上海市农村村民住房建设管理办法办法发布

上海市人民政府令第16号

《上海市农村村民住房建设管理办法》已经2019年4月27日市政府第49次常务会议通过，现予公布，自2019年5月5日起施行。

市长　应勇

2019年5月5日

上海市农村村民住房建设管理办法

（2019年5月5日上海市人民政府令第16号公布）

第一章　总则

第一条（目的和依据）

为了加强本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本办法中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本市农业户口的本市农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指由村民以户为单位,自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条（管理部门）

市农业农村行政管理部门是本市农村宅基地使用的主管部门；区农业农村行政管理部门负责本辖区内宅基地使用的具体管理。

市规划资源行政管理部门是本市村民建房规划、用地的主管部门；区规划资源行政管理部门负责本辖区内村民建房的规划、用地管理，镇（乡）土地管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

市住房城乡建设行政管理部门是本市村民建房的建筑活动主管部门，并负责农村建筑风貌的引导；区建设行政管理部门负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

区人民政府和镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房的管理。镇（乡）人民政府受区规划资源行政管理部门委托，审核发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收；受区建设行政管理部门委托，进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

发展改革、生态环境、绿化市容、公安、民政等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第五条（基本原则）

农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条（分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合所在区人民政府规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。

第七条（技术规范和规划编制）

市住房城乡建设行政管理部门应当会同市规划资源、生态环境、绿化市容等部门组织编制村民建房的规划技术标准、住宅设计标准、配套设施设置规范和乡村风貌导则。

编制郊区总体规划、镇总体规划和村庄规划的，应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模。区建设行政管理部门和镇（乡）人民政府应当加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。

第八条（建房方式）

本市鼓励集体建房，引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不得另行申请农户建房；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

第九条（风貌管控）

镇（乡）人民政府应当根据本市乡村风貌导则，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

第十条（用地计划）

区规划资源行政管理部门应当确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人民政府。

镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合区规划资源行政管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。

第十一条（公开办事制度）

区农业农村、规划资源、建设行政管理部门和镇（乡）人民政府应当实行公开办事制度，将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公开。

第十二条（宅基地的使用规范）

农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇（乡）人民政府或者区规划资源行政管理部门及时组织整理或者复垦。

区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由镇（乡）土地管理所负责监督实施。

第十三条（宅基地自愿有偿退出）

区、镇（乡）人民政府和村民委员会、村镇集体经济组织可以采取多种形式，鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地。区人民政府可以制定具体实施办法。

第二章　农户建房

第十四条（申请主体）

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本市农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

农户建房用地人数的计算方法，按照本办法第三十五条规定执行。

第十五条（建房条件）

符合下列条件之一的农户，可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建：

（一）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）区人民政府规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十六条（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房，或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的；

（五）区人民政府规定的其他情形。

第十七条（村级审查程序）

村民委员会接到农户建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组，将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。

公布期间无异议的，村民委员会应当在申请表上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇（乡）人民政府；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十八条（行政审批程序）

镇（乡）人民政府应当在接到村民委员会报送的申请表和建房申请人的书面申请后20日内，会同镇（乡）土地管理所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等。

镇（乡）人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区规划资源行政管理部门；区规划资源行政管理部门会同区农业农村行政管理部门初核后，由区人民政府审批建房用地。审批应当在20日内完成。

建房用地批准后，由区人民政府发给用地批准文件；由镇（乡）人民政府发给乡村建设规划许可证。

第十九条（审批结果的公布）

区人民政府和镇（乡）人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。

第二十条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准建房的农户应当在开工前向镇（乡）土地管理所申请划定宅基地范围。

镇（乡）土地管理所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇（乡）人民政府派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。

农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。

第二十一条（施工图纸）

农户建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸。

施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。

市住房城乡建设行政管理部门应当组织落实向农户推荐通用图纸的实施工作。

市住房城乡建设行政管理部门应当建立乡村建筑师名单，由镇（乡）人民政府组织建筑师为农户提供技术咨询和指导服务。

第二十二条（施工队伍）

农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。施工队伍中,应当配备符合规定的质量员、安全员。

第二十三条（质量和安全监督）

农户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。

镇（乡）人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。

第二十四条（配套设施）

镇（乡）人民政府应当配套完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处置、通讯等设施。

第二十五条（竣工期限）

镇（乡）人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第二十六条（竣工验收）

农户建房完工后，应当通知镇（乡）人民政府进行竣工验收。镇（乡）人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。

