土地预审行政约束

问：预审具有怎样的法律效力和行政约束力？

答：土地行政主管部门出具的预审意见是审批建设项目可行性研究报告和建设用地申请的必备文件。为了保证预审工作真正发挥作用，《办法》规定，建设用地报批时，必须附注土地部门的预审报告书。凡应预审而未申请的，有关土地行政主管部门将不受理建设用地申请，即使当地土地部门受理了这个用地申请，上级土地部门也将不接受这级土地部门上报的建设项目呈报说明书和有关方案。

此外，《土地管理法实施条例》和《办法》都明确规定，建设用地项目无论是占用规划确定的城市建设用地范围外土地，还是占用城市建设用地范围内的土地，都应实行用地预审。城市建设用地范围外的建设用地项目和城市建设用地范围内的建设用地项目，申报用地预审的程序不同。城市建设用地范围外的建设用地项目，建设单位应向项目批准机关的同级土地行政主管部门申请用地预审。具体说，凡是国务院及国务院有关部门批准立项的建设项目，由国土资源部进行用地预审；省级人民政府及其有关部门批准立项的建设项目，由项目所在地省级国土资源部门受理用地预审；市、县级人民政府及其有关部门批准立项的建设项目，分别由项目所在地市县级土地行政主管部门受理用地预审。

由于规划确定的城市建设用地范围内的农用地转用是分批次报批的，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，由项目所在地市、县人民政府批准，其用地预审由项目所在地市、县土地行政主管部门受理。

《办法》规定，建设单位直接向有权受理预审的土地行政主管部门提出预审申请。需要说明的是，受理预审的土地行政主管部门的下一级土地行政主管部门应按《办法》的有关规定，提出审查意见，作为办理建设用地预审的文件一并上报。

问：《办法》对土地行政主管部门在预审工作中的依法行政作了怎样的规定？

答：《办法》在对建设单位的义务作出具体规定的同时，特别规定了土地行政主管部门在预审工作中的责任：一是对符合规定的申请，应当受理，不符合条件的，应当在两个工作日内通知申请人，逾期不通知的，视为受理；二是应当从受理之日起15日内完成审查工作，经批准延长的最长不得超过30日；三是预审必须实行内部会审制度，第一次把会审制度上升为规章；四是应预审未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不得受理建设用地申请，上级人民政府土地行政主管部门不接受下级人民政府土地行政主管部门上报的建设项目呈报说明书。

问：随着《办法》的颁布实施，建设项目用地预审工作将全面推开，为保证建设项目用地预审工作顺利推进，当前应采取哪些措施？

答：全面推开建设项目用地预审工作。当前应着重在以下几个方面下工夫：一是认真学习《办法》和有关法律法规，积极做好用地预审宣传工作。由于建设项目用地预审是一项新工作，项目批准机关、建设单位对其意义和要求了解不够，应采取各种手段，开展宣传，使建设项目用地预审为项目批准机关、建设单位所了解和接受，促进建设项目用地预审工作的顺利进行。

二是加强协调与合作。建设项目用地预审工作涉及面广，涉及到项目立项批准机关、项目可行性研究报告批准机关、建设主管部门、建设单位等部门。正确处理好部门之间的关系，有利于做好建设项目用地预审工作。各级土地行政主管部门要加强与有关部门的协调和合作，妥善处理好各方面的关系，积极主动地做好服务工作，把管理寓于服务之中。

三是加强规章制度建设，要规范建设项目用地预审管理。建设项目用地预审刚刚起步，各地应加强研究，积极探索，并结合本地的实际情况，制定有关规章制度和技术规范，不断完善建设项目用地预审管理，提高建设项目用地预审工作的水平。

四是要明确预审管理机构，确定预审管理人员。各级土地行政主管部门应尽快理顺内部职能，尽早明确预审管理部门和人员，保证建设项目用地预审工作有专人负责。

需要特别强调的是，从《办法》颁布之日起，尚未批准可行性研究报告的建设项目，都要在可行性研究报告报批前办理预审手续。未办理用地预审先批准可行性研究报告的建设项目，须补办用地预审手续，否则，不予办理建设用地审批手续。各地土地行政主管部门应认真抓好建设项目用地预审的审批工作，力争做到按规定应预审的建设项目，依法办理用地预审手续，真正发挥建设项目用地预审从源头上控制和引导建设项目用地的作用。2100433B

