宿州市住宅小区管理办法

为规范住宅小区管理，提高城市住宅小区整体管理水平，助力创建全国文明城市和全国和谐社区示范城市，2016年7月6日，市政府第74次常务会议审议通过了《宿州市住宅小区管理办法》，即将印发实施。该《办法》是宿州市政府在2015年5月获得地方立法权后，即将出台的第一部政府规章，也是全省新获得立法权的市出台的第二部政府规章。

为增强立法的科学性、有效性，《办法》出台过程中，广泛开展调研活动并积极征求社会各界意见。多次组织召开政府有关部门、市政府立法咨询员、街道（乡镇）、居委会、业主委员会、业主代表、物业企业代表等参加的座谈会，并将初稿及修改稿在政府网站和市民论坛公开征求公众意见，引起了广泛关注。

《办法》共六章三十三条，规定了住宅小区建设、整改、物业服务等管理标准；明确了建设单位、业主、物业服务企业等的权利义务；规定了县区政府、住宅小区行政主管部门等的监督管理职责；对居民、建设单位、物业企业、政府部门等有关主体，规定了行政处罚、行政处分等法律责任。

总体来说，《办法》主要呈现以下四方面特点：一是明晰了各级责任主体的管理职责，特别是夯实、明确了街道办事处四个方面的职责任务；二是因地制宜，针对不同类型的住宅小区，规定了不同的管理模式。特别是针对我市单体连片或零星开发的住宅，结合中央关于推行街区制的精神，创新管理方式，推进、引导该类住宅形成区域连片的小区，逐步向街区制管理的方向过渡。三是进一步强化业主的主人翁地位，突出业主大会、业委会对小区管理方案、重大维修项目等重大事项的决定权，以及对物业服务企业的监督权，保障业主作为所有权人，其地位与享有的权利相适应；四是明确了小区管理的标准与行为规范，特别是针对物业费收交难，物业服务质量不高等难题，规定了建立物业服务企业、业主不良行为记录制度，依法将相关信息纳入社会信用体系等。 2100433B

第一章　总　则

第一条　为规范住宅小区管理，改善居民的生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于市、县城市规划区范围内住宅小区管理活动及其监督管理。

本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设形成的居住小区、居住组团，以及街区制住宅小区。

第三条　住宅小区由所在地县、区人民政府负责统一管理，由街道办事处（乡镇人民政府，下同）具体实施。

市、县人民政府房地产管理部门、区人民政府住房和城乡建设部门是住宅小区行政主管部门，负责本行政区域内住宅小区的监督管理工作。

城乡规划、城市管理、发展改革（物价）、公安、环保、财政、民政、工商、质监、消防等有关部门，依照各自职责，相互配合，做好住宅小区相关监督管理工作。

第四条　业主对住宅小区专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业服务企业受业主委托，为业主提供专业化物业管理服务。

第五条　根据业主意愿，业主可以自行管理住宅小区，也可以委托物业服务企业或者其他单位、个人管理：

（一）成立业主大会的住宅小区，由业主大会或其授权的业主委员会委托物业服务企业管理；

（二）未成立业主大会的住宅小区，由街道办事处成立临时管理委员会选聘物业服务企业管理，直至业主大会成立；

（三）不能施行独立管理的连片住宅或者单幢楼宇，由街道办事处会同住宅小区行政主管部门按照道路或自然分界线合理划定区域，形成区域连片、利于管理的街区制住宅小区，逐步实现按区域成立业主大会，实施物业管理或委托管理。

