土地投资开发法规政策集成序言

前言

土地投资开发领域的法律、法规、政策众多，为便于相关从业者在浩繁的法规政策烟海中快捷地寻到其意向的规定，本书编委会集八人之力，在本就繁忙的律师业务工作中积累点滴时间，依凭从事土地投资开发的实务经验，多番核校，集成本书，以期有助各位于万一。

本书体例分成五部：其一，土地利用与城市规划；其二，土地与房屋征收补偿；其三，土地收储与出让；其四，土地投融资；其五，土地投资开发税务。但难免削足适履，挂一漏万，仅是从有利的方案中，选择弊端最少者而为之。

在各部分，依法律效力位阶，从法律、行政法规、部委规章、国家层面政策而降；同一效力位阶，凭生效时间远近而列。从法律本就一地方性知识而言，本书附加贵州地方性法规、规章和政策性文件，除按效力位阶、生效时间远近而列外，参考贵州各地车牌号顺序，如贵A、贵B、贵C等对应地域，分门别类，望能捋出头绪，便于查找。

所收集法规，截至2013年12月；收集渠道，限于网络能公开查询者，且以国家及相关机构官方网站登载为据，并列出具体网址，以备查考。同时，特意安排编者、校者不同一、不对应，多次核校，希冀无误。

纵使万般安排，仍如履薄冰，战战兢兢，特提示诸君：本书的厚度，与一砖头无异，乃抛砖引玉之砖，仅供参考，如能成敲门之砖，是我们的万幸；诸君引用时，须自主核实，法律之变化，可使有效变无效，乃须与时俱进；本书的编撰，虽用极其心，但仍难免有误，诸君须自担引用之责，本书编者免此责任，切记，切记。

