《沈阳市住宅小区管理暂行办法》补充规定

第一条　为加强我市住宅小区房产管理，根据省有关规定和我市实际情况，现对《沈阳市住宅小区管理暂行办法》（沈政发〔1990〕62号）作如下补充规定：

第二条　凡本市行政区域内，由房屋土地开发单位开发建设的住宅小区（含楼群），其房屋在建成后的日常管理工作，由市、区房产管理局负责。

第三条　房屋土地开发单位、房屋产权单位和房屋接管单位，要依据本规定办理移交和接管手续，把住宅小区的房屋管理好、维修好，更好地为住户服务。

第四条　开发建设的各类房屋，其产权归属如下：

（一）由单位投资购买的商品房其产权归购房单位所有。其中，属于全民所有制单位购买的，其产权为全民所有性质；集体所有制单位购买的，其产权为集体所有性质。

（二）由个人投资全价购买的住宅商品房，其产权归个人所有，属私有产性质；按职工买房公助办法，个人按建筑面积每平方米不低于市规定标准价格购买的住房，所在单位承担差额款的，其产权为个人有限产权，属于公私共有产性质。

（三）计入商品房售价安置动迁户的住户，产权归国家所有，由市、区房产管理局统一接收和管理。

（四）用住宅小区配套费或用计入商品房售价的其他费用所建设的商业、饮服和副食网点、小学校舍、幼儿园、卫生医疗院（所）、邮政通讯、供暖、自来水、煤气、房产养护站（点）、居委会办公室和文化娱乐活动的房屋，其产权归国家所有，由市、区房产管理局负责房产行政管理或直接管理，并区别情况按自用自修或承租办法，由专业单位使用或由房产管理部门出租。其中，属于独立单位的商服网点，由市、区网点办代管，小学校舍由市、区教育部门代管。专业单位用自有资金建设的配套设施，其产权归投资单位所有。属于拆除补偿的房产，产权仍归原产权单位。

第五条　住宅小区内的自管房，属于一个自管房单位，整栋整单元的，原则上自管、自修，也可托管、托修。属一个单元多家产权的，为便于维修室内上、下水管网，电气管线和楼梯间，屋面防水等共用设施，应由市、区房产管理部门统一组织维修并与自管房单位办理托管或托修合同。自管房单位愿意转交住宅产权的，允许移交，由房产部门接管。

属于公私共有性质的有限产权住宅，其共用设施维修费，由共有产权人共同承担，统一由房产管理部门组织维修。

属于私有房产性质的住宅的维修、管理，按有关规定办理。

第六条　新建住宅小区的房屋，在建成交付使用过程中，由市、区房产管理局组织住宅建设办公室、房屋土地开发单位、产权单位和管房单位办理交接手续。

已建成交付使用的住宅小区，其房屋由开发公司管理的，应在一九九二年六月三十日前，向房产管理部门移交，没有明确产权归属的，同时确认产权。

第七条　新建和已经建成的住宅小区的房屋所有权证和土地使用证由房产管理局和土地局联合统一分期签发。

第八条　集资联建住宅小区（含楼群）的房屋，应参照本规定进行管理。联建单位具备管理和修缮房屋条件的，经市房产管理局资质审查合格后，允许联建单位管理房屋。

第九条　住宅小区的房屋，实行市、区两级管理。区属房屋土地开发单位开发建设的住宅小区（含楼群）房屋，由区房产管理局接管；市属（含市）以上房屋土地开发单位开发建设的住宅小区（含楼群）的房屋，其接收和管理，由市房产管理局按市、区两级管理，以区为主的原则统筹平衡。

沈阳市住宅小区管理办法

（沈阳市人民政府关于印发沈阳市住宅小区管理办法的通知，沈政发[1994]35号， 各县（市）、区人民政府，市政府各部门：现将《沈阳市住宅小区管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。沈阳市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　总则

第一条　为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区（含区域内的非住宅房屋）。

第三条　住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。

第四条　产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。

第五条　市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。

市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。

各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。

第六条　住宅小区成立小区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的利益，负责任宅小区的日常管理工作。管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章　住宅小区管理机构与职责

第七条　住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。

第八条　管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；

（二）接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小K所在地街道办事处及各有关部门的监督、检杏和指导；

（三）通过订立合同方式、决定选聘或续聘物业管理企业；

（四）审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；

（五）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；

（六）根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。

第九亲　物业管理企业是指具备相应资质条件。依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

第十条　住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。

第十一条　市房产管理部门统"对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部门办理证照后，方可从事经营活动。