国土资源部以第7号部长令的形式发布了《建设项目用地预审管理办法》。为什么要制定这个《办法》？它在规范和保障合理用地方面具有怎样的法律效应和约束力？《办法》出台后，国土资源部将采取哪些具体措施，保证预审工作的顺利进行？

问：国土资源部为什么制定这个《办法》？其出台有什么特殊意义？

答：制定这个《办法》是落实新《土地管理法》和《<土地管理法>实施条例》的重要举措。《土地管理法》第52条规定：“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。”《<土地管理法>实施条例》第22条、第23条又对上述规定进行了细化。制定这个《办法》，就是要保证土地利用总体规划的实施，控制建设用地总量，规范建设项目用地预审管理工作。实行建设项目用地预审，具体说有以下两方面的意义：

一是加强了建设用地管理。建设项目用地预审是实施土地利用总体规划，落实用途管制的重要手段。在建设项目可行性研究阶段，土地行政主管部门依据土地利用总体规划，对项目的选址定点、用地规模等进行审查，能有效地引导建设项目合理布局，节约用地，防止建设用地盲目扩张，保护耕地，确保规划目标的实现。

二是加强了服务的功能。建设项目用地预审是保证项目合理用地需求的有效措施，通过预审，参与项目的前期审查，及时掌握和了解建设项目用地情况。对合理的用地需求，通过土地利用年度计划给予安排；对项目用地安排存在的问题，及时提出解决办法和途径，就能保证建设的顺利进行。

问：《办法》对预审机关是如何规定的？其重点在哪里？具体应在哪个阶段开展预审？

答：《办法》规定了预审机关、预审原则、程序、时间和法律效力。规定预审工作由有批准立项权的人民政府土地行政主管部门负责，这是与以前发布的《建设用地审查报批管理办法》有关规定相衔接的。《办法》规定，土地行政主管部门重点应当对建设项目的下列内容进行审查：一是建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律法规规定的条件；二是建设项目是否符合国家供地政策；三是建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；四是占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理。建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，建设项目是否符合国家供地政策，补充耕地措施是否可行，实质性的审查内容是规划选址审查。预审作为一项管理手段，其意义就在于它通过参与建设项目的前期审查，依据土地利用总体规划引导建设项目合理布局，防止建设乱铺摊子、重复建设滥占耕地，保证规划目标的落实，从而保证土地的可持续利用。因此，项目用地是否符合规划是预审审查的核心内容。项目用地不符合规划要求的，一般不得通过用地预审。

虽然用地预审并不最后确定项目用地规模，但是在用地预审阶段，应对项目用地总规模和地类进行大体审核，对明显不合理的用地及时提出建议。用地预审不涉及土地权属、征地补偿、勘测定界等用地审批阶段审查的内容。

在建设项目可行性研究阶段开展用地预审，也就是说，在项目可行性研究报告报批前，建设单位先向土地行政主管部门提出预审申请，土地行政主管部门对项目用地进行审查，并出具预审意见。此阶段对建设项目用地安排提出审查意见，既能体现用地预审从源头上控制和引导建设项目用地的意图，也便于建设单位根据审查意见，对项目用地进行调整。有的项目在可行性研究报告批准后，建设单位才提出用地预审申请，这就失去了用地预审的意义。而且，一旦项目用地未能通过预审，将给建设单位造成较大损失。因此，开展建设项目用地预审工作，必须准确把握预审的时机，这是充分发挥建设项目用地预审作用的关键。

土地预审国土资源部令

中华人民共和国国土资源部令

第　42　号

《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。

部　长　徐绍史

二〇〇八年十一月二十九日

土地预审预审管理办法

建设项目用地预审管理办法

（2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正）

第一条　为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条　本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条　预审应当遵循下列原则：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）保护耕地，特别是基本农田；

