沭阳县商品房预售款监管办法

沭阳县商品房预售款监管办法

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、住建部《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第一章监管范围

第一条凡在我县国有土地范围内从事房地产开发经营企业，取得《商品房预售许可证》的房地产开发经营项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。

第二条本办法所称商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由预购人按商品房预售合同约定支付的预购房款（订金、预付款、商品房按揭贷款等款项）。

商品房开发项目抵押所得款项一并纳入预售款监管。

第二章监管主体

第三条县住建局为商品房预售款监管的主管部门，负责监管本办法的组织实施，县房管处具体履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售款监管的实施情况；

（二）受理并依法查处商品房预售款监管过程的违法违规行为。

第三章监管银行

第四条开发企业根据建设项目实际情况，须按幢、按建设项目分期或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”）。

商品房开发项目属独家商业银行贷款或提供按揭的，该商业银行即为预售款监管银行；多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业确定一家监管银行为主监管银行，报县住建局备案，同时可申请预售款补充监管银行。补充监管银行可以开展商品房预售款收缴业务，但须将其补充监管账户资金汇入主监管银行监管账户，由主监管银行负责监管资金使用审批。

同一开发企业申请多个《商品房预售许可证》的，可按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别设立监管账户，并分别列账，也可设立一个监管账户，但应当按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别列账。

第四章监管方式

第五条开发企业在办理《商品房预售许可证》时，须确定一家商业银行作为预售款主监管银行，设立监管账户，并与监管银行签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确双方的权利和义务，并向监管银行提供以下资料：

（一）经主管部门备案的各类施工合同；

（二）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（三）监管项目各阶段的资金使用计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求提供的其他资料。

第六条开发企业应在商品房预售款监管协议签订后五日内持该协议（一式三份）到县住建局备案，取得备案证明，并提交以下资料：

（一）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划。

第七条开发企业因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须向银行申请办理监管账户增加或变更手续，按本办法规定须与监管银行签订监管协议的，按第六条规定向县住建局备案，取得备案证明。

第八条开发企业与预购人签订《商品房买卖合同》前，应向预购人提供《商品房买卖合同》示范文本，并将预售款监管银行及监管账户明确告知预购人。签订合同后，预购人应按《商品房买卖合同》约定的付款时间，直接将预售款存入监管账户，预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领收款发票。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款。

第九条开发企业向县住建局申请商品房买卖合同网上备案时，应提交预购人购房款已进入监管账户凭证和开发企业的收款发票，经房源核验和购房资格审核无误后给予网上备案。

第十条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。

开发企业设立的监管账户内款项，按本办法规定在撤销监管账户前，只能用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备，支付项目建设的施工进度款、法定税费和归还本项目银行贷款，不得挪作他用。

第十一条开发企业申请使用商品房预售款，须填写《商品房预售款使用申请表》（统一格式），报监管银行审核，同时提交下列材料：

（一）商品房预售款使用申请表；

（二）申请使用工程进度款的，由该项目监理单位出具建设项目分部分项工程施工完成证明，申请使用其他相应款的，由相应单位出具证明。

第十二条监管银行须在监管协议备案后方可按程序审批和拨付预售款。监管银行应按监管协议所议定的监管标的（按幢、多幢或分期项目）建立商品房预售款收缴、支出台账，并根据建设项目分部分项工程预算清册、资金使用计划审核开发企业申报资料，符合条件后给予审批付款。

第十三条重点监管。开发企业在商品房开发过程中出现下列情况之一的，其预售款列入重点监管范围：

（一）资金链断裂导致工程长期停工；

（二）拖欠农民工工资；

（三）未经验收或验收不合格向预购人交付房屋；

（四）其他应列入重点监管情况。

县住建局定期向各监管银行发送重点监管清单和重点监管原因。被列入重点监管的项目，根据重点监管原因类别，由相应单位或部门同意并出具证明后，监管银行方可按程序审批和付款。

