深圳棚户区改造搬迁法律实务

顾东林，广东联建律师事务所主任，中南财经政法大学民法硕士。深圳国际仲裁院、武汉仲裁委员会、上海国际经济贸易仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。被美国建筑杂志（ENR）和《建筑时报》联合评选为“*值得推荐的60位中国工程法律专业律师”。为深圳市鹿丹村改造项目、深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目提供全过程法律服务。

廖信凯，广东联建律师事务所合伙人，毕业于湖南大学法学院。联建城市更新与棚改研究中心副主任，深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员。曾担任深圳市劳动争议仲裁院专职仲裁员，2007年被深圳市劳动和社会保障局评为“深圳市年度优秀仲裁员”。2017年因在罗湖“二线插花地”棚户区改造协商签约阶段工作成绩突出，被深圳市罗湖棚户区改造指挥部评为“先进个人”。为深圳市布心工业村城市更新项目、广东省公安边防总队医院等改造项目提供法律服务。

第一章深圳棚改的背景

第一节深圳棚改政策背景

一、棚改货币化的背景

二、深圳住房制度改革新政

第二节划定棚户区的依据

一、棚户区的定义

二、棚户区的划定标准

第三节深圳棚改与其他地区棚改政策比较

一、北京市棚改政策

二、上海市棚改政策

三、广东省棚改政策

四、我国香港特别行政区城市更新土地强制售卖制度

五、深圳棚改与其他地区棚改的区别

第四节深圳的棚改与城市更新

一、城市更新的概念

二、城市更新的“五类合法用地”

三、城市更新项目如何启动行政征收

四、棚改与城市更新的区别

第五节棚改的目的和优势

一、棚改的目的

二、棚改的优势

第二章深圳棚改的适用范围及探索

第一节老旧住宅区

一、改造需要考量的几个因素

二、深圳市老旧住宅区的特点

第二节历史遗留违法建筑

一、历史遗留违法建筑的现状

二、制度沿革

三、历史遗留违法建筑确权应具备的条件

第三节工业区宿舍

一、深圳工业区宿舍现状

二、工业区宿舍改造的必要性

三、工业区宿舍改造路径

四、工业区宿舍棚改存在的问题和应对

第三章棚改实施与补偿

第一节实施主体

一、政府主导

二、企业实施

三、建设“两房”

