商品住宅市场

商品住宅市场按购买者目的划分,可分为自用型住宅市场和投资型住宅市场。 2100433B

一、萌芽阶段——1978年9月至1987年12月

在新中国成立以后的很长一段时期内，中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。这种无偿分配的福利分房制度，对于一些不符合分配条件的人来说，就只能眼睁睁地望楼兴叹，不仅直接导致了城镇人群的结构分层，而且随着我国城市化进程的步伐加快，其固有的弊端也日益显现出来。1978年，改革开放的总设计师邓小平拉开了住宅商品化的序幕，提出了关于房改的问题。邓小平提出“解决住房问题能不能路子宽些”，其重要讲话内容于同年9月在中央召开的城市住宅建设会议上进行了传达，并首先在相对发达的城市得以实施。1979年，上海市中华企业公司推出20套住宅，全部销售给侨眷。1980年开始出现外汇公寓、住宅。1980年2月28日上海市委召开全市住宅建设工作会议，指出以市场价或以优惠价出售给本单位职工的一般建筑标准的住宅，住宅的商品属性开始渗入到普通住宅中；1979年广州市诞生了由广州市东山区引进外资指挥部和港商合资建设的我国最早的商品房住宅小区“东湖新村”。

1980年4月2日，邓小平同志又更明确地提出了住房制度改革的总体思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租。使人们考虑到买房合算。”“房租太低，人们就不买房子了。”“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。”邓小平关于住宅商品化的提出，为我国后来的城镇住房制度改革指明了方向。同年6月，中央、国务院联合批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣告住宅商品化的政策将得到正式实施。住宅商品化思路正式提出后，首先是在全国范围内进行个别试点。1979年开始实行商品住宅全价销售的试点工作，率先实行的有广州、西安、柳州、梧州、南宁等城市。紧接着，一方面不断扩大试点城市，另一方面，开始实行补贴出售住房的试点工作。至1986年，我国城镇住房制度改革在全国取得了很好的成绩。同年2月，国务院成立了负责全国住房制度改革的国务院住房制度改革领导小组，为住房改革的进一步深入做好了前期准备工作。1981年1月，中国最早的房地产企业——中房公司创办，这意味着，中国的住房商品化道路已经开始了。

二、启动阶段--1988年1月至1998年6月

20世纪80年代初，以邓小平同志关于住宅商品化的一系列讲话为起点，中国城镇住房开始了对福利分配制的配套改革，但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革，未涉及对住宅供应体制的改革，住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供，市场机制完全被排斥在住宅供给体系之外。人们还未完全建立住房资源依据市场来配置的观念，公有住房占主要比重，市场上的商品住宅份额很小，住宅的大部分还是单位建房，然后分配给职工，住宅的分配形式主要以实物配置为主，货币为辅。1988年1月，国务院召开第一次全国住房工作制度改革工作会议，同年2月，经国务院批准，国务院房改领导小组印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，试点城市的做法与经验得到了充分的肯定，并进一步部署了全国范围内的房改工作，标志着全国住房制度改革由点到面，进入了整体方案设计和全面试点阶段，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。此阶段主要是加快住房解困的改革工作，基本构思是提高房租，增加工资，鼓励职工买房，实现住房商品化。1992，年邓小平南巡讲话后，同年10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，有效地解决了计划与市场的关系问题，由此带动了整个房地产开发的热潮。

例如，北京房地产市场最早的商品房住宅小区是1985年开建并于次年开始销售的方庄社区，但是直到90年代，北京的商品房市场才开始真正兴起。再如，中国最大的专业住宅开发公司万科于1984年成立时，其主营业务为贸易，1988年开始进入住宅行业，1990年，初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构，1992年，正式将大众住宅开发确定为公司的核心业务，2008年公司业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的27个城市。仅2008年该公司就完成了新开工面积523．3万平方米，竣工面积529．4万平方米，实现销售金额478．7亿元，净利润40．3亿元的业绩。经过10年努力，万科已确立了在住宅行业的竞争优势地位。在此阶段，国家也开始将人们过去租住的公房变成商品卖给其租住者，使非商品房变成了商品房。湖南省人民政府就此于1999年5月17日颁发了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》(湘政发[1999310号)的通知，正式开始了住宅商品化的道路。

三、变革阶段——1998年7月至2007年12月

虽然于20世纪80～90年代我国推进的住房商品化改革取得了巨大的成功，但是，住宅中商品房所占比例仍然只有30%左右。房屋的供给，大部分是单位自建的非商品房，职工租住着单位房。住宅的建设也是分散的，无所谓综合配套建设。为更深入地推动住房改革，1998年6月29日，国务院决定，党政机关停止已实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化制度。同年7月，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，改革的指导思想是稳步推进住房商品化、货币化与社会化，加快住房建设与改革，通过刺激住房消费，使住宅业成为新的经济增长点。改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。住房从实物分配到分配的货币化，全国住房制度改革取得了突破性的进展，是新旧住房制度的分水岭。自新的住房制度实施以后，住房商品化的工作开始大规模的推进，给整个社会的多个层面带来了巨大的影响。