第十四条商品房项目经竣工验收合格，商品房所有权初始登记完成后，方可向县住建局申请撤销监管账户，并提交下列材料：

（一）撤销监管账户申请表；

（二）商品房项目综合验收备案表；

（三）商品房项目《不动产权证》或已完成商品房项目初始登记的其他证明材料。

经审核符合撤销条件的，在县住建局官方网站公示7天，公示期间无人提出异议或异议不成立的，准予撤销监管账户。

第五章监管要求

第十五条县住建局应加强对商品房建设项目的动态监管。在正常情况下，监管人员每月对工程进度检查一次，并将进度记录在案。如发现工程停工，增加现场检查频率，经三次检查仍未开工的，县住建局应调查停工原因，积极采取相应措施，将该项目列入重点监管并登记备案。

第十六条开发企业应于每月月底向县住建局申报建设工程完成的形象进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单；县住建局应根据预售款使用审批备案情况对各建设项目的商品房预售、预售款入账及工程建设资金使用等情况进行监督管理，发现违规现象应按有关规定立即采取措施，责令整改。

第十七条监管银行在商品房预售款监管过程中，在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于该项目的其他支出。

第十八条有下列情况之一的，县住建局应责令其限期整改，在未整改之前禁止开发企业使用预售款：

（一）超出用款额度的；

（二）收款单位与申请用途不符的；

（三）前一笔用款未达到预期目的的；

（四）未将预售款存入监管账户的（含阁楼、车库等）；

（五）采取欺骗手续骗取监管资金。

第十九条开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金或擅自截留、挪用预售款的或不将预售款款存入监管账户的，一经查实，县住建局将立即停止该建设项目的销售，责令限期改正，并可处3万元以下罚款，同时将其行为记入企业诚信档案和人民银行的诚信系统。

第二十条建设项目的监理单位提供虚假的建设项目分部分项工程施工完成证明，造成开发企业因超前超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应的法律责任。

第二十一条监管银行未按本办法规定受理、审核开发企业使用商品房预售款的申请资料，擅自批准开发企业使用商品房预售款或将账户内资金挪作他用，或超前、超额支付商品房预售款，由县住建局责令其改正并追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，除承担相应责任外，不得再开展商品房预售款监管工作。

本办法自下发之日起执行，原《沭阳县人民政府办公室关于印发沭阳县商品房预售款监管办法的通知》（沭政办发〔2013〕50号）同时废止，其他补充规定等与本办法有冲突的，以本办法为准。

沭政办发〔2016〕160号

县政府办公室关于印发

沭阳县商品房预售款监管办法的通知

沭阳经济技术开发区管委会，各乡、镇人民政府，各新城（街道）管委会（办事处），县政府各部门，青伊湖农场：

《沭阳县商品房预售款监管办法》已经县政府第十六届第二十八次常务（扩大）会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

沭阳县人民政府办公室

2016年9月20日

成都市商品房预售款（专用账户）监管协议书

甲方（房地产开发企业）：

营业执照或组织机构代码证号：

乙方（监管银行）：分行/支行

营业执照或组织机构代码证号：

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《成都市商品房预售款监管办法》的规定，经甲、乙方协商，现就商品房预售款监管事宜议定如下：

一、监管银行选定

甲方本次申请预售楼栋所在项目抵押情况（含土地及在建工程抵押）：

□有抵押□无抵押

抵押类型：□土地抵押□在建工程抵押

抵押权人：

抵押权人是否为本次申请预售楼栋的预售款监管银行：□是□否

（项目唯一抵押权人不作为本次申请预售楼栋的预售款监管银行的，应出具书面的情况说明；项目存在多个抵押权人时，甲方有权选择其中一个抵押权人作为预售款监管银行，其他抵押权人不需出具书面说明。）

乙方应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定，就甲方开发建设的商品房预售项目预售款的入账、支付等进行监管，履行相应监管职责。

