上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法

上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法

（1995年12月26日上海市人民政府第21号令发布）

第一条（制定目的）

为了加强本市新建住宅配套建设及交付使用的管理，保障居民入住后的基本生活条件，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市范围内新建住宅配套建设及交付使用的管理。但个人建造的自住房屋除外。

第三条（基本原则和要求）

根据谁开发、谁配套的原则，新建住宅应当按照规划设计要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划，配建满足入住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。

新建住宅经审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。

第四条（主管部门和协管部门）

上海市住宅发展局（以下简称市住宅发展局）负责本市新建住宅配套建设的综合协调及交付使用的监督管理。各区、县住宅建设管理部门按照管理权限，具体负责本辖区内新建住宅配套建设的督促实施及交付使用的监督管理。

各级计划、规划、房地、市政、公用、电力、环卫、环保、水利、工商、公安、财贸、邮电、教育、卫生、民政和园林管理部门应当根据各自的职责，协同住宅建设管理部门实施本办法。

第五条（住宅竣工配套计划的制定）

本市住宅竣工配套计划应当与住宅建设投资、施工计划相协调。

本市住宅竣工配套计划由市住宅发展局会同有关部门制定，报上海市建设委员会备案。

第六条（配套项目的规划管理）

市和区、县规划管理部门应当会同住宅建设管理部门按照新建住宅详细规划要求，落实市政、公用和公共建筑设施配套项目，并督促住宅建设单位按照规划要求实施建设。

第七条（住宅竣工配套计划的实施）

市住宅发展局应当将住宅竣工配套计划，下达给住宅建设单位和市政、公用设施配套单位具体落实。

住宅建设单位和市政、公用设施配套单位应当根据住宅竣工配套计划，签订住宅配套合同，落实市政、公用设施的配套责任。

公共建筑设施纳入住宅竣工配套计划的，住宅建设单位应当按照计划建设，并接受住宅建设管理部门的监督。

共同开发同一住宅项目的住宅建设单位，应当在协作开发合同中明确约定各方在配套建设方面的责任。

对住宅竣工配套计划的实施，有关行政主管部门应当给予积极配合。

第八条（交付使用的审核申请）

新建住宅竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市住宅发展局或区、县住宅建设管理部门提出交付使用审核的申请。

办理新建住宅交付使用审核申请手续时，应当提交下列文件和资料：

（一）申请审核表；

（二）纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的文件；

（三）建设工程规划许可证；

（四）住宅及公共建筑设施竣工验收合格文件；

（五）市政、公用配套的证明材料；

（六）其他有关文件资料。

第九条（交付使用的审核机关）

市人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由市住宅发展局组织审核。

区、县人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由区、县住宅建设管理部门组织审核。

第十条（交付使用的审核程序）

市住宅发展局或区、县住宅建设管理部门应当在受理新建住宅交付使用审核申请之日起30天内，对新建住宅配套建设情况进行全面核查，并提出审核意见。

经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》。

《住宅交付使用许可证》由市住宅发展局统一印制。

第十一条（交付使用的要求）

新建住宅必须达到下列要求后，方可交付使用。

（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。

（二）住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

（三）住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水利部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。

（四）住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

（五）居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。

（六）住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。

（七）住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。

第十二条（对审核发证情况的监督）

市住宅发展局对区、县住宅建设管理部门新建住宅交付使用的审核发证情况实施监督，每年应当确实一定的比例，实施抽查或者复查。

第十三条（限制措施）

非经营性新建住宅无《住宅交付使用许可证》的，不得分配。

经营性新建住宅无《住宅交付使用许可证》的，房地产管理部门不予办理商品房注册登记手续。

新建住宅无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。

第十四条（行政处罚）

对违反本办法，擅自交付使用新建住宅的建设单位，由市住宅发展局或区、县住宅建设管理部门按照下列规定给予处罚：

（一）新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向住宅建设管理部门办理审核申请手续的，责令补办手续。

