深圳经济特区物业管理行业管理办法

办法全文

第一章　总则

第一条　为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。

第二条　在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。

第三条　物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

第四条　深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。

区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。

第五条　深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章　物业管理企业

第六条　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。

第七条　物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章　物业管理的招标投标

第八条　委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：

（一）物业由开发建设单位自用的；

（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。

前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。

第九条　物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。

业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。

招标组织者享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标办法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。

第十条　招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。

招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条　招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标、评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条　物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：

（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。

前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。

招标方式一经确定，不得中途变更。

第十三条　采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：

（一）招标组织者的名称、地址；

（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；

（三）投标的地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条　参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；

（四）管理服务费用收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与服务承诺；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等。

第十五条　受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第十六条　物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章　物业管理服务

第十七条　开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。

委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制定示范文本。

第十八条　物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：

（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；

（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；

（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；

（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；

（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；

（六）园林绿化地维修、养护和管理；

（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。

第十九条　物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。

第二十条　物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。

第二十一条　物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。

下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：

（一）管理处管理人员的工资、福利；

（二）保洁消杀费；

（三）治安防范费；

（四）公用配套设施日常维修养护费；

（五）园林绿地维修养护费；

（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

（七）公用部位水电费；

（八）电梯运行维修养护费；

（九）中央空调费。

第二十二条　物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。

市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。

第二十三条　物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。

开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业人住前的管理服务费用。

第二十四条　物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

业主应当按时交纳管理服务费用。

第二十五条　管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第二十六条　物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。

前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第二十七条　物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。

第二十八条　在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。

前款基金的收支账目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第二十九条　物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。

业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

第三十条　业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章　物业管理行业协会

第三十一条　市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；

（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；

（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；

（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

第三十二条　依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加人市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。

会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。

第三十三条　市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第三十四条　理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程规定。

第六章　法律责任

第三十五条　未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第三十六条　物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第三十七条　转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。

第三十八条　违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。

第三十九条　违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批评。

第四十条　违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条　物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第四十二条　物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条　违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。

物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章　附则

第四十四条　本办法自发布之日起施行。

深圳市物业管理行业协会成立于1993年6月28日，是全国物业管理行业的第一家协会组织。深物协是深圳市物业服务行业的自律性组织，其宗旨是：遵守国家宪法、法规，以经济建设为中心，坚持四项基本原则，适应社会主义市场经济体制的要求，不断推进物业管理健康、稳定、协调、持续发展。根据《深圳市行业协会条例》、《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》的有关规定和深圳市国土资源和房产管理局的授权委托，其主要工作职能为：制定行业技术标准、行业行为准则及道德规范；组织行业从业人员的业务培训、考试；向政府部门反映行业意见、建议和要求，维护会员合法权益；受理行业咨询投诉，组织调查，协调争议，并向指导部门提出处理意见；参与企业申请资质证书及资质年审的复核工作；组织物业管理优秀项目的综合考评工作；组织会员单位开展各项考察、交流及联谊活动等。深物协的主要任务是认真贯彻落实《深圳经济特区物业管理条例》的精神，按照《深圳市物业管理行业协会章程》的规定，坚持“双向服务”的方针，协助政府加强行业管理，理顺各方关系，当好政府的参谋和助手；真实反映企业的意愿和要求，维护物业服务企业合法权益，在政府、企业与广大业主之间积极发挥桥梁、纽带作用。

【生效日期】1994-11-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

深圳市人民代表大会常务委员会公告

（第二十五号）

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》经深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于1994年6月18日通过，现予公布，自1994年11月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会

1994年7月11日

深圳经济特区住宅区物业管理条例

第一章 总则

第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。

本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。

第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。

第五条业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序的义务。

第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。

各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅管理部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

第七条各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。

第八条物业管理公司根据本条例规定和管委会的委托对住宅区的物业统一实施管理。

物业管理公司应当在其管理的住宅区设住宅区管理处。

第二章 业主大会及管委会

第九条住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时如集第一次业主大会，选举产生管委会；但经已住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

