土地一级整理

长春市土地一级开发管理暂行办法第一条 为合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，规范土地一级开发行为，根据国家《土地储备管理办法》和《长春市土地储备管理办法》等相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 除榆树、九台、德惠、农安、双阳外的本市行政区域内，经市政府批准的土地一级开发项目，适用本办法。

第三条 本办法所称土地一级开发，是市国土资源主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。涉及国有土地及地上房屋征收的，按照有关法律执行。

第四条 市国土资源主管部门负责本市土地储备的管理工作。

市土地储备机构受市国土资源主管部门委托，负责本市土地储备的具体工作。

第五条 土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则。按照《土地储备管理办法》的规定，经市国土资源管理部门批准，市土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地一级开发涉及工程类投资的，按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第六条 土地一级开发主要包括：

1.办理一级开发相关的政府审批手续，包括计划、规划、征地、农转用、房屋征收和需要办理的其他手续;

2.实施集体土地的征用及地上房屋的征收工作;

3.实施国有土地收回及地上房屋的征收工作;

4.实施地上附着物拆除、地下构筑物拆移工作;

5.进行土地平整及其他基础设施配套建设工作;

6.其他一级开发工作。

第七条 市土地储备机构通过招商方式融资实施一级开发的，应签订《土地一级开发融资合同》。

第八条 土地一级开发涉及的工程，按照有关规定，以公开招标方式确定工程监理公司，对工程实施单位进行履约管理。

第九条 土地一级开发项目融资实施的，融资成本应列入土地一级开发成本。

第十条 土地一级开发项目的偿还融资期限协商确定，但一般不少于3年(不包括项目施工期)。可优先偿还征地、拆迁等非工程类融资款项;基础设施配套建设项目按比例分期偿还。

第十一条 本办法自颁布之日起施行。2100433B

土地整理是指在一定区域内，根据土地利用总体规划与土地整理专项规划，对田、水、路、 林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。

土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。根据我国国情，现阶段土地整理的重点在农村地区。土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。

土地开发整理的内容

国土资源部于2003年发布的《全国土地开发整理规划（2001－2010）》指出，“土地开发整理”包含土地整理、土地复垦和土地开发三项内容。这三项内容的分类主要是依据其实施的侧重点不同，下面结合郴州市实施的工程照片进行简单描述。

土地整理是指采用工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。

土地复垦是指采用工程、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动。

土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发成宜农地的活动，本文中指开发成农用地，如旱土、水田等。

濮阳市土地一级开发整理暂行办法

第一章总则

第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在市城区范围内(含工业园区)经市政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发整理，是指政府依据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，对一定区域范围内的城市国有土地或者乡村集体土地统一组织实施征收、拆迁、安置、补偿，根据需要进行适当的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等城市基础设施建设，使该区域范围内土地达到土地供应的条件。

第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地利用计划以及相关法律、法规和规章的要求，一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。

第二章实施机构和运作方式

第五条市土地一级开发整理工作领导小组是土地一级开发整理工作的决策机构，负责对全市土地一级开发整理工作统筹、协调、指导和管理；负责确定土地一级开发整理项目、受托单位、开发期限等相关事宜。

市土地一级开发整理工作领导小组办公室负责贯彻落实市土地一级开发整理工作领导小组的各项决议、与项目所在辖区区政府（管委会）共同起草委托合同、审议土地一级开发整理项目实施方案、行使市土地一级开发整理工作领导小组赋予的其他职能。

第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则，由市土地一级开发整理工作领导小组办公室委托有经济实力的国有公司具体实施土地一级开发整理工作。

第七条市土地一级开发整理委托合同主要内容包括：

（一）土地一级开发整理范围、面积；

（二）土地一级开发整理应当完成的主要工作和标准；

（三）土地一级开发整理的工作进度、完成期限和投资回报率；

（四）双方权利义务、争议解决方式；

（五）工程监理、验收和结算；

（六）土地一级开发整理成本的认定、预拨和返还；

（七）合同双方认为应当明确的其他事项。

第八条土地一级开发整理受托单位根据委托合同编制《土地一级开发整理项目实施方案》，市土地一级开发整理工作领导小组办公室组织各成员单位对《土地一级开发整理项目实施方案》进行联合会审，会审通过后，提交市政府批准实施。

第三章职责任务与工作要求

第九条土地一级开发整理工作领导小组成员单位职责任务

土地一级开发整理项目涉及的财政、规划、国土、住建、发改等职能部门按照各自工作职责，高效快捷的为土地一级开发整理实施单位办理所需的各项行政审批手续，依法对项目实施进行监督和检查，保障土地一级开发工作顺利进行。

