商洛市经济适用住房销售管理实施细则

商洛市经济适用住房销售管理实施细则

第一章 总则

第一条 为规范经济适用住房销售行为，保障经济适用住房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）、《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）、《商洛市经济适用住房建设管理实施意见》，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。

第三条 商洛市行政区域内经济适用住房销售及经济适用住房销售管理应当遵守本实施细则。

第四条 经济适用住房销售包括经济适用住房现售和经济适用住房预售。

第五条 房地产开发企业依据相关法规可以自行销售经济适用住房，也可以委托房地产中介服务机构销售经济适用住房。

第六条 市房产管理局负责全市经济适用住房的销售管理工作。

市、县(区)人民政府建设行政主管部门、房产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内经济适用住房的销售管理工作。

第七条 经济适用住房应当面向城镇中低收入家庭销售，销售对象和条件要进行公示。

第八条 中低收入家庭标准，按4.5倍的房价收入比（即购买本地一套建筑面积60平方米普通商品房的价格与双职工家庭年均工资之比）确定。由市、县(区)人民政府合理确定中低收入家庭的标准，每年公布一次。

第二章 销售条件

第九条 经济适用住房预售实行预售许可制度。

经济适用住房预售条件及经济适用住房预售许可证的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

集资、合作建房的销售，实行开工前预售的方式。由集资单位或住宅合作建房单位按本细则第十九条（一）款的规定，持集资、合作建房对象的有关资料，向市、县(区)房改办申请审批。

第十条 经济适用住房现售，应当符合以下条件：

（一）现售经济适用住房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者土地使用权的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第十一条 房地产开发企业应当在经济适用住房现售前将房地产开发项目手册及符合经济适用住房现售条件的有关证明文件报送市、县(区)房地产开发行政主管部门备案。

第十二条 房地产开发企业销售设有抵押权的经济适用住房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十三条 房地产开发企业不得在未解除经济适用住房买卖合同前，将作为合同标的物的经济适用住房再行销售给他人。

第十四条 经济适用住房按套销售，不得分割拆零销售。

第十五条 经济适用住房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人在签订经济适用住房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三章 购买经济适用住房的对象条件及办理程序

第十六条 符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房

1、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

2、现住房使用面积低于陕办发[1996]7号文件规定标准的住房困难家庭；

3、夫妇双方年均工资收入符合市、县（区）政府界定的中、低收入标准的家庭；

上述三个条件同时具备方可申请购买经济使用住房。

4、城市规划区内的住房困难户、无房户、拆迁安置户。

第十七条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房。开发建设用于出租的经济适用住房，享受经济适用住房的优惠政策，出租给符合购买经济适用住房条件的对象，按购房面积标准，由市、县(区)人民政府确定租赁价格，每年公布一次。承租人退租住房后，只要符合购买经济适用住房的条件，仍可申请购买经济适用住房。

第十八条 市、县(区)人民政府要把划定中低收入家庭的标准，规定购买经济适用住房的条件及面积标准向社会公布。

第十九条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理：

（一）申请人持家庭户口本、身份证、所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明，向市、县(区)人民政府经济适用住房主管部门提出申请；

（二）市、县(区)人民政府经济适用住房主管部门要在20个工作日内完成对申请人的核查。符合条件的，予以公示。公示后无异议或异议不成立的，签署核查意见，发给申请人《购买经济适用住房审批表》，注明规定购买面积标准，作为申请人的购买凭证。

（三）申请人持《购买经济适用住房审批表》向开发建设单位选购经济适用住房。购买面积原则上不得超过同职级标准面积。购买面积略超标准面积的，由于套型原因，略超标准面积（暂按8平方米）按标准面积价格购买；购买面积超过标准面积的部分，不得享受政策优惠，由购房人按同期、同区域商品房价格补交差价。超面积部分的差价款由售房单位上缴市、县(区)政府财政部门，进行专户储存，用于住房制度改革和廉租住房建设。

（四）申请人购买经济适用住房后，按规定办理权属登记。房管、土管部门在办理产权登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨用地。其中如有超标准面积补交相应差价的，也应当注明补交差价的面积。

