石家庄市物业管理招投标管理办法

　第二十一条本办法所称投标人，是指具备相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件，响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

第二十二条投标人应按照招标公告或招标邀请书指定的地点、时间办理投标报名手续，报名时需提供以下资料，同时获取招标文件：

（一）营业执照；

（二）资质等级证书；

（三）授权委托书；

（四）招标公告或投标邀请书中规定的其他资料。

第二十三条招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标人应保证投标保证金在投标截止时间前汇入招标人指定的账户。投标保证金的金额不得超过招标项目年度物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。

第二十四条投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、河北省、石家庄市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。

投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。

投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。

商务标书包括企业资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩的介绍，年度收支预算及投标报价等。

技术标书包括项目管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员介绍，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法，物业服务早期介入，物业服务费用的收取形式、开办费开支预算方案，特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等。

第二十五条商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第二十九条评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理专家人数不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前的3日内，向市房产行政主管部门提出申请，从石家庄市物业管理专家库中，采取随机抽取的方式，确定评标专家。

与招标人、投标人有利害关系的专家，应当回避，不得进入相关项目的评标委员会。

第三十条物业管理专家由市房产行政主管部门选任，并负责其培训、调度、考核等日常管理工作。

物业管理专家应当具备下列条件：

（一）从事物业管理工作6年以上，并具有中级以上技术职称；

（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；

（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；

（四）有条件、有精力承担专家职责范围的工作。

物业管理专家有违规行为或不称职行为的，市房产行政主管部门可取消其专家资格；被取消专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

第三十一条招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人委派代表参加。

第三十二条开标由招标人或者物业管理招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

（一）投标人少于3个的，招标人不再开标，按规定重新招标；

（二）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

（三）经确认无误后，由工作人员当众拆封招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，并对投标人提交的技术标书进行编号。

（四）宣布投标人名称及招标文件要求的其他的内容。

（五）开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查。

第三十三条评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。

评审顺序为先评审技术标书，再评审标书的其它部分。评审标书其它部分时，评标委员会成员有权获知提交技术标书的对应投标人，但不得再对技术标书的评审结果做出任何修改。

经评审，由于投标文件严重不符合招标文件要求而出现废标，导致实际参与竞标人数不足3人的，评标委员会可以否决所有投标，也可以继续评标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十四条标书评审结束后，评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。述标和答辩顺序以投标人单位名称第一个字的笔划通过抽签确定。答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。

第三十五条评标方法一般应运用标书评审加现场述标和答辩的综合评估法，采取百分制。具体评分细则由招标人按照招标文件中的评标标准，在开标之日前制定。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分和现场述标和答辩等各项内容的比重和分值。因投标人自身原因不能参加答辩的，其答辩部分得分为0。

第三十六条评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十七条招标人对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。

第三十八条中标人确定后，建设单位招标人应当通过市住房保障和房产管理局网站和市物业管理网站，将招标结果进行公示；其他招标人应当在物业管理区域内，将招标结果进行公示。公示期为3日。

第三十九条招标人和中标人签订物业服务合同后，将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标保证金及银行同期存款利息。

第四十条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，签订物业服务合同。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十一条招标人和中标人签订物业服务合同后，由招标人提交下列材料，向市房产行政主管部门办理中标备案手续：

（一）《中标备案表》；

（二）评标委员会的评标报告；

（三）中标人的投标文件；

（四）中标通知书；

（五）物业服务合同。

市房产行政主管部门应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。

第一条为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立物业管理招投标平台，择优选择物业管理招投标服务机构，为本市物业管理招标投标活动提供指导和服务。　县（市）、区房产行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

第四条物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第五条新建物业建设单位在办理房屋预售许可证时，应当向物业所在市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

同一物业管理区域内，住宅物业建筑面积低于三万平方米的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的房产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。

第六条前期物业管理期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动、物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应的条件下，制定重新选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。

第七条业主大会决定选聘物业服务企业的，支持和鼓励其采用招投标方式。其选聘的物业服务企业应当具备以下条件：

（一）物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应；

（二）物业服务企业信用等级被评定为优秀或良好；

（三）物业管理日常投诉处理程序和标准符合相关规定；

（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格。

第八条物业管理招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会或其他物业所有权人。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责。

第九条招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。

代理机构应具备相应的资质、相应的物业管理招标经验和编制物业管理招标文件的业务能力，以及良好的经营诚信记录。

物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守招投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定办理招标业务的，依法承担相应的法律责任。

