沈阳市房地产价格调控管理规定

第一章　总则

第一条　为加强我市房地产价格调控和管理，规范价格行为，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条　凡在我市行政区域内房地产业的价格行为，均须遵守本规定。

第三条　本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。

第四条　房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条　市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内，配合价格部门，共同做好房地产价格的管理工作。

第二章　土地使用权价格管理

第六条　以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据，形成土地使用权价格。

基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定，经市政府批准后，定期向社会公布。

第七条　以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价，由市土地、物价管理部门共同确认。

第八条　以出让方式取得的土地使用权，经开发后符合转让条件的转让价格，可按有关规定自主交易。

第九条　以行政划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。

第三章　住房价格管理

第十条　对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格，实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格，实行市场调节价。

第十一条　公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。

第十二条　商品房的销（预）售价格由下列各项构成：

（一）土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。

（二）勘察设计和前期工程费。

（三）建安工程费。

（四）小区内基础设施费和公用设施配套建设费。

（五）贷款利息。

（六）销售费用。

（七）管理费。

（八）税金。

（九）利润。

（十）国家法律、法规规定的其他费用。

第十三条　经济适用住房的价格构成，除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外，均与本规定第十二条商品房销（预）售的价格构成相一致。

第十四条　商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时，由价格部门负责协调或处理。

第四章　房地产业的收费管理

第十五条　对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理，每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费，属行政事业性收费的，由价格、财政部门审核批准后收取；属经营性收费的，由价格部门审核批准后收取。

第十六条　对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费，实行审核制度。

对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理，按表计量收费，严禁估量或变相多收费。

对房地产开发企业实行收费登记卡制度。

第十七条　对房屋拆迁中的货币安置价格，按市政府〔1999〕30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。

第十八条　物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费，实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。

第十九条　物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度，其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。

实行招投标机制的物业管理收费，以招投标议定的收费标准为准，按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。

第二十条　物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法，应在收费场所的明显位置公布，增加收费的透明度。

第五章　法律责任

第二十一条　对违反本规定第七条、第八条、第九条规定，不执行价格申请或调价备案制度的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十二条　对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定，不执行政府定价，擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的，自立收费项目或自定收费标准的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十三条　对违反本规定第十四条、第二十条规定，经营者违反明码标价规定，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以五千元以下的罚款。

第二十四条　对违反本规定第十五条、第十九条规定，未办理收费许可证进行收费，由市价格管理部门责令其改正，限期办理收费许可证，并处以五千元以下的罚款；情节严重的，处以一万元以下的罚款。

第六章　附则

第二十五条　执行本规定的各项实施细则和具体管理办法，由市物价局会同有关部门予以制定。

第二十六条　本规定执行中的具体问题由市物价局负责解释。

第二十七条　本规定自发布之日起施行。

国务院总理温家宝在2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

房地产调控简介

2010年10月7日，上海出台楼市调控细则，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。

首付比例认真执行最新规定

上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求，加强土地增值税征管，有重点的进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

《意见》还要求，各商业银行应认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相对应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。

《意见》还明确，着力推进住房保障工作、逐步放宽廉租住房准入标准。今后5年新增保障性住房100万套。

房地产调控解读

“房产税成悬在楼市头上一把利剑”

专家称对投资投机需求形成一定威慑力，暂停三套房公积金贷款具有新意

本报讯 （记者张晓蕊 袁玥）作为“楼市风向标”的上海楼市面临进一步调控。昨日，备受关注的上海楼市调控细则“水落石出”。

限购措施与北京相似

新政策规定，暂定上海及外省市居民家庭，只能新购一套商品住房。昨日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，不管一个家庭以前有几套房产，也不管以前买房子是贷款还是全款，以一个家庭为单位，新政后，都只能新买一套住房。这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此条政策与北京和厦门已施行的政策相似，但不如深圳的限购严厉。

新政暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。杨红旭认为，上海具有新意的是：住房公积金贷款政策也作相应调整，这在一定程度上也能抑制三套及以上的信贷需求。

房产税年前推出可能性不大

杨红旭认为，大家最关注的房产税没有出来，但提到“积极做好房产税改革试点准备工作。”这说明国家已同意上海试点，只是出台还要等待时机。他认为，若现有政策能使市场明显降温，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；若无法抑制房价上涨，则必然会推出。

杨红旭表示，尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。

中国社科院研究员杨志勇表示，房产税更重要的意义在于制度建设，在中长期来看是势在必行的政策。

财经评论员叶檀表示，从技术手段上讲，上海已经做好了出台房产税的准备，但普通大众接受房产税的心理来讲还没有准备好，估计年前推出的可能性不是很大。

房地产调控亮点

1 停止三套住房公积金贷款

各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

2 一个家庭限购一套住房

暂定上海及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

3 积极做好房产税试点准备

发挥税收在调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显就超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

4动迁安置房提前上市交易

为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

5 放宽廉租房准入标准

着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。

6 保障性住房不低于总量70%

继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

房地产调控影响

对股市的影响

股市中房地产板块的涨跌除与房地产企业的业绩相关外，还与中央或各地政府出台的房地产政策有莫大关系。如本轮上海出台的政策就让本来九十月份兴旺的房地产市场萧条不小，节后深沪股市各自大涨，而股市的大板块房地产板块在这轮大涨显得比较无力了，除了午后一小波拉升外并无多大建树。

2018年6月25日开始，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”，打出调控组合拳，限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台，被称为“最严调控”。在全国，直接将“反炒房”称为“斗争”的城市，长沙是第一家。

2020年7月25日，长沙市网信办官方微信“长沙发布”援引网友的话称，大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。