第二十条 集资、合作建房的集资对象和合作社社员，必须符合本实施细则第十六条规定的购买经济适用住房的条件，凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房；严禁任何单位借集资、合作建房的名义，变相搞实物分房或从事商品房开发。

第四章 广告与合同

第二十一条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布经济适用住房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关法规，广告内容必须真实、合法、准确。

第二十二条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的经济适用住房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在经济适用住房买卖合同中约定。

第二十三条 经济适用住房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面经济适用住房买卖合同。

经济适用住房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）经济适用住房基本状况；

（三）经济适用住房的销售方式；

（四）经济适用住房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第二十四条 经济适用住房的销售实行明码标价制度，开发企业需在销售场所显著位置公示价格主管部门批准的基准价格、浮动幅度及相关事项，其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在公示之外收取任何未予批准的费用，自觉接受社会监督。

第二十五条 经济适用住房销售可以按套计价、也可以按套内建筑面积计价。

经济适用住房按套计价或者按套内建筑面积计价的，经济适用住房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十六条 按套计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十七条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未做约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比例绝对值在3%以内（含3%，下同）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

因本细则第三十一条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十八条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十九条 不符合经济适用住房销售条件的，房地产开发企业不得销售经济适用住房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合经济适用住房销售条件的，房地产开发企业在订立经济适用住房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立经济适用住房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立经济适用住房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第三十条 房地产开发企业应当在订立经济适用住房买卖合同之前向买受人明示《经济适用住房销售管理办法》和《经济适用住房买卖合同示范文本》。

第三十一条 房地产开发企业要按照批准的规划、设计建设经济适用住房。经济适用住房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致经济适用住房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响经济适用住房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第五章 销售代理

第三十二条 房地产开发企业委托中介服务机构销售经济适用住房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第三十三条 受托房地产中介服务机构销售经济适用住房时，应当向买受人出示经济适用住房的有关证明文件和经济适用住房销售委托书。

第三十四条 受托房地产中介服务机构销售经济适用住房时，应当如实向买受人介绍所代理销售经济适用住房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的经济适用住房。

第三十五条 受托房地产中介服务机构在代理销售经济适用住房时不得收取佣金以外的其他费用。

第三十六条 经济适用住房销售人员要经过专业培训，方可从事经济适用住房销售业务。

第六章 交付

第三十七条 房地产开发企业要按照合同约定，将符合交付使用条件的经济适用住房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十八条 房地产开发企业销售经济适用住房时设置样板房的，应当说明实际交付的经济适用住房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的经济适用住房应当与样板房一致。

第三十九条 销售经济适用住房时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第四十条 房地产开发企业应当对所售经济适用住房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付使用之日起计算。

经济适用住房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第四十一条 房地产开发企业应当在经济适用住房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当协助经济适用住房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第四十二条 经济适用住房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第七章 法律责任

第四十三条 未取得营业执照，擅自销售经济适用住房的，由市、县(区)人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第四十四条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售经济适用住房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十五条 违反法律、法规规定，擅自预售经济适用住房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%的罚款。

第四十六条 在未解除经济适用住房买卖合同前，将作为合同标的物的经济适用住房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的经济适用住房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十八条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可以处2万元以上3万元以下罚款。

第四十九条 房地产开发企业在销售经济适用住房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售经济适用住房的。

（二）未按照规定在经济适用住房现售前将房地产开发项目手册及符合经济适用住房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的。

（三）分割拆零销售经济适用住房的。

（四）不符合经济适用住房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的。

（五）未按照规定向买受人明示《经济适用住房销售管理办法》、《经济适用住房买卖合同示范文本》的。

（六）委托没有资格的机构代理销售经济适用住房的。

第五十条 房地产中介服务机构代理销售不合格销售条件的经济适用住房的，处以警告，责令停止销售，并可以处2万元以上3万元以下罚款。

第五十一条 政府相关管理部门工作人员在经济适用住房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十二条 本实施细则所称经济适用住房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的经济适用住房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第五十三条 本实施细则所称经济适用住房预售，是指房地产开发企业将正建设中的经济适用住房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第五十四条 本实施细则所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的经济适用住房分割为数部分分别出售给买受人的方式销售经济适用住房的行为。

