石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则

石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（冀政办字〔2016〕140号）的要求，进一步促进房地产市场健康发展，结合我市商业办公用房库存较多，消化周期较长的实际，制定以下细则：

1.合理安排商服用地供应规模和时序，调控土地供应节奏；以我市房地产市场长期、健康发展为目标，根据城市规划要求和市场需求情况，科学制定年度国有建设用地供应计划，适当降低商服用地供应总量。（牵头单位：市国土局，配合单位：市规划局）

2.开展商业服务业用房存量系统性调查，掌握存量商业服务业用地、科技研发用地数量和规划可建面积情况；调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，根据调查结果确定新建项目中的商业服务业用地比例，适度调整规划指标。（牵头单位：市住建局，配合单位：市规划局）

3.对于已出让或划拨、已开发的商业服务业设施用地，原则上不再调整为居住用地；对于未出让或划拨、未开发的商业服务业设施用地，位于新客站、老火车站、北站等区域规划的商业服务业核心区，原则上不再调整为居住用地。

对于调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下，允许商业服务业设施用地调整为居住或其他用地性质，并结合控规动态维护方案合理确定调整比例，调整为居住用地的比例最高不应超过60%。

市征收、土地、财政、规划等部门和各区政府，对尚未列入房屋征收计划、城中村改造计划和土地收储计划的建设项目进行全面梳理，规划为商业服务业设施用地的建设项目暂缓列入改造计划；对于位于商业办公用房库存量较大区域已经列入改造计划，且规划为商业服务业设施用地的建设项目，暂缓供应土地或发展除商业办公以外的其他功能。已供地的商业服务业用地、已开发的商业服务业设施，加大金融支持力度，鼓励自持物业进行经营租赁，或发展其他功能。（牵头单位：市规划局，配合单位：市国土局）

4.商业服务业用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各县（市）、区出台扶持政策，结合产业发展需求，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营。（牵头单位：各县(市)、区政府）

5.鼓励利用现有的商业办公、工业仓储建筑发展“大众创业”、“互联网 ”等国家政策支持的新兴产业及养老康复、文化体育、医疗卫生等产业。对于商业办公类建筑，变更使用功能后仍为民用的建设工程，申报消防设计审核（备案）时，不再重新办理《建设工程规划许可证》；对于工业仓储类建筑，变更使用功能为民用的建设工程，且满足相关环评、安评要求，规划部门出具相关意见后，再行办理消防设计审核（备案）。（牵头单位：市规划局，配合单位：市消防支队）

6.购买商业办公用房并合法稳定居住的购房人子女，符合相关入学条件后，由所购商业办公用房所属县（市）、区教育行政部门调剂安排入学。（牵头单位：市教育局，配合单位：各县(市)、区政府）

7.充分发挥市场作用，除法律法规有规定外，允许各种经济成分、各类投资主体设立房屋租赁企业，通过租赁、购买等多渠道筹集房源，提高房屋租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的房屋租赁需求。房屋租赁企业工商注册登记可将房屋（住房）租赁作为企业名称中的行业表述，经营范围可为房屋租赁经营，按规定享受生活性服务业的相关政策支持。（牵头单位：市住建局，配合单位：市工商局）

8.市住建部门要指导各县（市）、区政府制定支持商业用房、住宅等改建为租赁住房的具体政策，加强部门协调，优化手续办理流程。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造后的建设工程，应符合国家工程建设消防技术标准的要求，依据法律法规应申报消防行政许可（备案）的，应按规定办理相关手续。鼓励既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租，此类改造建筑享受国家和省既有建筑节能改造相关支持政策。（牵头单位：市住建局、配合单位：市消防支队、各县（市）、区政府）

9.市住建部门、各县（市）、区政府要支持引导房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成房屋或新建房屋开展租赁业务；引导房地产开发企业与房屋租赁企业合作，发展租赁地产。（牵头单位：市住建局，配合单位：各县（市）、区政府）

10.鼓励个人、房屋中介机构和物业服务企业开展房屋租赁；鼓励个人依法出租自有房屋，支持个人委托房屋租赁企业和中介机构出租房屋；充分发挥房屋中介机构和物业服务企业在房屋租赁信息采集和租赁服务方面的作用，鼓励有条件的企业依法开展房屋租赁经营。对合法改造房屋用于出租的，物业服务企业应提供相应的便利。（责任单位：市住建局）