二、监管项目基本情况

项目坐落：

（应填写公安机关地址证明编排的地址，公安机关未出具明确地址证明的，可填写项目规划许可或施工许可证记载的地址。）

土地使用权证书号：

建设工程规划许可证号：

监理单位：；联系人及联系电话：

监管范围：栋号；总层数：（其中地上：层；地下：）

（监管楼栋号应填写公安机关地址证明编排的楼栋号，公安机关未出具明确的楼栋号证明的，可填写项目规划许可总平图标注的楼栋号。非独幢项目本次监管范围不含地下室的地下可填写0层。）

竣工日期：

工程建设资金总额（人民币）：（万元）

（工程建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准，可结合项目工程预算清册（应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用）进行核定。如以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书。）

三、监管账户

1、甲方在乙方开设商品房预售款监管账户，监管项目的所有预售款应进入监管账户。

（监管账户的开户银行与在本协议上签章的银行不一致时，在本协议上签章的银行应出具书面材料说明预售款监管日常工作的具体实施责任主体。）

2、双方确认本协议约定的监管账户是预售款监管项目的唯一专用存款账户，并非基本存款账户、一般存款账户或临时存款账户。

预售账户名称：；账号：。

四、监管资金总额

乙方根据甲方项目工程预算清册核定所监管项目工程建设资金总额，可参照报建方案成本执行。

因《成都市商品房预售款监管办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

监管项目预售过程中因规划、重大设计变更、设备更型或其他法定情形导致甲方需调整监管资金总额的，应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定变更监管协议。

五、监管款项申请及拨付

（一）甲方申请使用商品房预售款时，应当向乙方提交下列资料：

1、商品房预售款使用申请表；

2、该项目的监理单位出具的相关证明；

3、监管银行要求提供的其他必要材料。

（二）乙方应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。

（三）有下列情况之一的，乙方不予核准使用预售款：

1、无正当理由超出用款计划额度的；

2、实际用途、收款单位与申请不符的；

3、已拨用款未按规定使用的；

4、开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

5、未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的；

6、其它违反本办法规定使用预售款的。

（四）其他约定

六、甲方权利、义务

（一）甲方与乙方签订本协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送乙方：

1、监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2、监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3、监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4、监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户。

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向乙方申请使用预售款；在项目取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

（四）接受主管部门的监督、检查。

七、乙方权利、义务

（一）建立商品房预售款收缴、支出台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。

（二）根据甲方用款申请，决定是否予以拨付使用预售款；对甲方违反本协议的约定或违反《成都市商品房预售款监管办法》规定，未及时将预售款存入监管账户或未按要求违规使用预售款的，乙方可以将情况予以通报主管部门。

（三）甲乙双方协商一致变更监管账户时，与甲方签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

（四）如因乙方违反本协议约定及《成都市商品房预售款监管办法》的规定，因此给甲方使用预售款过程中造成损失的，乙方应承担相应的责任。

乙方应于每月日前向甲方提供一式二份的预售款监管账户对账单。

八、超额支取

监管账户实行封闭管理。存入预售款监管账户的款项总额超过监管资金总额的，甲方可按一般账户管理程序支取超过部分资金，用于其它用途。

开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应金额的监管款项，并按照资金使用计划予以调用。

九、监管账户注销

项目竣工后，甲方凭《工程竣工验收备案表》及注销申请等资料向乙方申请办理监管账户销户手续，符合销户条件的，甲方应在3个工作日内与乙方办理结算手续，注销账户。对不符合条件的，应当书面说明理由。

十、其他约定：

十一、本协议自签订之日起生效，一式肆份，甲、乙双方各两份。

甲方：（签章）　乙方：（签章）

法定代表人：（签章）负责人：（签章）

年月日　年月日

成都市城乡房产管理局关于印发《成都市商品房预售款监管办法》的通知

成房发〔2015〕135号

各区（市）县房产管理局，成都高新区规划建设局，局机关处（室），局属有关单位：

《成都市商品房预售款监管办法》已经2015年6月24日第9次局长办公会审议通过，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

