苏州市住宅区物业管理条例

修订的条例

（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准　根据2016年4月25日苏州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，2016年5月26日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《苏州市人民代表大会常务委员会关于修改〈苏州市市政设施管理条例〉等9件地方性法规的决定》修正）

第一章 总 则

第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。

第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会

第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；

（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；

（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；

（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；

（八）法律、法规规定的其他权利。

在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；

（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第八条 物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。

物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代

表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

第十二条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份；

（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

（五）做好召开会议的其他准备工作。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

业主（代表）大会依法决定下列事项：

（一）制定和修改大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。

第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集和主持业主（代表）大会；

（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；

（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；

（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；

（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。

业主委员会不得从事经营活动。

第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。

业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

（六）提出书面辞呈的；

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）大会议事规则和管理规约；

（四）首次业主（代表）大会会议记录；

（五）其他应当提供的材料。

业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。

业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况，接受业主的监督。

第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

第三章 前期物业管理

第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：

（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；

（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后，会同城市规划行政管理部门确定。

第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号；在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。

第四章 物业服务企业和物业服务

第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；

（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（六）擅自停水停电；

（七）其他严重损害业主权益的情形。

第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第三十六条 前期物业服务合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。

物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。

物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。

第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第五章 物业的移交和接管

第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。

第六章 物业的使用和维护

第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。

物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）将车库用于居住、生产经营；

（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；

（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；

（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

第七章 法律责任

第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：

（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；

（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；

（三）建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款；

（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款；

（五）建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；

（六）物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。

第六十条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第六十一条 房产行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章 附 则

第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。

本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。

本条例所称前期物业管理，是指业主（代表）大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

第六十三条 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。

第六十四条 工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本条例执行。

第六十五条 本条例自2008年1月1日起施行。

条例的说明

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《苏州市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》），已于2007年8月23日由苏州市第十三届人大常委会第三十六次会议审议通过，现提请本次省人大常委会审议批准。我受苏州市人大常委会的委托，现就《条例》主要内容中的有关问题作如下说明：

一、关于建立和完善业主代表大会制度

针对我市大型住宅区不断增多的实际情况，为了更好地规范住宅区的自治管理，切实维护广大业主的合法权益，根据上位法的有关规定，《条例》明确并完善了业主代表大会制度。第八条第一款规定：“物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。”第四款明确：“业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。”同时，《条例》对业主代表的产生、业主（代表）大会的召开及其职责等作了具体规定。

二、关于业主的权利义务以及业主（代表）大会、业主委员会的职责

业主、业主（代表）大会和业主委员会是小区自治管理的重要主体，对搞好小区物业管理具有至关重要的作用，因此对其权利和义务以及相关职责作明确具体规定，十分必要。这既有利于广大业主遵守和执行，也便于业主（代表）大会和业主委员会依法开展工作。为此，根据《物权法》等上位法的有关规定，《条例》第六条、第十三条和第十六条分别对业主的权利和义务，业主（代表）大会和业主委员会的相关职责，作了详细具体的规定。

三、关于物业服务用房

由于上位法对开发建设单位无偿提供物业服务用房仅作了原则规定，为进一步增强可操作性，确保该项规定的落实到位，《条例》从我市实际出发，详细规定了住宅区物业服务用房所处的位置、具备的条件、所在层数以及禁止作为住宅区物业服务用房的种类，这样可以杜绝开发建设单位可能将位置偏僻、非独立成套、层次偏高或者不适合办公的，如公共门厅、地下室等作为物业服务用房的情形。同时，为了保护购房者的合法权益，《条例》强调物业服务用房独立测量，其面积不计入分摊公用建筑面积。特别是《条例》还明确了物业服务用房比例，规定开发建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置物业服务用房，并无偿提供，以保证住宅区物业管理的正常有效运转。