第十条业主大会由本住宅区的业主组成。

业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第十一条业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

经持有百分之十以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。

第十二条业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

大会表决可以采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房地产权利证书的非住宅房屋每证一票。

第十三条业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会的组成人员；

（二）监督管委会的工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

（五）修改业主公约；

（六）改变和撤销管委会不适当的决定；

（七）批准管委会章程。

第十四条管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。

管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。

管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。

管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。

第十五条管委会应当制订章程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主大会批准。

第十六条管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。

第十七条管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。

管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

第十八条管委会向业主大会负责并报告工作。

第十九条管委会行使下列职权：

（一）召集和主持业主大会；

（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（三）采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。

第二十条管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十一条业主大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。

违反本条前款规定的，区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章 物业管理公司及其职责

第二十二条物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

第二十三条物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

第二十四条开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。

第二十五条住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。

在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。

在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市住宅主管部门有权对开发建设单位或物业管理公司违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。

第二十六条物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第二十七条物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司承担专项经营业务。

第二十八条对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅区业主公约和市政府有关规定催缴，并通报批评；连续十个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第二十九条物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

（三）接受管委会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社会文化活动；

（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

第三十条物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十一条物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约

第三十二条本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十三条业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

第三十四条业主公约应当包括下列内容：

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对管委会及物业管理公司的监督权；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第三十五条业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

第五章 住宅区的使用及维护

第三十六条移交住宅区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第三十七条业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十八条房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第三十九条住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第四十条住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

第四十一条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。

第四十二条住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业；

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第四十三条违反本条例第三十七条、第四十二条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第六章 住宅区专用基金与专用房屋

第四十四条开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

第四十五条公用设施专用基金由区住宅管理部门设立专帐管理。区住宅管理部门对管委会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

第四十六条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权属管委会。

第四十七条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格向管委会提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。

上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

该商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

第四十八条本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。

第四十九条开发建设单位违反本条例第四十四条第一款、等四十六条、第四十七条第一款的，市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市住宅主管部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十四条第一款规定的有权要求开发建设单位支付延期付款滞纳金。

第五十条住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

第七章 附则

第五十一条市政府可根据本条例制定实施细则。

第五十二条写字楼、商住楼等牧业的管理可参照本条例执行。

第五十三条本条例自一九九四年十一月一日起施行。

文件原文

深圳市人民政府令

（第29号）

《深圳经济特区城市绿化管理办法》已经1994年3月19日市人民政府第78次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长 厉有为

1994年6月25日

深圳经济特区城市绿化管理办法

第一章 总则

第一条为促进深圳经济特区城市绿化事业的发展，改善生态环境，美化城市，增进人民身心健康，根据国务院《城市绿化条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于深圳经济特区（以下简称特区）城市规划区内绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条深圳市（以下简称市）、区人民政府当将城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划，编制特区城市绿化总体规划和具体规划，并组织实施。

第四条市城市管理行政主管部门负责特区内城市绿化工作。

区城市管理行政主管部门在区人民政府和市城市管理行政主管部门的领导下，在市城市管理行政主管部门授权的范围内负责本行政区域内的城市绿化管理工作。

市绿化委员会对城市绿化工作进行协调和监督。

在特区城市规划区内，有关法律、法规规定由林业行政主管部门管理的绿化工作，依照有关法律、法规执行。

第五条设立市城市绿化专业管理机构，在市城市管理行政主管部门领导下，具体承担城市绿化的管理工作。

第六条市和区的规划、国土、建设、公安、工商、环境保护和林业等行政主管部门依照本办法规定，在各自的职责范围内协助做好有关的绿化工作。

第七条一切单位和有劳动能力的公民，应当依照国家有关法律、法规及本办法的规定履行植树或其他绿化义务。

第八条市民发现有任何违反本办法规定行为的，均可向市、区城市管理行政主管部门投诉。城市管理行政主管部门应当对投诉进行登记，并认真处理。投诉人要求答复的，城市管理行政主管部门应于十日内答复。