本书编委会二〇一四年一月2100433B

目录

第一部分土地利用与城市规划

一、法律

中华人民共和国城乡规划法

二、行政法规

基本农田保护条例

历史文化名城名镇名村保护条例

规划环境影响评价条例

三、部委规章

建制镇规划建设管理办法

城市绿线管理办法

城市紫线管理办法

城市蓝线管理办法

城市黄线管理办法

城市规划编制办法

土地利用年度计划管理办法

土地利用总体规划编制审查办法

省域城镇体系规划编制审批办法

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

城乡规划编制单位资质管理规定

城乡规划违法违纪行为处分办法

四、国家层面政策

建设项目选址规划管理办法

土地利用规划实施管理工作若干意见

关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知

市县乡级土地利用总体规划编制指导意见

关于严格土地利用总体规划实施管理的通知

建设用地容积率管理办法

关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见

国务院关于贵阳市城市总体规划的批复

五、贵州地方性法规

贵州省城乡规划条例

贵阳市城乡规划条例

黔东南苗族侗族自治州城乡规划建设管理条例

六、贵州地方政府规章

贵阳市城市规划技术管理办法（试行）

遵义市城乡规划管理技术规定

七、贵州地方性政策

贵州省土地利用总体规划实施办法

贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施暂行办法

第二部分土地与房屋征收补偿

一、法律

中华人民共和国土地管理法

中华人民共和国城市房地产管理法

中华人民共和国物权法

二、行政法规

中华人民共和国土地管理法实施条例

国有土地上房屋征收与补偿条例

三、部委规章

国土资源听证规定

征收土地公告办法

四、国家层面政策

国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知

国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知

国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知

国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知

国有土地上房屋征收评估办法

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定

五、贵州地方性法规

贵州省土地管理条例

六、贵州地方政府规章

贵州省经济开发区土地管理办法

七、贵州地方性政策

贵州省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价平衡审查会议纪要

贵州省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知

贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）

贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）

贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见

贵阳市人民政府关于公布实施征地统一年产值和征地区片价补偿标准有关问题的通知

贵阳市人民政府办公厅关于批转市国土资源局关于征地补偿新老标准衔接有关问题的处理意见的通知

贵阳市人民政府办公厅关于转发小河区区片征地补偿标准实施意见（试行）的通知

贵阳市人民政府办公厅关于严格征地拆迁管理维护群众合法权益有关事宜的通知

贵阳市人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知

贵阳市人民政府关于印发贵阳市国有土地上房屋征收补偿管理意见的通知

六盘水市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）

毕节市国有土地上房屋征收与补偿社会稳定风险评估暂行规定

毕节市人民政府办公室关于进一步加强土地及房屋征收补偿工作切实维护群众利益的通知

安顺市国有土地上房屋征收与补偿社会稳定风险评估规定

安顺市两城区集体土地上房屋征收与补偿办法

安顺市国有土地上房屋征收与补偿办法

黔西南州城镇规划区内集体土地及房屋征收补偿安置暂行办法

第三部分土地收储与出让

一、法律

中华人民共和国物权法（节录）

二、行政法规

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

三、部委规章

协议出让国有土地使用权规定

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

四、国家层面政策

国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

建设部关于转发《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的通知

国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知

国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知

国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函

财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》的通知

财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知

国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复

国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知

国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知

财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知

财政部、国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》的通知

国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知

国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知

国土资源部、国家工商行政管理总局《关于发布〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》的通知

监察部、国土资源部、财政部、住房城乡建设部、审计署关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知

财政部关于印发《土地储备资金会计核算办法（试行）》的通知

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知

财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知

国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见

财政部、水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知

财政部、教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知

财政部关于进一步落实从土地出让收益中计提教育资金相关政策的通知

财政部、水利部关于中央财政统筹部分从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关问题的通知

国土资源部、财政部、中国人民银行等关于加强土地储备与融资管理的通知

五、贵州地方政府规章

贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

贵阳市土地储备暂行规定

遵义市实施土地储备制度试行办法

六、贵州地方性政策

贵州省地方水利建设基金筹集和使用管理实施细则的通知

贵州省国土资源厅关于规范划拨用地改变用途及转让有关问题的通知

贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知

贵州省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知

贵阳市人民政府印发贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）的通知

贵阳市人民政府办公厅关于进一步规范我市国有建设用地使用权“招拍挂”出让工作的通知

贵阳市人民政府关于印发贵阳市土地储备规划与计划工作实施方案的通知

贵阳市人民政府关于印发《贵阳市土地储备支出核算管理规定》的通知

贵阳市人民政府关于印发完善贵阳市市以下财政管理体制的意见的通知

遵义市人民政府关于进一步加强中心城区土地管理的意见

遵义市人民政府关于加强中心城区土地储备管理工作的意见

六盘水市人民政府办公室关于印发六盘水市土地储备管理办法（试行）的通知

六盘水市人民政府办公室关于印发六盘水市土地储备资金管理实施办法的通知

黔西南布依族苗族自治州人民政府关于印发加强土地储备管理暂行办法的通知

第四部分土地投融资

一、国家层面政策

国务院关于投资体制改革的决定

国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见

国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知

国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知

财政部、发展改革委、人民银行、银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知

对外贸易经济合作部关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知

财政部、国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》的通知

