苏州市商品住宅交付使用管理办法

第一条 为规范房地产开发经营行为，切实保障当事人合法权益，加强商品住宅交付使用管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城镇国有土地上各类新建商品住宅交付使用的监督管理。

第三条 苏州市建设局负责全市商品住宅交付使用的统一监督管理，并具体实施城区商品住宅交付使用的监督管理工作。

县级市房地产开发主管部门负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区房地产开发主管部门按照权限，负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。

发展和改革、国土、规划、市政公用、房产、城管、水务、环保、园林和绿化、人防、公安等行政主管部门按照各自职责，协同做好商品住宅交付使用的相关管理工作。

第四条 房地产开发企业实施商品住宅建设，应当同步建设配套设施和配套工程。

商品住宅分期建设的，符合交付使用条件可以分期交付。房地产开发企业应当将分期开发建设内容和建设进度详细载入《房地产开发项目手册》并定期报房地产开发主管部门备案。

商品住宅交付使用实行备案和公示制度。

第五条 供水、供电、供气、供热、排水、路灯、有线电视、电话通信、邮政、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位应当按照与房地产开发企业签订的工程合同，按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设。

配套设施和配套工程竣工，其专业经营服务单位应当及时组织竣工验收。验收合格的，向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。

第六条 商品住宅交付使用，其配套设施和配套工程应当符合以下条件：

（一）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；

（二）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；

（三）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性措施；

（四）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；

（五）电话通信、有线电视等端口敷设到户；

（六）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；

（七）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；

（八）绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；

（九）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；

（十）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；

（十一）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；

（十二）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。

第七条 房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：

（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；

（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；

（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；

（四）《房地产开发项目手册》；

（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。

第八条 房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起十日内组织现场踏勘。符合条件的，由房地产开发主管部门出具《苏州市商品住宅交付使用通知书》。不符合条件的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。

第九条 通过交付使用备案的商品住宅，房地产开发主管部门应当在新闻媒体和政府网站上进行公示。

第十条 商品住宅的质量保修期，自房地产开发企业将符合交付使用条件的商品住宅交付给买受人之日起计算。

第十一条 房地产开发企业有违反本办法不良行为的，由房地产开发主管部门通报批评，并记入信用档案。信用档案中的信用信息作为房地产开发主管部门核定企业资质等级、年度综合考评以及表彰评先的监督管理依据。

第十二条 违反本办法第六条规定，房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品住宅交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款；情节严重、造成恶劣影响的，应当向社会公示，并报请省建设行政主管部门降低资质等级或暂扣、吊销资质证书。

第十三条 违反本办法第七条规定，房地产开发企业在商品住宅交付使用时未向房地产开发主管部门办理交付使用备案的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以1万元以上2万元以下罚款。

第十四条 本办法自2007年 1月1日起施行。

第 94 号

市长 阎立

二○○六年九月三十日

【发布单位】80614

【发布文号】

【发布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

抚顺市人民政府令

（第四十六号）

《抚顺市商品住宅价格管理办法》业经市政府第76次常务会议通过，现予发布实施。

抚顺市商品住宅价格管理办法

（1998年6月12日）

第一章 总则

第一条为加强我市商品住宅价格管理，规范价格行为，保障国家、经营者和购房者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品住宅是指具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业开发用于出售的住宅（含安居工程、“三区”改造工程、节能建筑工程）。

第三条凡在本行政区域内开发经营商品住宅的开发企业，均应遵守本办法。

第四条市物价局是本市商品住宅价格管理的行政主管部门。市物价局会同市房产管理局、市建行工程预算审查中心和市投资工程管理中心对商品房价格进行审查，由市物价局在接件后20日内予以批准后执行。

第二章 商品住宅价格的制定

第五条商品住宅实行竣工结算定价原则。开发企业应在商品住宅竣工后或销售前填报《商品住宅销售（预售）价格申报审核表》向市物价局申请定价。在定价时要详细提供各项工程成本、利润、税金及代收代支费用资料，并提供有关审批文件和市建行工程预算审查中心（负责除市财政投资以外的商品住宅）和市投资工程管理中心（负责市财政投资部分商品住宅和安居工程）等审查后的预、结算定案单等资料。

开发企业如需提前预售，可在基础工程结束前投资额达到总造价的25%以后，持上述资料报市物价局审批预售后，方可预售，待正式定价后一个月内，按批准的价格实行预售款多退少补。

第六条商品住宅销售（预售）价格应以合理成本和规定利润、法定税金为基础，结合国家政策和供需状况要求确定。具体由下列项目构成：

（一）成本费用。包括：土地费用和拆迁安置补偿费；规划、勘察测量、设计及前期工程费；房屋主体和室外建筑安装工程费；小区基础设施及非商业性配套公共建筑建设费；贷款利息；管理费；期间费用。其中：