第六条　市、县、区人民政府应当加大对老旧住宅小区基础设施和公共服务设施的整治改造投入，逐步推行街区制，实行规范的物业管理。

第七条　街道办事处和住宅小区行政主管部门应当建立投诉举报制度，公布投诉举报电话、信箱和电子邮箱等。

第二章　管理标准

第八条　新建住宅小区的建设，应当符合以下条件：

（一）执行国家、省、市有关设计规范和工程建设标准；

（二）按照规划完成物业服务用房的配置，物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米；

（三）按照规划完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区工作和活动用房建设；

（四）按照规划完成绿化建设及车库、车位的配置；

（五）按照规划完成消防设施建设；

（六）法律、法规、规章规定的其他条件。

已建成住宅小区，未规划建设物业服务用房、社区工作和活动用房、养老服务设施等公共配套设施的，由县、区人民政府负责建设，或者通过购买、置换等方式解决。

单位以解决职工住房为主建设的住宅小区，由单位负责建设物业服务用房、社区工作和活动用房、养老服务等基本公共配套设施。

第九条　老旧住宅小区整治改造应符合以下标准：

（一）道路达到规范标准，路面平整；

（二）水、电、气实现出户管网改造，收费到户；

（三）排水通畅；

（四）合理设置垃圾桶（箱）等环卫设施；

（五）设置必要的消防设施；

（六）合理规划设定行车线路和停车位；

（七）满足基础设施和公共服务设施的其他基本功能需要。

第十条　物业服务企业提供的服务应当符合以下标准：

（一）环境保持干净、整洁，垃圾及时收集、清运；

（二）公共绿化及其设施定期检查、养护、保持状态完好；

（三）机动车停车位正常使用，非机动车定点停放；

（四）消防通道保持畅通，消防设施设备保存完好；

（五）按规定时间和路线巡逻，发现异常情况，及时处理，安保设施设备二十四小时运转正常，图像保存时间不少于三十天；

（六）道路、排水管道、窨井、电梯等共用设施设备及时清理、维修、保养，保持完好；

（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他标准。

街区制住宅小区，应当实现保洁、保绿、保安等基本要求。

第十一条　住宅小区内的公共建筑和共用设施未经业主大会同意，不得改变用途。

利用住宅小区共用部位、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当在征得有利害关系的业主同意、提请业主大会或者其授权的业主委员会决定后，按照规定办理有关手续并公示。所得收益按照省有关规定或者物业服务合同约定使用。

第十二条　住宅小区内应当规划和划定用于停放汽车的车位、车库。车位、车库应当首先满足业主的需要。

车位、车库不能满足业主需要，确需占用共用道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会或者其授权的业主委员会同意后，由物业服务企业划定车位进行管理。

第十三条　住宅小区内的单位和个人应遵守以下规定:

（一）不得在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）不得侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）不得违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（四）不得违法搭建建筑物、构筑物；

（五）不得违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）不得违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；

（七）不得在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）不得饲养家禽家畜、散养或者遛逛大型宠物；

（九）不得损坏公共绿化及其设施；

（十）不得擅自占用道路停放车辆，妨碍其他车辆和人员正常通行；

（十一）不得占用、堵塞、封闭消防车通道、楼梯间和安全出口等；

（十二）不得在午间（中午十二点至十五点）、夜间（晚二十二点至晨六点）和周六、周日装修装饰住宅，以及进行其他产生环境噪声污染，影响居民正常休息的施工、娱乐等活动；

（十三）未经有利害关系的业主同意，不得占用楼顶、平台等共用部位安装空调等设施；

（十四）不得从事法律、法规和规章禁止的其他行为。

第三章　行为规范

第十四条　建设单位应当履行下列义务：

（一）建设的住宅小区符合本办法第八条第一款规定的条件；

（二）向前期物业服务企业移交竣工验收、设施设备的安装、使用和维护保养等相关资料；

（三）对住宅共用部位、共用设施设备查验发现的问题，及时进行整改；

（四）按工程建筑安装总造价的百分之二提取工程质量保证金，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任；

（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十五条　业主在住宅小区管理活动中，享有下列权利：

（一）按照约定接受物业服务企业的服务；

（二）参加业主大会会议，享有表决权、选举权和被选举权；

（三）依法使用共用部位、共用设施设备；

（四）监督业主委员会工作和物业服务企业履行物业服务合同，向业主委员会和物业服务企业提出建议或者咨询；

（五）法律、法规、规章规定的其他权利。

第十六条　业主在住宅小区管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约；

（二）遵守共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；

（三）执行业主大会及其授权业主委员会作出的决定；

（四）按照规定缴纳服务费用；

（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

业主逾期交纳服务费用的，物业服务企业可以向业主书面催交。业主在收到物业服务企业催交通知后，可以向业主委员会申诉，由业主委员会予以调解，调解不成的，业主委员会可以提出处理建议。

