商品房预租具备条件

投资开发的商品房，应当具备如下条件，并按规定报经批准后，方可上市预租：

①已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使喟权已经依法登记，件取得房地产权证书；

②取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

③预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；

④已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并巳确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。

从我国目前的法律、法规及部门规章来看，至今尚没有关于商品房预租的规定，而一些地方规范性文件对于商品房预租的问题却是持肯定的态度。比如上海2000年7月1日实施的《上海市房屋租赁条例》第九条规定：“房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。”上海市房屋土地资源管理局还对该条文提出了具体的实施意见。在《上海市房屋租赁条例)实施之前，早在1998年上海市房地局就曾印发《上海市商品房预租试行办法)。应该说，由于事实上大量存在类似商品房预租的行为，上海市关于商品房预租的规范性文件及时出台，对于活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，起到了十分重要的作用。在总结近两年的实践经验的基础上，上海市最终以地方法规的形式对商品预租的问题给予了明确。

商品房预租与商品预售相比，存在先天不足的问题。商品房预售首先在房地产管理法中有明确的规定，然后在行政法规、部门规章、地方规范性文件中都有相应的规定，也为促进商品房市场发展起了非常重要的作用。而商品房预租的问题却至今没有统一的法律规定。但根据《合同法》及最高院的司法解释，如果商品房预租的双方当事人签订的预租合同不属于合同无效的情况，则应认定其有效。由于商品房预租有其特殊性，没有相应的法律、法规予以约束，很容易造成房屋租赁市场的不规范。由此，给有关立法部门提出了一个亟待解决的问题，而实践中商品房预租引发的纠纷也大多根据地方规范性文件并结合案件的具体情况来加以处理。

《预租协议)的签订经批准，取得准予预租的批文后，房地产开发经营企业或买受人预租商品房，应当与承租人签订《预租协议》。《预租协议》可使用市房地局制定的示范文本，也可由房地产开发经营企业按下述示范文本内容自行拟订：

a．预租双方当事人的姓名或者名称、地址；

b．房地产的座落地点、面积、四至范围；

c．上地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；

d．房屋的平面布局、结构÷建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等状况；

e．房屋租赁期限、租金、支付方式；

f．预租期限及预租房屋的交付使用日期；

g．预付款金额、支付期限及其使用；

h．违约责任；

i．争议的解决方式；

j．预租双方当事人约定的其他事项：

②《预租协议》的登记备案

预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明向批准预租的市或区、县的房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。

有下列情形之一的房屋不得转租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的；

3、预租的商品房。

另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。

承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

4.不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。

沈阳市人民政府令

（第十二号）

《沈阳市商品房销（预）售管理办法》，业经市政府第十五次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

沈阳市商品房销（预）售管理办法

（1998年8月24日）

第一条为加强商品房销（预）售管理，保护购销双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金（预付金）或房价款的行为。

第三条凡在我市行政区域内实行商品房销（预）售的房地产开发经营企业和外埠来我市销（预）售异地商品房的房地产开发经营企业，以及实行商品房销（预）售管理的单位和部门均须执行本办法。

第四条市房产管理局是我市商品房销（预）售的行政主管部门；新民市、辽中县、法库县、康平县房产管理部门是本行政区域内商品房销（预）售的主管部门；市房地产市场管理办公室（以下简称市场办）具体负责商品房销（预）售管理工作。主要职责是：

