为依据，在市县乡级空间尺度上对新一轮规划中的土地管制分区加以讨论。

51号文中对土地利用分区的要求主要体现于分用途的空间布局与管制论述，在对各类用地空间布局提出总要求后，分别针对基本农田和建设用地讨论了各自空间调整和布局要求：基本农田调整与布局方面仍将严格执行相关保护政策，划定基本农田保护区，但更突出了基本农田保护质量和补充两方面，提出了划定基本农田集中区和基本农田整备区，体现了规划对未来耕地保护．作的谋划作用；建设用地布局与管制则提出“二界”、“四区”的概念，即通过划定城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，形成允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。

根据51号文对建设用地边界与区域的划定要求，研究认为建设用地空间管制分区划定要点如下：①中心城区划入规模边界以内，作为允许建设区；②村镇集中区划人扩展边界，作为允许建设区或者有条件建设区；③各级重点开发园区划入规模边界，作为允许建设区；④城市规划划定的城区范围线可作为扩展边界确定，作为有条件建设区；⑤结合区域土地开发适宜性评价，合理划定禁止建设区，并严格执行；⑥部分风景名胜区和旅游景点，应划定为限制建设区，保证科学开发利用；⑦规划城乡建设用地增减挂钩，重点开展拆迁复垦的现状建设用地划定为限制建设区。同时，管制分区主要发挥空间引导作用，亦为规划实施提供了弹性空间，即各类分区间布局形态可依程序调整，但用地规模不得扩大。

空间分区的目的是为了更好地编制规划，统筹区域各类开发建设，因此，空间分区衔接很大程度上是各类空间规划间的衔接应用。当前我国空间规划及彼此之间的关系参见图1，可见土地管制分区与主体功能区有所交叉，同时土地用途分区和管制分区还受到城乡规划、专项规划等对空间开发谋划的影响。

首先，在空间管制分区与主体功能区之间，禁止开发区范围应该基本相同，当然由于二者划分尺度不同可能有所差别；优化开发区和重点开发区则应划入规模边界以内，作为允许建设区确定，但同样由于尺度差异，主体功能区一般在省级以上范围划定，从而缺少对各地实际情况的弹性考虑，而空间管制分区则是对市县乡土地利用布局与规模指标的整体规划，故在建设用地指标限制下分为规模和扩展边界，从而形成了允许和有条件建设区的主体，以便于动态、弹性、有序地引导和控制区域土地利用，不断优化城乡用地结构与布局。

其次，空间管制分区、土地用途分区与土地专项规划之间是指导性关系，一般情况下土地专项规划需在管制分区与用途分区范围内进行具体设计。

第三，城乡规划与空间管制分区、用途分区由于分属不同职能部门管理，需要在多部门间协调，其中城市中心城区发展方向、范围以及村镇建设等都是土地分区的重要依据，但土地分区还需考虑用地规模指标，故土地分区在整体上需与城乡规划相统一，但规模范围相对较小，体现了保护土地资源、强化用途管制的特点。

最后，其他专项规划是空间管制分区、土地用途分区的重要参考，特别是涉及交通、水利、能源、绿地等重大基础设施和生态建设项目布局与走向的内容，是土地利用分区关注的重点，亦是统筹区域土地利用、协调生态建设的关键。2100433B

土地利用分区以土地利用地域分异规律为理论基础，是土地利用规划的关键内容，也是实行土地用途管制的重要手段，对科学制定土地利用方向、合理确定土地利用结构、提高土地利用集约化程度、促进区域协调发展具有重要意义。我国从20世纪60年代即开展了土地利用分区研究，并于1987年开始土地管理工作中土地利用分区实践探索，随后土地利用分区研究成为土地利用规划的重点。同时，国内各部门与专家学者对土地利用空间分区形成了不同的认识，如土地利用地域分区和用途分区的确定，在国民经济与社会发展规划中提出主体功能区概念，在城市规划中提出中心城区等概念，交通、水利、旅游、环保等部门也都对空间分区有所涉及，具体到空间分区，主要是结合3S技术，采用叠置法、聚类分析法、判别法、人工神经网络法等方法进行。

综上，根据相关研究成果，土地利用分区是一个综合的地域概念，即在一定地区内，根据不同区域发展战略、现状和潜力、资源环境承载力和土地利用适宜性，将区域划分为若干地域，并针对不同地域提出土地利用调控指标和措施，实行差别化管理。因此，土地利用分区具有综合性、层次性和实用性的特点。

目前，中国的土地用途管制是国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农用地的用途管制包括农地非农化的管制和农地农用的管制两方面，坚持“农地、农有、农用”的原则，限制农地非农化，鼓励维持农用。建设用地的用途管制按建成区和规划区的不同有不同的管制规则。土地用途管制包括用地指标管制、现状管制、规划管制、审批管制和开发管制。根本目的是在坚持因地制宜、科学规划原则的基础上，依据可持续发展的战略方针，严格限制农用地转为建设用地，落实耕地总量动态平衡的目标，实现土地利用方式由粗放型向集约型转变，促进区域社会经济的持续发展和土地的持续利用，达到社会、经济、生态综合效益的最优化。

土地用途管制制度就是国家为保证土地资源的合理利用和优化配置，促进经济、社会和环境的协调发展，通过土地利用总体规划等国家强制力，规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划所确定的土地用途和条件使用土地的制度。

土地用途管制的内容包括：土地按用途进行合理分类、土地利用总体规划规定土地用途、土地登记注明土地用途、土地用途变更实行审批、对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚等。

国外也称“土地使用分区管制”（日本、美国、加拿大等国）、“土地规划许可制”（英国）、“建设开发许可制”（法国、韩国等）等。

土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度较为完善的国家和地区广泛采用的土地管理制度。其特点，一是具有法律效力，二是具有强制性。土地用途管制制度由一系列的具体制度和规范组成。其中，土地按用途分类是实行用途管制的基础；土地利用总体规划是实行用途管制的依据；农用地转为建设用地必须预先进行审批是关键；而保护农用地则是国家实行土地用途管制的目的，核心是切实保护耕地，保证耕地总量动态平衡，对基本农田实行特殊保护，防止耕地的破坏、闲置和荒芜，开发未利用地、进行土地的整理和复垦；强化土地执法监督，严肃法律责任是实行土地用途管制的保障。实行土地用途管制制度，可以严格控制建设用地总量，促进集约利用，提高资源配置效率，有利于建设用地市场的正常化和规范化；可以严格控制农用地流向建设用地，有利于从根本上保护耕地。同时，通过增设农用地转用审批环节，为土地利用总体规划的有效实施提供保证。其社会目标是维护社会公共利益，保护耕地，控制建设用地；限制不合理利用土地的行为，克服土地利用的负外部效应，提高土地利用率；保护和改善生态环境，防止土地资源浪费和地力枯竭，实现土地资源的可持续利用。作为土地管理的一种有效形式，新《土地管理法》明确规定，中国实行土地用途管制制度。