镇（乡）人民政府应当提前通知镇（乡）土地管理所，由镇（乡）土地管理所派员同时到实地检查农户建房是否按照批准的面积和要求使用土地。

经验收符合规定的，镇（乡）人民政府应当将验收结果送区建设行政管理部门备案。

第三章　集体建房

第二十七条（集体建房的统筹安排）

区人民政府应当按照经批准的村镇规划，结合实际，组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会或者村、镇集体经济组织可以按本办法规定实施集体建房。

第二十八条（集体建房的规划和用地审批）

实施集体建房项目的村民委员会或者村、镇集体经济组织应当依法向区规划资源行政管理部门申请办理建设项目规划许可。审批过程中，规划资源行政管理部门应当征询农业农村、生态环境、绿化市容、水务等部门的意见，明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的建设要求。

村民委员会或者村、镇集体经济组织取得建设用地规划许可后，凭以下材料向区规划资源行政管理部门提出用地申请：

（一）建设用地申请书（含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况）；

（二）建设用地规划许可证书及其附图；

（三）相关会议关于实施集体建房项目的决定；

（四）相关农户符合建房条件且同意参加集体建房的有关材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等）。

集体建房用地选址涉及跨村用地调整的，镇集体经济组织对被占用土地的村集体经济组织和农民予以经济补偿后，经镇集体经济组织与被占地村集体经济组织协商一致，将土地权属调整为镇集体经济组织所有。提出用地申请时，除前款规定的材料，还应提交用地权属调整和协商补偿的有关材料。

经审核批准的，区规划资源行政管理部门应当颁发建设用地批准书。

第二十九条（集体建房的工程建设管理）

集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。

集体建房项目应当按照规定，向区建设行政管理部门办理建筑工程施工许可、竣工验收备案手续。

区建设行政管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。

第三十条（集体建房的配售）

集体建房的住房配售初步方案，由村民委员会或者村、镇集体经济组织召集会议讨论决定。

集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会或者村、镇集体经济组织应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请会议讨论确定住房配售的具体方案。

实施集体建房的村民委员会或者村、镇集体经济组织应当向本集体经济组织内符合建房条件的村民配售住房。镇（乡）人民政府应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送区农业农村行政管理部门备案。

村民委员会或者村、镇集体经济组织应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，接受村民监督。

第三十一条（集体建房的环卫设施配建要求）

集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施，并建造集中收集粪便的管道和处理设施。

第三十二条（集体建房的相关标准和规范）

实施集体建房，应当符合本市城市规划管理技术规定、住宅设计标准、配套设施设置规范和乡村风貌导则。

第四章　相关标准

第三十三条（用地面积标准）

农户建房的用地面积按照下列规定计算：

（一）5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米；

（二）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米。

区人民政府可以在前款标准范围内，根据户内人数情况，确定宅基地面积、建筑占地面积的具体标准。

对于宅基地原址翻建、易地新建的，相关标准应当按照前款规定执行。

第三十四条（建筑占地面积的计算标准）

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第三十五条（用地人数的计算方法）

农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第十四条规定的人数进行计算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，以及符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内。

农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

区人民政府可以制定关于农户申请建房用地人数的具体认定办法。

第三十六条（用地程序和标准）

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本办法规定的用地标准执行。

第三十七条（间距、层数和高度标准）

村镇规划对农户建房的间距、层数和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。

村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对农户建房的间距、层数和高度标准未作规定的区域，间距、层数由镇（乡）人民政府按照实际情况确定；房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。

第五章　法律责任

第三十八条（镇乡人民政府的监督检查）

镇（乡）人民政府应当加强对本区域内农户建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。

第三十九条（农村村民非法占地建房的处罚）

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区规划资源行政管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第四十条（违反规划管理的处理）

未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇（乡）人民政府依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第四十一条（违反质量和安全要求的处罚）

实施集体建房的村民委员会，村、镇集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区建设行政管理部门依法予以处罚。

第四十二条（行政复议和诉讼）

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第四十三条（执法者违法违规行为的追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第四十四条（应用解释部门）

市农业农村、规划资源、住房城乡建设行政管理部门依据各自职责，可以对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十五条（施行日期）