业主逾期交纳服务费用超过一年，经两次书面催交仍未交纳，且未申请仲裁或者提起诉讼的，经业主委员会审核，物业服务企业可以将相关资料报送住宅小区行政主管部门，依法纳入业主个人信用记录。物业服务企业可以对拒不交纳服务费用的业主申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务企业催交通知应当载明业主有向业主委员会申诉、依法申请仲裁或者提起诉讼等权利，以及拒交服务费用应当承担的法律责任等。

第十七条　业主大会履行以下职责：

（一）每年召开一次以上定期会议，有百分之二十以上业主提议或者有紧急事件、重大事项等需要处理的，及时召开临时会议；

（二）制定业主大会议事规则、管理规约；

（三）决定涉及业主利益的重大事项；

（四）选举业主委员会，听取业主委员会工作报告；

（五）决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会委员补贴和执行秘书酬金的标准，确定资金来源和筹集方式；

（六）选聘和解聘物业服务企业；

（七）决定授权业主委员会行使的职责；

（八）法律、法规、规章规定的其他职权。

住宅小区业主人数较多的，可以以栋、单元或者楼层为单位，推选业主代表成立业主大会。

第十八条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）每两个月召开一次业主委员会会议，需议决重要事项的，及时召开；

（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督履行；

（四）监督管理规约的实施；

（五）审议物业服务企业制定的住宅小区管理方案、配套工程和重大维修工程项目年度计划；

（六）对公共配套设施的局部微调作出决定，涉及较大布局调整的，业主委员会提出方案，经业主大会同意后，按规定报有关单位批准；

（七）对侵占共用设施设备、拒交服务费用等损害其他业主合法权益的行为，向有关部门举报并依照法律、法规和管理规约规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；

（八）受理业主的申请、申诉，调解业主和物业服务企业间的纠纷；

（九）法律、法规、规章规定和业主大会授权的其他职责。

业主委员会任期一般为三年。业主委员会实行委员会负责制，会议由主任负责召集，作出决定应当经全体成员过半数通过，并在住宅小区内公告。

第十九条　物业服务企业依法享有收取物业服务费用等权利，同时应当履行下列义务：

（一）在承接新建住宅小区物业服务前，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题及时书面告知建设单位，并报告住宅小区行政主管部门；

（二）按照第十条规定的标准提供服务；

（三）定期公布服务费收支情况；

（四）向业主大会报告物业服务情况，接受业主和业主委员会的监督；

（五）劝阻、制止住宅小区内违反本办法第十三条规定及其他有关治安、环保等方面法律、法规、规章规定的行为，劝阻、制止无效的，及时报告街道办事处和有关部门；

（六）物业服务合同解除或终止时，与业主委员会办理有关资料移交和物业服务用房、共用设施设备等交接手续，未办理交接手续的，不得擅自撤离住宅小区、停止物业服务；

（七）法律、法规、规章规定和合同约定的其他义务。

第二十条　新建住宅小区，建设单位应当通过招投标方式，或者经住宅小区行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，并按照《宿州市前期物业服务合同示范文本》签订合同。

业主大会或者其授权的业主委员会可以采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与物业服务企业按《宿州市物业服务合同示范文本》签订合同。

已聘用物业服务企业，但尚未签订合同的，建设单位、业主委员会应当与物业服务企业按本条规定补签合同。

建设单位、业主委员会应当将合同在住宅小区内公示，公示时间不少于30日。

物业服务企业未履行规定义务或者未按有关规定和合同约定提供服务的，业主大会或者其授权的业主委员会可以提前解除合同，书面告知物业服务企业、县、区住宅小区行政主管部门和街道办事处，并在住宅小区内公告。

第二十一条　供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担住宅小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四章　监督管理

第二十二条　县、区人民政府履行以下职责：

（一）组织、领导住宅小区管理工作；

（二）监督有关部门依法履行住宅小区监管职责；

（三）实施老旧住宅小区整治改造；

（四）负责或者监督已建成住宅小区的基本公共配套设施建设；

（五）健全住宅小区监管体制和考核奖惩、联席会议等工作机制。

第二十三条　市、县、区住宅小区行政主管部门依照职权划分，履行以下职责：

（一）对物业服务企业进行资质管理和从业人员培训，建立物业服务质量量化考核制度；

（二）建立物业服务企业、业主不良行为记录制度，依法将相关信息纳入社会信用体系；

（三）健全专项维修资金的使用、管理和监督制度；

（四）指导业主选择确定科学的住宅小区管理模式；

（五）组织住宅小区管理工作考核；

（六）对新建住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合查验；

（七）受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉，并于5日内将处理情况书面答复投诉人，属其他有关部门职责的，及时转送有关部门并告知投诉人；

