土地交易管理办法

第一章 总则

第一条 为加强土地市场管理，规范土地交易行为，确保土地交易的合法性和安全性，进一步优化配置土地资源，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和《海口市人民代表大会常务委员会关于进一步加强土地管理若干问题的决定》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地使用权交易，适用本办法。

第三条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和换地权益书的流转、质押。

前款所称土地使用权转让包括以下情形：

(一)出售;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)以土地作价入股、与他人成立企业法人，发生土地使用权变更的;

(五)一方提供土地使用权，另一方提供资金合资或合作，发生土地使用权变更的;

(六)因企业被收购、兼并、合并或分立，土地使用权随之转移的;

(七)以土地使用权抵偿债务的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。

第五条 市人民政府设立土地交易市场，作为土地使用权交易的专门场所。

土地交易市场应当具备下列功能：

(一)提供交易场所。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销等活动和招标、拍卖、挂牌交易提供场地;

(二)办理交易事务。为地价评估结果备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公设立服务窗口;

(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。

第六条 市土地行政主管部门是土地使用权交易活动的主管部门，负责土地使用权交易的行政许可工作，并依法监督管理土地交易市场。

市财政、规划、建设、房产、监察、国有资产管理、政府投资管理等主管部门应当按照各自职责，协同做好土地交易管理工作。

第七条 经市人民政府批准的土地交易机构是土地使用权交易的服务机构。其主要职责是：

(一)贯彻执行土地管理法律、法规、规章和政策，具体实施土地交易市场的建设计划和管理目标;

(二)具体实施土地使用权交易的事务性和技术性工作;

(三)接受主管部门和自然人、法人及其他组织的委托，具体实施土地使用权出让、租赁、转让的招标、拍卖和挂牌交易工作;

(四)收集、汇总、储存、上报、发布土地交易供求信息和交易结果;

(五)承办市人民政府及市土地行政主管部门委托的其他事项。

第二章 交易方式和条件

第八条 土地使用权交易应当采取招标、拍卖、挂牌交易和协议交易的方式进行。

本办法所称招标交易，是指市土地行政主管部门通过发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的投标人参加土地使用权交易投标，根据投标结果确定中标人的行为。

本办法所称拍卖交易，是指市土地行政主管部门通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，确定最高应价者为竞得人的行为。

本办法所称挂牌交易，是指市土地行政主管部门通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地交易市场或网上挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。

本办法所称协议交易，是指土地使用权人或换地权益书的权益人通过协商自行寻找受让人、承租人、抵押权人的交易行为。

第九条 下列土地使用权交易应当进入土地交易市场，采取招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：

(一)商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让或租赁;

(二)经营性用地以外的土地在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的国有土地使用权出让或租赁;

(三)国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的企业或公司经批准，出售国有土地使用权、以国有土地使用权作价入股、以国有土地使用权联营合作开发或以国有土地使用权抵偿债务的;

(四)经有批准权的人民政府批准出售划拨土地使用权、以划拨土地使用权作价入股、以划拨土地使用权联营合作开发或以划拨土地使用权抵偿债务的;

(五)处置停缓建工程涉及土地使用权转让的;

(六)人民法院判决或裁定变卖土地使用权清偿债务的;

(七)为实现抵押权进行土地使用权转让的;

(八)法律、法规、规章等规定的其它情形。

第十条 本办法第九条规定的土地使用权交易，主要采取拍卖、挂牌交易方式，有三个以上的单位或自然人报名参与交易的，应当采取拍卖交易方式。但对具有特定的社会、公益建设条件或对用地项目有特殊要求的，可采取招标交易方式。

第十一条 本办法第九条规定之外的土地使用权或其他土地权益交易，可采取协议交易方式进行。

第十二条 本办法第三条第二款第(一)、(七)项规定的土地使用权交易，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

第十三条 以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权人自取得土地使用权之日起，可进行本办法第三条第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的交易行为，其土地使用权交易条件不受本办法第十二条规定的限制。

第十四条 有下列情形之一的，土地使用权或其他土地权益不得进入土地交易市场交易：

(一)未依法登记取得权属证书或土地权属不清、有争议的;

(二)欠缴土地出让金(含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金的)的;

(三)司法机关、行政机关依法限制土地使用权利或其他土地权益的;

(四)依法需收回土地使用权的;

(五)共有的土地使用权或其他土地权益，未经其他共有人书面同意的;

(六)法律、法规规定禁止交易的其它情形。

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%.

3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.

4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内进行转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

(一)自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

(二)出租

1、见“自用”1。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加2%.

单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得税。

(三)投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。2100433B

镇江市土地交易中心

主任：王志红

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。

土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅游用地等。