第五十五条 商洛市区2006年中低收入家庭标准线确定为36000元。

第五十六条 本实施细则由商洛市房产管理局负责解释。

第五十七条 本实施细则自2006年12月1日起实施。 2100433B

成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定

第一条 为建立和完善经济适用住房供应体系，加强经济适用住房销售管理，根据建设部等四部委颁发的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号文件)及有关法律法规，结合成都市实际，制定本规定。

第二条 锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区(含高新区，以下简称五城区)内城镇经济适用住房销售管理，适用本规定。

第三条 本规定所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第四条 成都市房产管理局是本市城镇经济适用住房的主管部门。市住房委员会办公室负责本市经济适用住房的日常管理和五城区范围内城镇经济适用住房申购者的资格审查。

市物价和国土部门根据职责分工，负责做好经济适用住房的相关管理工作。

第五条 经济适用住房主要用于安置旧城改造和土地征用中的被拆迁人，并安排部分经济适用住房面向社会公开出售给符合规定条件的住房困难户。

第六条 旧城改造项目业主和土地征用单位集中采购的经济适用住房，必须专项用于安置拆迁、征地中的被拆迁人，不得转作商品房出售或者挪作他用。市房屋产权产籍主管部门在办理产权登记时应当严格审查安置对象，对不属安置对象的，

不发房屋所有权证。

第七条 被拆迁人取得安置的经济适用住房产权的，房屋产权产籍主管部门按照商品房管理的有关规定，发给房屋所有权证。

第八条 面向社会发售的经济适用住房，住房困难户申请购买的，应同时具备以下条件：

(一)五城区的正式户口；

(二)家庭年收入在规定的中等偏低收入线以下；

(三)无房或者人均住房建筑面积在16平方米以下；

(四)未租购公有住房或者其他政策性住房(包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等)。

中等偏低收入线由市住房委员会办公室定期公布。

第九条 购买经济适用住房严格控制在中、小套型，多层住宅建筑面积不超过90平方米(高层住宅增加10平方米公摊面积，不超过建筑面积100平方米)。二人户限购58平方米以下住房；三人户限购72平方米以下住房；四人户及以上限购90平方米住房。：超购面积，不得享受政策优惠，购买人应在办理产权登记时向政府补交与市场价的差价。

补差的标准由市住房委员会办公室公布。

第十条 面向社会发售的经济适用住房实行申请、审查和公示制度。

(一)申请人应当持户口、所在单位(或街道办事处)出具的收入证明、住房证明及其他证明材料向市住房委员会办公室提出申请，并填写《成都市购买经济适用住房申请表》。

(二)市住房委员会办公室应当在7个工作日内完成核查。符合条件的，在申请人所在单位(或街道办事处)住地进行为期十天的公示。有投诉的，由市住房委员会办公室会同申请人所在单位(或街道办事处)进行核实。无投诉或核实投诉不实的，核发《成都市个人购买经济适用住房资格认定通知单》，并确定可以购买的面积。

(三)申请人凭《成都市个人购买经济适用住房资格认定通知单》，按规定有效期在政府公示的经济适用住房建设项目中选购一套经济适用住房，选购凭通知单排队轮候。

第十一条 经济适用住房实行政府定价。原则上参照项目周边同类商品房平均价格降低15—20%，由市物价局会同市住房委员会办公室在经济适用住房建设项目开工之前审定销售价格，并向社会公布。

第十二条 经济适用住房销售单位应严格按照审定的销售价格和销售对象出售经济适用住房，不得在审定价格之外收取任何未予标明的费用，市物价部门和市住房委员会办公室应按照各自职责加强监管。

第十三条 经济适用住房以居住为目的，不得改作其它用途。购房者在取得房屋所有权证和土地使用证三年以后，方可按市场价上市出售。属于行政划拨土地的经济适用住房上市交易时，应当按照有关规定补交土地出让金。

第十四条 经济适用住房购买人出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。

第十五条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分。其申请条件、上市条件、销售对象审核等严格按照购买经济适用住房的有关规定执行。