四、关于住宅区停车问题

针对小区车位、车库归属和利用纠纷较多、矛盾比较尖锐的问题，为了妥善处理矛盾和纠纷，切实保障和维护小区广大业主的合法权益，根据《物权法》等上位法的有关规定，《条例》第四十七条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。”为了防止开发建设单位对车位、车库只售不租等现象，该条还规定：“尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”同时，为了保障小区道路畅通，确保居民通行安全，《条例》规定：“地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。”《条例》还进一步要求“物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。”

五、关于对物业管理区域的管理要求

鉴于很多小区少数业主擅自将住宅改变为经营性用房，群租现象十分突出，脏乱差和噪声污染比较严重的情况，为了改善和提高小区的居住环境和生活质

量，构建一个和谐的住宅小区，根据《物权法》等上位法的相关规定，《条例》第五十条规定：“业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。”同时，《条例》对物业管理区域内专门设置了10项禁止性规定，并明确要求：“物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。”

以上说明和《条例》，请予审议。

审议意见的报告

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《苏州市住宅区物业管理条例》已经苏州市第十三届人大常委会第三十六次会议通过，现报省人大常委会批准。省人大常委会法工委在该条例通过前进行了初步审查，并征求了省人大常委会环资城建委、省公安厅、省建设厅、省物价局等有关单位和部分省人大代表、立法专家的意见。2007年9月11日，省人大法制委员会召开全体会议对该条例进行了审议，现将审议意见报告如下：

近年来，苏州市通过对住宅区实施物业管理，为提高居民生活质量和文明程度、构建和谐居住环境创造了条件，也对提高城市管理水平发挥了积极作用。随着物业管理活动的发展，业主物权管理理念和消费理念的缺失、物业企业服务理念的缺乏、社会诚信体系的缺位以及小区物业服务用房、公共停车位的使用、经营的具体法律依据不足等问题日益暴露，导致了各方当事人之间的矛盾和冲突。为了解决这些问题，进一步规范物业管理，维护业主合法权益，苏州市人大常委会根据物权法、国务院物业管理条例和省物业管理条例的规定，结合苏州市物业管理活动实际制定本条例，是十分必要的。该条例进一步完善了业主（代表）大会制度，细化了物业管理区域的界定和管理要求，提高了物业服务用房的配建比例，明确了物业服务用房的具体范围，规范了物业服务企业的经营行为，加强了对住宅区停车位的规范和管理，内容更加具体，操作性更强，符合苏州市的实际情况，具有鲜明的地方特色，有利于推动苏州市物业管理工作的进一步开展。

该条例同宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规不相抵触，建议本次会议审议后予以批准。

以上报告，请予审议。

【发布单位】海南省

【发布文号】海南省人大常委会公告第24号

【发布日期】2004-08-26

【生效日期】2004-09-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】法律图书馆新法规速递

海南省住宅区物业管理条例

(海南省人大常委会公告第24号)

《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省住宅区物业管理条例〉的决定》已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月6日通过，现予公布，自2004年9月1日起施行。

海南省人民代表大会常务委员会

2004年8月26日

海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省住宅区物业管理条例》的决定

(2004年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)

海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《海南省住宅区物业管理条例》作如下修改：

一、第十三条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案：

(一)业主委员会章程;

(二)筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料;

(三)业主委员会主任、副主任及委员名单。”

二、第二十条修改为：“物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。”

本决定自2004年9月1日起施行。

《海南省住宅区物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。

海南省住宅区物业管理条例

第一章　总则

第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。

第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章　业主大会及管委会

第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条　管委会委员实行差额选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。

第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条　管委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。

第三章　开发建设单位和物业管理公司

第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条　从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

（二）住宅区各类房屋清单；

（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。

在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条　住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。

由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条　开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条　物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第二十四条　委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。

第二十五条　市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

第四章　住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十六条　住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。

第二十七条　凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。

第二十八条　业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。

第二十九条　住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。

第三十条　物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章　住宅区维修养护的范围与责任

第三十一条　住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十二条　房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。

第三十三条　房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十四条　自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。

