上海为民水电安装工程有限公司

根据中国指数研究院所发布的统计数据显示，相比10月，北京、上海、等十大重点城市新建住宅均价已重新出现回升势头，其中上海涨幅居全国首位，于是【上海楼市现象】究竟系单独存在之孤例?亦或将以上海为圆心向外扩散?变成值得探索之话题。

三亚“限购”只是虚张声势

在我看来，上海楼市当前的状态与我年初判断完全吻合。第一季阴跌，第二季阳跌，第三季价量齐跌，第四季则完成筑底并缓步向上， 目前所呈现11月环比+1.18%,涨幅居十大城市之首，同比+5.23%,足可验证我的预测准确，上海房价已进入上升通道，但这并不意味中国楼市正走出泥淖，重现欣欣荣景，而更可能的结果是刚刚相反。

同样以中国指数研究院发布的数据为参照依据，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，相比10月份10629元/平方米的均价，环比下跌约0.38%，为连续第7个月环比下降。100个城市中82个城市住宅价格同比下跌1.5%，跌幅较上月扩大1.05%，下跌城市个数较上月增加4个。也就是说，超过八成城市房价已回调至一年前水平，其中三亚等十个城市尤为“惨烈”，跌幅达10%~15%!

十大指标城市涨跌已见分化

与之相对应的，是11月份北京、上海等十大城市住宅均价数值止跌微涨。统计显示，十大城市住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%。其中，上海、深圳、天津、南京等4城“惊现”环比上涨。尤其上海住宅均价环比上调1.18%，涨幅居十大城市首位，同比涨幅也达5.23%。但北京、广州等其余6个城市仍不同程度下跌，重庆跌幅最大，环比下跌1.81%。

十大城市中，房价同比下调城市数量也超过半数，仅上海、北京、南京、深圳保持上涨。今年以来房价下调幅度较大的杭州，11月份不仅环比持续下跌0.93%，同比跌幅达到10.08%。

何以百城超过8成以上下跌，却有上海、深圳、天津、南京等4城环比上涨，上海更是堪称“一枝独秀”?在我看来，这正是未来更多城市房价面临持续挫跌、探底，甚至崩盘厄运的原因之所在。

2028奥运在上海

当富人阶层面对实体经济萎缩、通货膨胀严重的双重夹击下，他需要保值工具使其财富不致缩水，而在当前国内外经济形势云谲波诡、变化莫测的状态下，他能做的投资决断其实相当有限—买房、买股、买海外不动产。

以买房来说，首选当然是一线城市，其中又以上海最为稳妥，这就说明了以上海为首的部分地区正在以其独特的城市魅力吸引来自各方的购房需求，尤其是涨幅居首的上海，若干年后可望成为全球数一数二的国际金融中心，几乎毫无疑义。此亦为上海只要政策稍微松动，便能迅速引流买方进入的关键因素。除此之外，其实上海还有许多利好效应尚未充分释放，包括大家耳熟能详的迪士尼、大虹桥交通枢纽、自贸区、金砖五国银行，乃至多数人并不见得清楚的2028奥运在上海!我始终坚信这不是大概率事件，而是必然会发生。既然如此，上海房价怎有不持续走高之理?更何况其目前房价尚不及日趋没落的香港的1/3，使其后续涨幅充满想象空间。

不少城市面临崩盘危机

那么其他城市的房地产优势什么走势呢?有没有崩盘危机?我看真是很难说，毕竟大部分城市的高库存现状仍未改变，截止10月底，全国主要35个城市中，、西安、沈阳等13城存销比超20个月。

许多专家说，中国楼市绝对不会崩盘，否则中国经济就完了。问题是两者之间是等号吗?难道中国经济不崩盘，楼市就健康发展吗?还是中国经济不能溃败，所以楼市不会崩盘?恐怕充满疑义。当然，首先，必须确认的是何谓“崩盘”?目前来看没有明确定义，我认为“腰斩”就是崩盘!比如：1999香港房价跌掉2/3，那不叫“崩盘”叫什么?如果以此为标准，中国不少城市的房地产其实已经崩盘了!