第十六条 龙泉驿、青白江、新都、温江区和其他县(市)可参照本规定执行。

第十七条 本规定具体应用中的问题由成都市住房委员会办公室负责解释。

商洛市经济适用住房建设管理实施意见

根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和建设部等四部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）、国家计委与建设部《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）、省政府办公厅关于印发《陕西省实施<经济适用住房管理办法>细则的通知》等文件精神，现就我市经济适用住房建设管理提出以下实施意见：

一、指导思想

坚持在中、省统一政策的指导下，结合商洛实际，加大普通商品房特别是经济适用住房建设力度，不断满足中低收入家庭住房的需求，建立多元化的住房供应体系，促进社会和谐发展；稳步推进我市住房商品化、货币化进程；逐步建立适应社会主义市场经济和符合我市实际情况的城镇住房供应新体制。

二、基本原则

1、经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

2、发展经济适用住房应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则。市政府根据全市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并由市、县（区）经济适用住房主管部门负责组织实施。

3、职工居民购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

符合条件的职工居民家庭，可以申请购买一套符合标准的经济适用住房。需要购买经济适用住房时，先向经济适用住房主管部门提出购房申请，经同意并向社会公示后，方可办理经济适用住房购买手续。

4、市房产管理局负责全市经济适用住房的管理、指导、监督工作。

5、市、县（区）经济适用住房主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，会同发改委、规划、国土资源、物价、财政等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划编制经济适用住房发展中、长期规划和年度建设计划，经市、县(区)人民政府批准后，统筹纳入全市国民经济和社会发展计划。

6、市、县（区）发改委会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。

经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，由国土资源管理部门本着合理布局、节约用地、功能齐全、政府定价、让利与民的原则，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在年度土地供应计划中优先安排。

中、省驻商单位及驻军的经济适用住房建设，纳入当地经济适用住房建设投资计划，实行属地统一管理。

7、经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。

8、根据《陕西省房地产开发企业资质管理办法》（陕建发[2000]118号）文件精神，开发企业必须按照《资质证书》或《暂定资质证书》确定的范围和规模从事房地产开发经营业务。

相应房地产开发企业可承担的开发规模如下：

二级开发企业可承担25万平方米以下（含25万平方米）的建设项目；

三级开发企业可承担15万平方米以下（含15万平方米）的建设项目；

四级开发企业可承担3万平方米以下（含3万平方米）的建设项目。

经济适用住房开发建设的招投标工作由市、县（区）建设主管部门负责组织实施。招标确定开发企业时，应着重考查开发成本价的预算，项目规划设计条件和建设条件是否满足政府确定的各项指标要求。另外，企业所做的规划设计方案也将占一定分值。

参加经济适用住房开发项目投标的企业应具备下列条件：

持有工商行政管理部门核发的营业执照；

具有占投标项目总投资35%以上的资本金；

具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质;

满足政府对具体开发项目提出的规划条件和建设条件意见的实施方案（包括规划的设计方案）。

三、优惠政策

1、经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，依法实行政府划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

2、经济适用住房面向中低收入家庭，要千方百计降低造价，使广大中低收入家庭买得起、住得起。各有关管理部门在经济适用住房建设管理过程中，不得在法律、法规规定以外进行各种摊派、集资和收费；对经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。

3、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。

4、购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。商业银行在贷款利率等方面给予优先支持。

5、经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

6、用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

四、定价原则和公示

1、经济适用住房价格，应当与我市城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

2、经济适用住房价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（1）开发成本包括征用土地和拆迁补偿、勘察设计和前期费用、主体房屋建筑及安装工程费（含附属工程费）、小区内基础建设和非经营性公用配套设施建设费、前4项之和2%的管理费、银行贷款利息、行政事业性收费等7项因素构成。

（2）税金依照国家规定的税目和税率计算。

（3）利润按征用土地和拆迁补偿、勘察设计和前期费用、主体房屋建筑及安装工程费（含附属工程费）、小区内基础建设和非经营性公用配套设施建设费之和不超过3%计算。

3、经济适用住房价格实行成本审查制度。市、县（区）政府价格主管部门在接到房地产开发企业的定价申请后，指定有资质的价格成本认证机构进行成本审查，并出具成本审查报告。