本办法自2019年5月5日起施行。2007年5月26日市人民政府第71号令发布的《上海市农村村民住房建设管理办法》同时废止。

办法全文

第一章：总则

第一条

为规范农村村民住房建设管理，改善农村居住环境，维护村民合法权益，促进社会主义新农村建设，根据有关法律规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内农村村民住房建设和管理，适用本办法。益阳市城市规划区、沅江市城市规划区、县城和其他建制镇规划区以及沿城、沿路、沿水地段等重点控制区内的农村村民住房建设管理办法，由市人民政府、区县（市）人民政府（管委会）另行制定。

前款所称的沿城，是指城镇建成区周边；沿路，是指交通干线两侧；沿水，是指河流、湖泊、水库周边。

第三条

本办法所称村民，是指户口在当地农村且享有本村集体经济组织土地承包经营权和集体经济组织其他权益，履行本集体经济组织成员义务的成员。

本办法所称住房，是指农村集体经济组织成员在本集体经济组织提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生产用房。

第四条

市、区县（市）住房和城乡建设部门是农村村民住房建设的主管部门，城乡规划、国土资源等部门在各自职责范围内负责做好农村村民住房建设的管理与服务工作。

乡镇人民政府负责本行政区域内农村村民住房建设的具体管理工作。

村民委员会在乡镇人民政府的指导下，根据本办法的规定负责做好农村村民住房建设的相关工作。

第五条

严格执行“规划先行、先批后建、一户一宅、建新拆旧”的农村村民住房建设管理原则。

第六条

全面推行“节约集约用地、相对集中居住、按图建设施工、引导统一建筑风格”的农村村民住房建设模式。

第七条

积极发展农村住房产业，引导村民建设“节能省地、绿色环保、优质价廉”的产业化住房。坚持建设与保护并重，做好传统村落和特色村庄的保护与开发工作。

第二章：规划与建筑设计

第八条

乡镇人民政府应当科学编制土地利用总体规划、乡镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划，切实发挥规划的控制和引导作用，引导村民严格按照住房建设选址规划建设住房。

第九条

乡镇人民政府编制村庄规划和村民住房建设定点规划，应当与村民自然集中居住区提质改造、扶贫移民开发、美丽乡村建设、农村土地综合整治和推进新型城镇化等项目建设统筹推进。规划报批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论，确保规划符合农村实际、方便生产生活。

集中居住区的规划建设应当因地制宜、规模适当。平原地区宜以行政村或者以几个村民小组联合规划村民集中居住区。丘陵地区宜以几个村民小组联合或者以自然村落为单位规划村民集中居住区。山区宜以自然村落或者以村民小组为单位规划村民集中居住点。

第十条

编制村庄规划和村民住房建设定点规划，应当将沿城、沿路和沿水地段划定为村民住房建设重点控制区。其中，银城大道、G234益沅段、G536益桃段、G536益湘段、G319、长常高速益阳段和益阳绕城高速等七条主干道两侧用地界线起向外延伸二百米范围内和皇家湖常年水位线起向外延伸五百米范围内的区域，为全市统一划定的村民住房建设重点控制区域。其他沿城、沿路、沿水地段的村民住房建设重点控制区域，由各区县（市）人民政府（管委会）根据当地实际情况在规划中确定。

第十一条

大力推进农村村民新建住房适度集中连片，控制单户分散选址；特殊情况确需分散选址建设住房的，经过规划定点审批时，优先使用原有宅基地、村内空闲地和其他未利用土地。享受农村危房改造扶持政策的村民新建住房和纳入项目建设拆迁范围的拆迁安置户，应当按照集中连片的居住模式建设住房。

第十二条

市、区县（市）住房和城乡建设部门组织编制村民住房建筑设计示范图集，供各村庄建设住房时选择使用。

乡镇人民政府、村民委员会选择当地大多数村民接受的村民住房建筑设计示范图，列入当地村民住房建设规定的申请和审批内容予以推广使用。村民集中居住区内新建住房和分散选址新建住房，应当按照当地统一采用的村民住房建筑设计示范图建设施工，逐步形成当地住房建筑风格。