第三十五条　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十六条　住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章　住宅区管理服务费

第三十七条　住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

（一）部分商业用房租金；

（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

（三）向业主收取管理服务费；

（四）住宅区的其他合法收入。

第三十八条　住宅区管理服务费的基本开支包括：

（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（五）住宅区必要的社区文化活动费用。

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第三十九条　向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十条　开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市场物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低管理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

第四十一条　住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

第四十二条　住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字加盖公章后公布。

第四十三条　住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

第七章　住宅区公用设施专用基金

第四十四条　开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。

第四十五条　专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。

第四十六条　专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章　住宅维修基金

第四十七条　住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第四十八条　市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

第四十九条　住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十条　住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十一条　住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

第九章　法律责任

第五十二条　未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可对其给予警告，并可处以2000元以上20000元以下的罚款。

第五十三条　区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集、并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。

第五十四条　管委会违反细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十五条　开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十六条　物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予警告、限期改正，没收非法所得，并可处以2000元以上20000元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十七条　对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第五十八条　违反本细则第二十八条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第五十九条　违反本细则第二十九条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。

第六十条　在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章　附则

第六十一条　深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十二条　市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制定有关住宅区物业管理行业标准、规划和技术规范。

第六十三条　本细则由市政府负责解释。

第六十四条　本细则自发布之日起施行。

（2018年7月31日抚州市第四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2018年9月30日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议批准）

目 录

第一章 总则

第二章 住宅区配套设施的规划与建设

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用和维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章总则

第一条

第二条本市行政区域内的住宅区物业管理活动及其监督管理工作适用本条例。

本条例所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。

本条例所称物业管理，是指住宅区业主选聘物业服务企业、委托其他管理人或者自行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动建立社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理水平。

市、县（区）人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作以及重大物业管理纠纷应对工作，建立健全物业管理的监督管理协调机制和重大物业管理纠纷应急处理机制。

具有行政管理职能的开发区管理委员会按照市人民政府的规定，承担前两款规定的职责。

第四条市、县（区）人民政府房地产主管部门，以及具有行政管理职能的开发区管理委员会所属房地产职能部门是本辖区物业管理主管部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、建设、规划、价格、公安、人防、民政、消防、环境保护、市场监督管理、不动产登记等部门以及供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

第五条街道办事处、乡镇人民政府对本辖区物业管理活动承担下列职责：

（一）会同县（区）物业管理主管部门具体指导、监督所辖区域内的住宅区业主依法成立业主大会和选举业主委员会；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会及其成员依法开展活动；

（三）指导、组织未成立业主大会的住宅区业主讨论决定其公共管理事务；

（四）依法调解处理物业管理、物业使用矛盾纠纷；

（五）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

第六条对物业管理活动中的违法行为，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门投诉。

物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门应当自收到投诉之日起七个工作日内予以处理，并告知投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位，并告知投诉人。

物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、其他有关部门、居（村）民委员会及其工作人员，不依法履行物业管理相关工作职责的，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向上级机关、主管部门或者监察机关反映情况，或者投诉举报。

第七条审计机关对县（区）物业管理主管部门代管的物业质量保修金、住宅专项维修资金、首次业主大会筹备经费的归集、管理和拨付，应当定期进行审计监督。

第八条市、县（区）精神文明建设工作机构应当将物业管理工作纳入精神文明创建和文明行为促进工作考核内容。

第九条物业服务行业协会应当加强行业建设，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，宣传物业管理法律法规，协助调解处理物业管理纠纷。

第二章 住宅区配套设施的规划与建设

第十条规划主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，按照国家规定列入住宅区建设项目的规划条件：

（一）停放汽车的车位、车库；

（二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及电动自行车充电场所；

（三）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施；

（四）全民健身设施；

（五）物业管理用房。

住宅区建设项目土地使用权出让前，规划主管部门应当会同房地产主管部门对列入规划的车位、车库等配套设施的建设数量、位置、首次权属登记等事项提出书面意见，并由国土资源主管部门将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