第十条招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

（一） 招标公告或招标邀请书；

（二） 投标人须知及前附表；

（三） 评标标准、评标办法及程序；

（四） 物业服务合同条款及格式；

（五） 图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；

（六） 物业管理服务内容及标准、委托物业管理服务的起止时间；

（七）投标文件格式、内容及要求；

（八）其他事项。

第十一条招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应首先向市房产行政主管部门提交以下材料，办理招标备案：

（一）《物业管理项目招标备案表》；

（二）营业执照或业主委员会备案手续和业主大会决定；

（三）建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图；

（四）物业管理用房和物业经营用房配置情况说明；

（五）招标公告或招标邀请书、招标文件；

（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同；

（七）物业管理项目的其他必要资料。

市房产行政主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

第十二条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在市住房保障和房产管理局网站或市物业管理协会网站上发布招标公告，公告期不应少于5日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；

（二）投标人资格条件；

（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；

（四）投标文件的递交；

（五）发布公告的媒介；

（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。

第十三条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第十四条招标人可以在招标公告中规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

（一）资格预审公告；

（二）申请人须知；

（三）资格审查办法；

（四）资格预审申请文件格式；

（五）项目概况；

（六）企业服务标准化完成情况和诚信档案。

第十五条招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。

第十六条进行资格预审，招标人应当预先设定入围投标人的人数。

经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照资格预审审查办法，择优确定入围投标人参与投标。

经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。

第十九条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截至时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日内3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第二十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第四十二条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第四十三条建设单位应当在办理商品房预售许可证前，完成物业管理招投标活动。在办理预售许可证时，应当同时提交签订的物业服务合同。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月内，完成物业管理招投标活动。

第四十四条新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《石家庄市物业管理条例》等法规规定，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以处罚。

第四十五条本办法有效期自2013年1月1日起至2017年12月31日止。

第一章总则

第一条为了规范物业管理项目的招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)、《河南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条本办法适用于本市市区范围内物业管理项目招投标活动。

物业管理项目招投标活动,应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第五条新乡市房产管理局负责全市物业管理项目招投标活动的监督管理。其主要职责是:

(一)指导、监督物业管理项目招投标活动;

(二)制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本;

(三)建立并管理物业管理项目招标评标专家库;

(四)负责市区物业管理招标的备案管理工作;

(五)处理有关投诉;

(六)查处违法招标投标行为。

第二章招标

第六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第七条下列物业管理项目应当公开招标:

(一)规划总建筑面积6万(含)平方米以上的多层项目;

(二)规划总建筑面积4万(含)平方米以上的高层项目;

(三)规划总建筑面积5万(含)平方米以上的多层、高层混合项目。

第八条下列物业管理项目可以邀请招标:

(一)规划总建筑面积3万(含)平方米以上6万平方米以下的多层项目;

(二)规划总建筑面积2.5万(含)平方米以上4万平方米以下的高层项目;

(三)规划总建筑面积3万(含)平方米以上5万平方米以下的多层、高层混合项目。

第九条投标人少于3个或者多层规划总建筑面积3万平方米以下、高层规划总建筑面积2.5万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积3万平方米以下的前期物业管理项目,经房产管理局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十条建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十一条招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构,具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派,招标小组成员人数不得少于3人。

招标小组或者招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十二条招标人采取公开招标方式的,应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当载明前款规定的事项。

第十三条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容:

(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;

(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、投标保证金等;

(四)评标标准和评标方法;

(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截至时间等;

(六)物业服务合同的签订说明;

(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料向新乡市房产管理局备案:

(一)建设工程规划许可证;

(二)招标公告或者招标邀请书;

(三)招标文件;(四)法律、法规规定的其他材料。招标人委托招标代理机构的,还应当提交招标代理委托合同。

发现招标有违反法律、法规规定的,新乡市房产管理局应当及时责令招标人改正。

第十五条公开招标的招标人可以按照招标文件规定,对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十六条招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人过多时,招标人可以从中选择不少于5家的投标申请人。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十八条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人,并报新乡市房产管理局备案。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十九条招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的,标底必须保密。

第二十一条在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章投标

第二十二条持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第二十三条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的,投标文件可以设立经济标,经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十四条投标文件形式应当符合招标文件的要求,技术标、信誉标和经济标应当分别编制。

第二十五条招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金的数额应当合理地确定,最高不得超过招标人组织招标所需费用三分之一。

投标人在投标有效期内撤回投标的,投标保证金不予退回。

投标保证金除现金外,可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截至时间前,将投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后,应当签收保存,并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。投标文件提交截至时间过后,有效投标人少于3人的,招标人应当重新组织招标。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标文件有下列情形之一的,由评标委员会按废标处理:

(一)未加盖投标人公章及未经法定代表人或者法定代表人委托的代理人签字的;