第十三条

村民住房建筑设计应当遵循安全、适用、经济和特色的原则，在建筑风格和面积控制方面遵守以下规定：

（一）体现新中式风格，强调五大要素，即青瓦顶、花格窗、封火墙、穿斗架、灰白色。山区突出马头墙、花格窗，丘陵区突出搭子墙、穿斗架，湖区突出披首头、外走廊的民居特点。布局以“一”字型为主体，“L”型、三回合为辅，户型以单体、双联、联排等为主，着力形成益阳农村住房的地域特色；

（二）适当控制占地面积和建筑面积。农村村民新建住房占地面积限一百平方米以内，建筑面积控制在三百平方米以内；占用非耕地且采用单体户型的，可以建生活附属用房，生活附属用房占地面积、建筑面积限二十平方米以内。

第三章：建设用地

第十四条

村民一户只能使用一处宅基地。严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住房办理土地使用权证。

第十五条

村民住房建设用地实行计划管理。区县（市）人民政府（管委会）每年应当优先安排农村村民住房建设用地计划指标，保障村民住房建设用地需求。农用地转用指标不足的，可以通过城乡建设用地增减挂项目折抵指标和旧村改造置换指标解决。

第十六条

村民住房建设涉及占用农用地的，区县（市）人民政府（管委会）根据省、市人民政府下达的农村建设用地占用农用地计划指标和农村村民住房建设的实际需要，于每年年初一次性向市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后，由区县（市）国土资源管理部门或乡镇人民政府逐宗落实到户，落实情况按年度向省、市国土资源管理部门备案。跨村、组土地调换不到位的，应该使用国有建设用地，由各区县（市）人民政府（管委会）一次性或分批次报省、市人民政府办理农用地转用和征收手续。

第十七条

村民住房建设确需使用耕地的，应当由区县（市）人民政府（管委会）统筹补充，实行先补后占、占补平衡，不得向村民收取耕地开垦费。村民自行复垦或开发的零星分散耕地，经区县（市）国土资源管理等部门确认并纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于村民住房建设用地占补平衡。

第十八条

村民委员会、村民小组应当在乡镇人民政府的指导下，组织村民采取收回承包经营权、调换、流转或者经济补偿等方式，收回村民住房建设定点规划区内已经承包到户的土地，用于村民住房建设。

第四章：申请、审批和批后管理

第十九条

村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄规划和村民住房建设定点规划，遵循先审批后建设的程序要求。符合下列情形之一的，可以批准新建住房：

（一）因发生或防御自然灾害，或者因建设公共设施以及其他项目建设，需要搬迁的；

（二）现有住房危旧或人均住房面积少于四十平方米，需要新建或者扩建住房的；

（三）已结婚或者达到法定结婚年龄，确需分户建房的；

（四）自愿放弃原分散居住的宅基地，申请到集中居住区新建住房的；

（五）经依法批准回原籍落户或外来人口迁入，成为本村集体经济组织成员后享有土地承包经营权或本集体经济组织权益，需要新建住房安家的；

（六）法律法规规定的其他情形。

第二十条

农村村民申请建设住房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）将原住房出卖、出租或赠与他人后，申请建设住房的；

（二）原住房虽因项目建设被拆除，但已经得到货币化补偿安置或住房安置的；

（三）申请的选址土地权属有争议的；

（四）违法违章占地建设住房未处理结案的；

（五）法律法规规定不得批准的其他情形。

第二十一条

村民符合住房建设申请条件，经村民小组、村民委员会同意，并经乡镇人民政府审核确认，在自愿原则下可以购买本集体经济组织内村民的住房，买卖双方应当在合同生效并自住房实际交付后三十日内办理房屋产权和宅基地使用权的变更登记。

第二十二条

村民申请新建、改建、扩建和翻建住房，应当提交以下资料：

（一）住房建设申请报告；

（二）户口簿、家庭成员身份证明（结婚证、离婚证）；

（三）拟建住房的建筑设计图纸（当地统一采用的住房建筑设计示范图），以及按照示范图纸建设施工的书面承诺；

（四）原宅基地的建设用地使用权证（没有原宅基地使用权证和分户建设住房的不需提交）；

（五）区县（市）统一规定的其他资料。

第二十三条

村民申请建设住房，按照下列程序办理：

（一）申请。申请人的申请经本村民小组同意后，提交村民委员会审查。村民委员会对符合条件的申请应当在村务公示栏公示，时间不少于七天。公示期满无异议或者异议不成立的，村民委员会在申请报告上签署同意意见，报乡镇人民政府。