11.对依法登记备案的房屋租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于房屋租赁的有关政策，对个人出租房屋的，由按照5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；对个人出租房屋月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率缴纳增值税；对个人出租房屋取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租房屋签订的租赁合同，免征印花税。（责任单位：市国税局）

12.鼓励金融机构针对房屋租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对房屋租赁企业的信贷支持力度。对开发建设并持有经营租赁房屋的企业，政策性金融机构可比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款；房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持；支持符合条件的房屋租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定向债务融资工具以及不动产证券化产品等，拓宽直接融资渠道。探索推进房地产投资信托基金试点。（责任单位：市金融办）

13.市住建部门、各县（市）、区人民政府要认真贯彻《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日住建部令第6号），严格落实房屋租赁合同登记备案制度；要建立房屋租赁信息服务与监管平台，推行房屋租赁合同示范文本和合同网上签约，逐步实现房屋租赁合同网上登记备案；建立相关市场主体信用记录，推进信息共享，对严重失信主体实施联合惩戒。（牵头单位：市住建局，配合单位：各县（市）、区政府）

本细则自发布之日起执行，有效期一年。 2100433B

石家庄市人民政府办公厅文件石政办发〔2016〕82号

石家庄市人民政府办公厅关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》的通知

各县（市）、区人民政府，高新区、正定新区、循环化工园区管委会，市政府有关部门：

《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真抓好贯彻落实。

石家庄市人民政府办公厅

2016年12月20日

总则

第一条　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号），提高服务业整体发展水平和国际竞争力，促进和谐社会建设，推动服务业标准化试点（以下简称试点）工作的有序开展，更好发挥标准化对服务业发展的促进作用，培育服务品牌，根据国家标准化管理委员会、国家发展和改革委员会等六部委下发的《关于推进服务标准化试点工作的意见》（国标委农联[2007]7号）制定本细则。

第二条 本细则所称的服务业标准化试点是指由国家标准化管理委员会和国家发展和改革委员会牵头并会同国务院有关部门和地方质量技术监督局、地方有关部门共同组织，开展以建立和实施服务业标准体系为主要内容，以实现管理规范、服务质量良好、顾客满意度高为目标的探索性活动。

第三条 试点分为国家级试点和省级试点。国家级试点工作由国家标准化管理委员会和国家发展和改革委员会牵头组织和管理，并会同国务院相关部门共同推进。省级试点工作由各省、自治区、直辖市质量技术监督局及发展和改革委牵头组织和管理，并会同相关部门共同推进。国家级试点原则上应在省级试点工作成功的基础上建设。

国家级服务业标准化试点工作由国家标准化管理委员会和国家发展和改革委员会统一领导、国务院有关部门业务指导，地方质量技术监督局组织有关部门具体实施。

国家标准化管理委员会负责制定试点工作相关方针政策、编制规划和计划、组织相关工作的协调。

地方质量技术监督局负责试点申请的受理和推荐，开展服务性组织建立标准体系及开展标准化工作的咨询服务与指导，受国家标准化管理委员会委托组织地方发展和改革委及相关部门的专家对试点工作情况进行评估和复查。

第四条　各级质量技术监督局应当积极争取所在地政府对试点工作的支持，并会同发展和改革委及有关部门共同推动试点建设工作。试点所在区域的地方政府应作为试点的保证单位或承担单位，提供人、财、物的保障，视情况可成立试点工作领导小组。

第五条　本细则适用于开展国家级服务业标准化试点的建设工作，省级试点建设可参考执行。

基本原则

第六条　服务业标准化试点工作按照“政府推动，部门联合，企业为主，有序实施”的模式进行推进。

第七条　推进试点工作应遵循以下原则：

（一）　标准的制定与行业发展要求相结合。服务标准的制定过程和实际内容要体现行业特点，满足行业发展需求，内容及时更新。

（二）　标准的实施与规范行业行为相结合。服务标准的实施过程要立足于规范服务业行为，提高服务业管理水平和市场竞争力，维护服务提供者和消费者的合法权益。

（三）　标准的实施效果评价与持续改进相结合。推广实施服务标准要因地制宜、注重实效，要通过对实施效果的评估，不断摸索和总结经验，修订标准、改进实施方法，不断提高服务标准化效果。