(二)未按招标文件规定密封的;

(三)超过招标文件规定的时间逾期送达的;

(四)未按招标文件规定的格式要求提交的;

(五)附有招标人不能接受的条件的;

(六)其他不符合招标文件实质性要求的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的,视为投标无效。

第四章开标、评标和中标

第二十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的当日在新乡市房产管理局监督下由招标人组织公开进行。

开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十条开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。

经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

第三十一条评标应当由依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

第三十二条评标委员会的专家,应当由招标人在开标前1日内在新乡市物业管理项目招标评标专家名册中随机抽取,评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

有下列情形之一的,不得担任评标委员会成员:

(一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

(二)与投标人有经济利益关系的;

(三)曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

评标委员会成员有(一)(二)项规定情形之一的,应当主动提出回避。

第三十三条评标委员会经评审,认为所有投标都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。所有投标被否决的,招标人应当重新组织招标。

第三十四条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人,不得收受投标人、中介人、其他有利害关系人的财务或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十五条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十六条在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。

评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外,评标应当保密进行。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

第三十七条技术标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)物业管理机构设置和资源配置方案;

(二)管理方案;

(三)创优规划和创新管理方法;

(四)服务质量控制方法。

第三十八条信誉标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)企业规模和资质;

(二)社会信誉和经营业绩;

(三)物业管理机构负责人业绩。

第三十九条现场答辩评议标准,主要包括下列内容:

(一)语意表达;

(二)物业管理法规、政策熟悉程度;

(三)物业管理业务水平。

第四十条设有经济标的,经济标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)物业服务投标报价;

(二)物业管理项目经营成本支出测算。

第四十一条评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面报告,推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第四十二条评标结果应当在评标会议结束后由评标委员会予以公示,公示期为3日;公示期间,投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向新乡市房产管理局投诉或者举报。新乡市房产管理局应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理,并予以书面答复。

第四十三条招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人,并向中标人和未中标人的投标人发出中标通知书,将未中标的投标文件退还投标人。

第四十四条招标人应当自确定中标人之日起15日内,持下列材料向物业管理主管部门备案:

(一)开标评标过程;

(二)确定中标人的方式及理由;

(三)评标委员会的评标报告;

(四)中标人的投标文件;

(五)法律、法规规定的其他材料。

第四十五条招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人签订书面合同,招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内,招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第四十六条中标人应当按照物业服务合同履行义务,并不得向他人转让中标项目。

第四十七条招标人有下列行为之一的,中标无效:

(一)招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况;

(二)招标人违反规定,在确定中标人前与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的;

(三)招标人与投标人串通投标的。

第四十八条投标人有下列行为之一的,中标无效:

(一)投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的;

(二)投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的;

(三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的;

(四)投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。

第五章法律责任

第四十九条对违反本办法规定的行为,由新乡市房产管理局依法予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十条物业管理主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章附则

第五十一条物业管理项目招标费用由招标人承担。

第五十二条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。

石家庄市物业管理条例(2010年修正本)

(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第4次会议通过 2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第9次会议批准 2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第13次会议修订 2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第12次会议批准 2010年1月29日石家庄市人民代表大会常务委员会公告公布 自2010年3月1日起施行)

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县(市)、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷;可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议;可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县(市)、区房产行政主管部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。

筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

第十条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责;

(五)选聘、解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用住宅专项维修资金;

(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

业主委员会应当履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)组织业主委员会的换届、改选、增补;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为;

(五)监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用;

(六)接受业主、使用人对物业服务企业的投诉;

(七)配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作;

(八)业主大会赋予的其他职责。

第十二条 业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议纪录。

第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县(市)区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

第十四条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

由业主推选的业主代表参加业主大会，应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权。

第十六条 业主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十七条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门应当予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可暂停其活动并通告全体业主：

(一)业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的;

(二)业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的;

(三)业主委员会侵害业主合法权益的。

第三章 物业服务企业

第十八条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。

从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。

第十九条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

第二十条 物业服务企业享有以下权利：

(一)按照物业服务合同进行相应管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害;

(五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

第二十一条 物业服务企业应履行下列义务：

(一)按照物业服务合同要求提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示;

(三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;

(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十二条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第二十三条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门备案。

第四章 前期物业管理

第二十四条 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。

业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。

在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。

第二十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十六条 新建物业的建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业成务合同和临时管理规约;属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

第二十七条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

第二十八条 建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的，或符合交付标准但超过半年不交付的，由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。

新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承担。

市、县(市)、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收，并在物业管理区域内公示。

新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。

第二十九条 规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。

物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用，接受市、县(市)、区房产行政主管部门的监督指导，并定期向业主公布。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记，并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移交。