（八）协调处理业主、业主委员会与建设单位之间的矛盾，监督建设单位履行义务。

城市管理、城乡规划、公安、物价、环保、质监、消防等有关部门，在接到当事人投诉、物业服务企业报告或者街道办事处通报后，应当于5日内进行调查、处理，并反馈调查、处理情况。

第二十四条　街道办事处在县、区住宅小区行政主管部门指导下，履行以下职责：

（一）组织协调成立业主大会；对暂不具备成立业主大会条件的住宅小区，组织居（村）民委员会、建设单位、社区服务机构、业主代表等组成临时管理委员会，代行业主大会、业主委员会职责；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会开展工作，对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定，责令限期改正或者撤销；

（三）组织居（村）民委员会、业主委员会等有关单位对物业服务企业进行服务质量年度考核；

（四）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在住宅小区管理活动中的纠纷；

（五）会同住宅小区行政主管部门召集联席会议，协调处理业主委员会未依法履行职责、业主委员会未依法换届、物业服务企业未依法退出和办理交接手续、重大矛盾纠纷等相关事宜；

（六）组织、指导、监督老旧住宅小区和街区制住宅小区的规划组建和管理工作。

居（村）民委员会应当予以协助和配合。

第五章　法律责任

第二十五条　违反本办法第十三条第一项规定的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，恢复原状，处五万元以上十万元以下罚款。

违反本办法第十三条第八项规定，饲养家禽家畜，影响市容环境卫生的，由城市管理行政主管部门责令限期处理或者予以没收，并可处五十元以上二百元以下罚款；散养或者遛逛大型宠物的，由公安部门责令限期改正，处二百元以上五百元以下罚款。

违反本办法第十三条第十项规定的，由住宅小区行政主管部门责令限期改正，处一百元以上五百元以下的罚款。

违反本办法第十三条第十一项规定的，由公安机关消防机构责令改正，单位处五千元以上一万元以下罚款，个人处警告或者二百元以下罚款；拒不改正的，单位处一万元以上五万元以下罚款，个人处二百元以上五百元以下罚款；造成严重后果的，依法追究刑事责任。

违反本办法第十三条第十二项规定的，由环境保护行政主管部门责令停止违法行为，并可对经营单位处五千元以上一万元以下的罚款，对其他单位和个人处五百元以上一千元以下的罚款。

违反本办法第十三条第十三项规定的，由住宅小区行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，处五百元以上一千元以下罚款，并依法强制拆除。

第二十六条　建设单位不履行本办法第十四条第一项规定义务的,由城乡规划行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，不予核发建设工程规划核实合格证。

建设单位不履行本办法第十四条第三项规定义务的，由住宅小区行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

建设单位不履行本办法第十四条第四项规定义务的，由住宅小区行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，不予竣工综合验收备案。

第二十七条　物业服务企业不履行本办法第十九条第一项规定义务的，由住宅小区行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

物业服务企业不履行本办法第十九条第五项规定义务的，由住宅小区行政主管部门处二千元以上五千元以下罚款。

第二十八条　住宅小区内的单位和个人违反本办法第十三条规定、业主未履行本办法第十六条规定义务的，纳入单位或者个人不良行为记录；除本办法另有规定外，发生三次以上的，依法纳入单位或者个人信用记录，并由业主委员会在住宅小区内公示；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

建设单位未履行本办法第十四条规定义务或者受到相关行政处罚的，依法纳入企业信用记录，并向社会公示；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业未履行本办法第十九条规定和物业服务合同约定义务的，纳入不良行为记录；发生三次以上或者受到相关行政处罚的，依法纳入企业信用记录，并向社会公示；给他人造成损失的，依法承担相应责任。

第二十九条　住宅小区行政主管部门、街道办事处和其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）违法干预依法成立业主大会和业主委员会,或者选聘物业服务企业的；

