土地开发计算

前言

致谢

译者序

第一章 开发预测集

一、概念

1.预测集合

2.决策向导

3.选择预测模型

4.设计规范

5.核心值

6.数据输入

7.规划预测

二、单模型比较性分析

三、多模型比较性分析

四、停车要求

五、项目空地

六、设计原则

七、标定开发平衡与密度

1.平衡

2.密度

八、土地利用活动

九、形状不规则和利用困难的土地

十、结论

十一、将光盘内容装载到你的硬盘

第二章 设计明细

一、区位

二、项目与类别

1.土地变量

2.停车场变量

3.选址变量

4.核心面积

三、建筑面积已知、土地面积需要预测情况下的设计明细

四、含有特性的设计明细

1.住宅单元混合表格

2.住宅单元项目栏目

3.公共空地

4.土地捐赠

五、总结

六、研究展望

七、术语

第三章 预测开发容量

一、设计前提

二、开发容量比较

三、预测类别

四、决策向导

五、样本预测面板

1.核心面积

2.总建筑面积

3.停车位数量

4.密度指数

六、比较预测

1.建筑成本

2.人口、收入和税收减免

3.运营成本、租费率和投资回报

4.融资模型

5.经济开发容量

七、应当注意事项

八、绘图板评估

九、最终决策

十、术语表

第四章 单家庭住宅预测

一、SF组：郊区住宅开发预测模型

1.RSFD模型：单家庭独立式住宅

2.RSFL模型：单家庭独立式住宅

3.RSFN模型：单家庭独立式住宅

4.RSFL模型的边角地块补偿

二、GT组模型：城市住宅开发预测模型

1.RGTD模型：单家庭连体住宅

2.RGTL模型：单家庭连体式住宅

三、结论

第五章 混合用途房地产预测

第六章 土地用途配置和经济稳定性

第七章 案例研究和背景记录

第八章 单停车系统项目比较分析

第九章 多停车系统比较分析

第十章 停车系统比较分析

第十一章 零停车比较：案例研究

第十二章 城市住宅比较

第十三章 郊区住宅比较

第十四章 公寓住宅比较

第十五章 公寓住宅密度

第十六章 经济开发

第十七章 结论

第十八章 练习

附录

术语表

案引

关于作者

Walter Martin Hosack，是一名经过认证的城市规划师和注册建筑师。他在公共机构和私人咨询业拥有建筑、工程、城市设计、城市规划和分区的管理和设计经历。在过去的32年中，他规划、设计并管理了小到私人住宅，大到价值1亿美元的商业项目，参与并领导了州和地方的开发建设。他还组织了为了寻求协议的共同点要求客户、公众和专家协作的广泛的公众参与，并发表了一些与该项工作相关的文章。他把他的经验融入到本书中，旨在提供一种有益于所有开发学生、学科和专业的工具。2100433B

这《土地开发计算（附CD光盘1张）》对土地开发容量预测提出了非常好的解决方案，通过丰富的案例详细介绍了如何预测土地对人口增加的经济承载能力。这《土地开发计算（附CD光盘1张）》共分18章，前六章是关于土地开发计算的容量预测方法和预测模型，第七至十六章是针对不同的土地开发类型选取的具体土地开发计算案例，最后两章是全书的结论。这《土地开发计算（附CD光盘1张）》的另外一个特色是为全部案例学习配备了光盘，通过光盘上的Excel模版，可能方便的完成书中所举案例的土地开发容量测算。这些案例和计算模版具有较高的实践价值。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。

所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。

“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地（宗地）来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。

概念土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出;

成本组成房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用 　指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费 　一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费 　一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费，即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用 　房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用 　它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。2100433B