第二节审批流程

一、棚改的十个步骤

二、罗湖区棚改经验学习

三、棚改土地使用权取得方式、地价计收标准

第三节民事协商流程

一、民事协商的意义

二、民事协商基本流程

第四节补偿项目

一、民事协商补偿协议的性质

二、棚改民事协商中的具体补偿项目

第五节奖励

一、奖励的性质及法律依据

二、搬迁奖励设置的一般原则

三、奖励的类型

四、奖励设置的技巧

五、区分奖励与困难救助

六、奖励设置的限制

第六节棚改税费

一、被拆迁单位或个人让渡土地使用权并取得拆迁补偿物业

二、项目实施主体受让土地使用权并支付拆迁补偿

三、棚改安置住房税收优惠政策

四、企业参与棚改的所得税优惠

五、棚改项目免征行政事业性收费和政府性基金

第四章棚改中的征收与处罚

第一节行政征收

一、确立征收补偿制度沿革

二、房屋征收主体

三、房屋征收决定前置要件

四、房屋征收决定程序

五、房屋征收补偿程序

六、征收决定对征收补偿决定的影响

七、补偿方式的选择

第二节行政征收诉讼

一、行政复议

二、行政诉讼

三、棚改进入征收后的诉讼时间成本

第三节征收时如何解除抵押

一、征收部门、被征收人与抵押权人三者之间的关系

二、抵押权的效力

三、房屋征收时对于抵押权处置的两种情形

四、抵押权人对哪些征收补偿项目可以主张优先权

五、未经抵押权人同意注销抵押的法律后果

第四节违法建筑的认定与处理

一、违法建筑的定义

二、市场成因

三、如何认定违法建筑

四、强制拆除的基本程序

五、催告与公告

六、违法建筑原则上不予赔偿

第五节行政处罚

一、行政处罚的实施机关

二、行政处罚的种类

三、行政处罚的程序

四、对限期拆除地上建筑物和其他设施行政处罚的执行

第五章棚改实务

第一节棚改实务案例

一、微利房权属争议

二、收回国有已出让工业用地案例

三、历史遗留违法建筑权属争议处理

四、司法拍卖与历史遗留违法建筑的确权

第二节棚改实务项目

一、华富村棚改项目

二、鹿丹村改造项目的经验与教训

三、罗湖“二线插花地”棚改项目

第三节棚改实务问答

一、棚改立项阶段

二、行政征收阶段

三、棚改补偿阶段

四、认定被补偿人阶段

附件棚改常用法律法规及补偿协议示范文本

附件1：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

附件2：《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》

附件3：《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》

附件4：《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》

附件5：《关于加强棚户区改造工作的实施意见》

附件6：《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》

附件7：《深圳市宝安区宝城38区新乐花园和39区海乐花园棚户

区改造项目搬迁补偿安置方案》

附件8：《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案》

附件9：《深圳市棚户区改造项目搬迁安置补偿协议示范文本》

后记2100433B

本书围绕深圳市人民政府《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，介绍了深圳市此次的棚户区改造新政。与“市场主导”下的城市更新模式不同，深圳棚改开启了另一种“政府主导”下的全新模式，通过引入行政征收程序这一大制度创新作为推进城市改造的利器，为解决改造项目久拖不决的顽疾释放了重要信号。作者以深圳市正在推进的几个棚改项目为例，介绍了棚改政策的主要实施流程与补偿模式，启发读者对棚改模式进行更深入的思考。同时，罗列了棚改适用的房屋种类，通过结合实务案例的方式明确房屋权利归属，为棚改明确搬迁权利人提供参考。*后，对棚改各个阶段的实务问题进行解答，进一步增强了本书的实务参考作用。

【深圳大型吊装】各种大小不等机械设备，精密仪器的移位、吊装运输等一条龙服务。

【深圳拆装空调】专业空调技工，大型中央空调、家庭、工厂、服务空调拆装、移机，维修保养。

【深圳搬迁服务】广东省内的个人搬迁业务，搬屋、长途搬屋、深圳搬屋、搬钢琴、专业拆装衣柜，家私组装打包。

【深圳搬迁服务】广东省内的长短途搬迁、工厂搬迁、搬写字楼、卸货柜、搬钢琴。

【深圳搬厂服务】专业搬厂、搬机器、大型仪器，吊装、重型设备移位。

【深圳刷墙维修】专业刷墙，旧房改造翻新，维修各种电器、水电安装维修。

【深圳清洁服务】专业清洁钟点工、清洗地毯、疏通下水道服务。

【深圳货车出租】长短途运输、深圳货运、货物装卸、整理仓库。

【深圳吊车出租】吊车租赁(8-50吨),长期出租、短期出租、固定的价格、定期的保养,让您无后顾之优。

【深圳叉车出租】叉车租赁(3-10吨),长期出租、短期出租、固定的价格、定期的保养,让您无后顾之优。

【深圳货柜装卸】专业货柜装卸,大件用机器、小件也可人工，人工：20元/小时

现有各种大小厢式货 车、吊车、叉车、平板车等专业搬迁车辆数十台,熟练掌握物品的包装、拆卸等技能,承接深圳搬厂，深圳居民搬迁、长途搬迁、长途货运、大型吊装 服务搬迁、工厂搬迁、设备移位，并为客户专业搬迁打包、长途搬迁打包、托运、出租纸箱、拆装家具、空调维修拆装加雪种等配套服务 为深圳市民方便，宏发在深圳设有多处搬家公司:深圳罗湖搬家公司服务、深圳福田搬迁搬家公司、深圳南山搬迁搬家公司、深圳盐田搬迁搬家公司、深圳布吉搬迁搬家公司、深圳龙华搬迁搬家公司、深圳宝安搬迁搬家公司、深圳龙岗搬迁搬家公司，宏发搬迁服务提醒各位业主:搬迁前请详细说明家具的多少 、楼层的高低、路程的远近、中途是否需要中转，这样我们才能根据您提供的情况,进行车辆、人员及价格的准确估量。 宏发搬迁将以专业的搬迁人员、一流的质量来服务即将走进温馨之家的客户，深圳宏发搬迁让各位客户感到省心，放心，舒心!

深圳市众信搬迁服务有限公司(Shenzhen Zhongxin Relocation Services Ltd.)成立于1996年，是深圳特区最早成立并以“众信搬家”注册的独资搬家公司。经过十几年的发展壮大，深圳市众信搬迁服务有限公司由十几人、三台车到现在的总公司员工五百余人、各种机动车辆三十余台的综合性集团公司，深圳搬家部、深圳吊装部、深圳运输部、深圳清洁部、深圳维修部、深圳回收部等多个部门，网点分布深圳南山搬家公司、深圳罗湖搬家公司、深圳福田搬家公司、深圳宝安搬家公司、深圳龙岗搬家公司及广东省长途搬家等多个网点。深圳市众信搬迁服务有限公司还与多家物流公司合作，运输范围含盖全国各地，可从事公路、铁路、水路及航空多途径多渠道的运输业务。