涉外房地产市场

商品房预售就是对未竣工的房屋进行销售，显然具有一定的风险，对此国家对预售商品房规定了严格的条件：

1、已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；

2、具有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、已完成总投资25%以上；

4、经县以上政府房地产管理部门办理预售登记取得预售许可证。

一、办事依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等

二、办事须知

外国、港、澳、台地区的自然人，申请办理房地产交易手续的，提交下列证件：

1、《房屋所有权证》（原件及复印件）；

2、《国有土地使用证》或《集体土地使用证》（原件及复印件）；

3、房产买卖合同（原件二份）；

1、买卖双方提供身份证明（出示原件，交复印件二份）；

2、拍卖的房地产，提供拍卖成交确认书。

6、委托他人代办的，提交经公证机关公证的委托书（原件、复印件各一份）。

三、办事程序

1、受理交易申请。填写《房屋所有权申请登记表》，提交登记证件，领取进件收据。

2、交易审核。

3、交易核准。

4、收费、转件（在登记中心发证或转区县房管局发证）。

四、办事时限

证件齐备后，自受理之日起10日内办结。

五、时限划分

1、受理交易申请1日；

2、交易审核6日；

3、交易核准2日；

4、收费、转区县房管局1日。

六、收费标准

住房转让手续费各地区规定不同，请参照当地的收费标准。2100433B

涉外房地产市场的特点：

1、金额多、范围大、程度深

2、利用外资额稳步增长(来自香港、美国、台湾的资金最多)

3、投资地域由南向北，由沿海向内地拓展

4、投资对象由高档物业向普通住宅扩展

5、投资取向由新区开发向旧城改造扩展

6、政策乱、优惠多、缺协调：涉外房地产问题多

7、没有统一的土地价格标准，土地定价较为混乱

8、涉外房地产缺乏完善的政策法规

9、外资入境和土地出让金的交纳方式不规范

10、“三资”企业与内资企业待遇差别大

涉外房地产转让在境外进行的应取得所在国家或地区的公证、外交机构的认证，中国驻该国使领馆或者有关商务代办处的认证，在中国境内进行的也应经公证机关的公证。

房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，两者同时存在的话必须同时转让不能分离，如果地块上尚未建设房屋或其他建筑，其转让可以是土地使用权的转让。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。

一、涉外性。

我国习惯称呼的“涉外工程”就是指国内的国际工程，它是一项跨国性的经济活动，涉及不止一个国家和参与单位的经济利益，为此类工程编制的招标书也就具有涉外性。

二、严格性。

涉外招标书的规范、完善与否既涉及到业主能否选择到合格、胜任的承包商及对工程投资、进度和质量进行有效控制，又涉及到承包商能否据此编制出合格的投标书。因此其，编制必须系统、完整、准确、明了。既要遵守国家法律法规，又要符合国际惯例；既要使内容全面、具体，又要力求统一。

三、告知性。

业主的招标信息，招标工程的基本情况、工期或供货要求，工程或货物质量的要求，支付规定等各方面的各种信息，承包商(或供货商)都是从招标书获悉知道的。

涉外保险合同除了具有保险合同所共有的特征外，还具有涉外经济自身的一些特点。

(一)涉外保险合同是具有涉外因素的合同

涉外保险合同中的投保人应当具有某种涉外因素。如是外国的法人或自然人；或是从事涉外活动的中国的法人或自然人。中国的从事涉外活动的法人或自然人与保险人订立的保险合同并不都是涉外保险合同。只有投保人就与其涉外活动有关的保险标的与保险人订立的保险合同才能构成涉外保险合同。如中国的远洋公司就其远洋船舶与保险人订立的保险合同是涉外保险合同。他们就其国内的与涉外活动没有直接关系的标的(如办公用房等)与保险人订立的是一般保险合同，不是涉外保险合同。涉外保险合同必须遵守我国的法律、法规，并不得损害我国的社会公共利益。但是，涉外保险合同的双方当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，包括选择外国法律(但当涉外保险合同双方都是中国的法人或自然人时，一般仍适用中国法律)。同时可以适用国际保险惯例，包括适用外国保险条款。

(二)涉外保险合同是保障性合同

涉外保险合同的保障性就在于，在保险合同有效期间，不管保险标的是否遭受保险事故，保险人都履行了保障被保险人对保险标的的经济利益。但就个别涉外保险合同而言，保险标的发生灾害事故所致的经济损失是偶然的，因而它的保障性是相对的，但就涉外保险合同所保障的保险标的的整体来说，保险标的遭受灾害事故而致损失，又是客观存在的，不可避免的。保险人支付给被保险人赔款(或给付)是一定会发生的。从这一意义来讲，涉外保险合同的保障性是绝对的。

涉外保险合同的保障性特点，是保险人与投保人(或被保险人)签订涉外保险合同的基本条件。

(三)涉外保险合同是双务合同

合同是双方当事人的法律行为。合同双方当事人权利和义务相对应，就称为双务合同；如果只有一方享受权利而他方只负义务的，称为单方合同。涉外保险合同是双务合同，保险人只有在被保险人承担支付保险费的义务情况下，才承担赔偿责任。保险人和被保险人双方的权利义务有着相互关联和互为因果的关系。

(四)涉外保险合同是对价有偿合同

对价有偿合同是指合同双方当事人权利的转移是有代价的。被保险人要得到保险人对标的给予保障的权利，必须向保险人缴付保险费，而保险人收取保险费，在保险标的受损后，就须尽赔偿的义务。涉外保险合同以对价有偿为其必要条件，但是过份强调等价，会使人们不易理解涉外保险合同的特点。这里的等价实际上亦指当事人之间法律地位平等，应当按价值规律调节保险人与投保人或被保险人主体间的交换关系。

(五)涉外保险合同是诚信合同

任何经济合同双方当事人都不能欺骗、隐瞒，都要诚信，而涉外保险合同尤其是这样。在签订涉外保险合同时，双方当事人必须将作为订约依据的主要情况和条件，诚实无保留地告诉对方，双方在真实的基础上考虑决定。投保人对于订立涉外保险合同的重要事项，如有不真实或者遗漏，都将在一定程度上影响合同的效力。因此，长期以来，形成了一条公认的、以最大诚信作为订立保险合同，尤其涉外保险合同必须遵守的基本原则。

(六)涉外保险合同是附合合同

附合合同与协商合同是相对的。协商合同是当事人双方在意愿一致的基础上产生的，附合合同则是由一方当事人提出合同的主要内容，另一方当事人只能对合同作取与舍的决定。涉外保险合同亦属于附合合同。

涉外招标是凡是涉及有外国人或外国企业参与的国内招标活动的统称。在我国，对于涉外招标在政府颁布的有关招标条例中有专门的规定。凡是中外合资、中外合作、外国投资和世界银行贷款的建设项目，统称为涉外建设项目。所以，涉外建设项目的招标活动，属于涉外招标的范围。但涉外招标不一定都采取国际招标的方式。

所以，涉外建设项目与涉外招标是两个不同的概念，不能混同。当涉外建设项目需要邀请外国企业参加与投标承包时。涉外招标与国际招标在某种意义上具有一致性。凡是全部由中国投资的建设项目，有关招标条例规定：不得邀请外国工程公司参加投标，也即全部由国内投资的国内工程，不得进行国际招标。必须注意，我国建筑承包企业的对外承包业务活动，不属于涉外招标的范畴。 2100433B