（四）　试点效果与创建服务品牌相结合。将创建服务品牌作为衡量实施效果的重要指标，引导服务企业向标准化、品牌化的方向发展。

试点的条件、申请与受理

第八条　试点单位可以是服务性企事业单位、一定行政区域内的服务行业、服务企业较集中的区域及区域性综合服务机构（以下分别简称试点企业、试点行业、试点区域）。

第九条　试点企业具备的基本条件。

（一）具备独立法人资格，能够独立承担民事责任。

（二）诚信守法，企业三年内未发生重大产品（服务）质量、安全健康、环境保护等事故，未受到市级以上（含市级）相关部门的通报、处分和媒体曝光。

（三）服务能够体现行业特色，对其他行业具有明显的示范带动作用。

（四）企业的市场占有率和经济效益排名位于本地区同行业前列，具有良好的发展潜力。

（五）具有一定的标准化工作基础，设立标准化管理机构并配备专兼职标准化人员，最高管理者具有较强的标准化意识。

第十条 试点行业和试点区域

（一）所在地政府重视标准化工作，能够为试点提供政策、资金及其他支持。

（二）开展试点的行业应为当地的支柱产业，在地方国内生产总值中占有较大比例。

（三）试点行业和试点区域应有统一的管理机构作为组织实施部门。

（四）试点行业和试点区域内的主要服务企业应当自愿参与，参与试点的企业数不得少于本行业或本区域内服务企业总数的50%。

第十一条 试点申请由服务性组织/区域自愿提出，填写《服务业标准化试点申请表》（见附件1）、《服务业标准化试点任务书》（见附件2）、实施方案，并经试点承担单位、保证单位、参加单位及管理单位盖章后上报。

第十二条　试点申请由省、自治区、直辖市质量技术监督局负责受理。受理单位应在接到申请后的10日内完成对申请单位提交的申请材料与第九条和第十条要求的符合性进行审核。

第十三条 对于符合条件的申请单位，由省、自治区、直辖市质量技术监督局商发展和改革委等有关部门，并汇总报国家标准化管理委员会，由国家标准化管理委员会商国家发展和改革委员会确定后下达。

试点工作的实施

第十四条 试点工作主要目标：

（一）试点单位服务提供的各个环节应有标准可依，标准齐全。标准覆盖率达到80%以上；

（二）与本行业、本单位有关的国家标准、行业标准、地方标准和企业标准应得到有效实施，实施率达到90%；

（三）试点单位的服务质量符合标准要求，服务行为规范，顾客满意度达到90%以上；

（四）形成具有行业特点与优势的服务品牌。

第十五条　试点工作的主要任务

（一）试点单位应成立由主管领导任组长的试点工作领导小组，对试点工作进行统一领导、统一组织、统一协调、统一实施。

领导小组的主要任务是：确定试点工作的具体目标，组织编制试点实施方案，结合实际制定试点工作的规划计划、实施步骤和保障措施；协调部门分工，分解目标和任务，督促任务落实；组织标准的宣传培训，开展标准的实施和实施效果的评价；总结各阶段工作。

（二）试点工作的主要任务包括：

1、建立健全标准体系。试点单位应根据服务提供的实际需要构建科学合理、层次分明、满足需要的标准体系框架，编制标准体系表。标准体系应在组织内部有效运行；

2、制定相关服务标准。试点单位应围绕顾客需求，结合生产经营实际，确定标准化对象。搜集并采用现行的相关国家标准、行业标准、地方标准及法律法规；若无相应国家标准、行业标准、地方标准的，应制定企业标准。制定企业标准时，应积极采用国际标准。

3、开展标准的宣传培训。试点单位应有计划地对管理、工作人员开展标准化基本理论和标准化专业知识的培训，提高服务业标准化意识；结合本行业、本单位的实际需要，开展各类相关标准的宣传与培训，使全员了解、熟悉并掌握标准要求，增强执行标准的自觉性。

