上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则

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上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则

（1988年10月12日上海市人民政府批准）

第一章 总则

第一条根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。

第二条上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。

第三条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。

第四条在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：

（一）土地使用权和房屋产权同时转移。

（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。

（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。

第五条本细则所称的下列用语含义是：

（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。

（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。

（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。

第六条按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。

房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章 房屋出售

第七条按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。

第八条房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。

第九条房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第十条房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。

第十一条房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：

（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）随之转移的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋价金的支付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十二条《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。

第十三条房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章 房屋预售

第十四条符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。

第十五条预售的房屋必须具备下列条件:

（一）有审核批准的施工设计图纸；

（二）有建筑执照；

（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；

（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；

（五）本细则规定的其他条件。

第十六条房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：

（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；

（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；

（三）房屋预售计划；

（四）《房屋使用、管理、维修公约》；

（五）预售款的监管机构和使用监督方案；

（六）按规定应提交的其他文件。

房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。

第十七条预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：

（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）相应的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十八条房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。

第十九条预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。

房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。

房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。

第二十条房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。

房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章 房屋出租

第二十一条租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。

出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：

（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）房屋的使用性质；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、维修内容；

（六）违约责任；

（七）双方约定的其他内容。

第二十二条出租人对房屋及其设备，应及时检查、修缮，保障住房安全。

第二十三条凡已出租的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。

第二十四条出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。

出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第五章 附则

第二十五条房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。

第二十六条房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。

第二十七条房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。

第二十八条委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。

第二十九条在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。

第三十条有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。

第三十一条房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。

第三十二条本细则由市房管局负责解释。

第三十三条本细则自一九八八年十一月一日起施行。 2100433B

上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则

（1988年10月12日上海市人民政府批准）

上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则第一章 总则

第一条根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），制定本细则。

第二条本细则适用于在本市因土地使用权的出让、转让或继承而享有土地使用权的企业、其他经济组织或个人。

转让在中国境外进行的，土地使用权受让人应同样遵守本细则。

第三条根据《办法》第七条规定，设立上海市房地产登记处。

市房地产登记处负责协调上海市土地管理局和上海市房产管理局的相关登记工作。

第四条市房地产登记处负责办理土地使用权有偿转让中以下各类登记事务：

（一）土地使用权的出让；

（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的转让（包括出售、赠与、交换）、继承和抵押；

（三）地上建筑物和其他附着物的租赁。

第五条房地产登记的责任人（以下简称登记责任人）为：

（一）土地使用权有偿出让或转让活动中的受让人；

（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的继承人；

（三）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时的抵押人和抵押权人；

（四）租赁地上建筑物、其他附着物的承租人；

（五）其他相关活动的利益关系人。

第六条登记责任人必须按《办法》及本细则，向市房地产登记处办理房地产登记。

市房地产登记处负责登记和保持记录准确。因登记责任人提交错误的或虚假的文件以及延误登记而产生的后果，由登记责任人负责。

第七条当土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时，抵押权人的优先受偿权以在市房地产登记处的登记顺序为准；但在本细则第九条规定的期限内登记的，抵押权人的优先受偿权以合同生效日为准。

上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则第二章 登记

第八条房地产登记的文件为：

（一）土地使用权有偿出让合同和变更合同（包括补充合同）；

（二）土地使用权（连同地上建筑物、其他附着物，下同）的出售、交换合同；

（三）土地使用权赠与、继承的证明；

（四）土地使用权抵押合同及注销抵押文件；

（五）出让合同期满时，注销合同的文件；

（六）土地使用证和房屋产权证；

（七）土地使用权转让中涉及土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的其他有关文件，包括相关的债务契约，房屋预售、出售、租赁等房产经营活动的有关文件，建筑物的使用管理维修公约等；

（八）与本条上述各项相关的法院文书和政府主管部门的文件；

（九）登记责任人认为需要登记而市房地产登记处准予登记的其他文件。

上述各项登记文件，如有外文签署的文本，由登记责任人负责翻译为中文，并以中文本为准。

第九条房地产登记的期限：

（一）发生在中国境内的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起三十天内登记；

（二）发生在中国境外的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起六十天内登记。

本条所指生效日，除我国法律规定或合同条款约定外，均指文件签署日。

第十条超过第九条规定期限三十天登记的（不满三十天以三十天计），加倍收取登记费；超过规定期限六十天登记的，按登记费的三倍收取；余类推，但最高收费额不超过登记费的五倍。

第十一条登记责任人可委托他人代理登记，但必须出具有效的委托代理证书。

第十二条房地产登记的程序：

（一）登记责任人或代理人应向市房地产登记处填交登记申请书，并提交应登记文件的副本或影印件，同时交验应登记文件的原件；

（二）市房地产登记处验阅后开具收件收据，将应登记文件登记在案，并在登记文件上加盖登记印鉴；

（三）登记责任人或代理人在送入登记申请书及交验文件十天后，可到市房地产登记处领取盖有登记印鉴的文件原件。

第十三条凡在市房地产登记处办理登记事项，按规定缴付登记费。

上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则第三章 查阅

第十四条在市房地产登记处登记在案的所有文件均可公开查阅。查阅人应填写查阅申请书，缴付查阅手续费。

第十五条查阅人不得将查阅的文件带离市房地产登记处，并应遵守市房地产登记处的查阅制度。

第十六条凡需要复制查阅的文件，应填写复制申请书，缴付复制费，复制件应经市房地产登记处印鉴证明。

上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则第四章 附则

第十七条登记、查阅及复制的收费标准另行制订。

第十八条本细则自一九八八年十一月一日起施行。

第十九条本细则由市房地产登记处负责解释。

土地使用权有偿转让亦称“土地批租”。指中国政府将属国家所有的城镇土地，以指定的地块、年限、用途和条件，供企业、其他经济组织或个人开发经营，土地使用者则向国家支付一定数量货币的制度。

在土地使用权转让期间，土地所有权仍属于国家。新中国成立以后，城镇土地归国家所有，无偿地给予全民所有制企业及事业单位使用。20世纪80年代起，实行土地使用权有偿转让制度，政府与土地使用权受让人签订合同，土地使用权受让人因获得一定年限的土地使用权而向政府支付土地出让金，并按年向政府交纳土地使用金。土地使用权受让人获得的土地使用权，可以继承，也可以再转让给其他企业或个人。原已通过无偿划拨方式取得使用权的单位，可以在补交土地使用权出让金以后享受土地批租政策的待遇。也可以按政策规定，对外商实行土地使用权有偿转让，并给子一定的优惠待遇，以便引进外国资金和技术。国内企业与外商合办企业，其土地使用权还可以折算为投资入股。土地使用权有偿转让，为政府开辟了城市建设资金的来源，也有利于促使企业提高经济效益。 2100433B

第一条 根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，结合本市具体情况，制定本细则。

第二条 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条 房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条 房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

第八条 除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

第九条 房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：

（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。

（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。

（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。

第十条 各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。

机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。

个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。

第十一条 各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。

第十二条 纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。

第十三条 房产税的征收管理，依照《上海市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。

第十四条 本细则在实施中的具体问题，由上海市税务局负责解释。

第十五条 本细则自一九八七年一月一日起施行。