苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称商品住宅专项维修资金（以下简称：维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，包括：商品房维修资金、小区共有维修资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。

第四条 市住房和城乡建设部门是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的指导和监督工作，具体负责平江、沧浪、金阊区行政区域内维修资金的监督管理；平江、沧浪、金阊区住房和建设部门负责本辖区内维修资金使用事项的受理和审核。

县级市、苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区住房和城乡建设（房地产）部门是本辖区内维修资金行政主管部门，负责维修资金的监督管理。

市、县级市、区维修资金行政主管部门所属的维修资金管理机构，具体实施维修资金的日常管理工作。

财政、审计部门对维修资金的管理、使用进行监督。

镇人民政府、街道办事处（社区工委）协助做好辖区内维修资金使用的指导和监督工作，可以委托居（村）民委员会具体实施。

第五条 各级人民政府应当保障维修资金监督管理所需的经费。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅；

（三）其他应当交存维修资金的房屋。

第七条 首期维修资金交存标准按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算，其中：不配备电梯的房屋按照5％交存，配备电梯的房屋按照8％交存，住宅小区内单一产权独立式房屋按照2％交存，半地下室（车库）、地下室（车库）按照3％交存。

维修资金的交存数额按照产权登记的建筑面积计算。未计入产权登记建筑面积的阁楼、地面车库，按照房产测绘机构提供的套内建筑面积计算交存。

市维修资金行政主管部门应当根据实际情况，适时合理确定首期商品房维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。

第八条 除业主交存商品房维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：

（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益的70％，物业服务合同另有约定的除外；

（二）住宅共用设施设备报废后回收的残值；

（三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。

第九条 新建商品住宅，在办理产权初始登记前，由开发建设单位代业主交存首期维修资金。

原为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的房屋，因产权转移形成共用部位、共用设施设备的,相关业主在办理产权转移登记时交存维修资金。

业主委员会或者物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的30天内，将规定计入维修资金的款项交存至小区共有维修资金账户。

第十条 维修资金行政主管部门应当开具省财政厅统一监制的专用票据。

开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金。

开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金。

第十一条 商品房维修资金属于业主所有。

小区共有维修资金属于小区全体业主所有。

第十二条 在申请房屋产权首次转移登记时，申请人应当根据房产登记机构的要求，出具维修资金交存凭证。

第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由小区业主大会依法决定。

本办法实施前，商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建。业主大会应当依法通过维修资金补建方案，由业主委员会组织实施，也可以委托物业服务企业实施。

相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。对拒不续交、补建的业主，在该房屋产权办理转移登记时由房产登记机构责成业主交存，并按照小区业主大会依法通过的方案规定计算加收相应的利息。

第三章 管 理

第十四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第十五条 业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。

维修资金行政主管部门应当委托当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。

第十六条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。

业主大会依法决定自行管理维修资金的，由业主大会授权的业主委员会代为办理维修资金划转申请，并向维修资金行政主管部门提交以下资料：

（一）划转维修资金的申请书；

（二）业主委员会成立的备案文件；

（三）经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的业主大会自主管理维修资金的决议；

（四）业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；

（五）业主大会依法确定的业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权的决议；

（六）业主大会依法通过的《小区维修资金管理规约》；

（七）业主委员会确定的维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明；

（八）需要提供的其他材料。

第十七条 维修资金行政主管部门在收到维修资金划转申请材料后，符合要求的，应当在30日内出具“维修资金专户开户证明”。

业主委员会持“维修资金专户开户证明”与专户管理银行签订委托管理合同，开设银行专户，通知维修资金行政主管部门。

维修资金行政主管部门应当在接到通知30日内，将该物业管理区域内商品房维修资金、小区共有维修资金余额，划转至业主委员会开设的维修资金专户，同时将有关账目等移交业主委员会。

第十八条 维修资金行政主管部门应当采用网上管理信息系统等管理手段，依法规范维修资金管理程序。

维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上管理信息系统，管理维修资金。

第十九条 维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账；未划定物业管理区域的以公安门牌设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。

小区共有维修资金，以物业管理区域为单位设账。

第二十条 在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，应当经业主大会同意，并报维修资金行政主管部门审核，且限购买一级市场国债，并持有到期。