4、组织标准实施。试点单位应确保纳入标准体系表的所有标准得到实施，尤其是服务提供过程每个环节的标准均应制定实施方法和措施，确保标准的有效实施。

5、开展标准实施评价。试点单位应建立标准实施情况的检查、考核机制，定期组织内部检查和自我评价。

6、制定持续改进措施。试点单位应建立持续改进的工作机制，定期总结试点工作中的方法、经验并在此基础上加以推广应用，对标准实施过程中发现的问题应及时提出修订标准的建议，在不断完善标准中改进和提升服务质量。

7、创建行业品牌。试点单位应积极开展“标准提升服务质量行动”，以标准化、规范化管理为手段，以提高服务质量和水平为目的，争创本行业服务品牌。

试点的评估

第十六条　试点的评估由国家标准化管理委员会组织，具体评估工作委托试点所在省、自治区、直辖市质量技术监督局负责，省发展和改革委及相关部门参加。评估工作可适时邀请国家标准委、国家发展和改革委及有关部门共同参与，并积极发挥中介组织和行业协会的作用。

第十七条 试点工作一般为2年，标准体系应运行半年以上方可申请评估。试点期满前3个月，试点单位应按照试点任务书和服务业标准化试点评估计分表内容进行自查，自查合格的，逐级向省、自治区、直辖市质量技术监督局提出评估申请，并填报《服务业标准化试点评估申请表》（见附件3）。

第十八条　试点单位试点期间如发生过重大质量、安全、环保等事故的，或受过通报批评、处分、媒体曝光的，将不予受理。

第十九条 根据需要，可成立评估组开展评估工作。评估组由标准化、有关行业专家和管理人员组成，成员一般为3-5人。专家的选取应主要来源于各省、自治区、直辖市建立的专家库。

第二十条 评估组依据评估计分表对试点单位进行现场考核评估，并根据试点单位的实际情况制定评估方案。

第二十一条 现场考核评估程序：

（一）宣布评估组成员、评估程序及有关事宜；

（二）评估组听取试点单位工作汇报；

（三）查阅必备的文件、记录、标准文本等资料；

（四）考核服务现场；

（五）随机调查消费者满意程度；

（六）依据评估计分表进行测评；

（七）形成考核评估结论；

（八）评估组向试点单位通报评估情况，提出改进意见和建议。

第二十二条 评估组向省级质量技术监督局提交试点评估报告（见附件4）。评估得分达到80分以上的试点为合格。

第二十三条 省、自治区、直辖市质量技术监督局会同有关行业主管部门，根据评估报告和申请材料，确定并公布对试点评估的结果。对未通过评估的试点单位提出整改意见，对通过评估的试点单位报国家标准化管理委员会。

第二十四条 国家标准化管理委员会会同国务院有关部门对通过评估的国家级试点单位发放“服务标准化（试点）单位”证书，证书有效期为三年。

试点的管理

第二十五条 试点单位所在省、自治区、直辖市质量技术监督局应当会同当地发展和改革委及行业主管部门，加强对试点工作的管理，指导试点单位按照试点工作的有关要求推动服务标准的实施，及时向国家标准化管理委员会报告试点工作进展情况。

第二十六条　各级质量技术监督局会同发展和改革委及相关行业主管部门应及时总结服务业标准化成功经验，采用多种形式加大服务业标准化试点成果的宣传，不断增强全社会的服务业标准化意识。

第二十七条 各级质量技术监督局会同发展和改革委及相关行业主管部门应对试点合格单位进行跟踪考核，发现不符合标准或发生重大责任事故的单位，将限期整改或上报国家标准化管理委员会。国家标准化管理委员会可视情节作出书面警告、通报批评或撤销证书的处理。证书被撤销的，两年内不得重新申请试点。

第二十八条 各省、自治区、直辖市质量技术监督局应及时总结试点工作取得的成果，推广标准体系建设及标准实施等方面的经验，并向国家标准化管理委员会提出工作建议和意见。

第二十九条 各省、自治区、直辖市应建立专家库。专家一般应具备大专以上学历和中级以上技术职称；从事标准化工作5年以上；具有较扎实的专业知识，具备一定的组织管理和综合评审能力。