第九条本办法所称城市绿地包括以下六类：

（一）公共绿地：包括公园、动（植）物园、陵园、小型游园、组团绿化带和道路绿化带；

（二）居住区绿地：指居民住宅区内绿地；

（三）单位附属绿地：指机关、团体、部队、企业、事业单位物业管理范围内绿地；

（四）生产绿地：指为绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等绿地；

（五）防护绿地：指用于维护城市环境、卫生、安全及防灾的绿地；

（六）风景林地：指对城市具有美化意义的成片林地（含旅游绿地）。

第二章 规划和建设

第十条市城市绿化总体规划由市规划国土行政主管部门会同市城市管理行政主管部门及有关部门编制，报市政府批准后纳入城市总体规划，并由市城市管理行政主管部门和市建设行政主管部门依照各自职责组织实施。

第十一条特区城市绿化规划作为市城市绿化总本规划的一部分，由市规划国土行政主管部门会同市城市管理行政主管部门统一编制，经市政府批准后纳入特区总体规划。

第十二条特区城市新建区的绿地面积（含公共绿地和单位附属绿地），应不低于总面积的50%；改造旧城区时，绿地面积应不低于总面积的30%。

第十三条建设项目绿化用地占总用地面积的比例不得低于以下标准：

（一）工厂、宾馆、饭店、大中型商业服务设施、体育场馆30%；

（二）居住区35%；

（三）学校和三十层以上建筑40%；

（四）医院45%；

（五）产生有毒气体的工厂50%。

第十四条公园的绿地和水面用地应占公园总面积95%以上。市区主、次干道两侧的绿化带应不少于10米宽。

第十五条特区内苗圃、花圃、草圃等生产绿地建设应当适应城市绿化建设的需要，其面积不得低于规划区面积的3%。

第十六条旧城区改造以及繁华地带临街的建设项目，因特殊情况，经市城市管理行政主管部门审核批准后，其绿化用地面积可适当低于本办法第十三条规定的标准。具体办法由市城市管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第十七条建设项目未包括绿化内容或绿化规划不符合本办法规定的，市有关主管部门不得批准该项目。

第十八条特区设置的城市组团绿化隔离带、海边自然保护区、山边风景区防护绿地和成片荔枝林，以及利用特殊地形、地貌、水体、植被和历史文化遗址等自然、人文条件设置的公园、植物园，任何单位和个人不得侵占，不得买卖或者以其他形式非法转让。

第十九条机关、团体、企业事业单位及居住区、工业区等，应按本办法的规定，设置附属绿地；凡有空余地可以绿化的，应当绿化，不得闲置。

第二十条本办法实施前，特区城市规划区内规划的绿化用地尚未绿化的，由市城市绿化专业管理机构按计划进行绿化。

第二十一条城市绿化建设应与城市的开发建设同步进行。城市建设和开发单位应当按下列标准将绿化建设的费用纳入基建投资计划：

（一）超过18层的高层建筑项目，绿化经费不少于建设投资总额的1%；

（二）18层以下建筑及道路建筑项目，绿化经费不少于建设投资总额的3%。

第二十二条新建公共绿地和国有生产绿地、防护绿地、风景林地的建设费用由市计划部门单列投资计划。

第二十三条公共绿地养护、改建费用由市城市管理行政主管部门报市财政部门单列计划。

第二十四条鼓励临街单位投资改造公共绿地，提高其绿化水平，但必须由市城市管理行政主管部门审定方案，实施检查监督，并应符合城市绿化总体规划，与街道总体景观相协调，不得改变公共绿地的性质。

第二十五条单位附属绿地和居住区绿地的建设费用由建设单位根据绿化设计要求予以保证。

第二十六条公园、动（植）物园、旅游景点的绿化建设，可采取国家投资、引进外资、内联或社会集资等方式进行。

第二十七条各项绿化建设和养护费用必须专款专用，任何单位和个人不得侵占或挪用。

第二十八条绿化工程应和建设项目的主体工程同时规划、同时设计、同时审批，并应于建设项目竣工验收后的第一个绿化季节完成。

第二十九条城市公共绿地、居住区绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地绿化工程的建设及改造设计方案，应报市城市管理行政主管部门审批。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