第十条区政府（管委会）工作要求

（一）项目所在辖区区政府（管委会）负责配合土地一级开发整理工作领导小组办公室谋划包装土地一级开发整理项目及前期准备工作，参与制定《土地一级开发整理项目实施方案》；

（二）区政府（管委会）作为土地征收工作的主体，对土地报批前的听证、告知、确认工作，对已批土地制定征地补偿标准，拆迁补偿安置、补偿费用拨付、被征地农民就业培训及社会保障等负总责；

（三）负责组织本辖区内新增、收回、收购国有土地的拆迁平整工作，达到“净地”条件后直接办理储备土地出库手续。

第十一条受托单位工作要求

（一）负责土地一级开发整理项目所需的资金筹措；

（二）负责完成土地一级开发整理项目所涉及土地的勘测定界、权属调查等前期工作，配合项目所在辖区区政府（管委会）组织土地报批，并承担土地报批相关费用；

（三）负责协助项目所在辖区区政府（管委会）开展土地报批前的地面建（构）筑物调查统计工作，拟定拆迁安置补偿方案；

（四）依据《土地一级开发整理项目实施方案》，负责配合区政府（管委会）完成开发整理项目涉及的集体土地征收，国有土地收回，地面建（构）筑物、附着物的拆迁补偿安置，地上地下管线的迁改等相关工作；

（五）负责按工程项目建设管理的相关规定，实施土地一级开发整理项目涉及的配套设施和城市基础设施建设；

（六）土地开发整理涉及道路、水利、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等城市基础设施建设的，土地一级开发整理单位应按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位；

（七）土地开发整理项目涉及的工程建设完成后，由土地一级开发整理单位邀请主管部门及专家组成员，按工程质量标准规定对道路、水利、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等城市基础设施建设分别组织工程竣工验收。如工程质量达不到建设规定和约定标准，由土地一级开发整理单位自行进行整改；

（八）承担土地一级开发整理项目移交前的土地管护工作；

（九）承担规定或约定的其他涉及土地一级开发整理的工作。

第四章开发资金成本

第十二条土地一级开发成本包括：

（一）征地补偿安置费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用；

（二）进行相关道路、雨涝水利、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出；

（三）开发整理过程中发生的可行性研究报告费、勘探设计费、评估费、临时用水用电费、土地临时看护管理等费用；

（四）银行贷款利息、金融机构手续费、财务费用、营业税及附加等相关税费；

（五）经同级财政部门批准的与土地开发整理有关的其他费用。

第十三条土地一级开发整理项目成本由市土地一级开发整理工作领导小组办公室委托市审计部门对土地一级开发总成本费用进行审计，并出具审计报告。审计报告作为确定、核拨土地一级开发整理项目成本的依据。

第五章投资回报与土地移交

第十四条土地一级开发整理单位自筹资金进行土地一级开发整理的项目，在开发地块成功出让后，按照审计报告确定的投资数额的一定比例作为投资回报。投资一亿元以下（含一亿元）按照8%的比例计算；投资一亿元以上，三亿元以下（含三亿元）按照9%的比例计算；投资三亿元以上，五亿元以下（含五亿元）按照10%的比例计算；投资五亿元以上，十亿元以下（含十亿元）按照11%的比例计算；投资十亿元以上的，按照12%的比例计算，投资回报计入土地收储成本。一级开发整理单位筹措资金的银行贷款利息计入成本，但不再提取利润。

第十五条土地一级开发整理单位应当按照规定、约定和经审核的土地一级开发整理实施方案完成土地一级开发整理工作，将具备供应条件的地块及其相关资料移交区政府（管委会），按照程序组织土地供应。

第十六条土地一级开发整理完成后，土地移交应当达到如下标准：

（一）宗地现状达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”；

（二）权属合法、界址清楚、面积准确、补偿足额到位；

（三）宗地内达到“场光地净”，场地达到自然地平，宗地四周设置看护设施；

（四）土地和地上建（构）筑物权属，无抵押、担保等债权债务纠纷；

（五）市审计部门出具的土地一级开发整理项目成本审计报告、农用地转用征收批准文件、国有土地使用权收回、土地勘测定界、宗地测量成果及各项工程验收报告等相关资料齐全完备；

（六）土地一级开发整理项目涉及的城市基础设施建设各项审批手续合法完整；

（七）工程费用结算清楚，支付无争议；

（八）达到合同双方约定的其他验收标准。

第六章附则

第十七条本办法中所称“三通一平”具体是指通给水、通电、通路，场地平整；“五通一平”是指通给水、通排水、通电、通路、通讯，场地平整；“七通一平”是指通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通暖，场地平整。