规划主管部门在住宅区建设项目规划许可过程中，应当审查住宅区基础设施和配套公共服务设施的设计指标及其具体部位。

第十一条住宅区的建设单位应当按照规定配建停放汽车的车位、车库，集中停放摩托车、自行车、电动自行车的停车场，以及电动自行车充电场所。

住宅区内按照规划建设的地上停车库以及不属于人民防空工程的地下停车位，建设单位依法取得专有部分权属登记后，方能出售、出租，并应当首先满足本住宅区业主需求。

已建成住宅区的停车场所、电动自行车充电场所不能满足业主需要，且有可用场地的，由业主大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。

第十二条新建住宅区的建设单位应当按照规划设计要求在出入口、主要通道和主要公用设施区域、公共电梯等场所，安装视频监控图像信息系统。

鼓励已建成住宅区参照前款规定安装视频监控图像信息系统。

第十三条建设单位应当将住宅区内验收合格的供水、供电、供气、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸，移交给相关经营单位维护管理。经营单位应当接收相关设施设备，负责维修、养护，确保其安全运转和正常使用。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第十四条建设单位交付房屋，应当查验业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。非业主的物业使用人入住住宅区，应当向业主委员会或者物业服务企业登记本人姓名、性别、工作单位，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。

前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知建设单位、业主委员会或者物业服务企业。

不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。

第十五条住宅区物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业管理主管部门组建业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。经指导仍未成立业主大会的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、组织业主讨论决定住宅区公共管理事务。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十六条建设单位应当在申请不动产权属首次登记前，筹集首次业主大会会议的筹备经费，并存入县（区）物业管理主管部门设立的专门账户。

首次业主大会筹备组成立后，由街道办事处或者乡镇人民政府向县（区）物业管理主管部门申请拨付筹备经费。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况，确保专款专用。筹备经费的结余部分，应当根据业主大会的决定用于物业管理。

第十七条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托他人或者推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当事先征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映业主意见。

业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用手机短信、电子邮件、即时通信软件等电子数据形式以及其他书面征求意见形式。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

第十八条业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中，决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意：

（一）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（二）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施。

临时管理规约或者业主大会议事规则可以约定，依法召开的业主大会符合下列条件之一的，逾期未参加投票的业主的投票权数，计入已表决的多数方：

（一）对依法应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数的；

（二）对其他事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到参加投票业主的专有部分建筑面积总数的过半数和参加投票业主人数的过半数的。

临时管理规约或者业主大会议事规则约定前款表决规则的，建设单位应当在售房时向物业买受人提示该表决规则，业主大会筹备组或者业主委员会应当在业主大会会议召开前向业主提示该表决规则，如实记录业主参加投票情况，并公示因逾期未参加投票而计入已表决多数方的业主名单。

第十九条业主大会筹备组中的业主代表，以及业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律，具有一定的组织能力和文化水平；

（三）遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，不存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观等损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益的行为；

（四）不存在拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的行为；

（五）本人、配偶以及直系亲属未在本物业服务企业中任职，也不存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系。

鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

第二十条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止，由业主委员会在住宅区显著位置公示并告知其本人：

（一）不具备业主身份的；

（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十一条业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当决定中止其成员资格，在住宅区显著位置公示，并提请下一次业主大会会议终止其成员资格：

（一）本人、配偶以及直系亲属在本物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；

（二）利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（三）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；

（四）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的；

（五）在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；

（六）存在不适合继续担任业主委员会成员的其他情形的。

业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的，物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职务。

拟被中止资格或者暂停履行职务的成员可以进行申辩，但是在业主委员会作决定时应当回避。

第四章 物业管理服务

第二十二条建设单位应当依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。建设单位出售新建房屋之前应当制定临时管理规约，在售房时向物业买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并由物业买受人书面确认。建设单位签订的前期物业服务合同、制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。