试点的复查

第三十条　复查工作由国家标准化管理委员会统一领导，各省、自治区、直辖市质量技术监督局负责组织实施。

第三十一条　复查对象为已获得“服务标准化（试点）单位”证书且有效期届满的单位。

第三十二条　复查工作应制度化、规范化、程序化，坚持科学、公正、公平、公开的原则，并建立长效机制。

第三十三条　“服务标准化单位”证书有效期届满前3个月，试点单位可向所在地的省、自治区、直辖市质量技术监督局提出复查申请，并提交《服务标准化单位复查自检报告》（见附件5）和《服务标准化单位复查申请表》（见附件6）。逾期不提交的视为自动放弃。

第三十四条　各省、自治区、直辖市质量技术监督局会同有关部门对本区域内提交申请的试点单位进行复查，并在收到申请材料之日起1个月内组织专家完成复查工作。

第三十五条　复查期间如申请单位发生重大质量事故或标准化体系运行出现重大问题，则停止复查工作；如申请单位有弄虚作假行为，一经发现，则停止复查工作并通报批评。

第三十六条　参与复查工作的有关人员如有违规行为，将取消其参与复查工作资格，并通报相关单位。

第三十七条　复查工作在进行时按照以下步骤进行：

（一）成立复查专家组。复查专家组应由标准化、相关专业领域的技术专家以及管理人员组成。专家组成员人数一般为2～3名，在申请单位复查时间一般为1～2天。

（二）复查申请材料评价。专家组对申请单位复查申请材料依据相关标准和文件进行评价。

（三）现场复查。申请材料符合要求的，专家组对申请单位进行现场复查。主要包括对标准体系文件的审查及现场抽查两个方面内容。专家组对申请单位建立标准体系的适宜性、有效性及标准化工作情况予以审查。可采取查阅相关文件、记录、向相关人员提问等方式进行。对不合格项及有关问题做好现场记录，填写评分表。

（四）形成复查结论。专家组根据现场审核结果，集体讨论后，提出结论意见，并就有关问题与被复查单位沟通。

第三十八条　复查工作完成后，各省、自治区、直辖市质量技术监督局应将列入国家试点的《服务标准化单位复查自检报告》、《服务标准化单位复查申请表》和《服务标准化单位复查报告》（见附件7）上报国家标准化管理委员会备案。

第三十九条　经复查合格的试点单位，由国家标准化管理委员会换发“服务标准化单位”证书。

Hansen（1990，1994）指出生产性服务业作为货物生产或其他服务的投入而发挥着中间功能，其定义包括上游的活动（如研发）和下游的活动（如市场）。美国商务部又进一步将这种中间功能的形态分为两类，一类是“联合生产性服务业”，总部与外国生产性服务业子公司之间的交易（占生产性服务业总量的10%）；另外一类是“独立的生产性服务业”，生产性服务业直接与国外厂商、私人企业、国外政府的合作（占生产性服务业总量的90%）。

我国学者钟韵、闫小培（2005）认为生产性服务业是为生产、商务活动和政府管理提供，而非直接向消费性服务的个体使用者提供的服务，它不直接参与生产或者物质转化，但又是任何工业生产环节中不可缺少的活动。

总体上来说，生产性服务业又称生产者服务业，在理论内涵上是指市场化的中间投入服务，即可用于商品和服务的进一步生产的非最终消费服务。生产性服务业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动而非直接向个体消费者提供的服务。生产性服务也可理解为服务生产的外部化或者市场化，即企业内部的生产服务部门从企业分离和独立而去的发展趋势，分离和独立的目的是降低生产费用，提高生产效率,提高企业经营的专业化程度。

“生产性服务业”内涵和外延也随着经济社会发展不断变化。2006年出台的“十一五”规划就明确提出拓展生产性服务业，大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。在“十一五”规划中，生产性服务业发展被确定为优先发展交通运输业，大力发展现代物流业，有序发展金融服务业，积极发展信息服务业，规范发展商务服务业。2011年出台的“十二五”规划则提出，深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务业与先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展。“十二五”规划明确，有序拓展金融服务业，大力发展现代物流业，培育壮大高技术服务业，规范提升商务服务业。国务院2014年7月28日印发《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》明确，现阶段我国生产性服务业重点发展研发设计、第三方物流、生产性租赁服务、信息技术服务、节能环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设。