土地储备开发土地开发成本计算

概念土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出;

成本组成房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用 　指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费 　一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费 　一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费，即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用 　房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用 　它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。2100433B

按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。2100433B

目录

第一章 中国土地储备开发制度的建立与发展

一、中国土地储备开发制度的形成背景

（一）市场经济发展的客观需要

（二）地方政府提高公共服务水平的主观动力

二、中国土地储备开发制度的探索与实践

（一）上海与杭州的探索实践

（二）其他城市的探索实践

三、中国土地储备开发制度的形成与发展

（一）土地储备开发制度全面建立

（二）土地储备开发制度规范发展

第二章 国外土地储备开发理论与实践

一、国外土地储备开发制度的理论基础

（一）国外土地储备开发理论的演化过程

（二）国外土地储备开发理论的综合评述

二、国外土地储备开发制度的具体实践

（一）荷兰的土地储备

（二）瑞典的土地储备

（三）法国的土地储备

（四）加拿大的土地储备

（五）韩国的土地储备

三、国外土地储备开发的主要经验

（一）成立高级别管理机构

（二）广泛建立土地银行

（三）普遍设立优先购买权

（四）设置多元化融资渠道

（五2100433B

企业信息

聊城市土地储备开发集团有限公司定位为市管功能型国有资本投资运营公司和市级土地储备开发经营的市场运作平台，主要围绕市委、市政府重大发展战略，市政府授权实施市级储备土地、未利用地的开发、整理和经营，利用土地政策和储备土地开发投融资和资本运作，为我市重大基础设施、重大工程项目建设筹集资金。业务范围包括：政府授权范围内的土地储备、土地增减挂钩市场化运作及储备土地的补偿，储备土地前期开发整理、土地综合整治、未利用土地建设、土地要素开发经营，养老服务，房地产开发经营，物业管理，市政工程、园林绿化工程、公共设施工程、道路桥梁工程施工，旅游项目开发经营，新能源利用项目实施推广，不动产经纪，生态农业技术研发、推广、应用，生态农业基地建设，物联网络技术研发及相关技术服务。

集团公司下设规划发展部、行政综合部、计划财务部、开发管理部、投资经营部、监察审计部6个部室和聊城市和源建设项目管理有限公司、聊城市宝坤新建安工程有限公司2个全资子公司。 2100433B