商品房认购定义

商品房认购，是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。在法理上，一般称之为预约合同。签订预约合同的目的是约束双方订立本约。关于认购的法律性质认定问题，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系，当事人交付的定金为立约定金。

现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等。无论哪种形式，一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定，直接约定商品房的实质内容的不多见。

商品房认购一般在开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，并已取得商品房预售许可证后签订。

1 购房合同的现状

1.1 购房涉及哪些合同与文本

1.2 “强盗条款”与“城下之盟”

1.3 购房人的选择与出路——上帝拯救自救的人

2 商品房认购合同（定金合同）

2.1 了解商品房认购合同

2.2 签订认购合同之前的准备

2.3 签订认购合同需要关注的主要问题

2.4 商品房认购合同范本与释义

3 商品房买卖合同

3.1 商品房买卖合同的两种形式

3.2 签订购房合同之前的必须准备

3.3 购房合同中的主要问题与风险防范

3.4 204条商品房买卖合同范本与释义

4 房屋抵押贷款合同

4.1 什么是抵押贷款合同

4.2 抵押贷款合同的签订过程

4.3 商业抵押贷款合同应该注意的主要问题

4.4 住房公积金贷款应该注意的主要问题

4.5 抵押贷款合同的其他问题

5 合同谈判

5.1 什么是合同谈判

5.2 合同谈判前的心理准备

5.3 怎样进入谈判

5.4 合同谈判的技巧2100433B

第一部分与房屋买卖、租赁有关的合同范本

商品房买卖合同（示范文本）

北京市商品房预售合同

北京市商品房现房买卖合同

北京市商品房认购书

北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）

北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）

上海市产权交易合同示范文本（2004版）

深圳市房地产认购书

深圳市房地产买卖合同（一手房现售）

深圳市房地产买卖合同（预售）

房屋租赁合同（示范文本）

房屋租赁合同（中消协推荐文本）

北京市房屋租赁合同

上海市居住房屋租赁合同示范文本（2006版）

上海市房屋租赁合同（商品房预租）

广州市房屋租赁合同

第二部分与房屋中介服务、房屋拆迁有关的合同范本

房屋出售委托协议（房地产经纪业务合同推荐文本）

房屋承租居问合同（中消协推荐文本）

北京市房屋出租代理合同

北京市房屋出租居间合同

北京市房屋承租居间合同

房屋出售委托协议（示范文本）

房屋购买委托协议（示范文本）

上海市产权交易出让委托合同示范文本（2004版）

上海市产权交易受让委托合同示范文本（2004版）

广州市房地产中介服务合同（示范文本）

上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）

上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）

上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）

上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议

第三部分与物业服务有关的合同范本

前期物业服务合同（示范文本）

前期物业管理服务协议（示范文本）

物业管理委托合同（示范文本）

业主临时公约（示范文本）

……

第四部分与家庭居室装饰、装修工程施工有关的合同范本

附录2100433B

第一章 房屋买卖纠纷类型和处理法律依据概述

第一节 房屋买卖纠纷类型

第二节 房屋买卖纠纷适用的法律规定

第二章 商品房买卖纠纷处理依据与案例

第一节 商品房认购协议及定金纠纷

案例指引一：只有购房者一方签字的商品房买卖合同能否成立？

案例指引二：开发商擅自将已预订商品房另行销售给第三人，应如何承担责任？

第二节 商品房预售许可证纠纷

案例指引：开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实与购房者签订商品房买卖合同，其如何承担责任？