(一)消费层面

随着停止住房实物分配改革大潮的涌入，加上引入了国外对住宅商品化具有巨大推动作用的住房抵押贷款这个经济手段，中国的老百姓在长达四十多年计划经济体制下所累积的住宅消费能力，一夜之间释放得淋漓尽致，使得商品住宅市场快速发展。1997年，亚洲出现了严重的金融危机，我国居民住宅消费能力的释放，扩大了内需，不仅避免了金融危机的冲击，而且推动了整个中国市场经济的进程。据统计，全国商品房销售1999年比1998年增长了24．8%，2000年同比又增长了26．9%，均呈两位数的增长。2007年，全国住宅商品化程度已达80%～90%。1998年，住房抵押贷款全国只有190亿元，截止到2008年5月，住房抵押贷款已达到2700多亿元，大约占到了居民个人消费贷款的82%。2003年至2007年间，中国经济以每年超过10%的速度增长，以商品住宅为主的房地产业功不可没。

(二)供给层面

在20世纪80年代，我国房地产开发商为数较少，但在1998年之后，住房由市场配给，“高需求，低供给”的现象导致房地产开发企业，或者说带有房地产性质的企业，如雨后春笋般产生，也使不少房地产开发商轻而易举地实现了低投入、高产出的经济目标，捞到了住房改革的第一桶金。可以说，从2003年初至2007年9月，我国的商品住宅已发展到了一个高峰阶段，并已初步建立了比较适合我国国情的城镇住房制度。但是，在这个阶段，由于国家房改主要是实行以商品化住宅为主、经济适用房与廉租房实物分配为辅的住房改革政策，注重住宅的完全市场化，盲目追求经济利益，忽视了低收入消费人群对住宅的需求，弱化了住房的保障功能，在商品住宅供给结构中，保障性住宅所占比重太小，新建中小户型住房供给严重不足，二手房市场和租赁市场发育缓慢，等等。

结果是，房价上涨过快，甚至出现了畸形的房价。房价就像一匹脱缰的烈马，一路狂奔。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，2005--2006年是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构以及外资管理等多方面来全面反思我国房地产行业的发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常被夸大或缩小。2006--2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为高热的楼市降温。但是，宏观调控政策并未能达到预期目标。为此，整个社会在资源、生态和能耗上付出了昂贵的机会成本。

四、稳定发展阶段一2008年至今

毋庸置疑，我国住房的商品化改革对我国经济的发展起到了非常重要的作用。但是，商品住宅市场的健康发展，其意义已不再局限于经济增长，而且包含了经济安全。为遏制房价上涨过快，解决城镇中低收人家庭住房困难，国家在强调住房商品化的同时，也将住房保障体系建设提上了议事日程。自2007年10月开始，国家一方面实行紧缩的宏观经济政策，另一方面完善住房保障体系。2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，扩大经济适用房、廉租房与两限房(限价格、限面积)所占比例是今后住房制度改革的重要内容。在这一阶段，国家对住房采取双向运行的宏观调控政策，即“保障的归保障，市场的归市场”，低收入者由国家政府提供廉租房和经济适用房，中高收入者由市场提供商品房，以防商品住宅价格出现大起大落，既避免上涨过快又避免下跌过多，追求平稳发展。

主要的调控政策是，对于市场上商品住宅的供给，国家将会严格控制土地的出让，而对于保障性住房，国家将会逐步向货币供给过渡，取消实物分配。2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，商品住宅成交量开始出现下降；2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，商品住宅行业发展减速明显，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的周期还可能会持续一段时间。从全国总体情况来看，房价止跌基本结束，部分城市有回暖迹象。可以说，经过新一轮的调整，我国商品住宅市场已步人稳定发展阶段，行业发展既面临诸多机会也有严峻的挑战。我国城市化率还未达到世界平均水平，城市化进度在加快，人民生活水平的提高和旧房改造的需要也使市场对住房的需求较大。这些事实表明，从中长期来看，住房刚性需求旺盛，市场有着较大的发展空间，我国未来的房地产业尤其是全国区域的城镇住宅产业将会得到迅速发展，住宅建设也将会有一个持续稳定的发展，中国住宅市场的前景可以预期，市场总体是乐观的。但是，我们也应十分清楚市场的优胜劣汰功能，当房地产市场发展到一定阶段时，那种在“高需求，低供给”时产生的劣质企业将会被市场所淘汰，优质品牌开发商在市场调整发展过程中将会胜出。