（二）审批。乡镇人民政府自收到村民住房建设申请之日起五个工作日内，应当组织有关单位和人员到现场勘查。经调查核实，对符合批准条件的申请，应当依职权依法作出许可决定，核发乡村建设规划许可证；对超出权限的其他审批事项，报区县（市）规划、国土资源等部门审批。涉及占用林地的，报林业部门审批；涉及占用农用地的，按照本办法第十六条的规定审批。

县级以上审批机关可以通过乡镇人民政府、村民委员会，将行政许可决定文书（证件）委托送达给住房建设申请人；决定不予许可的，应当退回申请材料，并将不予许可的理由以书面形式告知申请人。

（三）放线。乡镇人民政府在申请人取得乡村建设规划许可证、农村集体土地建设用地批准书后五个工作日内，应当组织相关单位和人员到现场实施定位放线，确定用地四至和面积。

（四）建设施工。申请人应当严格按照审批要求施工，并按照有关标准配套建设污水排放、化粪池、生活垃圾收集等设施，不得擅自移动用地四至、扩大用地面积和变更户型、建筑风格。

申请人取得本办法规定的相关许可后，应当自批准之日起二年内将住房建成，原住房须拆除的应及时拆除。

（五）竣工验收。新建住房竣工后，申请人应当在三个月内申请竣工验收。乡镇人民政府村民住房建设管理机构收到验收申请后五个工作日内，组织村民委员会、村民小组到现场验收新建住房的位置、质量、面积和建筑风格等是否符合要求，原有住房应当拆除的是否已经拆除。验收合格的，由乡镇人民政府村民住房建设管理机构出具验收合格意见。

（六）登记发证。申请人持产权所有人身份证明、新建住房的规划建设用地审批文件和竣工验收文件，到区县（市）不动产登记机构申请办理宅基地使用权和住房产权登记。

第五章：保障措施

第二十四条

农村村民住房建设管理工作在市人民政府统一领导下，由各区县（市）人民政府（管委会）负责组织实施。

市住房和城乡建设部门负责村民住房建设的综合管理工作，对区县（市）住房和城乡建设部门农村住房建筑设计示范图集编制、村民住房建设质量安全监管和农村住房建筑工匠培训等工作履行指导、监督职责。

市规划部门对农村村民住房建设的规划编制工作进行指导和协调，对规划实施情况和乡村建设规划许可证核发等工作进行监督检查。

市国土资源管理部门对村民住房建设用地管理进行指导和监督，负责村民住房建设农用地转用审批相关工作。

市交通运输、水务、农业、林业、财政等部门在各自职责范围内做好农村村民住房建设的相关工作。

第二十五条

区县（市）人民政府（管委会）统一领导、组织和协调本行政区域内农村村民住房建设管理工作，并按照《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》的规定，将乡规划、镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划以及农村村民住房建筑设计示范图集的编制和管理等经费纳入本级财政预算。

区县（市）住房和城乡建设（规划）部门负责农村住房建筑设计示范图集编制、村民住房建设质量安全监管和农村住房建筑工匠培训等工作，指导乡镇人民政府开展乡规划、镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划的编制工作，对需占用农用地的村民住房建设申请实施乡村建设规划审批。

区县（市）国土资源管理部门负责村民住房建设用地审批工作、村民住房宅基地使用权和住房产权登记工作；村民住房建设用地申请涉及农用地转用的，负责转报市国土资源管理部门办理。

区县（市）交通运输、水利、农业、林业、财政等部门在各自职责范围内做好农村村民住房建设的相关工作。

第二十六条

乡镇人民政府负责本行政区域内乡规划、镇规划、村庄规划和村民住房建设定点规划的编制工作；负责将乡镇人民政府、村民委员会选定的村民住房建筑设计示范图列入村民住房建设申请和审批内容，并报区县（市）住房和城乡建设部门备案；统一受理村民住房建设申请，对不涉及农用地转用的乡村建设规划许可申请依法进行审批。

乡镇人民政府指导村民委员会开展村民住房建设管理工作，发现村民委员会违法审批村民住房建设申请，应当及时制止或者责令纠正。

乡镇人民政府根据本办法的规定，组织对村民住房建设进行现场勘查、放线和日常监督检查等工作时，区县（市）规划、建设、国土资源管理等部门派驻乡镇的机构应当配合，发现村民住房建设违反规划、用地和建筑安全法律规定时，应当及时进行处理或者报告区县（市）有关部门查处。