第三十条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，向物业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。

在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。

物业所在地县(市)、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。

第三十一条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

第五章 物业服务

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。

物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同，维护业主的合法权益。

第三十三条 在同一物业管理区域内，只能委托一个物业服务企业提供服务，也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时，应当采用公开招投标，采用其他方式的由业主大会决定。

物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。

第三十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十五条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。

第三十六条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅的物业服务费标准，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，实行政府指导价，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。

普通住宅以外的物业服务费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定，并向业主公示。

第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

第三十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第三十九条 物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;一方不续约的，应当在合同期满三个月前告之对方。

业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

第四十条 物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：

(一)预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额;

(二)物业档案资料;

(三)物业管理用房;

(四)属于业主所有的其他财物。

新聘物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。

第四十一条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同，业主一方和物业服务企业解聘合同时，应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府和物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门。县(市)、区房产行政主管部门在接到告知后五日内在物业管理区域内公告，并及时协调解决有关事项。

第四十二条 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖，向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

第四十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制，妥善解决物业管理及物业服务纠纷，维护双方当事人合法权益。

市、县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

第六章 物业的使用和维护

第四十五条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第四十六条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。

第四十七条 售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位向业主负责维修。保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的维修养护，选聘物业服务企业的，由选聘的物业服务企业负责维修、养护;没有选聘物业服务企业的，由共有的全体业主负责维修、养护。

物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

第四十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门交存物业质量保修金。

建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

物业工程质量保修期限届满后，房产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

市人民政府应当制定质量保修金具体管理办法。

第四十九条 物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;

(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备;

(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(六)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

第五十条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当告知物业服务企业。

物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人及其委托的装饰、装修企业。

未在物业服务合同中约定的，物业服务企业不得收取装饰、装修押金等名义的保证金。

第五十一条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部位、共用设施设备的，应当事先征得业主、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变共用部位原貌的，应当在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十二条 依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

第五十三条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人不得擅自处分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项，获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的，其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。

第五十四条 物业管理区域内，依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费，由业主与物业服务企业在合同中约定。

依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。

第五十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意，确保消防通道和道路畅通。

经业主大会同意收取场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行，并定期向业主公示收支情况。

物业服务企业履行看管责任的，可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定，并在物业服务合同中约定。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第五十七条 已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位，应当承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、养护的责任。

已经完成分户改造住宅物业的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备应无偿移交专业经营单位。

第五十八条 未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备，按下列规定实施维修、养护：

(一)供水设施，楼地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业服务企业负责;

(二)供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业服务企业负责;

(三)道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责;

(四)供热、供气、通信、有线电视设施，由相关单位和产权单位负责;

(五)垃圾转运站由城市管理部门负责。

由物业服务企业负责的维修养护项目，其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。

各级人民政府应积极组织协调前款规定的专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

第五十九条 新建住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。

新建住宅小区内供水、供电、供气、供热、分户计量装置或入户端口以外设施设备的建设资金可以并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第七章 物业维修资金

第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主，应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有，任何单位和个人不得占有、挪用。

第六十一条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定，并向社会公布。

第六十二条 住宅专项维修资金市区内由市房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门代管。

房产行政主管部门应当加强住宅专项维修资金的管理。

专项维修资金及其增值资金的具体管理办法，由市人民政府依法制定。

第六十三条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

在住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时，其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(一)应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

专项维修资金不敷使用的，由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。

第六十四条 住宅专项维修资金以物业管理区域为单位建账、按户核算，银行专户存储、专款专用。

第六十五条 专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第六十六条 物业服务企业及其他专项维修资金使用单位应及时将专项维修资金的收支、使用情况进行公示，接受业主的监督。

第六十七条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

房屋因拆迁等原因灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

第六十八条 发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金，但应在紧急情况解除后，向相关业主公示，接受监督。

第八章 法律责任

第六十九条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第七十条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十一条 违反本条例的规定，不移交有关资料和本条例第四十条第(一)、(四)项事项的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的，对有关建设单位或物业服务企业予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。

第七十二条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市、县(市)区房产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

违反本条例规定，拒不接受资质核定或者以欺骗方式取得资质的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

第七十三条 违反本条例第二十三条第三款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

第七十四条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决议使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十五条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十六条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下的罚款。

第七十七条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十八条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，擅自移动共用设施设备的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十九条 物业服务企业不履行本条例第二十一条规定义务的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。

第八十条 物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。

第八十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第八十二条 违反本条例的规定，市、县(市)区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第九章 附则

第八十三条 本条例自二○一○年三月一日起施行。