（二）新建住宅未按规定纳入住宅竣工配套计划，又未按规定配建市政、公用设施或者不按住宅竣工配套计划配建市政、公用设施的，责令限期补建。逾期未补建的，住宅建设管理部门可组织有关部门采取代为建设措施，由住宅建设单位承担代为建设费用，并按代为建设费用的10%向住宅建设管理部门缴纳管理费；住宅建设管理部门并可按照擅自交付使用的住宅面积处以住宅建设配套费5%－10%的罚款。

（三）新建住宅未按规定配建公共建筑设施的，责令限期补建，逾期未补建的，征用相应建筑面积的住宅作为未配建公共建筑设施的补偿，并由有关部门落实安排相应的公共建设设施；无法限期补建的，按照相应的公共建筑设施面积处以住宅建设配套费5%－10%的罚款。

违反本办法，擅自交付使用新建住宅，情节严重的，对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低或撤销其房地产开发经营资质；对其他住宅建设单位，由其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分。

第十五条（民事责任）

住宅建设单位擅自交付使用新建住宅，造成入住居民基本生活困难的，应当承担相应的民事赔偿责任。

市政、公用设施配套单位和住宅建设单位未按住宅配套合同要求完成配套建设的，应当按照合同的约定承担相应的民事赔偿责任。

第十六条（住宅建设管理部门的责任）

住宅建设管理部门未按规定对新建住宅交付使用实施监督管理，造成入住居民基本生活困难的，应当及时消除影响；造成直接经济损失的，应当依法赔偿。对造成经济损失的直接责任人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分和经济追偿。

第十七条（社会监督）

任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本办法规定的交付使用要求的，有权向住宅建设管理部门进行检举，也可以按照国家法律的有关规定提起民事诉讼。

第十八条（行政复议和诉讼）

当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对行政处罚决定逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，作出处罚决定的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第十九条（应用解释部门）

本办法的具体应用问题，由市住宅发展局负责解释。

第二十条（施行日期）

本办法自1996年1月1日起施行。

【发布单位】80902

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上海市新建住宅交付使用许可规定

(2005年11月25日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过　根据2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改本市部分地方性法规的决定》修正)

第一条　为了加强本市新建住宅交付使用的管理，保障居民人住的基本条件，制定本规定。

第二条　本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。

个人建造的自住房屋不适用本规定。

第三条　市房屋行政管理部门是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。

市房屋行政管理部门负责核发和管理由市人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证。区、县房屋行政管理部门负责核发和管理由区、县人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证，业务上接受市房屋行政管理部门的指导。

第四条　新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。

第五条　新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件:

（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。

（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。

（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。

（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。

（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。

（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。

（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。

（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。

（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。

（十）完成住宅小区内的绿化建设。

（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。

第六条　市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕，对符合本规定第五条规定的交付使用条件的，准予颁发新建住宅交付使用许可证；对不符合条件的，不予颁发新建住宅交付使用许可证，并说明理由，书面通知申请人。

第七条　新建住宅交付使用许可证是办理房屋所有权初始登记的凭证，由市房屋行政管理部门统一印制。

第八条　任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本规定第五条规定的交付使用条件的，有权向市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门举报。市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门对单位和居民的举报应当依法及时调查处理。

第九条　住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处以交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。

第十条　市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定，不依法颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的，应当承担行政责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一条　本规定自2006年1月1日起施行。

地方性法规(类别)

修改情况的报告

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

市十二届人大常委会第二十三次会议对《上海市新建住宅交付使用许可规定（草案）》（修改稿）（以下简称草案修改稿）进行了审议。常委会组成人员认为，在广泛听取各方面意见的基础上形成的草案修改稿，总体上比较成熟。同时，常委会组成人员还提出了一些修改意见。法制委员会于11月4日召开会议，研究了常委会组成人员的意见，对草案修改稿作了进一步修改。现将草案修改稿的主要修改情况报告如下：