第二十七条

任何单位和个人在办理农村村民住房建设审批和权属登记时，不得违法收取费用。

第六章：法律责任

第二十八条

村民未取得乡村建设规划许可证，或者未按照规划许可的内容和要求进行住房建设的，依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规进行处理。

第二十九条

村民未取得农村集体土地建设用地批准书或者未按照用地许可的内容和要求进行住房建设的、以及将农村集体土地买卖或者以其他方式非法转让给他人建设住房的，依照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规进行处理。

第三十条

按照规定应当拆除原有住房、退还原有宅基地使用权而拒不履行的，按照非法占用土地处理。

第三十一条

有下列情形之一的，依法收回土地使用权：

（一）自用地批准之日起二年内没有动工建设的；

（二）采取欺骗手段取得住房建设规划许可的；

（三）非法批准占用土地建设村民住房的。

第三十二条

行政机关及其工作人员在村民住房建设管理中违反本办法规定玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章：附则

第三十三条

街道办事处内村民住房建设管理，国有农场、林场、渔场职工在场内建设住房，参照本办法执行。

第三十四条

各区县（市）人民政府（管委会）可结合当地实际，根据本办法制定实施细则。

第三十五条

本办法自2016年7月1日起施行。

文件全文

第一章 总则

第一条 为了加强对农村村民住房建设的监督管理，规范村民住房建设行为，维护村民合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民在农民集体土地上新建、改建、扩建、重建住房（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。

本办法所称农村村民，是指具有本市居民户口的农村集体经济组织成员。

本办法所称村民住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

本办法所称村民建房，包括村民个人建房和集体建房。

第三条 村民建房应当遵循规划先行、一户一宅、生态宜居、节约用地、保障安全、保护环境的原则。

第四条 市、县（区）人民政府负责本行政区域内村民建房的监督管理，履行以下职责：

（一）将村民建房纳入国土空间规划、村庄规划；

（二）建立农村宅基地及村民住房建设管理的联合工作制度和综合执法机制；

（三）将所需工作经费纳入本级财政预算；

（四）相关法律、法规规定的其他职责。

第五条 乡镇人民政府（含街道办事处，下同）负责本辖区内村民建房的具体管理工作，履行以下职责：

（一）对村民建房情况进行日常巡查、监督管理，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法建设；

（二）依法办理村民建房的审批或者审核手续；

（三）接受县（区）自然资源主管部门委托，审核发放乡村建设规划许可证，进行规划验线和核实；

（四）接受县（区）住房和城乡建设主管部门委托，对村民建房安全质量进行现场指导和检查；

（五）对村民建房进行开工查验和竣工验收；

（六）接受县（区）农业农村主管部门委托，对宅基地违法用地进行查处；

（七）指导村民委员会做好村民用地建房自治管理；

（八）相关法律、法规规定的其他职责。

第六条 市、县（区）农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，制定农村宅基地管理相关配套制度措施，指导下级政府和本级政府有关部门协同做好宅基地管理工作；对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，指导宅基地违法用地查处，并可以根据实际情况和需要，会同有关部门开展联合执法工作，或者委托乡镇人民政府进行查处工作。

市、县（区）自然资源主管部门负责指导农村宅基地规划和乡村建设规划许可证核发，及不动产确权登记工作。

市、县（区）住房和城乡建设主管部门负责指导本行政区域内村民建房活动的安全及质量监督管理，负责农村建筑工匠的技术指导和管理工作。

水利、人力资源和社会保障、公安、应急管理、生态环境等部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责。

第七条 村民委员会应当建立健全宅基地和村民住房建设管理制度，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房，及时发现和制止违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。

第八条 乡镇人民政府应当设立宅基地和村民住房建设管理服务窗口，统一受理宅基地和村民建房申请，简化审批流程，实行一站式办理审批或者审核事项。

第九条 县（区）人民政府应当结合本地实际情况,采取有力措施，鼓励、引导有条件的地区，推广村民集体建房，提高农村建设用地的使用效率。

第十条 各级人民政府、街道办事处和村民委员会应当加强规划、土地、建设管理相关法律知识的宣传教育，提高村民依法用地建房的意识。

第十一条 任何单位和个人都有遵守规划、土地、建设管理相关法律、法规、规章的义务，并有权对村民违法违规建房的行为提出投诉、检举和控告。

第二章 规划、选址及用地标准

第十二条 县（区）、乡镇人民政府应当根据本地经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，依法编制乡镇国土空间规划、“多规合一”的实用性村庄规划，与其他专项规划相衔接，统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