（一）审批并核发《商品房销（预）售许可证》；

（二）审核商品房销（预）售面积；

（三）审批商品房销（预）售信息的发布和传播；

（四）办理商品房交易手续；

（五）配合物价等有关部门对商品住宅价格实施管理；

（六）商品房销（预）售合同管理；

（七）依据法律、法规的规定，查处商品房销（预）售活动中的违法行为。

第五条销（预）售商品房必须符合下列条件：

（一）已取得房地产开发经营企业《资质证书》和《营业执照》；

（二）持有经批准的商品房建设计划；

（三）持开发建设项目所取得的土地使用权证书；

（四）持开发建设项目已缴纳的各种税费票据证明；

（五）持有开发项目的建设工程规划许可证和建筑工程开工报告书；

（六）已按政府规划部门批准的规划设计方案审定书进行全面施工建设，并提供有关证明及照片；

（七）提供书面投入开发建设总投资25%以上的银行资金证明及施工进度和竣工交付使用日期。

向境外销（预）售商品房的，应同时提交向境外销（预）售的批准文件。

第六条商品房销（预）售实行许可证制度。销（预）售商品房的企业，须持本《办法》第五条规定的证件、材料及预售方案到市场办办理审批手续，经审核符合在境内销（预）售条件的，核发《商品房销（预）售许可证》；符合境外销（预）售的，核发《商品房外销（预）售许可证》；外埠来我市销（预）售异地商品房的，核发《商品房销（预）售临时许可证》。

非房地产开发企业不得向社会销（预）售商品房屋。

第七条取得《商品房销（预）售许可证》、《商品房外销（预）售许可证》或《商品房销（预）售临时许可证》的房地产开发经营企业，在销（预）售商品房前，到市场办办理商品房销（预）售面积审核手续。

第八条商品房销（预）售面积，依据有关规定计算。异型建筑或公共（公用）面积分摊较复杂的工程项目须报市场办确定计算方案。

经审定的商品房销（预）售面积作为双方签订商品房购销合同的依据。

第九条房地产开发经营企业转让投资额超过25%、尚未完工的开发项目属整体销售房屋行为，须办理交易手续。

第十条销（预）售商品房，购销双方应签订《商品房购销合同》，并使用省建设厅、省工商行政管理局监印的统一合同文本，任何单位不得擅自印刷或复印使用。

第十一条新闻媒介凭市场办批准文件予以发布商品房销（预）售广告，并在广告中标明批准文号。无批准文件不予发布商品房销（预）售广告。

第十二条商品房销（预）售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

委托房地产经纪组织或经纪人代理时，应委托具有合法资格的房地产经纪组织或经纪人。

第十三条商品房销（预）售价格实行政府定价和市场调节价两种形式。

（一）经市政府批准享受优惠政策的商品住宅销（预）售价格由政府审定；

（二）其他商品房实行市场调节价。

第十四条实行政府定价的商品住宅由市物价局会同市房产局等有关部门共同审核、批准后执行。

实行市场调节价的商品房，由房地产开发经营企业确定价格，在销（预）售前，将所定价格及有关资料报市物价局和市房产局备案。

按市场调节价销（预）售商品房的楼层差价比率，可由房地产开发经营企业确定。

第十五条销（预）售商品房的阳台价格：

阳台悬挑宽度为1．2米，销售价格按常规计算；悬挑宽度超过1．2米的部分，封闭的阳台每平方米销售价格按70%计价，不封闭阳台每平方米销售价格按35%计价。

第十六条房地产开发经营企业在销（预）售商品房时，必须使用税务部门统一印制的专用发票。

第十七条房地产开发经营企业到市场办办理《商品房销（预）售许可证》或《商品房外销（预）售许可证》、《商品房销（预）售临时许可证》及办理商品房销售面积审核手续的同时，办理商品房交易手续。

第十八条商品房交付使用两个月内，房地产经营企业须将商品房销（预）售许可证复印件送交房屋所在地房产产权监理部门备案。购房人持商品房购销合同、辽宁省沈阳市商品房销售（结算）专用发票、商品房交易批复、商品房准住通知，到房产产权监理部门办理房屋所有权登记手续。

第十九条销（预）售商品房必须先办理土地变更及土地增值税手续，其办理程序，另行规定。

第二十条违反本办法，由市场办责令其停止销（预）售，补办手续，并处以罚款：

（一）商品房销（预）售单位未取得《商品房销（预）售许可证》销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，补办审批手续，并处以1至3万元罚款；

（二）未办理销（预）售面积审核手续销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，并履行审核手续；

（三）未全面履行商品房购销合同和开发建设期间有违法、违规行为的，责令其立即停止销（预）售活动；

（四）未经审批委托新闻媒介发布商品房销（预）售广告的，责令其补办审批手续；

（五）未经批准外埠来我市销（预）售异地商品房的，责令其停止销（预）售活动，并处以1至3万元的罚款。

第二十一条本办法执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

第二十二条本办法自发布之日起施行。