一、关于宽带数据线表述问题

有的委员提出，草案修改稿第五条第五项关于“五类以上数据线（含五类数据线）”的表述过于具体，建议删去。经研究，法制委员会认为这个意见是合理的，因为此项技术要求已有相应规定，本法规不必重复。为此，建议将草案修改稿第五条第五项修改为：“住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。”（草案表决稿第五条第五项）

二、关于公共服务设施配套建设问题

有的委员提出，草案修改稿第五条第八项的表述不够严密，不能体现公共服务设施应当与住宅建设工程同步建成的要求，建议研究修改。有的委员建议明确商业服务设施应当包括“菜场”。经研究，法制委员会认为，按照规划配建的公共服务设施，应当与住宅建设工程同步建设、同步交付使用。由于住宅建设工程分期建设的原因，配套公共服务设施分期建设和交付使用的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；在住宅建设工程全部建成时，配套公共服务设施应当全部建成并交付使用。同时，考虑到实践中存在不重视配建菜场的情况，需在条文中对配建菜场予以强调。为此，建议将草案修改稿第五条第八项修改为：“按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。”（草案表决稿第五条第八项）

三、关于行政处罚问题

有些委员提出，草案修改稿第九条规定的罚款幅度较大，给政府部门的自由裁量权过大，建议区分情节予以细化。有的委员建议明确对已经交付使用的行为如何处理。经研究，法制委员会认为，对未取得新建住宅交付使用许可证而擅自交付使用新建住宅的住宅建设单位，应当责令其停止交付使用，限期改正，并区分不同情况，按已交付使用住宅销售额的一定比例予以罚款，以细化罚款额度。为此，建议将草案修改稿第九条修改为：“住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。”（草案表决稿第九条）

四、关于房地产行政管理部门责任问题

有的委员建议完善关于房地产行政管理部门责任的规定，增加对构成犯罪的人员依法追究刑事责任的内容。经研究，法制委员会认为，这些意见应予采纳。为此，建议将草案修改稿第十条修改为：“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定，不依法颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的，应当承担行政责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”（草案表决稿第十条）

此外，对草案修改稿的一些文字作了修改。

法制委员会已按上述意见对草案修改稿作了修改，提出了草案表决稿，建议本次常委会会议审议通过，并建议自2006年1月1日起施行。

草案表决稿和以上报告，请予审议。

审议结果的报告

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

市十二届人大常委会第二十二次会议对市人民政府提请审议的《上海市新建住宅交付使用许可若干规定（草案）》（以下简称规定草案）进行了审议。常委会组成人员认为，为了加强新建住宅交付使用的管理，保障入住居民的合法权益，制定该规定是必要的。同时，常委会组成人员对规定草案提出了一些修改意见。会后，法制工作委员会将规定草案印发部分市人大代表、各区县人大常委会以及有关社会团体征求意见。法制委员会于10月13日召开会议，根据常委会组成人员和市人大城建环保委员会的审议意见以及其他各方面提出的意见，对规定草案进行了审议。市人大城建环保委员会的负责同志列席了会议。现将修改情况和审议结果报告如下：

一、关于规定草案的名称和调整范围

有的委员和市人大城建环保委员会提出，从规定草案的名称看，本法规是就新建住宅交付使用许可作出规定，而条文内容却只涉及新建住宅配套设施问题，建议法规名称明确调整范围仅限于配套设施；也有的委员建议保留现有名称，在条文中增加新建住宅建设工程交付使用的其他相关条件。经研究，法制委员会认为，本市对新建住宅只颁发新建住宅交付使用许可证，这项许可包括了两个环节，即新建住宅交付使用的许可必须通过住宅建设工程竣工验收和配套设施验收。关于新建住宅建设工程竣工验收，已有国务院颁布的《建设工程质量管理条例》等相关行政法规进行调整，而关于配套设施的验收，需要本法规作出具体规定。为了便于公众了解本法规的内容主要是规范新建住宅的配套设施问题，建议在规定草案第二条中增加“新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用”的规定，并在第五条增加“申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书”的内容。（草案修改稿第二条第一款、第四条）法制委员会认为，这样修改后，本法规的调整范围已经明确，因此建议基本保留规定草案的名称。鉴于有关新建住宅交付使用许可内容已经规定得比较全面，建议删去规定草案名称中的“若干”两字。