乡镇国土空间规划、村庄规划应当合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标，注重加强农房风貌管控，综合考虑道路、给排水、环境卫生、消防等基础设施配套和公共服务设施的建设，立足现状改造和整治，注重保护生态环境和地方乡土文化特色。

第十三条 村民建房应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划，应当使用集体建设用地，尽量利用原有宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地以及其他未利用地，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。

村庄规划应当严格按照程序，进行科学论证和公示，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，由乡镇人民政府报县（区）人民政府审批。经批准后由乡镇人民政府公布实施。

经批准的村庄规划，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整或者修编的，按照法定程序进行。

第十四条 村民建房应当按照规划选址，避开地质灾害风险区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域，尽量避免削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。

第十五条 村民建房选址应当避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域范围。　

第十六条 村民建房用地实行计划管理。乡镇人民政府审核村民建房申请，应当符合村民建房年度用地计划指标。

第十七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积按照如下标准执行：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。

现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的村民建房，并且可以在原址新建、扩建或者重建的不得易地新建。

农村村民经批准易地建房的，应当在房屋竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回。

第十八条 进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，农村集体经济组织、村民委员会可以依法开展闲置宅基地和闲置住宅整治，整治出来的土地优先用于满足农村村民新增宅基地的需求。

第三章 用地建房审批

第十九条 县（区）人民政府应当按照“以成员认定、以户取得、一户一宅”的原则，制定本行政区域认定农村宅基地分配资格的指导性意见，指导农村宅基地分配制度的建立和完善。

第二十条 村民委员会应当建立宅基地分配资格登记台账制度，按照村民申请、村民委员会审核、公示公开认可的程序，确定符合资格的申请人并纳入资格名录库，实行一年一次动态管理。纳入资格名录库的，才能取得或者受让宅基地使用权。资格名录库应当定期上报乡镇人民政府备案。

第二十一条 农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请用地建房：

（一）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；

（二）原有的宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（三）因村镇规划调整、国家、集体建设需要或者移民搬迁，需要易地新建的；

（四）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；

（五）属危旧住房需要拆除重建的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第二十二条 农村村民申请用地建房，应当持下列资料向村民委员会提出申请：

（一）按照要求填写的农村村民用地建房申请表；

（二）申请人的身份证及户口簿；

（三）申请易地新建住房的，需提交同意退出原宅基地承诺书，除分户居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，还需提交限期拆除其地上建筑物并交还村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织使用的承诺书。

农村村民用地建房申请表格式，由市农业农村主管部门会同自然资源、住房和城乡建设主管部门制定。

本条规定的申请文件可以通过信函、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出。

第二十三条 村民委员会收到村民用地建房申请后，应当进行资格审查；符合条件的，应当自收到申请后10个工作日内按照国家和省的有关规定进行讨论确定，并在申请人所在村或者村民小组张榜公示，公示期不少于5个工作日。公示期间无异议的，由村民委员会在申请表上签署意见后，连同有关申请资料、讨论记录、公示资料一并报乡镇人民政府。

第二十四条 农村集体经济组织或者村民委员会申请集体建房的，填写农村村民用地建房申请表，连同集体建房用地使用证明、建设方案一并报送乡镇人民政府。

第二十五条 乡镇人民政府应当自收到申请资料之日起20个工作日内按照下列程序分别作出处理：

（一）申请宅基地建房的，由乡镇人民政府审批后报县（区）人民政府备案；

（二）申请使用农用地建房或者申请集体建房的，由乡镇人民政府提出审核意见，经县（区）人民政府批准，报市人民政府备案；

（三）涉及削坡建房的，乡镇人民政府应当先进行风险评估，通过评估后再审批。

（四）涉及占用农用地、未利用地的，由村民委员会在每年的最后一个季度，将本村下一年度涉及农用地、未利用地转用需求上报至乡镇人民政府，乡镇人民政府统一提交县（区）人民政府，由县（区）人民政府统筹组织办理农用地转用审批手续。