建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

第二十三条建设单位应当在商品房买卖合同中，明示其所交付物业的共用部位场所、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业与建设单位应当在物业所在地的县（区）物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作记录。

物业服务企业和建设单位应当在住宅区显著位置公示承接查验情况和建设单位整修情况，并书面报告县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

前期物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

第二十四条前期物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料，并将相关资料报送物业所在地的县（区）物业管理主管部门存档：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、人防工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册及业主联系方式确认书；

（五）物业管理所必需的其他资料。

第二十五条物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

（一）电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、视频监控图像信息系统等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养，公共照明等其他共用部位和共用设施设备的使用管理、维修养护；

（二）公共绿地、草木及绿化设施的养护、管理；

（三）环境卫生清扫保洁；

（四）疏散通道和消防车通道管理、车辆行驶和停放秩序管理；

（五）住宅区进出人员和车辆管理，保卫值班及定期巡逻，监控视频实时监视并留存图像信息十五日以上；

（六）对物业装修的管理，对物业使用中违反禁止规定的行为进行告知、劝阻、报告，对物业使用纠纷进行调解；

（七）物业维修、改造费用的账务管理；

（八）物业档案和物业服务、财务档案的保管与查询服务；

（九）治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

第二十六条前期物业服务合同、物业服务合同应当载明物业服务项目和质量要求、收费项目和收费标准、物业服务不符合要求的违约责任。

共用电梯、公共照明、消防设施、视频监控、公共绿地、公共道路等共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用，以及住宅区内公共环境清洁费用、安全保卫费用，应当纳入物业服务收费标准，不得要求另行分摊。

前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内，物业服务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收费标准的，应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在住宅区显著位置公示三十日，经依法召开业主大会获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，与业主委员会签订物业服务变更协议。

物业服务企业应当自物业服务合同或者物业服务变更协议签订之日起十日内，向物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并在显著位置公示。

第二十七条前期物业服务合同、物业服务合同依法解除或者终止的，物业服务企业、业主委员会应当在十日内书面告知物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府，并在住宅区显著位置公示。

第二十八条前期物业服务合同、物业服务合同依法解除或者终止的，物业服务企业应当按照业主大会或者业主委员会的要求退出物业管理区域，移交物业管理用房等业主共有财物以及相关资料，不得以物业管理中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出、拒绝移交。

物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状予以确认。业主委员会或者新选聘的物业服务企业应当将交接情况报送物业所在地的县（区）物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

第二十九条物业服务企业退出后，业主大会未选聘新的物业服务企业或者其他管理人，也未实行业主自行管理的，物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、组织业主做好住宅区环境卫生、公共照明等工作，相关费用由业主承担。

街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业或者其他管理人，或者实行业主自行管理。

第三十条物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变住宅区内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位场所和共用设施设备的用途；

（二）擅自占用或者擅自允许他人占用住宅区内道路、绿地、场地等共用部位场所和共用设施设备开办停车场、设置广告、开展经营等活动，损害业主共同利益；

（三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金；

（四）将住宅区内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人；

（五）前期物业服务合同、物业服务合同终止前，擅自停止物业管理；

（六）违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加收费项目、提高收费标准，或者重复收费；

（七）未按照合同约定和法律、法规规定履行物业维护、管理义务；

（八）招用不符合国务院《保安服务管理条例》规定条件的人员担任保安员，或者对保安员疏于管理、教育和培训；

（九）接受供水、供电等单位委托代收供水、供电等费用时，向业主收取手续费等额外费用；

（十）非法限制业主进出住宅区、楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，或者对业主实施暴力、擅自停水停电等侵害业主合法权益的行为；

（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第三十一条物业服务企业应当将下列信息在住宅区显著位置公示并及时更新：