“净地”是指宗地已经征收、收回国有，征收补偿到位，四至清楚，权属清晰，面积准确，原土地登记手续已注销，原设立土地他项权利已依法解除，地上无建筑物、构筑物及高压网线等，地下无水、电、气、暖、通信等管网管线以及地下人防等构筑物的土地。

“场光地净”是指场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物，渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求。

第十八条经市土地一级开发整理工作领导小组同意，区政府（管委会）可以委托国有公司具体实施土地一级开发整理工作。区政府（管委会）主导的土地一级开发整理项目，参照本办法执行。

第十九条各县政府可参照执行，本办法自印发之日起施行。相关文件与本办法不一致的，按照本办法执行。 2100433B

土地整理按照实施区域

(1) 农地整理

所谓农地整理，是在农村区域内实行田、水、路、林、村等综合开发整治，提高土地质量，改善农业生产条件和生态环境的过程，是我国土地整理的主要形式之一。

农地整理通常是土地整理主要的内容，一般在人多地少的国家，其农地多是要经过整理后，方能达到土地利用科学化和农业现代化的目标。我们大家所称的土地整理大多指农地整理。从我国已开展的农地整理的实践来看，农地整理包括以下几项：

a 农用地(主要是耕地)的整合。

b 居民点的归并集中。

c 道路、灌排、防护林等农田基础设施系统的归整。

d 土地的改良等。

农地整理是以土地利用的平面布局调整为主的。从我国现阶段土地利用变革过程所要解决的问题来看，农地整理大体可分为农田整理和村庄整理两方面的内容。

农田整理主要包括农田利用结构的调整、农田的整治和改造以及宜农荒地的开发等；村庄整理主要包括村庄改造、归并和再利用，使农村建设逐步集中、集约，以减少对耕地浪费性的占用。

(2) 城市土地整理

城市土地整理是指在城镇规划区内，对经过长期历史变迁形成的城镇土地利用布局，按城镇发展的规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造。城市土地整理主要是对城市建成区和城乡结合部(或城市边缘区)，通过该区域公共和基础设施建设，改善整理区的土地生态环境，使每一宗地块都能得到高效合理地利用，并重新划定其边界，土地产权以原位或交换方式进行再分配，达到改善生产、生活条件，提高土地资产价值和维护生态环境的整体性、综合性的土地利用调整和整治过程。

城市土地整理不仅要调整土地利用的平而布局，而且要科学调整其三维利用空间。我们已开展的旧城改造、开发区建设、存量土地的盘活等都属于城市土地整理的范畴。

土地整理按照整理对象

(1) 农用地整理

农用地整理主要是指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理和养殖水面的整理，广义的农用地整理还包括未利用地开发。

(2) 建设用地整理

建设用地整理主要是指村镇建设用地整理(或村庄整理)、城镇建设用地整理、独立工矿建设用地整理、交通水利设施用地整理等，广义的建设用地整理包括工矿废弃地复垦。

土地整理按照整理目的

(1) 资源性整理

资源性整理即是为进行合理的资源利用而进行的一种土地整理，它是以实物资源的再配置为主的。

(2) 资产性整理

资产性整理主要是为确保土地资产的保值增值而进行的一类土地整理，它是以土地价值的重组和实现为启动、实物土地为载体的一种再配置过程。狭义地说，我们开展的农地整理可以归为资源性整理，土地整理主要是资产性整理。虽然资源性整理和资产性整理有不同的目的和运行方式，但从国外的实践来看，在市场经济的发展过程中，这两者是不可分割的，如德国现今的土地整理工作基本上是以资产性整理为先导或启动机制，资源性整理作为载体装置进行的。这样一种土地整理的机制也将是我国土地整理的发展方向 。

我国土地整理主要包括以下几种类型：

1、以实现“三个集中”为主要内容的土地整理。即通过迁村并点，使农民住宅逐步中心村和小集镇集中；通过搬迁改造，使乡镇企业逐步向工业园区集中；通过归并零散地块，使农田逐步向规模经营集中。

2、结合基本农田建设，对田、水、路、林、村等综合整治的土地整理。

3、以对小流域统一规划，综合整治，提高农业综合生产能力，改善生态环境为主要内容的山区土地整理。

4、 结合农民住宅建设，迁村并点、退宅还耕，通过实施村镇规划增加耕地面积的村庄土地整理。

5、控制城市外延，挖掘城市存量土地潜力，解决城市建设用地，实施城市规划的城市土地整理和盘活闲置土地的闲置土地整理。

6、通过对工矿生产建设形成的废弃土地进行复垦整治，增加农用地或建设用地，改善生态环境的矿区土地整理。

7、结合灾后重建对灾毁农田抢整、兴修水利和移民建镇对移民后旧宅基地还耕进行灾区土地整理。