禁止将购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。

第二十一条 维修资金划转业主大会管理前，自存入银行专户之日起，维修资金行政主管部门应当每年至少一次结算分户利息。其中：当年交存的按照银行活期利率结算分户利息；交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。

维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照银行结息的有关规定，定期结算分户利息，分户利息转入维修资金滚存、使用。业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目。

第二十二条 业主转让房屋所有权时，业主应当向受让人出具维修资金证明，在房屋所有权转移登记后，其维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户。

第二十三条 商品住宅灭失的，相关业主应当持本人身份证、维修资金行政主管部门出具的销户备案确认意见，向专户银行办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。

第二十四条 维修资金行政主管部门应当提供维修资金网上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。

业主委员会应当每年至少一次向业主公布小区维修资金的交存、使用、增值收益和结存的情况。

业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。

第二十五条 维修资金划转业主大会管理前，维修资金行政主管部门应当定期向业主发送维修资金对账单。

维修资金划转业主大会管理后，专户管理银行应当定期向业主发送维修资金对账单。

业主对分户资金账户变化情况有异议的，可以要求进行复核。

第二十六条 维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合《中华人民共和国会计法》规定。

业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。

维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。

第四章 使 用

第二十七条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用。

住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之日起计算。

第二十八条 维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。

第二十九条 维修资金使用，按照以下原则分摊：

（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（五）与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。

（六）应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内分摊；小区共有维修资金不足的，再由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

第三十条 部分未交存维修资金或者续筹不足，发生应当分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。

已交存住房公积金的业主，在使用维修资金不敷支出时，经业主（含配偶）申请和住房公积金管理机构核准，可将业主（含配偶）的住房公积金（以使用缺额为限）划转至业主维修资金账户。

第三十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。

第三十二条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

第三十三条 需要使用维修资金的，由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。

第三十四条 申请使用维修资金一般按照下列程序办理：

（一）物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。

（二）使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。

（三）公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会鉴证；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。

（四）申请人持相关材料向所在地维修资金行政主管部门提出维修资金使用备案。其中：平江、沧浪、金阊区的项目由所在地的区住房和建设部门受理初审，由市维修资金行政主管部门审核；其他行政区域的项目直接由所在地维修资金行政主管部门受理审核。

（五）符合维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具《苏州市商品住宅专项维修资金使用备案通知》(以下简称《备案通知》)；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

（六）申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施维修，并持相关材料申请维修资金结算。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算；业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。

（七）维修资金行政主管部门、业主委员会在受理维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的维修资金专户中扣减。

第三十五条 有下列情形之一,需要使用维修资金的，申请人应当制定维修资金使用方案、费用分摊清册并公示7天，公示期满后，按照本办法第三十四条第四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：

（一）单笔使用维修资金在2000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的;

（二）单笔使用维修资金在20000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过20元的。

第三十六条 有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的，可以按照本办法第三十四条第一、四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：

（一）电梯、属于小区管理范围的供排水设施发生故障影响正常使用，经有关主管部门或者其委托机构确认的； 2100433B

文件原文

（2000年10月8日上海市人民政府令第91号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市政府规章的决定》修正并重新发布）

第一条 （目的和依据）

为了加强本市商品住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。

第二条 （适用范围）

本市行政区域内商品住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）的设立、使用和管理，适用本办法。

第三条 （管理部门）

上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。

区、县房屋管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对专项维修资金的设立和使用进行监督管理。

第四条 （专项维修资金的设立）

新建商品住宅应当设立专项维修资金，首期专项维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。

第五条 （专项维修资金专户的开立）

业主委员会成立前，专项维修资金由物业所在地的区、县房屋管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。

区、县房屋管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区专项维修资金的专户。

专项维修资金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第六条 （首期专项维修资金的交纳标准）

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：

（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。

第七条 （首期专项维修资金的交纳时限）

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期专项维修资金：

（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的专项维修资金存入专户银行。

（二）购房人应当在办理房地产权转移登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的专项维修资金存入专户银行。

（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳专项维修资金，存入专户银行。

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权转移登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。