（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按规定处理住宅小区管理投诉、举报的；

（四）发现违法行为或者接到违法行为报告，不及时作出处理的；

（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第三十条　违反本办法其他规定的，由有关部门依据相关法律、法规、规章处理。

第六章　附　则

第三十一条　市管各园区范围内的住宅小区，由各园区管委会负责统一管理。

市、县城市规划区以外的住宅小区管理，可参照本办法执行。

第三十二条　大型宠物的种类由市公安局规定。《宿州市前期物业服务合同示范文本》和《宿州市物业服务合同示范文本》，由市住宅小区行政主管部门会同市政府法制部门制定。

第三十三条　本办法自2016年9月15日起施行。

沈阳市住宅小区管理办法

（沈阳市人民政府关于印发沈阳市住宅小区管理办法的通知，沈政发[1994]35号， 各县（市）、区人民政府，市政府各部门：现将《沈阳市住宅小区管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。沈阳市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　总则

第一条　为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区（含区域内的非住宅房屋）。

第三条　住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。

第四条　产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。

第五条　市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。

市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。

各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。

第六条　住宅小区成立小区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的利益，负责任宅小区的日常管理工作。管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章　住宅小区管理机构与职责

第七条　住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。

第八条　管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；

（二）接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小K所在地街道办事处及各有关部门的监督、检杏和指导；

（三）通过订立合同方式、决定选聘或续聘物业管理企业；

（四）审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；

（五）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；

（六）根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。

第九亲　物业管理企业是指具备相应资质条件。依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

第十条　住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。

第十一条　市房产管理部门统"对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部门办理证照后，方可从事经营活动。

第十二条　物业管理企业应履行下列职责：

（一）依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；

（二）接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；

（三）年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；

（四）可以委托专营公司进行专项管理；

（五）可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

第十三条　开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。

第十四条　物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：

（一）房屋及附属设施的维修、养护；

（二）路灯、景点、园林绿化、害井、化粪池、道路、停车场、书报箱等公用公共设施的维修、养护；

（三）环境卫生保洁，窖井、化粪池的清掏清运；

（四）维护文化娱乐活动场所秩序；

（五）便民服务网点及车库的管理；

（六）维护治安及交通秩序；

（七）住宅小区各类档案的管理；

（八）承包管理合同规定的其他事项。

第十五条　物业管理企业可开展多种有偿便民服务。

第十六条　住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：

（一）供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。

（二）煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施（煤气表除外）由煤气部门负责，产权单位承担费用。

（三）自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施（不含水表）'由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不合市政管线），由物业管理企业负责；以外的，由市政部门负责。

（五）电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。

（六）供暖管线：由供暖部门负责。

（七）环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。

小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护（煤气设施除外）。

第三章　住宅小区房屋及设施的使用与维护

第十七条　居民使用房屋，应遵守下列规定：

（一）未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途

（二）不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第十八条　住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；

（二）占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）饲养禽畜；

（八）随意停放车辆；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九条　住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：

（一）承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；

（二）单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；

（三）个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权入委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；

（四）居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；

（五）动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。

第二十条　凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。

第二十一条　确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章　住宅小区的验收与接管

第二十二条　住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。

第二十三条　住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。

第二十四条　开发建设单位应在移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积o．2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。

第二十五条　移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：

（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（二）房屋设备和配套设施的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）其它必要的资料。

第二十六条　住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章　住宅小区管理经费的来源和使用

第二十七条　新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。

第二十八条　住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。

第二十九条　房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。

第三十条　住宅小区内单位白管房屋（含单位用房），按建筑面积每平方米每年1．50元的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。

第三十一条　住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。

第三十二条　住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。

第三十三条　物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：

（一）一室户每月交纳5元；

（二）二室户每月交纳6元；

（三）三室户每月交纳7元；

（四）四室户及四室以上户型每月交纳8元。

第三十四条　房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。

第三十五条　小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六条　住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布1次，接受居民的监督。

第六章　罚则

第三十七条　产权人和使用人违反本力、法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。

第三十八条　物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市、区房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：

（一）房屋及公共公益设施修缮不及时的；

（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（三）私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；

（四）违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。

第三十九条　开发建设单位末按规定移交工程、末向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。

第四十条　擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条　对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前5天书面通知当事人。

第七章　附则

第四十二条　城市规划区以外的县（市）、区居民生活区及2万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。