4、经济适用住房价格制定应当遵循保本微利原则。

经济适用住房基准价和浮动幅度由市、县（区）政府价格主管部门按照管理权限，依据成本审查报告制定，同时向上一级价格主管部门备案。

经济适用住房租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。

经济适用住房价格确定后，应当向社会公示。

5、经济适用住房的销售实行明码标价，其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在公示之外收取任何未予标明的费用。

6、实行经济适用住房开发经营企业交费登记卡制度。交费登记卡由价格主管部门制定，各有关部门按规定收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

五、开发建设

1、经济适用住房建设要坚持质量第一的原则，开发建设单位对工程质量负最终责任。经济适用住房出售时，须向住户提供《住宅使用说明书》、《质量保证书》，并依法对住房各部位的质量保修期等作出承诺。

2、经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优化规划设计方案，市区和各县城要严格控制在城市中心区进行小规模开发，不得零星分散建设。5万平方米以上的经济适用住房小区规划设计方案，由县（区）人民政府组织论证审批，报市房产管理局备案；10万平方米以上的经济适用住房小区规划设计方案，由市或县（区）人民政府组织论证，报省建设厅备案。经济适用住房必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

3、户型面积规定。经济适用住房以中小套型为主，适当建设一定比例的较大套型。新审批、新开工的经济适用住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。

市、县（区）经济适用住房主管部门根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例。

4、职级住房面积标准。参照陕西省房改委《关于干部、职工执行经济适用住房面积控制标准规定的说明》（陕房改发[1999]02号），结合商洛实际情况，确定我市各职级干部购买经济适用住房的面积标准为：科级以下（含科级）干部职工80至100平方米,县处级干部为100至120平方米,地厅级干部为120至140平方米。购买的经济适用住房超标准面积部分，按同期、同区域商品房价格由购房人补缴差价。超面积部分的差价款由售房单位上缴市、县（区）政府财政部门，进行专户储存，用于住房制度改革和廉租住房建设。

5、家庭经济收入标准线。中低收入家庭，按4.5倍的房价收入比（即购买本地一套建筑面积60平方米普通商品房的价格与双职工家庭平均工资之比）确定。由市、县（区）人民政府合理确定中低收入家庭的标准，每年公布一次。

六、购买对象

1、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

2、现住房使用面积低于陕办发[1996]7号文件规定标准的住房困难家庭；

3、夫妇双方年均工资收入符合市、县（区）政府界定的中、低收入标准的家庭；

上述三个条件同时具备方可申请购买经济使用住房。

4、城市规划区内的住房困难户、无房户、拆迁安置户。

七、集资、合作建房

1、集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定执行。

集资、合作建房应纳入市、县（区）经济适用住房建设计划管理。

2、为了促进经济适用住房建设和加强城市规划工作，今后应严格控制单位组织职工集资建房。按照城市总体规划和功能分区，住宅建设要走集中连片开发的路子。未经批准，任何单位不得利用新征地组织职工集资建房。个别困难企业和单位确因职工住房困难，需要在自用土地上集资建房的，必须做到“四要”。即要符合城市规划和土地利用规划；要经市、县（区）“经济适用住房领导小组会议”研究决定；要严格控制集资对象；要把地价纳入成本价，土地价格的评估值应不低于同区域经济适用住房用地价格。

3、向职工或社员收取的集资、合作建房款由市、县（区）经济适用住房主管部门实行专户存储、专款专用。

4、严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞住房实物分配或商品房开发。

5、集资、合作建房单位只允许收取不超过建设成本2%的管理费用，不得有利润。

八、管理原则

1、统一规划管理。按照城市总体规划要求，控制规模，合理布局，实行政府决策，部门配合，分工负责，加强协作，确保经济适用住房建设健康发展。

2、精心组织实施。在建设用地、信贷资金、规划、设计等各项硬件要求到位后，经市、县（区）人民政府批准，由经济适用住房主管部门牵头，会同有关职能部门精心组织，具体实施招标，落实开发企业。

3、经济适用住房建成竣工后，由经济适用住房行政主管部门会同有关单位，依照国家验收规范和《住宅小区竣工验收管理办法》进行综合验收，未验收的工程不得交付使用。

4、严格工程决算、审计。经济适用住房建设工程竣工后，要严格按照有关规范程序进行决算、审计，核实工程费用，确保经济适用住房质优价实。

5、各有关部门要加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未按建设规划主管部门和房产管理部门批准的规划设计条件以及建设条件意见组织实施建设的，由建设行政主管部门和房产管理部门视其情节按照有关规定给予处罚；对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚；擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等违法行为，由价格主管部门依法进行处罚；擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格的差价款，并对建设单位的违规行为进行处罚。