1、土地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；

2、规划、勘察测量、设计及前期工程费依据实际发生费用计算；

3、房屋主体和室外建筑安装的工程费，按市建行工程预算审查中心或市投资工程管理中心审查定案后的费用计算，对超出设计标准装修的差价款，另行收取。

4、小区基础设施及非商业性配套公共建筑费，应依据实际发生费用或工程结（预）算计算；

5、贷款利息，在规定建筑周期内如需贷款，其利息根据银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均利息计算（预售时所交款利息冲减贷款利息）；

6、管理费，以商品住宅成本费用中1－4项之和为基数，按市开发企业资质审查部门确定的等级，一、二、三、四、五级开发企业分别按成本费用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%计算（各含审验费0．1%）；

7、期间费用，指在开发中所发生的不可遇见费用和销售环节中的有关费用。按成本费用中1－4项之和的5‰计算。

（二）利润。按成本费用中1－4项之和的5%计算。

（三）税金。按国家税法规定执行。

（四）代收代支费用。指按国家有关规定为行政事业部门代收代缴的有关费用。按实际收支额计算。

第七条在计算成本费用时，凡属经营性建筑的建设费不计入商品住宅价格；商品住宅与工商等用房合建的（连体工程）共用费用，按工程实际发生费用或预结算费用比例分摊；对动迁拆除的旧料残值款、动迁户按政策交纳的扩大面积款、“零米”动迁交纳的综合造价款、有关部门投资及补贴款等，一律冲减成本费用。

第三章 价格管理

第八条在申报、审批价格时，对成片开发的应以小区为单位核定，零星开发的以单位工程核定，小区中有多家开发的以每个开发企业的工程核定；对建筑面积的确定，应以图纸设计面积为准；对销售面积的确定，以建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行；对扩大面积款和“零米”动迁综合造价款的确定，一律以实际收款额为准。

第九条对商品住宅楼层差价，允许在所审批平均销售（预售）价格的基础上上浮20%，但最终平均销售价格，其代数和应趋近于零。

第十条在审核价格时，开发企业应按成本费用0．1%交纳审验费（含在管理费中），作为委托法定审查部门核验商品住宅各项费用的经费。

第十一条未经市物价局审批销售（预售）价格的商品住宅，不得销售（预售），有关部门不得发放商品住宅销售许可证，新闻单位不得刊、播销售（预售）广告；经批价后开发企业应在发布销售广告中公布销售（预售）价格。

第十二条审价公式：

商品住宅销售面积=总建筑面积－动迁还原面积－动迁扩大面积－工商用房面积和营业性公共配套面积；

商品住宅每平方米平均销售（预售）价格=〔成本费用－拆房旧料残值－动迁扩大面积款－“零米”动迁综合造价款－投资及补贴款 利润 税金 代收代支行政事业性收费〕÷商品住宅销售建筑面积。

第四章 罚则

第十三条对有下列行为之一的，由市物价检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以纠正和行政处罚：

（一）越权定价销售的，责令改正，退回非法所得，无法退回的，予以没收，并处以1000元至3000元罚款；

（二）擅自提价的，除全部没收提价款外处以提价总额1至5倍罚款；

（三）在正式定价后，在一个月内不退还购房者高于预售价差价款的，除限期退还外，处以差价款的1至5倍罚款；

（四）在发布销售（预售）广告中不公布所批销售（预售）价格的，处于5000元罚款。

第十四条物价局及其工作人员滥用职权、徇私舞弊，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其它组织造成损失的，应当依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第十五条对外国人、侨胞和港、澳、台同胞在我市开发出售商品住宅的，在价格管理方面按国家有关规定执行。

第十六条本办法应用中的具体问题由市物价局负责解释。

第十七条本办法自公布之日起施行。

认定的主要内容

商品住宅性能认定管理办法（试行）第十七条

商品住宅性能认定应遵循科学、公正、公平和公开的原则。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第十八条

商品住宅性能认定的内容应按照商品住宅性能评定方法和标准确定。其主要内容包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第十九条

商品住宅的适用性能主要包括下列内容：

（一）平面与空间布置；

（二）设备、设施的配置与性能；

（三）住宅的可改造性；

（四）保温隔热与建筑节能；

（五）隔音与隔振；

（六）采光与照明；

（七）通风换气。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第二十条

商品住宅的安全性能主要包括下列内容：

（一）建筑结构安全；

（二）建筑防火安全；

（三）燃气、电气设施安全；

（四）日常安全与防范措施；

（五）室内空气和供水有毒有害物质的危害性。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第二十一条

商品住宅的耐久性能主要包括下列内容：

（一）结构耐久性；

（二）防水性能；

（三）设备、设施防腐性能；

（四）设备耐久性。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第二十二条

商品住宅的环境性能主要包括下列内容：

（一）用地的合理性；

（二）室外环境；

（三）水资源的合理利用；

（四）生活垃圾的收集和运送。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第二十三条

商品住宅的经济性能主要包括下列内容：

（一）住宅的性能成本比；

（二）住宅日常运行耗能指数。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第二十四条

3A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能；2A级、1A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能和耐久性能。

附 则

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十三条

商品住宅性能评定方法和标准另行制定。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十四条

本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

商品住宅性能认定管理办法（试行）第三十五条

本办法自1999年7月1日起试行。