第八条 （首期专项维修资金交存情况的核查和公布）

区、县房屋管理部门应当定期核查首期专项维修资金的交存情况，并每年公布一次。

第九条 （专项维修资金帐户的开立）

业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的专项维修资金帐户。

专项维修资金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第十条 （开立专项维修资金帐户提交的文件和资料）

业主委员会开立专项维修资金帐户时，应当提交下列文件和资料：

（一）开户申请书；

（二）业主委员会成立的备案文件；

（三）业主分户清册；

（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；

（五）物业管理服务合同。

前款规定的业主分户清册由区、县房屋管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市住房保障房屋管理局会同有关部门制定。

业主委员会委托物业服务企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。

第十一条 （专项维修资金的划转）

业主委员会开立专项维修资金帐户后，应当通知区、县房屋管理部门，由区、县房屋管理部门将专项维修资金专户中已收取该物业管理区域首期专项维修资金的本息划转至业主委员会的专项维修资金帐户。

第十二条 （纳入专项维修资金的收益）

业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

业主大会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。

第十三条 （专项维修资金的用途）

专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十四条 （物业维修和更新的实施）

物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：

（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；

（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主大会书面同意。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业服务企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业服务企业负责实施。

第十五条 （房屋督修）

经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房屋管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房屋管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十六条第二款规定在专项维修资金中列支。

第十六条 （专项维修资金列支的范围和方式）

物业维修、更新完成后，物业服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在专项维修资金中列支。

物业维修、更新费用按照下列规定在专项维修资金中列支：

（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第十七条 （专项维修资金的支取和分摊）

专项维修资金应当按照下列规定支取：

（一）物业服务企业可以从专项维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业服务企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业服务企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

物业的日常维修、更新费用由物业服务企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。

物业服务企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第十八条 （专项维修资金帐目的核对和公布）

业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

（一）专项维修资金交纳、使用和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；

（三）专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。

业主对公布的专项维修资金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行应当每月向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，每年向全体业主发送专项维修资金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

第十九条 （专项维修资金的再次筹集）

一幢或者一个门号住宅的专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集专项维修资金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集专项维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，但再次筹集后的专项维修资金余额不得少于首期专项维修资金。

第二十条 （住宅转让时专项维修资金的处理）

因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。

住宅转让时，原业主交纳的专项维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的专项维修资金剩余款额，按前款规定执行。

第二十一条 （专项维修资金帐户的变更）

有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；

（三）物业服务企业发生更换的。

第二十二条 （专项维修资金帐户的注销）

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其专项维修资金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房屋管理部门的有关证明，向开户银行办理专项维修资金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十二条 规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。

第二十三条 （投诉）

市住房保障房屋管理局和区、县房屋管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业服务企业对违反本办法行为的投诉。

区、县房屋管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起60日内答复投诉人。

投诉人对区、县房屋管理部门的投诉答复有异议的，可以向市住房保障房屋管理局申请复核；市住房保障房屋管理局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。

第二十四条 （法律责任）

房地产开发企业或者物业服务企业违反本办法规定的，由市住房保障房屋管理局或者区、县房屋管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。

业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入专项维修资金帐户的经营服务收益或者挪用专项维修资金的，由市住房保障房屋管理局或者区、县房屋管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业服务企业的过错致使专项维修资金被挪用的，物业服务企业应当依法承担连带责任。

第二十五条 （物业管理区域内非居住房屋的专项维修资金）

物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的新建商品住宅的配套公共建筑设施，应当由设施接收单位按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳首期专项维修资金；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50%交纳。

前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期专项维修资金。

物业管理区域内非居住房屋专项维修资金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。

第二十六条 （专项维修资金的委托管理）

业主大会可以委托社会中介机构代为管理专项维修资金。具体办法由市住房保障房屋管理局制定。

第二十七条 （应用解释部门）

市住房保障房屋管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。

第二十八条 （施行日期和执行事项）

本办法自2001年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的专项维修资金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市住房保障房屋管理局制定。

关于印发《商品住宅价格管理暂行办法》的通知（价费字〔1992〕382号），该文件2012年12月12日，被国家发展改革委决定废止。

湖南省物业专项维修资金管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

第四条 物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、属地统一管理、政府监督、监管分离的原则。

第五条 省住房城乡建设厅会同省财政厅负责全省物业专项维修资金的指导和监督工作。

市州、县市房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督工作。设区的市、县市房地产主管部门设立物业专项维修资金管理机构具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。