单位附属绿地工程设计方案按基本建设程序审批时，必须有市城市管理行政主管部门参加审查。

第三十条城市绿化工程的设计，应当借鉴国内外城市绿化先进经验，注重民族风格和地方特色，讲究园林绿化艺术。

第三十一条城市绿化工程的设计，应委托具有与绿化工程相适应的城市专业设计资格的设计单位承担。

城市绿化专业设计资格按照国家规定办理审批手续。

第三十二条新建、改建城市公共绿地的，由市城市管理行政主管部门统一组织建设。

生产绿地、防护绿地、风景林地由经营单位负责建设；居住区绿地、单位附属绿地由建设单位负责建设，市城市管理行政主管部门进行监督检查，城市绿化专业管理机构进行技术指导。

第三十三条建设单位必须按照批准的绿化工程设计方案组织施工。确需改变原设计方案的，应报经原批准机关审批。

第三十四条城市绿化工程的施工，应委托具有相应城市绿化专业施工资格的单位承担。市城市管理行政主管部门应对施工质量进行监督检查。

城市绿化专业施工资格按照国家规定办理审批手续。

第三十五条公共绿地、生产绿地、绿化工程竣工后，施工单位应负责养护三至六个月，再由市城市管理行政主管部门、市城市绿化专业管理机构组织验收。

第三十六条居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、风景林地绿化工程竣工后，施工单位应按规定养护，并由该工程的主管部门组织验收。

第三章 保护和管理

第三十七条城市绿化管理工作按下列规定分工负责：

（一）城市公共绿地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由市城市管理行政主管部门统一管理。

（二）临街单位、门店的门前责任地段的绿化，由临街单位、门店管理；

（三）生产绿地、风景林地由经营管理单位管理；

（四）铁路、水利等单位管理区域内防护绿地的绿化，由该单位管理；

（五）单位自建的公园和单位附属绿地的绿化，由该单位管理；

（六）居住区绿地，由其物业管理单位管理；

（七）城市苗圃、草圃和花圃等，由其经营单位管理；

（八）私人庭院的绿地，由业主管理。

第三十八条国家保护树木所有者和管理维护者的合法权益。树木所有权按下列规定确认：

（一）园林、公路、水利、铁路等部门在规定的用地范围内种植和管理维护的树木，归国家所有；

（二）机关、团体、部队、企业、事业单位在其红线用地范围内种植和管理维护的树木，归该单位所有；

（三）居住区、居住小区的树木，由物业管理单位种植和管理维护的，归国家所有；

（四）在私有房屋庭院内由产权所有人自种的树木，归房屋产权所有人所有。

第三十九条城市绿地管理单位和个人应建立健全绿地管理制度，保持绿地整洁美观、树木花草繁茂、绿化设施完好，及时修剪树木、花草。单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的，管理单位要及时修剪。

第四十条任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。砍伐城市树木，不论其所有权权属，均必须经市城市管理行政主管部门批准，并按照有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第四十一条除市人民政府经法定程序调整城市绿化规划的外，任何单位和个人不得改变或批准他人改变城市绿化规划用地的用途。

第四十二条任何单位和个人不得擅自占用城市绿地。但有下列情况，确需临时占用城市绿地的，应报市城市管理行政主管部门批准；临时占用市区主干道两侧绿化带的，应经市城市管理行政主管部门审核后，报请市政府批准：