第四十三条　本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

第四十四条　本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》（沈政发1990）62号）即行废止。

关于《宿州市城乡规划管理办法》的政策解读

《宿州市城乡规划管理办法》（以下简称《办法》）是市政府2016年度规章立法计划项目。

一、制定《办法》的必要性

随着经济社会和城市建设的快速发展，城市规模迅速扩张，建设活动也日益增多，城乡规划管理中的矛盾逐渐凸显，存在规划编制的科学性、民主性不足，批后管理缺失，层级监督缺乏有效性等问题。特别是由于《城乡规划法》和省《城乡规划条例》对规划编制、审批、修改和实施的条件、程序等规定过于原则，导致规划审批、修改不规范，影响了规划的权威和“一张蓝图干到底”目标的实现。为进一步加强和规范规划管理工作，保障规划的前瞻性、严肃性和连续性，制定相应的政府规章已经刻不容缓。

二、制定《办法》的依据

主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省城乡规划条例》等法律、法规，并结合我市实际制定。

三、《办法》的起草过程

根据市政府安排，由市规划局具体负责起草工作。为了进一步提高草案起草质量，市规划局委托华东政法大学章志远教授等组成的专家团队，共同参与立法调研及起草工作。期间，市法制办、市规划局会同专家团队赴县区、乡镇组织了调研，数次召开市政府有关部门、县区、园区等参加的座谈会，书面征求了各县区政府和有关单位意见。数易其稿，最终，由市法制办综合各方意见进行审查、修改、完善，形成了现《办法》。2016年12月22日，组织召开了有关部门负责人参加的协调会，统一意见。

在办法的起草、审查、修改过程中，注重把握以下原则：一是全面总结我市规划管理好的经验做法，以立法方式予以固化。二是对规划制定和实施的条件、程序等予以细化，增强操作性。三是涉及建设单位等管理相对人义务的，严格按照上位法规定，不增加环节、不增设条件。四是上位法已有明确规定的，除上下文衔接等逻辑结构方面的需要外，原则上不予重复。

四、《办法》的主要内容和特点

《办法》设定了总则、城乡规划的制定、城乡规划的实施、监督检查、法律责任和附则等六章，共39条。

第一章总则。包括立法目的和依据、适用范围、基本原则、管理主体、规委会定位和组成、公众参与等内容。

关于适用范围：考虑到乡镇的规划管理还处在从无到有的起步阶段，本办法只适用于市和县规划区，其他区域的管理参照本办法执行。

关于管理主体：市、县规划主管部门负责本区域城乡规划管理工作，市规划局在市辖区、园区等特定地区设立派出机构，按照规定职责承担规划管理有关工作。

第二章城乡规划的制定。按从宏观到微观的顺序，分别对开发园区和局部片区规划、控制性详细规划、专项规划、修建性详细规划的编制主体、编制要求、审查审议等作了规定。重点突出对政府行为的规范，要求规划组织编制单位严格按上位规划编制各类规划。

开发园区和局部片区规划：必须按城市、镇总体规划编制，不得突破总体规划确定的建设用地范围，不得改变专项规划主要内容。确需调整城市次干道的，必须进行必要性论证，提出道路交通解决方案，并优先实施（第7条）。

专项规划：由政府统筹有关部门组织编制，实现各类专项规划之间相互衔接、信息共享（第8条）。

控制性详细规划：由规划部门和镇政府组织编制，不得改变总体规划确定的强制性内容和城市、镇的结构性安排。同时要求规划部门对控制性详细规划进行动态维护、递进更新，及时将有关成果和规定纳入规划管控体系（第9条）。

修建性详细规划：重点地区、大型公共服务设施、重要地块等，由规划部门和镇政府组织编制修建性详细规划，并将其核心内容纳入规划管控体系（第10条）。

第三章城乡规划的实施。按照建设项目相关手续办理的先后顺序，分别对选址意见书、建设用地规划许可证、土地出让规划条件、建设工程规划许可证、规划核实等进行规定。

夯实规划管理的责任。根据省政府文件要求，将城乡规划实施情况纳入政府考核和领导干部离任审计内容（第14条）。

增强操作性。对相关手续办理的条件、程序，以及技术性要求等进行细化、明确（第15-25条）。围绕现实问题，对修建性详细规划分片区审定、建设工程规划分步核实等具体问题的办理予以明确（第20、25条）。

