土地熔断背景

土地熔断 南京土地熔断机制政策实施后，南京最大一场土地竞拍赚足了眼球。2016年7月8日下午，南京集中出让10幅地块，其中8幅为住宅地，均设定了最高限价，但8幅限价地块，最终7幅因熔断终止出让。现场主持人大呼“不要逼政府出政策”。

无论是主持人再三提醒开发商保持理性，还是8幅限价地块7幅熔断流拍，都说明开发商热情不减。在这种情况下，不能再依赖于土地熔断来降温，而是应该反思开发商疯狂抢地原因。如果还继续利用土地熔断机制来防止这些地块价格上涨过快，结果恐怕还是土地因熔断机制而流拍。

地拍卖遵循的是价高者得原则，而熔断机制却限制了价格高度，扭曲了真实的市场供需状况，加剧楼市价格上涨预期，令民众更加恐慌不安。决定楼市走势的主要因素，就是土地供应量和楼盘入市量，如果真的想控制房价、地价，就应该加大土地供应量，满足开发商的买地需求，而非限制土地最高价和房价涨幅，可见，这一错误政策需要纠正。

政府应摆脱过度干预楼市的做法，不要总是出台各种调控政策，令楼市陷入行政指挥的困境。地方政府长期受益于土地财政，难以容忍楼市萧条的状况，又受到控制房价过快上涨的任务压力，频繁出台各种调控政策，态度左右摇摆不定，导致房地产市场一直未能有效调整。在这样的政策环境下，市场自主调节失灵，淘汰机制无法发挥，很难实现去库存的目标。

这是因为，开发商疯狂抢地的根源是房价过快上涨，而且开发商普遍看好未来市场。再加上城市优质地块越来越少、地价越来越高，以及部分开发商土地储备不足、手握大量现金，所以都想把有限地块收入囊中，即使自己争不到手也要通过哄抬价格不让竞争对手拿到地。

所以，土地熔断机制仅仅是一味治标之药或者“止疼片”，只有稳定城市房价、改变开发商预期，才有望让开发商真正回归理性。有数据显示，6月份南京房价位居百城房价涨幅之首，而且已经连续16个月上涨。在这种情况下，恐怕再理性的开发商也按捺不住抢地冲动。

无论是南京开发商疯狂抢地，还是其他城市频频诞生地王，都说明土地出让制度存在不少问题。虽然“招拍挂”是一种相对公平、透明的土地出让方式，也为地方财政带来可观收入，但要看到，这种价高者得的制度使土地争夺更为疯狂，滋生了更多地王。

如果把土地出让与保障房或其他公共设施配建密切挂钩，根据地块热度提高配建比例，相信不少开发商抢地时会谨慎，因为配建的公共项目需要大笔投入收益却很少。再比如，如果把大宗地块切割成小宗地块分别出让，也能避免开发商疯狂抢地，因为地块数量增多，开发商机会就多了。2100433B