6、对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场同类房价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

九、组织领导

1、经济适用住房建设是城镇住宅建设的重要组成部分，是人民群众最关心的热点之一，事关改革发展和稳定大局，是各级政府的一项重要职责。各级政府要高度重视，将其列入政府年度责任目标考核内容，切实抓紧抓好，造福于民。

2、市、县（区）政府成立的经济适用住房建设协调领导小组，负责经济适用住房建设的宏观决策、项目审定、政策落实、监督指导,协调解决重大事项。

【发布单位】云南省曲靖市

【发布文号】曲靖市人民政府公告第20号

【发布日期】2006-08-18

【生效日期】2006-09-17

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】曲靖市

曲靖市经济适用住房管理实施细则

(曲靖市人民政府公告第20号)

《曲靖市经济适用住房管理实施细则）》已经2006年8月1日曲靖市人民政府第52次常务会议通过，现予公布，自2006年9月17日起施行。

曲靖市人民政府

二00六年八月十八日

曲靖市经济适用住房管理实施细则

第一章总则

第一条为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，建立和完善住房供应保障体系，解决城市中低收入职工和居民的住房困难，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 [2003]18号）和建设部等四部委制定的《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）以及《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条在本市行政区域内，从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，适用本实施细则。

第四条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第五条曲靖市建设行政主管部门是全市的经济适用住房主管部门，负责全市经济适用住房指导、监督及曲靖中心城区（麒麟区、开发区）的经济适用住房实施管理工作。

各县（市）建设行政主管部门负责本行政区内经济适用住房建设的具体实施工作。

发展和改革、国土资源行政主管部门和人民银行等部门，按照职责分工，共同做好经济适用住房有关工作。

第六条市建设行政主管部门会同市发展和改革、市国土资源行政主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，根据市人民政府经济适用住房发展规划，编制全市的经济适用住房布局规划。

第七条市发展和改革委员会会同市建设、国土资源行政主管部门依据经济适用住房布局规划，编制下达经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划。

中央和省属企、事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经市经济适用住房主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。

第二章优惠政策

第八条经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第九条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。开发企业要制定措施，降低经济适用住房建设成本。

第十条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第十一条用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第三章开发建设

第十二条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应开发资质、资本金和良好的开发业绩和社会信誉。

经济适用住房建设项目应由经济适用住房主管部门会同有关部门通过公开招标、投标方式确定开发企业，开发企业通过公开招标投标方式确定施工单位，任何中标单位不得转包。经济适用住房主管部门应和中标单位签定经济适用住房的组织建设合同。中标单位违反合同规定的，按合同规定处理。

第十三条经济适用住房为普通住房，不得建设豪华型或独立式住房，规划设计应注意节约用地，小区容积率原则上不得低于1.5，建筑面积控制在80平方米以内，有条件的县（市、区）可适当放宽单套住房建筑面积标准，但最大不得突破100平方米。经济适用住房小区环境与配套设施建设要严格按照有关规定执行，建成后实行市场化物业管理。

第十四条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

第四章价格的确定和公示

第十五条经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度，由政府价格主管部门会同经济适用住房主管部门，按照《经济适用房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）和《云南省经济适用住房价格管理实施细则》（云发改价格[2004]890号）的规定，以保本微利原则审核确定。

经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

第十六条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。

第十七条经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章销售和售后管理

第十八条购买经济适用住房应当符合下列条件：

（1）具有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

（2）申请人属中低收入（指具有当地城市常住户口、夫妻双方收入总额相当于或者低于所在城市职均收入2倍的家庭、单身职工和居民收入相当于或者低于所在城市职均收入的职工）；

（3）无房或现住房建筑面积低于60"para" label-module="para">

市政府应当根据经济发展水平和居民居住条件的改善，适时对人均使用面积标准进行调整，并向社会公布。

有本市暂住证且居住满3年以上的外地或农村务工人员以及当年无法安置的拆迁户经申请批准后也可购买一套经济适用住房。

第十九条申请购房的家庭人口，必须是夫妻或是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、扶养、抚养关系的人员。