令人感到忧心的是，官方处置楼市危机的方式是不断以各种行政、财税手段吸引需求进场，且不论这是否有“揠苗助长”之嫌，关键在于其不可持续，反而不断拖延、扭曲房地产回归正常、健康发展的时间表，这为楼市走势埋下不可测且悲观的变数。

否定北京引老任怒火

原本是场平淡无奇、各说各话的房地产论坛，却因为一位听众针对任志强的发问，变得热闹、沸腾起来！相信这远远超出了主办单位原先的设想。

让我们梳理一下当时的情境。论坛进入尾声，到了现场答问环节，有人提出：我觉得北京房价会下跌，因为去中心化、第二个去政治化、去省级化、第三个，北京空气不好，所以我看好上海房产，北京看跌，同意吗?

我想一般专家碰到这类问题，一般的回答方式会是比较“和稀泥”的，尤其论坛所在地是上海，基于“与人为善”、“不犯众怒”的心理，稳妥的说辞可能是：北京、上海各有其特色与优势，一个是政治、文化中心;一个是经济、金融中心，很难说谁比谁好?毕竟，两个都是中国不可或缺的特一级城市，我也看好上海，但北京推升房价的动能同样不容小觑，毕竟，它是中国的“首”善之“都”，是行政权力的中枢与核心，这是谁也无法取代的。

上海太自以为是吗?

如此回答既保住了地主颜面，也彰显了“北京骄傲”，应是两全其美之论述。可惜老任终究非“一般”专家，怎么可能服软?于是劈头盖脸一顿痛斥与贬抑：你太以为上海了不起了，上海的金融GDP比北京还低，你强调什么中心?就是上海自己认为的……。不用讨论，北京永远是中心，一百个上海也代表不了北京。言外之意是上海城市地位远远不及北京!但这会是事实吗?

在我看来，老任至少有一点是说对的：中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。那么问题来了，目前中央对北京的定位要求是政治与文化中心，且加快推进“京津冀一体化”，甚至有“保定副政治中心”的说法。姑且不论“市场在资源配置中起决定性作用”的中央宣示能否落到实处?新一届政府显然对北京当前的“首堵”、空气、环境持续恶化的现象，已经忍无可忍，因此，决意把过度集中的国家行政中枢职能，从北京这座城市逐步向外扩散与释放。

上海的标杆作用将愈趋明晰

换言之，假以时日，审批权将转移至周边区域，如此一来，北京的重要性势必相对降低，相对应的，则是彰显其城市价值的房价也将得到修正。事实上，中央的决定与布局有利于北京的可持续发展，否则按目前状况继续下去，不出五年，北京将陷入真正意义的瘫痪!而不只是像现在这样，晚上6：00的饭局，7:30人都还无法到齐的“常态”!

当然，必须承认的是，眼下北京在资源控制、高新科技、上市公司与企业总部数量方面的确超越上海，但同样必须知道的是，上述优势都与其政治中心的地位脱不了关系，而上海的城市管理与规划、公共交通的完善程度，乃至尊重市场机制、法律规则及契约精神，或现代服务业的精进，却是其立地条件与历史积淀的结果(上海早在上个世纪三十年代就是远东金融中心)，均非北京所可比拟!尤其不要忘了，即将召开的十八届四中全会的精神，正是“以法治国”，此乃全国首个自贸区、国际金融中心，甚至即将成立的金砖五国银行在“中国•上海”的本质性原因!换言之，中国未来可长可久的经济、金融发展模型，是上海而绝对不是北京!

2028年奥运在上海

或许有人会说：北京的“京津冀一体化”等同其核心优势的削弱或瓦解，那么上海的“长三角一体化”难道起到的不是同样的作用吗?非也，不但无法类比，结果更是相反。对原本行政权力或审批权全面在握的北京而言，一旦转移异地执行，有如“人走茶凉”，不打落水狗已经殊为不易。而上海作为中国乃至国际经济、金融中心，向长三角延伸、辐射，则是以区域分工模式，形成互相牵动、推进的产业链、集群及磁吸效应，两者之间的差异有如天南地北!

更何况除了自贸区、金砖五国银行，上海还有全国最具规模达86平方公里的大虹桥经济商务区、国家会展中心(103公顷，世界最大)，明年底即将开园、预计每年吸引3000万旅客，仅次于美国奥兰多110平方公里，全球第二大的迪士尼(107平方公里)，规划中的第三座国际机场，我甚至判断2028年奥运会势必在上海举办!

凡此种种得天独厚之优势，岂是没落中的北京所可比拟?因此我始终认定“上海房价四年翻番”实属正常，买房之首选，上海肯定比北京为佳!

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