限制随意变更，加强规划的严肃性。根据省政府规定，要求规划条件变更必须符合控制性详细规划并按程序报批。涉及容积率、绿地率调整，或影响日照的，规划部门必须对变更的必要性进行论证，征求有关部门和利害关系人意见后，依法提出修改或者不修改的建议，报本级政府批准（第18 条）。

提高行政效能。将核发选址意见、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工核实合格证的期限，从上位法规定的30日，减少到20日（第26条）。

第四章监督检查。明确了政府及其规划等有关部门的监督检查机制、职责，规定了有关单位和个人劝阻、举报和处理等制度。

根据省政府文件规定，要求政府及规划等有关部门将规划编制及调整、容积率和用地性质变更等，纳入重大事项决策范围，并严格履行决策法定程序（第27条）。要求市规划局对各县规划管理加强监督检查，明确市政府向县政府派出城乡规划督察员，对当地城乡规划管理等工作进行督查（第28条）。要求规划部门必须将监督检查和处理情况予以公开，接受群众监督（第31条）。

第五章法律责任。依据上位法，规定了政府及有关部门违法制定、修改、实施城乡规划的责任。根据我市实际，创设了1项行政处罚：建设单位未按规定放线、申请组织验线的，处一万元以上三万元以下的罚款（第35条）。同时，参照住建部文件规定，对违法建设单位处以罚款的基数予以了明确，以便于执行（第36条）。

第六章附则。主要规定了参照执行、授权制定配套细则、生效时间等技术性条款。

综上，《办法（草案）》符合上位法规定和立法法要求，《办法》的颁布实施，将较好地增强规划权威，提高规划审批管理的规范性。

【发布单位】81905

【发布文号】广州市人民政府令第16号

【发布日期】1998-12-23

【生效日期】1998-12-23

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

广州市人民政府令

（第16号）

《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》已经1998年11月9日市政府常务会议讨论通过，现予发布，自颁布之日起施行。

市长 林树森

一九九八年十二月二十三日

广州市住宅小区竣工综合验收管理办法

第一条为加强本市住宅小区竣工综合验收管理，规范住宅小区配套设施建设，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《广东省房地产开发经营条例》，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条本市市辖区范围内用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的，以住宅为主的单体建筑和建筑群体（以下简称住宅小区）的竣工综合验收，适用本办法。

第三条本办法所称的竣工综合验收，是指建设行政主管部门依据法律、法规、规章和有关技术规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对住宅小区等房地产开发项目完成的各项建设指标和各专业验收情况进行统一的整体检验的过程。

第四条广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市市辖区住宅小区竣工综合验收的主管管理，负责组织实施住宅小区竣工综合验收的评定工作。

各区建设局负责组织实施辖区内住宅小区竣工综合验收的具体工作。

规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、公用事业、公安、消防、文化、教育、体育等管理部门应当根据住宅小区规划、设计的要求配合竣工综合验收，并做好前期的各项专业和单体工程验收工作。

第五条申请住宅小区竣工综合验收，其建设工程应先通过以下验收：

（一）建设工程已经规划部门验收。

（二）建设工程已经质量安全监督部门验收。

（三）小区道路、排水设施、路牌等，经市政管理部门验收。

（四）园林绿化工程经绿化管理部门验收。

（五）环境卫生设施经环境卫生管理部门验收。

（六）人防、供电、供水、供气、邮政、电信、路灯、文化、教育、体育、安全防范、消防等设施经有关专业管理部门验收。

第六条申请住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：

（一）除经批准停建、缓建的项目外，所有建设项目按批准的住宅小区规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，并由专业管理部门验收合格。

（二）住宅小区内道路名称、标志和建筑物的门牌、编号设置符合规范要求，并经专业管理部门批准。

（三）配套建设的市政、公用、文教、体育、卫生等设施符合移交管理和使用的要求。

（四）住宅小区内没有违章建筑和应拆除的临时建筑物、构筑物。

（五）所有的施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除清运完毕。

（六）建设期间临时设置的架空电缆、电线，地面裸露的管线等已拆除或埋入地下。

（七）住宅小区内各项建设项目的竣工图纸、资料齐全。

（八）开发住宅小区的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实。

（九）住宅小区内的物业已按物业管理的有关规定委托有资质的物业管理单位进行管理。

第七条住宅小区竣工综合验收实行登记制度。开发建设单位应在申报住宅小区第一栋房屋建设正式项目计划的同时，到市建委办理住宅小区竣工综合验收登记并签订《房地产开发建设项目竣工验收责任书》。