（一）经市规划国土行政主管部门批准的高层楼宇（十八层以上）建设，施工场地狭窄，施工确有困难的；

（二）经市规划国土行政部门批准扩宽道路、兴建桥梁、敷设地下管线的；

（三）经市规划国土行政主管部门批准开设路口（包括临时路口）的；

（四）经市规划国土行政主管部门批准同意的其他特殊情况的。

经批准临时占用城市绿地的，应按有关规定办理临时用地手续并于限期内恢复绿地。

第四十三条禁止任何单位和个人向城市绿地排放污水、倾倒垃圾、或在绿地里停放车辆、设置户外广告招牌、堆放物品、放养牲畜、追逐嘻闹及其他有损绿地的行为。

第四十四条城市绿化专业管理机构进行绿化建设和管理维护，应兼顾市政公用设施、水利工程、道路交通和消防等方面的需要。

第四十五条敷设通讯电缆、输电、燃气、上下水管道等市政公用设施，影响城市绿化的，在设计中和施工前，建设或施工单位应会同城市绿化专业管理机构确定保护绿化措施。

第四十六条为保证城市管线安全，需要修剪树木的，必须经市城市管理行政主管部门批准，由管线管理单位委托绿化专业管理机构按照兼顾管线安全和树木正常生长的原则进行修剪，并支付修剪费用。

第四十七条城市规划区内百年以上树龄的树木、稀有珍贵树木和具有历史价值或重要纪念的古树名木，由市绿化管理专业机构负责管理养护。

其他古树名木，分别由古树名木所在地的单位或个人负责管理养护。

第四十八条市城市管理行政主管部门负责对特区城市规划区内所有的古树名木进行调查登记，并会同文物部门鉴定后建立档案，确定管理养护责任单位，设立古树名木标志，标明树名、学名、科属、树龄、地点、权属和管理养护责任单位。标志由城市管理行政主管部门统一制作。

第四十九条古树名木的管理养护责任单位或个人，必须按照市城市管理行政主管部门制定的古树名木养护管理的技术规范，精心养护管理，确保古树名木正常生长。

古树名木自然死亡，管理养护责任单位或个人应及时报告市城市管理行政主管部门处理。

第五十条禁止从事下列损害古树名木的行为：

（一）在树干上乱刻、乱划、钉钉或缠绕绳索、铁丝；

（二）用树木作施工的支撑物；

（三）在树冠周围边缘以外的地面三米范围内，堆放物料、挖坑取土、兴建永久性或临时性建筑，或倾倒有害树木的污水、污物；

（四）擅自砍伐或迁移古树名木。

第五十一条在城市公园、风景区、旅游景点内开设商业、服务摊点的，必须在不破坏总体规划和园林景观、不占用绿地、不妨碍交通的前提下，经园林经营主管单位书面同意后，按城市管理、规划管理和工商管理等有关规定办理手续。

第五十二条在城市绿地周围施工作业，可能产生尘埃、废气、废水、高温等而危及绿地花草树木正常生长的，施工单位必须事先征得市城市管理行政主管部门的同意，并协商采取防护、补救措施。

第五十三条城市绿地的病虫害防治提倡生物防治；使用药物防治病虫害的，以不损害市民健康为原则。

第四章 奖励和处罚

第五十四条在城市绿化科研工作中取得重大成就或在城市绿化管理中做出突出贡献的单位和个人，市人民政府可给予表彰和奖励。

市城市管理行政主管部门、区人民政府应当对在城市绿化工作中做出优异成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

第五十五条凡绿化工程项目不符合本办法规定的，由市城市管理行政主管部门责令建设单位停止建设并限期改正。

第五十六条绿化建设资金不落实的，由市城市管理行政主管部门责令有关单位限期改正；逾期未改正的，可处以2000元以5000元以下罚款。

挪用或批准他人挪用绿化资金的，由市城市管理行政主管部门责令其限期改正，并可处挪用资金20%的罚款。

第五十七条城市绿化工程设计方案未经批准即擅自施工或不按批准的设计方案施工的，由市城市管理行政主管部门责令其停工、限期改正，并可对建设单位处5000元以上20000元以下罚款。

第五十八条建设单位委托不具有相应专业资格的设计、施工单位设计、建设城市绿化工程的，由市城市管理行政主管部门责令其停工，限期改正，并可处以2000元罚款。

第五十九条施工单位未按规定时间完成绿化工程或工程质量不符合规定要求的，除按合同规定承担违约责任之外，由市城市管理行政主管部门视情节轻重对施工单位处5000元以上50000元以下罚款。