房地产抵押估价指导意见

国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知

二、贵州地方性法规

贵阳市政府投资项目管理条例

三、贵州地方政府规章

遵义市政府投资项目管理暂行办法

遵义市政府投资建设项目审计试行办法

四、贵州地方性政策

贵阳市土地开发整理项目及资金使用管理办法（试行）

贵阳市人民政府印发贵阳市关于进一步加强政府投资项目概算管理的意见的通知

贵阳市鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法

遵义市人民政府关于进一步加强中心城区土地管理的意见

遵义市高速公路建设涉及遵义市城市规划区储备土地一级开发工作方案

遵义市高速公路建设涉及遵义市城市规划区储备土地一级开发管理暂行办法

遵义市高速公路建设涉及遵义市城市规划区储备土地一级开发招投标管理暂行办法

遵义市高速公路建设涉及遵义市城市规划区储备土地资金财务管理办法

遵义市人民政府关于加强中心城区土地储备管理工作的意见

六盘水市市级基本建设项目资金国库集中支付管理暂行办法

六盘水市市级政府性投资项目BT投融资建设管理试行办法

六盘水市土地储备管理办法（试行）

六盘水市人民政府关于进一步加强市中心城区土地管理的通知

六盘水市土地储备资金管理实施办法

六盘水市人民政府办公室关于进一步做好市中心城区土地一级整理促进城市综合体建设城市棚户区改造工作的通知

铜仁市土地收购储备资金管理暂行办法

安顺市人民政府办关于印发《农业发展银行融资项目运营资金封闭管理办法（试行）》的通知

黔东南州土地收购储备开发实施办法（试行）

黔东南州州级土地收购储备资金筹集和收购储备土地管理的实施意见

黔西南州用于农业土地开发的土地出让金管理暂行办法

第五部分土地投资开发税务

一、法律

中华人民共和国税收征收管理法

中华人民共和国企业所得税法

中华人民共和国个人所得税法

二、行政法规

中华人民共和国城市维护建设税暂行条例

中华人民共和国房产税暂行条例

中华人民共和国印花税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国契税暂行条例

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

中华人民共和国耕地占用税暂行条例

中华人民共和国个人所得税法实施条例

中华人民共和国企业所得税法实施条例

中华人民共和国增值税暂行条例

中华人民共和国营业税暂行条例

中华人民共和国税收征收管理法实施细则

三、部委规章

财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知

中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则

四、国家层面政策

国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知

国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复

财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复

国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知

财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知

国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知

国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复

国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复

财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知

财政部、国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知

国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知

财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知

财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知

国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告

财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知

国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告

五、贵州地方政府规章

贵州省城市维护建设税实施细则

贵州省人民政府关于征收土地增值税的若干规定

贵州省契税实施办法

六、贵州地方性政策

贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告

贵州省地方税务局关于进一步明确开发区工业园区房产税城镇土地使用税和耕地占用税有关问题的通知

贵州省地方税务局、贵州省财政厅、贵州省住房和城乡建设厅关于个人购买住房征收营业税问题的公告

贵州省地方税务局关于加强耕地占用税契税减免备案管理的通知

贵州省国家税务局关于贯彻落实《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》的通知

贵州省地方税务局关于执行《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》的通知

《土地投资开发法规政策集成(精)》编著者薛军。

本书以土地投资开发涉及法规为主体，分为土地利用与城市规划，土地与房屋征收补偿，土地收储与出让，土地投融资以及土地投资开发税务等内容，既包括国家层级相关法律法规，也收录了贵州的相关法规政策。

土地投资可行性分析

无论投资者投资于土地的目的是为了开发还是为了投机，土地的地理位置及物理属性都对投资的成功产生重要的影响。另外，投资时机的选择、开发成本及社会对该土地开发项目的态度也都将影响土地投资者可能的盈利水平。

1.土地的位置

土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。

还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。

因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性意见。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。

2.土地的属性

土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。

购买市区中的地块必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。

3.时机的选择

“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。

在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。

除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。

测绘法律体系是测绘事业发展的法制基础。重视吸收、借鉴世界其他国家，特别是西方发达国家的测绘法制成果，有助于完善我国测绘法律制度，推进我国测绘法制建设。为深人了解国外测绘立法现状与趋势，为我国测绘立法工作提供有益的参考和借鉴，国家测绘局政策法规司组织开展了国外测绘法规政策的收集与编译工作。

本书约28万字，收录了31篇文献，源自有关国家的政府出版物或政府网站，涵盖了美国、加拿大、英国、德国、澳大利亚、日本、韩国、印度等发达国家和发展中国家的测绘法律、法规和重要政策，内容包括基础测绘、地图编制、地理信息资源建设与开发利用、测绘成果知识产权保护、测绘成果质量、测量标志、测绘遥感、不动产测绘、海洋测绘等方面。

书中文献基本全译，凡节译均注明。文献中某些条款注有“废除”、“删除”等字样，系译自原文；若注“略”，则系译者省略。文献题注的年份为正式颁布或修订的年份。

参与文献收集、翻译和整理工作的有张卫平、宁镇亚、徐磊、徐坤、乔朝飞、阮于洲、管谌、熊伟等同志。由于编译者对各国国情了解有限，对有关国家测绘法规政策研究不够深入，文中不当之处，请读者批评指正。

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加盟条件/Join

1、个人资质：

（1）具有独立的法人经济实体，具备合法经营的资格和条件，有良好的经营道德。

（2）具备公司化运作和管理条件，具有对人力、资金、市场、品牌的规范运做和管理能力。

（3）有商业运营或营销经历，对市场开发、品牌运作和管理有一定的经验和操控能力。

2、信用保证金

为了维护双方利益，签订合同后须向公司缴纳一定金额的市场信用保证金（在合同期限内，未出违约、违规 情况的，合同期满后，给予按原金额退还）。

3、店面选址：

(1)建材市场：在当地人流量大的建材市场有独立店面。

(2)连锁建材商城：档次高、人气旺的建材商城或建材市场，并专业经营，不得兼营其他同类产品。

4、专卖店经营面积标准

(1)县级市60平方米以上；

(2)地级市80平方米以上；

(3)省会市100平方米以上。

5、人员配备

配备营销、策划、促销、售服等人员队伍，确保人员的业务素质及水平，保持团队人员的核心竞争力。

公司支持/help

1、潮邦品牌形象支持

（1）提供专卖店、商场等相关的VI品牌形象设计方案；

（2）提供统一的商标、标志、标识、牌匾的使用；

（3）潮邦公司、区域经理协助并指导布置专卖店及商场。

2、培训服务支持

（1）产品理念、产品性能、技术特点、相关工艺等技术知识。

（2）营销管理、销售、营销诀窍等营销知识。

（3）产品安装、调试、维护保养知识。

（4）售前、售中、售后服务要求及知识。

3、专卖店建设支持

店面按潮邦公司统一的VI形象设计要求进行布局和装潢，公司给予一定的补助。

4、广告支持

根据潮邦公司整体的品牌宣传策略，结合市场形式和发展前景，采取全方位的媒体攻略，利用电视广告、专题、期刊、报纸、户外广告、网站广告等多种形式在多种媒体上选择性进行广告宣传，提升品牌知名度。公司根据具体的广告形式和效果给予一定的费用支持。