（一）营业执照、项目负责人的基本情况及联系方式、服务人员基本情况、本企业物业服务电话、物业管理主管部门受理投诉举报的电话；

（二）物业服务项目和质量要求，物业服务收费项目、收费标准和收费方式；

（三）电梯、消防、人防、监控等专项设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式等；

（四）物业修缮、装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）物业服务费用以及业主应当负担的物业管理其他相关费用的收支情况；

（六）受业主大会委托代管的住宅专项维修资金使用情况，代管的利用物业共用部位场所和共用设施设备所得收益的收支情况；

（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

第三十二条建设单位保留权属或者尚未交付业主的住宅区物业，由建设单位承担物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用。住宅区物业交付业主后发生的物业服务相关费用，由业主承担。

物业服务企业应当按照合同约定和法律、法规规定提供物业服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量。物业服务企业违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加物业服务收费项目或者提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

物业服务企业已经按照合同约定和法律、法规规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、物业空置、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务相关费用。

第三十三条业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用，或者未按照法律、法规规定和业主大会决定交存住宅专项维修资金，经书面催缴逾期不交纳的，物业服务企业、业主委员会可以在住宅区显著位置予以公示。

经书面催缴，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以请求街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会组织调解，按照约定申请仲裁，或者依法提起民事诉讼。

第三十四条未选聘物业服务企业或者其他管理人的，业主可以共同决定自行管理。业主大会决定自行管理的，应当对下列事项作出决定并在住宅区显著位置公示：

（一）自行管理的执行机构或者执行人员；

（二）自行管理的内容、收费项目和标准、管理期限；

（三）聘请专业机构维修养护电梯等特殊设施设备的方案；

（四）财务管理、财务公开的制度；

（五）其他有关自行管理的事项。

电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修养护。

业主共同决定实行自行管理的，应当接受物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会的监督和指导。

第五章 物业的使用和维护

第三十五条物业保修期满后，专有部分的维修责任由该业主承担，全体业主共有部分的维修责任由全体业主承担，部分业主共有部分的维修责任由部分共有的业主承担。共有物业遭人为损坏的，物业服务企业、业主委员会应当要求责任人承担修复或者赔偿责任。

第三十六条住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

发生下列影响房屋安全使用等紧急情况的，可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯制造单位或者特种设备检验检测机构出具安全评估意见认定的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并认定的；

（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，经专业机构核实并认定的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经专业机构核实并认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业机构核实并认定的；

（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经专业机构核实并认定的；

（七）发生其他紧急情况，经专业机构核实并认定的。

前款规定的紧急情况经县（区）物业管理主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其中，住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，由物业服务企业或者相关业主持有关材料向县（区）物业管理主管部门申请列支；住宅专项维修资金已划转业主大会管理的，由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支，业主委员会审核同意的应当报县（区）物业管理主管部门备案。

申请使用住宅专项维修资金的，应当在住宅区显著位置公示维修内容及质量要求、维修服务者、维修费用等事项，结算前应当听取相关业主对维修质量的反馈意见。

住宅专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府另行制定。

第三十七条市、县（区）白蚁防治机构负责辖区内住宅区白蚁防治，防治工作经费纳入本级财政预算。建设单位、物业服务企业、业主委员会和业主应当配合白蚁防治机构进行白蚁防治。

第三十八条禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电。

第三十九条物业服务企业应当履行物业管理区域的消防安全责任，提供消防安全防范服务，配备消防安全管理人员，开展消防安全宣传教育，开展消防安全巡查，消除火灾隐患，负责共用消防设施的日常维护保养，保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地畅通。

对未选聘物业服务企业的住宅区，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、组织、督促业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任。

第四十条在不影响消防安全、道路通行的前提下，经业主大会或者其授权的业主委员会决定，可以利用住宅区内业主共有的道路等场地施划停车泊位，并由业主大会或者其授权的业主委员会决定是否收取停车费。占用业主共有的道路或者其他场地的停车泊位，属于业主共有。