第二十条人口分摊原住房面积，按同在一个房产证内的户口人数计算，下列住房纳入申请人家庭现住房面积核定范围：

（一）承租的公有住房；

（二）购买的房改房（含政府优惠政策购买的解困房、安居房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁安置住房等）；

（三）自建私房或通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房，通过市场方式购买的商品房、二手房等。

第二十一条家庭收入按夫妻双方或家庭成员上一年的收入之和计算；未婚、丧偶及离异未再婚的，按一人收入计算。

收入是指以下所得：

（一）工资、薪金所得；

（二）住房公积金；

（三）生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得；

（四）劳务报酬所得；

（五）股息红利；

（六）其他所得。

第二十二条符合本细则第十八条规定条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

第二十三条申请购买经济适用住房按下列程序办理：

（一）申请。申请人在公布的经济适用住房申请受理期限内，向经济适用住房主管部门提出申请，如实填写《曲靖市购买经济适用住房申请审批表》（以下简称《申请审批表》），如夫妻双方或一方（或单身）有工作单位的，则由单位分别负责对其申报的上年度工资收入、住房等情况进行核实，并签署意见和加盖公章；如夫妻双方或一方（或单身）无工作单位的，则分别由户口所在地社区（居委会）、村委会负责对其职业与收入情况进行核实，并签署意见和加盖公章。

（二）核查。对申请人递交的购房《申请审批表》及以下证明材料进行校验与审核：

（1）申请人家庭成员（或单身）身份证、家庭户口本，如夫妻双方户口不在同一户口簿的，需提供结婚证书；如离婚的，需提供离婚证书或法院判决书；如属单位集体户口，则由单位或户口所在地派出所出具证明。

（2）申请人有自有住房的，提供《房屋所有权证》；已拆迁的房屋还需提供拆迁安置协议；承租公房或私房的，提供《租赁合同》原件，同时承租公房的还应当提供向产权单位承诺购买经济适用住房后退出公房的具结书。

（3）申请人家庭成员有不在本市的，须提供所在地房改部门出具的是否参加房改购房的证明。

（三）公示。经核查符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，发给《准予购买经济适用住房审批单》。

（四）购房。申请人持《准予购买经济适用住房审批单》，到经济适用住房开发建设单位购房，并凭购房审批单、购房有关证件办理产权证书。

第二十四条经济适用住房开发建设单位应在每套经济适用住房销售合同签订之日起5个工作日内，将所销售房屋的户型、面积和购房家庭情况等资料报市经济适用住房管理部门备案。

第二十五条已确定为当年购房对象的申请人，当年内未购房的，取消当年获得的购房资格，隔一年后可重新申请。

第二十六条经济适用住房只能出售给符合本细则第十八条规定条件的申请人，不得出售给单位。凡购买经济适用住房的，必须经过审批，未经审批的，不予售房，不办理产权证。

第二十七条申请人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第二十八条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证3年后，方可上市交易，出售时根据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。售房家庭或个人不得再次申请购买经济适用住房。

家庭或个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

第六章监督管理

第二十九条对经济适用住房建设、交易中的违法行为，按照下列规定进行处罚：

（一）未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的，由国土资源行政主管部门按照有关规定处罚。

（二）擅自提高经济适用住房销售价格或突破价格主管部门规定的上浮幅度，以及违反规定向购房户收取不当费用的，由价格主管部门依法处罚。

（三）擅自向未取得资格的家庭或个人出售经济适用住房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回，不能收回的，责令建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并由经济适用住房主管部门按照有关规定处罚。

第三十条违反本实施细则，申请人采取弄虚作假等手段申请购房的，由经济适用住房主管部门取消其购买经济适用住房资格，对已购的经济适用住房，由经济适用住房主管部门追回或责令购买人补齐同类地区商品房差价。对单位提供虚假证明的，提请有关部门追究其主要领导责任。

第三十一条经济适用住房管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十二条本实施细则由曲靖市人民政府负责解释。

第三十三条本实施细则自2006年9月17日起施行。