符合条件、资料齐全决定批准的，由接受委托发证的乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证，并报县（区）自然资源主管部门备案。

材料不齐全的，书面通知村民委员会和申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

第二十六条 村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不属于本村村民的；

（二）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

（三）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；

（四）将宅基地、原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；

（五）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

（六）已参加集体建房再申请个人建房的；

（七）削坡建房未通过风险评估的；

（八）不符合本办法第十四条、第十五条规定的；

（九）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（十）法律、法规规定的其他不予批准的情形。

不予批准决定应当通知申请人，说明理由，并告知其陈述、申辩权及法律救济途径。

第二十七条 城镇居民不得购买农村宅基地。

第二十八条 乡镇人民政府和村民委员会应当及时公布村民用地建房的审批结果，接受社会监督。

第二十九条 村民用地建房未取得乡村建设规划许可证的，不得开工建设。　

第四章 建设管理

第三十条 市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当加强对农村建筑工匠的管理,建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。

县（区）住房和城乡建设主管部门应当根据本地区实际情况，组织编制或者参照推广上级住房和城乡建设主管部门印发的农村住房设计通用图集，组织编制农村住房设计建设标准规范和技术导则、乡村规划设计师和农民工匠队伍建设行动方案以及其他必要指导文件，将村民建房活动纳入规范化管理。

乡镇人民政府应当加强对村民建房流程管理，及时提供服务，做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场。

第三十一条 村民建房应当严格按照乡村建设规划许可证规定的位置、面积、层数、标高、立面和范围进行施工，不得擅自变更；确需变更的，应当经原审批机关同意，并办理变更手续。

县（区）自然资源主管部门应当根据当地实际，对村民住房建设的建筑面积、层数等作出基本管控要求：建筑总面积不得超过350平方米，建筑层数不得超过三层半。

第三十二条 村民建房施工现场应当悬挂告示牌，载明建设规划许可的主要内容和图件，接受政府、村民组织和村民的监督。

第三十三条 县（区）住房和城乡建设主管部门负责免费提供和推荐使用农村住房通用设计图集图纸，可以通过网络信息等平台供建房村民查询下载。

村民建设2层或者2层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或者经其审核的施工图，或者应当使用农村住房通用设计图集；建设1层住房的，鼓励使用具备资质的设计单位设计的施工图或者农村住房通用设计图集。　

第三十四条 建房村民取得乡村建设规划许可证以及农村住房设计图纸后，可以向乡镇人民政府申请免费放样服务。乡镇人民政府应当自收到申请之日起7个工作日内，按照乡村建设规划许可证确定的建房用地位置和允许建设的范围进行放样。

第三十五条 农村住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或者有资质的建筑施工企业施工。

第三十六条 建筑施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

第三十七条 鼓励农村住房建设推行监理制度。建房村民可以委托具有房屋建筑工程监理或者设计资质的单位或者注册监理人员、设计人员对住房施工进行监理。

第三十八条 村民建房完工后，应当向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，应当安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，出具验收意见书。

经验收合格的，乡镇人民政府应当将验收意见书及相关材料报送县（区）自然资源主管部门备案。

第三十九条 村民建房完成房屋竣工验收手续后，可以依法申请办理不动产确权登记，由县（区）不动产登记机构核发证书。

村民拆除原有房屋、退还原有宅基地的，应申请注销原不动产权利证书。

第五章 法律责任

第四十条 有关行政机关及其工作人员，违反本办法规定，不履行或者不正确履行农村村民住房建设管理职责的，由本级人民政府、上级主管部门或者监察机关责令改正；情节严重的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处理。

第四十二条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由县（区）农业农村主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。

建房超过本办法规定宅基地面积部分，多占的土地按照非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还原有宅基地的，按照非法占用土地处理。

第四十三条 村民建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县（区）住房和城乡建设主管部门按照有关规定处理。

第六章 附则

第四十四条 江东新区、市高新区管理委员会对农村村民住房建设的管理职责，由市人民政府另行规定。

县（区）人民政府可以根据本办法，制定本行政区域农村村民住房建设管理实施细则。

第四十五条 本办法自2020年6月1日起施行。之前市人民政府颁布的关于农村宅基地和村民住房建设管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。

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