第六十条违反本办法规定，改变城市规划绿地用途的，由市城市管理行政主管部门责令责任人限期改正、恢复绿化；造成损失的，责任人应当赔偿损失。责任人逾期不改正的，市城市管理行政主管部门可强行拆除绿地上的建筑物及其他设施并恢复绿化，一切费用由责任人承担。

第六十一条违反本办法规定，未经批准而有下列行为的，由市城市管理行政主管部门责令其改正、赔偿损失，并可处以罚款：

（一）擅自占用、损坏城市绿地的，每平方米罚款200元；

（二）私自砍伐、迁移城市树木的，每株罚款500元；

（三）在公园、风景区摆摊设点破坏园林总体规划和园林景观或占用绿地、妨碍交通的，罚款200元以上2000元以下。属经营主管单位责任的，处罚经营主管单位；

（四）在绿地周围施工而损坏绿地的，每平方米罚款200元，损坏树木花卉的，每株罚款100元以上500元以下；

对盗伐、滥伐城市防护林、风景林、生产林树林行为的处罚，法律、法规另有规定的，从其规定。

第六十二条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市城市管理行政主管部门或其委托的绿化专业管理机构责令改正，并处以下罚款：

（一）往城市绿地抛洒果皮、纸屑、易拉罐及其他废弃物，罚款50元；

（二）践踏、穿行有禁令标志的绿地的，罚款100元；

（三）在城市规划区内狩猎、打鸟的，罚款100元；

（四）在城市绿地采石取土、填埋废弃物、停放车辆、堆放物品的，罚款200元；

（五）损坏绿化设施、禁令标志、公益广告标志、绿地雕塑物及其他美化物的，罚款200元。

（六）向城市绿地倾倒垃圾、排放污水的，罚款100元以上500元以下；

（七）在公共绿地设置广告牌、指路牌和其他招牌的，每块罚款1000元；

因上述行为造成经济损失的，行为人应予赔偿。

第六十三条城市绿化管理单位和个人未按本规定履行管理职责的，由市城市管理行政主管部门进行督促，限期改正。逾期不改的，由市城市管理行政主管部门委托专业机构代为改正，所需费用由责任管理单位或个人承担，并可处500元以上2000元以下罚款。

单位附属绿地和私人庭院内的树枝伸向城市道路妨碍正常通行的，除按前款规定采取补救措施外，可并处500元以上2000元以下罚款。

第六十四条古树名木责任养护管理单位或个人不按技术规范养护管理，影响古树名木正常生长，或古树名木自然死亡擅自处理的，由市城市管理行政主管部门对责任单位或个人处以每株500元以上2000元以下罚款。

第六十五条违反本办法第五十条规定损害古树名木的，由市城市管理行政主管部门对直接责任者处以2000元以上10000元以下罚款。

擅自砍伐或移植古树名木的，由市城市管理行政主管部门责令赔偿损失，并可处5000元以上20000元以下罚款。情节严重，构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。

第六十六条城市绿化专业管理机构工作人员未积极履行养护、管理职责造成损失的，由市城市管理行政主管部门追究有关责任人员的行政责任；因工作严重失职，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六十七条违反本办法规定而给他人造成人身伤害或财产损失的，行为人应当依法承担损害赔偿责任。

第六十八条市、区有关行政主管部门工作人员违反本办法规定，在绿化管理中滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六十九条当事人对区人民政府有关主管部门的行政处罚决定不服的，可自接到处罚通知书之日起15日内向其上一级业务主管部门申请复议；对市人民政府有关主管部门的行政处罚决定不服的，可自接到处罚通知书之日起15日内向市人民政府行政复议机构申请复议。对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。当事人亦可依法直接向人民法院起诉。

当事人在规定的期限内不起诉，不又履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附则

第七十条市人民政府城市管理行政主管部门可以根据本办法制定具体管理措施。

第七十一条本办法自发布之日起实施。市人民政府1985年9月13发布的《深圳市园林绿化管理条例》同时废止。