（三）合理和集约节约利用土地；

（四）符合国家供地政策。

第四条　建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源主管部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源主管部门预审。

第五条　需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

第六条　依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源主管部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源主管部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条　已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。

本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条　直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

第九条　受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第十条　符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源主管部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十一条　预审应当审查以下内容：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十二条　国土资源主管部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十三条　预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十四条　预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

第十五条　建设项目用地预审文件有效期为三年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

第十六条　本办法自2009年1月1日起施行。

国土资源部、各市国土资源局

受理→国土规划科会同用地管理科、征地事务所审查→审核、汇总→集体研究→用地预审公告（7天）→核发预审意见书→建立台帐、归档。

办理时限：15个工作日。

1、建设项目用地预审申请表；

2、建设项目立项文件【投资主管部门下达的项目建议书批复(审批项目)；或投资主管部门出具的《核准项目服务联系单》(核准项目)；或投资主管部门出具的备案文件(备案项目)；或其他依据文件】。

3、规划用地红线图（原件）或征收（用）土地勘测定界图（原件），建设项目区位图（土地利用总体规划局部图）；

4、建设规划行政主管部门出具的选址意见书及附图（复印件）；

5、建设项目可行性研究报告、核准或备案项目申请报告；

6、工商企业营业执照、纳税证明（复印件）；

7、已完成方案设计的项目需提供设计方案及总平图；

8、其他需提供的材料（如：项目所在位置地形数据光盘）。

土地预审报省级另附

1、项目所在县市和受理预审申请的县级国土资源行政主管部门出具的初审意见表；

2、标明项目用地范围的乡(镇)土地利用总体规划局部图；

3、如建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及基本农田的，应出具项目所在县级农业行政主管部门的审查意见；

4、如建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及标准农田易位的，应附具县级政府要求标准农田易位的请示和省农业厅审查同意该项目涉及的标准农田易位的意见。

土地预审报国务院再附

1、土地利用总体规划修改方案；

2、建设项目对土地利用总体规划实施影响评估报告；

3、由项目所在地县级国土资源行政主管部门负责组织的相关部门和专家论证同意土地利用总体规划修改方案与规划实施影响评估报告的会议纪要；

4、修改土地利用总体规划听证会纪要。

1、符合土地利用总体规划及地质灾害防治规划；

2、严格保护耕地，特别是基本农田；

3、取得农用地转用年度计划指标；

4、合理和集约利用土地；

5、符合国家供地政策；

6、落实耕地占补平衡。

预审（preliminary audit or interim audit），年报审计的一个阶段。绝大多数审计业务都会经过预审。预审分两种，一种是普通的预审，一种是非常接近年报审计的预审。

预审普通预审

主要做以下工作：

Follow（顺承）上年final（最终）时的审计调整，核对期初的金额；

取得/更新当年的永久性文件；

了解客户的经营风险；

审计风险评估；

内控了解（更新）和测试；

填列当年的计划阶段的各项底稿，包括控制性底稿和技术基础性底稿，像重要性水平的计算等；

预审审计程序

执行报表科目实质性的审计程序。预审时的审计程序和final（最终）的审计程序没有什么实质区别，但是有适当简化，如不执行盘点和函证（毕竟还是预审），重点是实质性的分析程序，也包括相当程度的detail test（实质性程序），如抽样测试，对预审中发现的问题，如果可以confirm（确认），就要求客户调整，对于不确定事件，则留下Audit Findings（审计结果），让负责年审最终审计（这里按“四大”的习惯简称final,下同）的同事follow（参考）。预审阶段会形成一个非常重要的底稿－《完成初步的分析性程序》（直译，不一定准确），是对全部报表科目的非常详细的分析，包括各科目当年发生的主要事项，金额变动分析，余额结构分析，一些比率分析，发现的主要问题，现场的主要判断等等，详细程度远远超出local所同事的想象，完成这张底稿既是现场审计工作的详细总结，又是对现场staff的督促，你工作做不到位就写不出东西来，即使编出来也很难经过复核的考验（除非是出色的小说家），这张底稿还有利于manager和partner复核，使其迅速了解客户的基本情况。

