沈阳市房屋抵押管理暂行规定简介

第一条　为了加强对房屋抵押活动的管理，充分发挥现有房屋的作用，维护抵押当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条　本规定所称房屋抵押是指自管房单位和私房产权人（以下简称抵押人）为担保债务的履行，将自有房屋作为抵押物提供给债权人（以下简称抵押权人）作为履行债务的保证行为。

第三条　市房产管理局是房屋抵押的主管机关。市房产交易管理所负责房屋抵押的日常管理。

第四条　房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。

第五条　房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、平等和诚实信用的原则，严禁利用房屋抵押进行高利贷及其他违法活动。

第六条　房屋抵押人必须是房屋所有权人和对房屋具有完全处分权利的人。

第七条　下列情况之一的房屋不得抵押：

（一）未经确认合法所有权的或房屋所有权尚有纠纷的；

（二）司法机关和行政仲裁机关正在审理或经判决、裁决、裁定尚未发生法律效力的；

（三）享受有限产权、限制转移的；

（四）被司法、行政机关查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的；

（五）房产债务尚未清偿的；

（六）已确定为动迁区域内的；

（七）未依法取得土地使用权或土地使用权有纠纷的。

第八条　全民所有制单位以其房屋抵押时，应经财政部门或其授权的上级主管部门批准。集体所有制单位以其房屋抵押时，应经该单位职工代表大会批准。

第九条　房屋抵押必须出具房产管理部门颁发的《房屋所有权证》。

第十条　有下列情况之一的房屋抵押时，抵押人应征得有权处分房屋的所有权人的认可。

（一）全民所有制单位的房屋，须出具企业行政主管部门或地方财政部门认可的证件；

（二）集体所有制单位的房屋，须出具该单位企业职工代表大会授给厂长（经理）房屋抵押权的认可证书。

第十一条　共有房屋的抵押，须经房屋共有人的一致同意，订立书面协议，房屋共有人对该房屋的抵押负连带责任。

第十二条　抵押人用已出租的房屋抵押时，应用书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押房屋拍卖时，原租赁关系终止。原房屋的承租人可与新产权人建立租赁关系。因原租赁关系终止使承租人受到经济损失的，抵押人应给予经济补偿。

第十三条　房屋抵押必须订立书面合同，其内容应载明下列条款：

（一）抵押人、抵押权人姓名或名称，住所或所在地；

（二）房屋座落、四至、结构、建筑面积、价值；

（三）担保债务范围、用途、抵押金额、利率、交付方式；

（四）抵押期限及清偿方式；

（五）取得土地使用权的形式；

（六）违约责任、补救措施及纠纷解决的办法；

（七）双方认为其他必要的事项；

（八）订立的时间及地点。

第十四条　抵押人和抵押权人应自抵押合同签订之日起十五日内持有关证件到市房产交易管理所办理抵押手续。并按房屋抵押价款的2%向房产交易管理所缴纳手续费。手续费由抵押双方当事人各负担50%。

第十五条　抵押当事人办理房屋抵押手续时，应提交下列证件：

（一）抵押申请书；

（二）当事人身份证或法人资格证明；

（三）房屋抵押合同；

（四）抵押人对抵押房屋享有所有权或处分权证明。

第十六条　抵押双方当事人认为房屋抵押合同有必要进行鉴证或公证的，可持合同书到房屋所在地工商行政管理部门或公证机关办理合同鉴证或公证手续。

第十七条　房屋抵押时，其使用范围的土地使用权应随之抵押；土地使用权抵押时，房屋应随之抵押，其房屋抵押年限应与土地使用权抵押相同。

第十八条　抵押房屋需要保险的，由抵押人向房屋所在地的保险公司投保。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人，享有从赔偿金中收回抵押价款本息的权利，债务清偿后，赔偿金退还给抵押人。

第十九条　房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得拆建、扩建、变更房屋结构，不得将所抵押房屋更换租户、出借、出售、转让、赠与、再抵押或以其他方式处理。

第二十条　因抵押人的过错，造成抵押房屋受损或灭失，抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供新的财产担保；抵押人不履行义务的，抵押权人有权中止抵押合同，追索未偿的债务。

第二十一条　房屋抵押期间，抵押权人只有按期取息而无使用房屋的权利，不得以抵押的房屋或抵押权为标的物与第三人另签订合同。

第二十二条　房屋抵押期间，抵押当事人一方或双方死亡（企业法人分立、合并或更名），其继承人或受遗赠人应自取得继承或遗赠有效证件之日起十五日内，应在向工商行政管理机关办理登记并于公告之日起十五日内，到市房产交易管理所办理有关手续。

第二十三条　房屋抵押期间，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方应在十五日内到市房产交易管理所办理抵押注销手续。

第二十四条　房屋抵押期间，因国家基建用地需拆除抵押房屋的，由抵押双方重新设立抵押权或由抵押人清偿债务。并由抵押双方到市房产交易管理所重新办理有关手续。

第二十五条　抵押权人在债务到期而未得到偿还的，抵押权人有权处分抵押房屋，并从被处分的抵押房屋所得款项中优先得到偿还。

第二十六条　房屋拍卖由市房屋招投标事务所组织进行；涉及土地使用权转移的，由市房屋招投标事务所和市地产事务所共同组织进行。

第二十七条　拍卖房屋价款按下列顺序偿还：

（一）支付拍卖费用；

（二）缴纳与抵押房屋有关的税费；

（三）偿还抵押价款本息；

（四）清偿抵押价款剩余部分，返还抵押人；不足偿还的，抵押权人有权向抵押人另行追索。

第二十八条　抵押房屋拍卖后，获得房屋所有权人（单位），由市房产管理部门和市土地管理部门共同办理房屋产权变更和土地使用权过户手续。

第二十九条　抵押人与抵押权人因房屋抵押发生纠纷可协商解决，当事人双方协商不成的，经鉴证的可向工商行政管理机关申请仲裁，经公证的可向人民法院起诉，未经过鉴证或公证的，可向市房地产仲裁机关申请仲裁。

第三十条　对未经审批擅自抵押房屋和只办理土地使用权抵押而没办理土地使用权范围内的房屋抵押的单位和个人，除限期补办有关手续外，根据情节处以抵押款的百分之十至二十的罚款。

第三十一条　本规定由市房产管理局负责解释。

第三十二条　本规定自发布之日起施行。

房屋抵押权一经产生，就会在当事人之间形成一定的权利义务关系，也会对抵押物本身及其相关的其他财产权利产生影响。根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：

(一)房屋抵押权的对内效力

1．房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权；若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。

2．房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房屋抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得；二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有；在抵押权实施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。

值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。

(二)房屋抵押权的对外效力

1．房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”；转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋；因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。

2．房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。

3．房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。

4．房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。

5．房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

房屋抵押贷款保险的内容有：

（一）保险对象，即办理房屋抵押贷款的房屋所有人；

（二）保险财产，主要是抵押贷款所购的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围；

（三）保险期限，与贷款期限一致。在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；

（四）保险金额及保险费，以所购房屋价格定额确定保险金额，保险费每年计收一次；

（五）被保险人义务。

（六）损失赔偿。

根据房屋抵押行为的特性，公证机构应当着重要求当事人提交以下文件或材料：房屋抵押主体资格证明，如：居民个人身份证明书及代理证书、法人资格证明、法定代表人身份证明书等；抵押物的状况，如：名称、数量、质量、所在地、权属状况等；房屋抵押合同；抵押物清单；房屋共有人同意抵押的书面证明；主债权合同；有关政府部门准许抵押批文；其他。