土地使用年期

土地使用年期的长短，对土地收益产生直接的影响，土地的使用期限越长，土地的总收益就越大，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。土地使用年期的修正公式为：

土地使用年期修正系数的公式为K=1-1/(1 r)/1-1/(1 r)

式中K——将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；

r——还原利率；

m——待估对象的使用年期；

n——可比实例的使用年期。

土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K

[例]若选择的比较案例成交地价为2000元/m，对应使用年期为40年，待估宗地出让年期为30年，土地还原利率为10%，计算经土地使用年期修正后的地价。

土地使用年期修正后的地价=2000×[1—1/(1 10%)/1—1/(1 10%)]=1928(元/m) 2100433B

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。

土地使用年期修正的计算公式

式中V_t——年期修正后宗地价格；

V_o——年期修正前比较实例价格；

K——年期修正系数。

K= [1 − 1 / (1 r)^m] / [1 − 1(1 r)^n]

式中r——土地还原利率；

m——待估宗地的使用年期；

n——比较实例的使用年期。

除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正，如容积率修正等。 2100433B

凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

“房屋产权登记更换版本，因文本问题引发热议，国土资源部部长姜大明为大家进行了解释，消除了业主们的顾虑，姜大明解释的主要内容是“住宅所有权没有期限，土地使用权是有期限的，”众所周知，我国土地使用权取得方式分为出让和划拨，出让土地中：住宅用地使用权最长为70年，工业及科教文卫等最长期限为50年，商业、旅游、娱乐最长期限为40年;划拨用地除法律另有规定的，不设置使用期限的限制，那么一个新的问题产生了，如果土地使用权到期怎么办"_blank" href="/item/杨在明">杨在明说。

《中华人民共和国物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”可见对于住宅用地，土地使用权到期土地使用权应当自动延期，这种延期属于无偿办理，可以重复延续;而非住宅用地使用权到期应当重新办理用地手续，其中属于出让土地的，因重新缴纳出让金，属于设定使用期限的划拨用地，需要根据法定条件重新申请办理划拨手续或出让手续，这种情形下因土地使用人属于规定，应当采取协议出让的方式供地，而是否能够划拨土地，则需要审查是否符合法定条件;对于没有设置使用权期限的划拨土地，就不用担心期限的问题了。

土地使用权年期修正

1．实质

土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

2．修正方法

(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/（1 r）n]

式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；

r——土地还原率；

m——待估宗地的使用权年期；

n——比较案例的使用权年期。

(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

年期修正后地价=比较案例价格×K

案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：

年期修正后的地价=500×（1-1/(1 8%)20）/（1-1/（1 8%）30）=327.10元/m