第三节 房地产虚假广告纠纷

案例指引：因开发商宣传不实导致“中心花园”缩水而产生的巨额赔偿纠纷。

第四节 商品房买卖付款方式纠纷

案例指引：银行未成功放贷，购房者能否要求解除商品房买卖合同，取回已支付的首付款？

第五节 开发商“一房二卖”产生的纠纷

案例指引一：开发商故意隐瞒实情“一房二卖”，应如何承担责任？

案例指引二：开发商将已出售商品房再次出售给第三人，应如何向购房者承担责任？

第六节 因合同约定面积与实际交付房屋面积差异引起的纠纷

案例指引：建筑面积计算依据不同一，开发商能否要求补交房款？

第七节 商品房价格波动引发的纠纷

第八节 商品房交付标准纠纷

案例指引：商品房存在细微瑕疵，购房者能否拒收商品、房？

第九节 逾期办证引发的纠纷

案例指引一：开发商逾期办证，应如何向购房者承担责任？

案例指引二：开发商承担逾期办证违约责任的期限，是否应当扣除办证机关的办证期限？

案例指引三：开发商能否以购房者未缴纳物业维修基金及第三人原因导致办证逾期为由，拒绝承担责任？

案例指引四：开发商逾期办证，购房者除起诉要求承担违约责任外，能否同时要求限期办理房屋权属证书？

第十节 小区停车位、停车库所有权纠纷

案例指引一：开发商是否有权出售属于全体业主所有的小区车位？

案例指引二：未计入公摊面积的小区车位应归开发商所有。

案例指引三：占用业主共有的道路或者其他场地的车位属于全体业主共有，开发商无权出售。

第十一节 小区绿化、绿地率纠纷

案例指引一：部分业主能否代表全体业主向开发商主张绿地缩水赔偿"para" label-module="para">

案例指引二：开发商出售别墅时是否有权将花园一并出售给购房者"para" label-module="para">

案例指引三：物业管理公司不能侵犯业主对公共绿地的共有权

第十二节 商品房采光权、通风权、日照权纠纷

案例指引一：开发商修建电梯公寓侵犯周边住户采光权，付出巨额赔偿

案例指引二：在开发商无过错的情况下，购房者的采光权受到的损失由谁承担"para" label-module="para">

第十三节 预售商品房再转让纠纷

案例指引：预售商品房再转让行为违反国家法律法规强制性规定，应当为无效

第四节 精装修商品房买卖纠纷

案例指引一：已通过竣工验收的精装修商品房存在细微瑕疵，购房者无权拒收商品房

案例指引二：精装修商品房的装修价值缩水，开发商应当予以赔偿

第五节 商品房层高缩水引发的纠纷

案例指引一：商品房层高缩水，购房者能否要求开发商赔偿"para" label-module="para">

案例指引二：商品房层高缩水的损失如何计算"para" label-module="para">

第十六节 楼宇名称权纠纷

案例指引：开发商擅自变更商品房名称，购房者该如何维护自己的权益"para" label-module="para">

第十七节 业主身份认定引发的纠纷

案例指引：房屋所有权证上只有配偶一方的名字，另一方是否具有业主资格"para" label-module="para">

第十八节 “住改商”引发的纠纷

案例指引：业主擅自将住宅改为商业用途，物业公司是否有权予以制止"para" label-module="para">

第十九节 业主封阳台、装保笼引发的纠纷

案例指引：不得封闭阳台的格式条款未尽提醒义务无效

第二十节 业主拒交物业服务费引发的纠纷

案例指引一：业主能以未与物业公司签订合同而拒缴物业服务费吗"para" label-module="para">

案例指引二：业主能否以其未入住商品房而拒绝缴纳物业服务费"para" label-module="para">

案例指引三：业主能否以物业服务不到位而拒缴物业服务费"para" label-module="para">

案例指引四：业主能否以未在物业服务合同上签字为由拒绝缴纳物业服务费"para" label-module="para">

第三章 二手房买卖纠纷处理依据与案例

第一节 共有人私自转让共有房产引发的纠纷

案例指引一：夫妻一方未在购房协议书上签字，法院判决确认购房协议书无效

案例指引二：夫妻一方以其未在购房协议书上签字为由，要求确认购房协议书无效，未获法院支持

第二节 二手房买卖转按揭纠纷

案例指引：转按揭加提前还贷进行房产交易引发纠纷

……

第四章 经济适用住房买卖纠纷处理依据与案例

第五章 农村房屋买卖纠纷处理依据与案例

第六章 公房、房改房等其他房屋买卖纠纷处理依据与案例

第七章 房屋买卖所涉税费种类介绍及税费表

第八章 房屋买卖争议处理法律法规

附录房屋买卖合同范本

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