特点

1．住宅的耐久性

住宅与其他商品相比的一个最重要特征就是其更具耐久性。住宅的耐久性主要体现在以下3个方面：

(1)住宅购买的双重性质。一方面。购买住房作为商品消费行为。住宅是一个昂贵的消费品；另一方面。由于住宅的耐久性和未来升值性。决定了住宅的消费过程同时是一个资产拥有的过程(投资行为)。购买住宅可以期待未来的升值从而使购房者获利。

(2)住宅的耐久性说明住宅的拥有不是一个一次性消费过程。住宅在使用的过程会产生折旧。这就需要不断维修和维护。从而降低住宅物理性折旧的速度。

(3)短期内住房供给的无弹性。住宅的耐久性决定了人们购买新住宅具有较长的周期性。同时说明每年新住宅供给在整个供给中占有非常小的比重(住宅市场非常规发展除外)。在经济分析模型中。住宅的耐久性表现为：住宅供给的短期无弹性。住宅价格主要取决于建筑成本．人们对未来的预期及其风险偏好。资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。对住宅耐久性作进一步分析。可以发现正是住宅的耐久性使得住宅基本模型把住宅市场分为住宅存量和住宅服务两个完全不同的概念：住宅存量用土地．劳动力和建筑原料来表示；住宅服务用住宅存量．劳动力和其他一些投入品如安逸．幽静(效用分析)来表示。住宅市场也被区分为住宅存量市场和住宅服务市场两类。住宅存量产生住宅服务。家庭通过住宅服务的选择实现效用最大化。住房存量就被分为自住住房和租赁住房。

而住房服务市场则被主要分为自主业主(房东)和租户。住宅市场的这种住房存量市场和住宅服务市场同时共存的分析是住宅市场的主要特征。关于住宅市场这种特性的解释不是基于竞争论的解释。更多的是采用对人口异质性的解释。例如。由于变换租赁住房的交易成本小于自住住宅的交换。同时年轻人更倾向于具有移动性(如变换工作或者交友)。所以年轻人更倾向于租赁住宅。而不是选择自有住宅。住宅存量市场和住宅服务市场的区分意味着对住宅存量的需求(可以看作投资者)和对住宅服务的需求(可以看作消费者)必须区别对待。这种区分给实证数据的分析带来了很大的困难。因为对一个自住住宅的家庭来说。是自己消费了自己住宅所提供的住宅服务。这种住宅服务提供的价格很难在实际中得到衡量和测算。

2．复杂和多重异质性

住宅在大小(居住面积)．布局(内部房问布局)．建筑的完整性．市场的方便性及其周围环境等方面具有很大的多样性。住宅的多样性决定了家庭对每一个住宅的选择。其实是对其所有特征进行综合而形成的集合。对住宅多重异质性进行应用分析主要有以下两种方法：

(1)特征分析法。特征分析法的主要观点为：住宅是由一系列单独要素构成的组合体。每一种要素所体现的效用都可以用一个价格来表示。住宅的市场价格可由诸多单独要素所表示的价格综合而得到。用公式表达如下

P(Z)=P(Z₁,Z₂...Z_i)

式中：P(Z)——住宅的市场价格；

Z_i——住宅具有的第i个特征。

P(Z)一般采取如下线性表达式

P(Z)=P(Z₁) P(Z₂) ... P(Z_i)

特征分析法一方面为住宅的估价提供了理论依据。但更重要的应用是为家庭对不同特征住宅的选择提供了理论上的分析方法。虽然住宅的每一种特征都被具体为一个特定的价格。但在现实中。家庭的不同偏好．收入水平的不同等决定了不同家庭对同一住宅的某一要素特征会有不同的估价。比如有小孩子上学的家庭和没有小孩上学的家庭。对学校位置的估价就会完全不同。为了说明特征分析法的应用。举两个例子。两个家庭A和B。具有相同的收入水平(也就是具有相同的收入预算线)。家庭A有一个小孩。正在上中学。家庭B没有小孩。家庭A和家庭B其他偏好完全相同。为简化起见。这里用购物偏好来代替。这时家庭A和家庭B的住宅选择如图1所示。尽管具有相同的收入水平。但是对学校便捷程度这个住宅要素特征的赋值(价格表示)。家庭A大于家庭B。所以家庭A选择了更靠近学校的住宅。而家庭B选择了靠近购物场所的住宅。再举另一个例子：家庭A和家庭B具有完全相同的偏好。但是具有不同的收入水平。此时家庭A和家庭B对住宅的选择如图2所示。为简化起见。这里选择住宅的两个特征向量：面积和交通的便捷性。由于家庭B具有较高的收入水平(预算线为BB。)。家庭B选择了面积更大和交通更方便的住宅D。家庭A(预算线为AA。)则只能选择面积较小和便捷性较差的住宅C。 2100433B