第十二条　物业管理企业应履行下列职责：

（一）依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；

（二）接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；

（三）年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；

（四）可以委托专营公司进行专项管理；

（五）可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

第十三条　开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。

第十四条　物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：

（一）房屋及附属设施的维修、养护；

（二）路灯、景点、园林绿化、害井、化粪池、道路、停车场、书报箱等公用公共设施的维修、养护；

（三）环境卫生保洁，窖井、化粪池的清掏清运；

（四）维护文化娱乐活动场所秩序；

（五）便民服务网点及车库的管理；

（六）维护治安及交通秩序；

（七）住宅小区各类档案的管理；

（八）承包管理合同规定的其他事项。

第十五条　物业管理企业可开展多种有偿便民服务。

第十六条　住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：

（一）供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。

（二）煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施（煤气表除外）由煤气部门负责，产权单位承担费用。

（三）自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施（不含水表）'由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不合市政管线），由物业管理企业负责；以外的，由市政部门负责。

（五）电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。

（六）供暖管线：由供暖部门负责。

（七）环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。

小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护（煤气设施除外）。

第三章　住宅小区房屋及设施的使用与维护

第十七条　居民使用房屋，应遵守下列规定：

（一）未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途

（二）不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第十八条　住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；

（二）占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）饲养禽畜；

（八）随意停放车辆；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九条　住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：

（一）承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；

（二）单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；

（三）个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权入委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；

（四）居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；

（五）动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。

第二十条　凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。

第二十一条　确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章　住宅小区的验收与接管

第二十二条　住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。

第二十三条　住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。

第二十四条　开发建设单位应在移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积o．2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。

第二十五条　移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：

（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（二）房屋设备和配套设施的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）其它必要的资料。

第二十六条　住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章　住宅小区管理经费的来源和使用

第二十七条　新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。

第二十八条　住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。

第二十九条　房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。

第三十条　住宅小区内单位白管房屋（含单位用房），按建筑面积每平方米每年1．50元的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。

第三十一条　住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。

第三十二条　住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。

第三十三条　物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：

（一）一室户每月交纳5元；

（二）二室户每月交纳6元；

（三）三室户每月交纳7元；

（四）四室户及四室以上户型每月交纳8元。

第三十四条　房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。

第三十五条　小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六条　住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布1次，接受居民的监督。

第六章　罚则

第三十七条　产权人和使用人违反本力、法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。

第三十八条　物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市、区房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：

（一）房屋及公共公益设施修缮不及时的；

（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（三）私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；

（四）违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。

第三十九条　开发建设单位末按规定移交工程、末向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。

第四十条　擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十一条　对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前5天书面通知当事人。

第七章　附则

第四十二条　城市规划区以外的县（市）、区居民生活区及2万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。

第四十三条　本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

第四十四条　本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》（沈政发1990）62号）即行废止。

【发布单位】81517

【发布文号】

【发布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】威海市城市住宅小区物业管理暂行办法

（威政发〔1997〕52号1997年9月22日）

第一章 总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。

住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。

第三条本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。

第四条威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：

（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；

（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；

（三）审查住宅小区物业管理企业资质；

（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；

（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；

（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；

（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；

（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；

（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；

（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构

第五条住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区业主代表大会行使下列职责：

（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；

（二）批准管委会章程；

（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；

（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；

（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。

第六条住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20%以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。

第七条管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。

第八条管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：

（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；

（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；

（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；

（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；

（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；

（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。

第九条住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。

第十条物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管

第十一条住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。

第十二条有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）其他必要的资料。

第十三条开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

第十四条开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理

第十五条住宅小区物业维护管理按下列分工负责：

（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。

（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。

（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负

责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主

负责。

（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。

（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。

（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。

第十六条住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。

第十七条住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。

第十八条住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。

第十九条住宅小区内禁止下列行为：

（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；

（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；

（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；

（四）将草厦用于居住；

（五）随意停放车辆；

（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；

（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；

（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；

（九）饲养禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；

（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；

（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。

第二十条业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。

第二十一条供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。

第五章 住宅小区物业管理费用

第二十二条从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。

第二十三条住宅房屋维修资金来源：

（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；

（二）住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0．10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。

前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。

住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。

第二十四条用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。

第二十五条专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。

第二十六条住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。

物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。

第二十七条房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。

第二十八条住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则

第二十九条违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。

第三十条违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。

第三十一条违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。

第三十二条人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。

第三十三条无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。

第三十四条物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：

（一）物业维修养护不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自将管理费用挪作他用的；

（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；

（六）违反物业管理合同约定的其他行为。

第三十五条违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。

第三十六条妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十八条各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。

第三十九条本办法由威海市房地产管理局组织实施。

第四十条本办法自发布之日起施行。