预审详细预审

一般一个客户普通预审和详细预审不会都做（节省成本嘛），详细预审一般截止日是11月末（或者非常接近final的时点），审计程序和final的程序完全一样，包括发函证、盘点。但是一般不包括存货盘点，存货盘点在年末统一做。详细预审就是一次完整的年报审计过程。

客户预审是经过详细预审和普通预审对final（终审）的影响有很大的区别。经过普通预审的客户，final时仍要对全年的情况进行审计，当然有些工作预审做了的可以简化，但是审计重点还是整个年度。 经过详细预审的客户final时只要对最后一个月的变动情况审计就可以了，如果变动不大，一般外勤就很快结束，变动巨大并且合理性有问题的才需要关注全年度情况。就是说经过详审的，final时审计重点是最后一个月（最后一期）。

以上是一般情况，有的重点客户甚至一个季度预审一次，从Q1到Q3，还包括一次详细预审，当然这种情况很比较特殊，但是也不罕见，如IPO过程中的业务有时会遇到一年审好几次的情况，估计这也是控制风险的考虑。

其实50%－70%的外勤审计工作在预审阶段就已经做完了，经过预审大大减轻了final时的外勤工作量，节省了时间，并且在相对淡季做预审，有效的缓解了final时的人员需求压力，并且有利于控制审计风险，增加了对客户的了解，对审计风险控制有一个提前量。预审的作用还是非常大的。很多Local所也做预审，但是预审的详细程度、审计深度&广度、预审的有效程度远远不如四大，更多的时候是对客户的粗略了解，对提前控制风险，减轻年报审计压力的效果有限。容易形成年报审计的时候才发现新问题，搞的措手不及。

一、预审是一种司法程序

是刑事诉讼中的一个审判前的程序，叫预审程序（Preliminary Hearing）。根据美国较为权威的《布莱克法律词典》的解释：“预审是指（通常由治安法官主持进行的）决定是否有足够的证据起诉被告人的刑事听证程序。”[1] 美国联邦司法中心主编的法院工作人员培训教材《美国联邦地区法院刑事诉讼流程》中对预审的解释为：“一个指控前的听审，在该庭审中检察官必须提出足够的证据，以证明具有充分理由相信一项联邦犯罪已被实施且该犯罪系被告人所实施。”[2]而在大陆法国家学者看来：“预审法官确认犯罪事实，查证情节，集中所有迹象，力求证实作案人，这就是预审（D instruction）。”[3] 据此可以概括，预审（Preliminary examination）是一种刑事诉讼制度，是法官行使司法权对侦查和起诉进行审查和监督的活动。

预审制度的诞生最早渊源于三百年前的英国，当时正是资产阶级革命时期，它最初的愿望和思想是民主与人权，但其革命的不彻底性决定了它的预审制度的繁杂和累赘。概之，预审的历史背景和司法背景是资产阶级的民主、平等、自由、博爱思想，以及关于国家的自然法和社会契约的理论，关于无罪推定、辩论式诉讼、自由心证等刑事诉讼理论，关于司法独立保障人权理论的勃兴。预审制度确立的主旨在于通过预审程序避免无罪者（或者说没有充足的证据证明其有罪者）被无端地送到法庭接受审判，保护其名誉不受到侵害，而在英美法系的刑事诉讼价值理念体系当中，尤其在美国刑事诉讼价值理念体系里，预审程序除了具有对公民个人权益之保障功能外，还在一定程度上表达了他们对诉讼效率的追求——将没有充足证据支持的案件排除在法庭审判之外，以节约刑事诉讼成本。这些法律思想中，多有闪光的民主精华。当我们的司法思想确定在以法治国、保障公民权益不受侵犯、对侵犯他人权益绳之以法等方面的时候，预审制度的思想有很多是值得我们借鉴的。

随着社会的发展，随着司法制度改革的深化，我国的预审制度也面临着新的挑战，必须经过系统的改革整合，促成预审制度的构建和应用。否则无法适应我国社会主义和谐社会的要求，无法适应以法治国的总体战略。预审