利用物业共用部位场所、共用设施设备设置广告、开展经营等活动的，应当经业主大会或者其授权的业主委员会及有利害关系的业主同意，并按照规定办理有关手续。

业主大会或者业主委员会应当将利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备施划停车泊位、设置广告、开展经营等活动的情况在住宅区显著位置公示。

利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。业主大会或者其授权的业主委员会决定委托物业服务企业代收费的，物业服务企业可以从中提取一定比例的管理费用，具体比例由双方协商约定。

第四十一条住宅区内依法配建的人民防空工程，应当在入口处设置显著标志。

禁止买卖或者变相买卖住宅区内依法配建的人民防空工程。经人民防空主管部门批准，人民防空工程平时用作停车位的，可以面向本住宅区业主、物业使用人出租。停车位租赁费收取方应当承担人民防空工程的日常维修、养护、管理责任及费用，使其保持良好使用状态。

人民防空主管部门应当加强日常监督管理，依法监督检查人民防空工程的平时使用和维护管理情况。

第四十二条业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意。

业主或者物业使用人装修物业的，应当事先告知物业服务企业。业主、物业使用人未事先告知装修事项，未按照本条例第十四条提交联系方式确认书的，物业服务企业可以禁止为其装修的车辆、施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业应当将物业装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并将装修的时间、地点等情况在所在楼栋显著位置公示。

第四十三条业主、物业使用人装修、使用物业，禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，以及危及房屋安全的其他行为；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

（四）晚20时至晨8时、12时至14时在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的室内装修；

（五）进行家庭娱乐等活动时发出严重干扰周围居民生活的环境噪声；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，或者排放有毒、有害物质；

（七）损毁或者侵占共用的道路、绿地、楼道等场地部位和共用的照明、消防等设施设备，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

（八）乱倒垃圾，乱倒污水，高空抛物；

（九）违反规定饲养动物，影响住宅区的卫生和业主正常生活；

（十）乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行；

（十一）法律、法规和管理规约或者临时管理规约禁止的其他行为。

第四十四条物业服务企业应当对住宅区内物业装修和使用活动进行巡查，发现业主或者物业使用人违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业的行为，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和城市管理等有关主管部门。城市管理等有关主管部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

业主、物业使用人违反法律、法规规定和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业，经劝阻仍不改正的，物业服务企业或者业主委员会可以在住宅区显著位置予以公示。

第六章 法律责任

第四十五条物业管理主管部门或者其他有关行政部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的工作人员，在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条建设单位违反本条例第十六条第一款规定，未按时交存首次业主大会筹备经费的，由物业管理主管部门责令限期交存；逾期不交存的，处一万元以上五万元以下罚款。

第四十七条建设单位、物业服务企业违反本条例第二十三条第二款规定，未进行前期物业承接查验、整修并作记录的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十八条建设单位或者物业服务企业违反本条例第二十二条第二款、第二十六条第四款或者第二十八条第二款规定，未按时将相关材料报送备案的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第四十九条违反本条例第四十三条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）违法搭建建筑物、构筑物的，由规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

（三）进行家庭娱乐等活动时发出严重干扰周围居民生活的环境噪声，或者晚20时至晨8时、12时至14时在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的室内装修的，由公安机关给予警告，警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款；

（四）违反国家规定，存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的，由公安机关依法处罚；

（五）损毁或者侵占共用的道路、绿地等场地，损害业主共同利益的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，处一千元以上一万元以下的罚款；

（六）损毁共用的消防设施设备，或者占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的，由消防主管部门责令限期改正，处警告或者五百元以下罚款；

（七）乱倒垃圾、乱倒污水的，由环境卫生主管部门责令改正，处二百元以下罚款；

（八）乱停车辆妨碍行人和其他车辆正常通行的，由城市管理行政执法部门责令改正，拒不改正或者驾驶人不在现场的，对机动车驾驶人处二十元以上二百元以下罚款，对非机动车驾驶人处五元以上五十元以下罚款。

第五十条违反本条例其他规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第七章 附则

第五十一条本条例自2019年1月1日起施行。