第八条住宅小区竣工综合验收，开发建设单位须提交以下资料：

（一）住宅小区的用地、规划、建设文件。

（二）建设工程的设计、竣工图纸。

（三）建设工程各项验收合格证明。

（四）公共建筑配套、市政公用设施、园林绿化、环境卫生专项验收表。

（五）住宅小区物业管理委托合同、物业清单和房屋业主汇总表。

第九条住宅小区竣工综合验收可申请分期验收。分期验收的，应由规划部门具体划分分期开发的规模、区域，合理配套市政公用设施。

住宅小区分期竣工综合验收的时间，在办理住宅小区竣工综合验收登记时，应在《房地产开发建设项目竣工验收责任书》中列明。

第十条申请分期验收的住宅小区应当符合下列条件：

（一）验收范围内的建设项目均已办理单项竣工验收手续，临时建筑物、构筑物和工地余泥已全部清理完毕。

（二）验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通邮条件，道路和排水、排污等管道畅通且落实了维护人员和措施。

（三）验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用。

（四）验收范围内的绿化工程已全部实施且落实了养护人员和措施。

第十一条住宅小区竣工综合验收按下列程序办理：

（一）开发建设单位向所在区建设局提出竣工综合验收申请报告，并提出本办法第八条规定的资料。

（二）区建设局收齐开发建设单位提交的验收资料后发出竣工综合验收通知书，并在30日内组织规划、市政园林绿化、环境卫生等管理部门进行竣工综合验收，填写验收报告。

（三）市建委应自接到区建设局的验收报告后15日内组织相关管理部门进行评定。

（四）评定合格的，由市建委发给《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

第十二条开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》前，应当将验收资料装订成册，一式两份，移交给区建设局备案。

第十三条经竣工综合验收合格的住宅小区，开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》之日起30日内，向住宅小区所在区建设局办理移交市政公用设施管理手续。已办理移交管理手续的，开发建设单位不再承担小区内的住宅、市政、公用设施的维修、管理费用，但属保修期内的维修费用除外。

第十四条住宅小区竣工综合验收或分期验收不合格的，不得交付使用。开发建设单位必须按规定的期限进行整改，并承担住宅小区的维护和管理责任。逾期不整改又不承担维护和管理责任的，由区建设局代为实施，其费用在住宅小区开发建设单位的房地产开发综合保证金专户中抵扣。

第十五条违反本办法有下列行为之一的，由市建委予以处罚：

（一）违反第七条规定，不按时办理住宅小区验收登记的，责令其限期改正，予以警告，逾期仍不改正的，可不予审批其有关的开发项目计划。

（二）违反第十三条规定，不办理住宅小区物业移交管理手续的，责令其限期改正，并处以5000元以上20000元以下的罚款。

（三）违反第十四条规定不进行整治或承担住宅小区的维护和管理责任的，降低其资质等级，并处10000元以上30000元以下罚款。

第十六条开发建设单位违反本办法，将未经验收的房屋交付使用的，由市建委责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市建委组织有关部门和单位进行验收，并对开发建设单位处以10万元罚款，造成购买人经济损失情节严重的，除处以20万元以上30万元以下的罚款外，还应当依法承担赔偿责任。

第十七条开发建设单位违反本办法将竣工验收不合格的房屋交付使用的，由市建委责令其停止使用并限期返修，并按交付使用的房屋总造价处以2%以上的罚款；给购买人造成损失的，还应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十八条违反本办法，涉及城市规划、市政园林、环卫、供水、供电、电信等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。

第十九条县级市的住宅小区竣工综合验收，可参照本办法制定实施办法。

第二十条本办法实施前已交付使用，但尚未办理住宅小区竣工综合验收的，开发建设单位应当在本办法公布之日起六个月内到市建委申报验收手续。

第二十一条本办法自公布之日起施行。本市过去有关住宅小区竣工综合验收的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。