二、关于交付使用许可的条件

有的委员提出，应当禁止住宅建设单位将施工临时用电作为入住居民用电。有的委员提出，规定草案第四条第三项中仅规定雨水、污水可以采取临时排放措施是不够的，应当明确采取临时措施的期限。还有的委员认为，规定草案第四条第八项关于公共服务设施的内容应当包括环卫和菜场等商业服务设施，同时，应当明确按照规划同步配建公共服务设施。市人大城建环保委员会提出，配套设施的具体范围以市政府规章《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》确定的内容为宜。经研究，法制委员会认为：

（一）针对住宅建设单位将临时施工用电作为入住居民用电的情况，为维护入住居民的合法权益，建议在规定草案第四条第二项中增加“不使用临时施工用电”的规定。（草案修改稿第五条第二项）

（二）对由于城区迅速扩大，雨水、污水暂时无法纳入永久性排放系统而采取临时排放措施的，应当严格审核，确定期限。为此，建议将规定草案第四条第三项修改为：“住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经环保、水务部门审核同意，并确定临时排放的期限。”（草案修改稿第五条第三项）

（三）由于成片住宅建设工程往往是分期进行的，其配套设施不可能都在一期工程中完成，因此规定提供过渡使用的公共服务设施是必要的，但需要明确，配套建设的公共服务设施应当与住宅建设工程同步完成。为此，法制委员会建议将该项中的公共服务设施“配建”修改为与住宅建设工程“同步建成”，以明确公共服务设施建设的要求和期限。（草案修改稿第五条第八项）

（四）市政府规章《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》中规定的11项条件，经实践证明是行之有效的。为了保持许可条件的连续性，法制委员会建议在规定草案第四条增加配建环卫、商业服务设施的内容，以及预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置及配套绿化建设这两项规定。（草案修改稿第五条第八项、第九项、第十项）

三、关于政府审批责任和监督问题

有的委员提出，房地产行政管理部门应当严格把关，不能让不符合交付使用条件的住宅交付使用。有的委员建议明确房地产行政管理部门接到群众举报后对举报内容的查处责任，并对政府的审批行为和监督责任进行规范，以保护入住居民和住宅建设单位的合法利益。经研究，法制委员会认为，根据行政许可法的规定，实施行政许可的行政机关应当加强对被许可行为的监督，同时，如果行政机关及其工作人员违法审批，应当承担相应的责任。为此，法制委员会建议在规定草案第三条明确“上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理”。在第八条末增加“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门对单位和居民的举报应当依法调查处理”的内容。增加一条作为第十条，明确房地产行政管理部门的责任：“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定，向不符合交付使用条件的新建住宅颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法查处的，应当承担行政责任；造成直接经济损失的，应当依法赔偿。对直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。”（草案修改稿第三条、第八条、第十条）

此外，为了增强新建住宅交付使用许可的有效性，法制委员会建议，在规定草案第七条中增加“新建住宅交付使用许可证作为办理房屋所有权初始登记的凭证”，作为该条的第一款。（草案修改稿第七条）

有些委员建议加大处罚力度，提高罚款数额，增强处罚的惩戒作用。经研究，法制委员会认为，对擅自交付使用新建住宅的住宅建设单位，应当责令其停止交付使用，并提高对违法行为罚款的数额，对情节严重的，可以并处降低住宅建设单位房地产开发经营资质。为此，建议将规定草案第九条修改为“住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用，处十万元以上一百万元以下的罚款，并可降低其房地产开发经营资质。”（草案修改稿第九条）

此外，对规定草案的一些文字作了修改，条序也作了相应调整。

法制委员会已按上述意见对规定草案作了修改，提出了草案修改稿。

草案修改稿和以上报告，请予审议。 2100433B