三亚凤凰岛置业有限公司

“姑娘，求你个事儿呗，帮我拍张照。”几天前的一个傍晚，一位来自黑龙江的长者拜托着路人。他头发稀疏，身着白色背心，背着绿色帆布袋，背景是三亚地标凤凰岛——5座帆船型建筑。

凤凰岛是海南人工岛的鼻祖。据当地媒体《南国都市报》报道，1990年代末，三亚港务局计划在此吹沙填海，建设国际客运港。为弥补建设资金不足，三亚港务局选择与国家某部委下属企业合资开发。后又因资金问题，在海南从事地产业的湖北商人曾宪云花了700万元，买下了凤凰岛。

凤凰岛上的一线海景。（南方周末记者 冯叶/图）

在建筑师马岩松的手上，5座曲线建筑像珊瑚、海星一样，从海里生长出来，极尽奢华。“Sorry，迪拜！”一度成为凤凰岛对外的宣传语。

2010年，首期2座地标作为酒店式公寓面向大众出售，700套房源当天销售一空，最火爆的时候卖出了15万元/平方米的天价，成为“海南最贵楼盘”。

四年后，中国最大的国有基建企业——中国交建（601800.SH）斥资50亿元拿下45%的股份，成为凤凰岛的新控制人，拥有凤凰岛二期海域使用权。

然而，随着中央第四环境保护督察组以及海南限购政策的相继到来，凤凰岛其中一座地标至今无法出售，二手房价格较巅峰时刻跌去2/3，二期海域仍是一座空岛。

凤凰岛原规划，其中最高的建筑是一座七星级酒店，目前仍未建设。（南方周末记者 冯叶/图）

冻住的地产

凤凰岛一期用地547.8亩，约等于50多个足球场。岛屿四面临海，由一座长394米、宽17米的跨海大桥与三亚市区相连。

中央第四环境保护督察组于2017年下半年跨过了这座大桥。调查后宣布：凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发。

此外，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

“就是打擦边球。”在凤凰岛上工作的徐维对南方周末记者说，凤凰岛本来是一个国际客运港，设施配套均要为港口服务，后来不知不觉中，变成了房地产。

据他介绍，5座地标建筑编号由A至E，卖的时候则是倒着卖，最先开盘的是E和D。被环保巡视组叫停后，岛上还有很多没卖掉的房子，比如B栋全部未售，A栋不得已改成了酒店。

这一说法得到了凤凰岛物业工作人员的确认，他告诉南方周末记者，B栋已经停售，要卖估计也是作为一整栋酒店。

其实，C、D、E栋的许多业主均将房子托管给酒店经营。上述人士表示，一套50平左右的海景房，一年能赚6-8万元。

2018年2月底，凤凰岛接受整改，解除了“双暂停”禁令，恢复了一期经营和二期建设。但没过多久，海南发布了史上最严楼市限购令，将外地人拦在三亚门外。

离凤凰岛最近的一家大型地产中介公司的工作人员对南方周末记者说，凤凰岛上的酒店式公寓，50年产权，也在限购的范围内。他手上本有一套公寓，“双暂停”期间过不了户，解禁后又迎来了限购，“如果你考虑投资，这个房子以后肯定是不好卖了”。

凤凰岛已成为三亚少有的赔本投资。上述中介说，目前，二手房均价在4—6万元，相比最火的2011年，折价2/3。除了政策的相继出台，还因凤凰岛很多规划没有实现，比如最高建筑七星级酒店没有建成。

或许是受到了凤凰岛的启发，2008年后，海南填岛进入大跃进时期，共填出12个人工岛，向海要地7万多亩。

地方曾为他们打开方便之门。正是在2008年，海南省填海的审批权被下放至市县——27公顷以下的市县审批，27-50公顷省里审批，50公顷以上，才需上报国务院。

二期仍是空地

2014年，中交建接手凤凰岛后，在原有一期人工岛的西南侧又建了一座人工岛。从规划图上看，两座人工岛面积相近，均有50多个足球场那么大。

凤凰岛二期主体于2017年3月就已完成主体修建，但从现场来看，建好的岛屿仍是一片空地。

徐维称，一期E座的位置本来是最好的，后来多了一个二期工程，海景受到很大影响。再加上，邮轮常年在旁边来来回回，有业主反应，能够闻到油烟味。

凤凰岛本就是作为国际客运港而开发。一期港口是中国第一座可停靠8万吨级邮轮的专用码头，于2006年试航，可一次性接待3000多名国内外游客出入境。

但这样的容量已无法满足三亚的需求。后来中交建主导的二期工程，计划建设4个邮轮泊位， 目前，2个15万吨级泊位已建好，2个22.5万吨泊位正在建设中。

三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司董事长曾宪云曾公开表示，二期码头建成后，将成为亚洲最大邮轮母港，可停靠目前世界上最大的邮轮，年接待游客能力达200万人次。可以参照的是，迈阿密国际邮轮港每年出入境游客300-400万人次，给迈阿密创造了120亿美元的收入。

几天前，在凤凰岛国际邮轮港入口处，一位身着白色制服的工作人员向南方周末记者表示，目前，每天有1-2趟邮轮进出该港口，“船上下来的全是外国人”。

邮轮码头的船主要驶往西沙、菲律宾和越南。港务中心一位工作人员介绍，平均下来，港口一天接待一趟邮轮，一艘船上能坐两千多人。例如去西沙岛的船，四天一班，四天三晚都在船上。

他还表示，二期码头现在还未正式投入使用。“凡是出国的船，都在一期码头坐。二期还没建好，只能停靠码头，不载客人。”

“二期不知道填岛干嘛。”徐维摇摇头，已经空了1年，但可以肯定的是，“这上面不会再有房子卖，被中央责令过”。

（应受访者要求，徐维为化名）

（来源：南方周末 记者：冯叶 敬奕步）