成都市城乡房产管理局

2015年10月9日

成都市商品房预售款监管办法

第一条（目的依据）

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合成都市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的商品房预售款监管，适用本办法。

第三条（预售款定义）

本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第四条（监管机构）

本市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。

第五条（主管部门）

成都市城乡房产管理局负责制定本市商品房预售款监管的管理规则，并依据本办法规定负责本市中心城区（含五城区、高新区）商品房预售款监管的指导、督促。

其他区（市）县房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。

第六条（监管银行的选择与确定）

开发企业在选择监管银行时，应首先选择预售项目开发贷款银行。如预售项目存在多家开发贷款银行，应选择其中一家作为监管行。开发贷款银行因自身原因不担任预售款监管行，应出具书面的情况说明。

参与商品房预售款监管的银行应当具备在本市（含五城区、高新区以及下属区市（县））从事金融业务的资格，履行本办法规定的预售款监管职责，配合主管部门的监督、检查。

第七条（预售款管理方式）

商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户（以下简称预售款专用账户），确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。

第八条（预售款监管协议）

开发企业在办理商品房预售许可前，应当与选定的预售款监管银行签订监管协议，监管协议应当包含主管部门公示的推荐文本内容。

监管范围应当按照预售许可规模（最小为一幢），遵循一个预售许可对应一个预售款专用账户的原则，同一项目同一家监管银行的可以共用一个监管账户。

第九条 （开发企业职责）

开发企业应当履行下列职责：

（一）开发企业与商业银行签订监管协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送监管银行：

1.监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2.监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3.监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4.监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户；

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管银行申请使用预售款；

（四）接受主管部门的监督、检查。

第十条（预售款监管银行职责）

预售款监管银行应当履行下列职责：

（一）设立预售款专用账户；

（二）按监管协议约定的监管标的（预售楼栋）建立商品房预售款收支台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；

（三）根据建设项目分期、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和工程形象进度，审核商品房预售款使用申请，决定是否予以拨付使用；

（四）变更监管账户的，与开发企业签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户；

（五）配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。通过房产金融服务平台提取监管标的销售备案情况与监管账户的金额进行核对，并将异动情况及时反馈主管部门。

第十一条（监理单位职责）

监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。监理单位对工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性承担法律责任。

第十二条（监管信息公示）

预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。

开发企业、监理单位和监管银行执行监管协议的情况记入信用档案，并由主管部门在公众信息网上公示。

第十三条（预售款监管额度和超额款项使用）

因预售款采用分期前置拨付模式，为确保末期工程建设，预售款实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

在监理单位确认保证工程建设工程资金使用的前提下，预售款专用账户中的商品房预售款超出监管总额时，开发企业可向监管银行申请调用超出监管总额部分。

第十四条（预售款专用账户注销）

商品房建设项目竣工验收备案后，开发企业可向监管银行申请注销预售款专用账户。符合注销条件的，双方办理结算和监管账户注销事宜。

第十五条（不予使用预售款的情形）

有下列情况之一的，开发企业不得申请使用、监管银行不得拨付预售款：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨用款未按规定使用的；

（四）开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

（五）开发企业将预售款直接截留或转入其他账户的；

（六）未按主管部门的要求实施整改的。

第十六条（开发企业的法律责任）

开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。

第十七条（监管银行的法律责任）

监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。

第十八条（监理单位的法律责任）

监理单位未按照法律、法规以及有关技术标准、技术规范出具工程建设资金使用计划和相关证明材料的，除承担相应法律责任外，主管部门将公示该监理单位违反规定情况，并抄送建设行政主管部门。

第十九条（适用期限）

本办法自2015年11月1日起施行，有效期五年。

附件：《成都市商品房预售款专用账户监管协议书》推荐文本