区房地产主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）按照规定

的职责分工，负责物业专项维修资金管理相关工作。

第六条 房地产主管部门应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布，接受社会和媒体监督。并依托现有住房信息管理系统，有效嵌入物业专项维修资金业务查询、办理和业主表决等功能，进一步提高物业专项维修资金管理效率。

第二章 交 存

第七条 同一物业管理区域内，两户以上业主的住宅和非住宅物业，其业主应当交存物业专项维修资金。

第八条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

设区的市、县市房地产主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级房地产主管部门备案。

第九条 实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

实行现售的商品房，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。

第十条 物业专项维修资金管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，开立物业专项维修资金专户，资金专户下以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账。

储存出售公有住房划转的物业专项维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，售房单位交存部分按售房单位设分账，按幢设分幢账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按中国人民银行规定的利率计息，每年6月30日为结息日。

第十一条 省住房城乡建设厅会同省财政厅、人民银行长沙中心支行制定具体办法，规范物业专项维修资金专户管理银行的选定，加强专户管理银行服务质量考核。

第十二条 业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，物业专项维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。

由物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由所在地设区的市或县市房地产主管部门会同同级财政部门制定。

由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。

第十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支；物业专项维修资金划转业主大会管理后，工作经费还可以按规定从物业专项维修资金增值部分列支。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第十四条 本办法实施前，未建立物业专项维修资金的物业，应当按本办法的交存标准或所在地设区的市或县市房地产主管部门核准的标准进行补建。

出售公有住房售房时未提取或者未足额提取物业专项维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按本办法的交存标准或所在地房地产主管部门核准的标准补交。

第十五条 续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。

物业服务企业或其他相关机构应当配合物业专项维修资金的收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收的物业专项维修资金，应当及时划转物业专项维修资金专户。房地产主管部门应当将物业服务企业代收、划转续交物业专项维修资金的

情况纳入其信用档案管理。未按规定及时续交、补交物业专项维

修资金的业主，其相关拒交、滞交情况将纳入个人征信系统。

第十六条 收取物业专项维修资金，应当出具由湖南省财政厅统一印制的专用收据。

第三章 使 用

第十七条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八条 物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改

造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相

关业主有约定的，从其约定。

已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

第二十条 物业专项维修资金的计划使用项目适用条件：

（一）可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造；

（二）同一物业管理区域内全体业主受益；

（三）单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

第二十一条 计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划，经业主大会一次性表决同意，并报物业专项维修资金管理机构备案。

物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。

一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年，有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

第二十二条 市州、县市房地产主管部门应当制定一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法和流程，公布物业专项维修资金使用计划格式文本。

第二十三条 物业专项维修资金的一般使用项目适用条件：

（一）同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造；

（二）临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十四条 物业专项维修资金的一般使用程序为：物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，经业主委员会（未成立业主委员会的，由所在地社区居委会）现场核实，编制物业专项维修资金使用方案，通过有利害关系的业主表决同意，报物业专项维修资金管理机构备案。

未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十五条 物业专项维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况。主要包括以下情形：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况；

（三）电梯故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十六条 物业专项维修资金管理机构代管期间发生第二十五条规定的情形时，按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当向物业专项维修资金管理机构提出书面申请。依照相关规定需要技术质

量监督、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门检测、鉴定的，

相关检测鉴定机构应尽快出具书面检测鉴定意见；

（二）物业专项维修资金管理机构收到申请后立即组织相关单位现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，应当通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，并在勘察确认后一个工作日内将核实的维修费用百分之五十划转到维修单位，维修单位应当立即组织抢修；

（四）维修项目竣工后，物业专项维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，管理机构将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十七条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第二十五条规定情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会按照核实维修费用的百分之五十预先拨付到维修单位。维修单位应当立即组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十八条 发生第二十五条规定情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的，物业所在地物业专项维修资金管理机构、区房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织代修，维修、更新和改造费用从物业专项维修资金专户中列支。

第二十九条 应急维修工程首期费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位置进行不少于七日的公示。

相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。