上海市房地产抵押办法

第七十一条　（生效日期）

本办法自2000年1月1日起施行，上海市人民政府1994年8月22日发布的《上海市房地产抵押办法》同时废止。

上海市房地产抵押办法

（上海市人民政府令第76号）

第一章　总则

第一条　（制定目的和依据）

为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内的房地产抵押。

第三条　（有关用语含义）

下列用语在本办法中的含义：

（一）房地产抵押，是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权（以下统称房地产）作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

（二）房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购（售）合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。

第四条　（基本原则）

房地产抵押应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。

依法设定的房地产抵押权受法律保护。

第二章　抵押权的设定

第五条　（可以抵押的房地产）

下列房地产可以抵押：

（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；

（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；

（三）依法获得的房屋期权；

（四）依法可以抵押的其他房地产。

第六条　（不得抵押的房地产）

下列房地产不得抵押：

（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；

（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；

（五）政府代管的房地产；

（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；

（七）权属不明或者有争议的房地产；

（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；

（九）已出租的公有居住房屋；

（十）依法不得抵押的其他房地产。

第七条　（抵押担保的债权范围）

抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。

第八条　（抵押权担保的期间）

抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

第九条　（抵押物价值的确定）

设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定。法律、法规另有规定的除外。

第十条　（抵押物的价值与所担保的债权）

抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。

设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

第十一条　（再次抵押的告知）

以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。

第十二条　（以已出租的房地产设定抵押权）

以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

第十三条　（以有期限的房地产设定抵押权）

以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。

第十四条　（以共有房地产设定抵押权）

以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。

以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

第十五条　（以两宗以上房地产设定同一抵押权）

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。

第十六条　（以出让土地使用权设定抵押权）

以出让土地使用权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，并不得违反国家和本市关于土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。

第十七条　（设定抵押权时房屋与土地使用权的关系）

房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。

第十八条　（以商品房设定抵押权）

房地产开发企业不得以已预售的商品房设定抵押权。

房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。

第十九条　（抵押合同签订后新增的房屋）

抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

第二十条　（以有限产权房屋设定抵押权）

以有限产权房屋设定抵押权的，必须符合国家和本市有关有限产权房屋权利的规定。

前款所称的有限产权房屋，是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。

第二十一条　（以房地产设定最高额抵押权）

债权人和债务人可以以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

约定的债权发生期届满后，抵押人和抵押权人应当办理最高额抵押权确定登记。实际的债权发生期短于约定的债权发生期的，可以以实际的债权发生期为准；实际的债权发生期超出约定的债权发生期的，以约定的债权发生期为准。债权发生期届满时，实际存在债权的累计数额低于最高债权限额的，以实际存在债权的累计数额登记为被担保的主债权额；实际存在债权的累计数额超出最高债权限额的，以最高债权限额登记为被担保的主债权额。

以最高额抵押担保的主债权合同，仅限于借款合同和就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。

本条所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。

第二十二条　（以房屋建设工程期权设定抵押权）

房地产开发企业和其他建设单位以房屋建设工程期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。

以房屋建设工程期权设定抵押权，必须同时符合以下条件：

（一）房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上；

（二）该建设工程承包合同是能形成具有独立使用功能的房屋的总承包合同或者施工总承包合同；

（三）该建设工程范围内的商品房尚未预售。

不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押。

以房屋建设工程期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于建设工程承发包管理的规定。

第二十三条　（以预购商品房期权设定抵押权）

预购人以预购商品期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。

不得以预购商品房期权设定最高额抵押。

以预购商品房期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于商品房预售管理的规定。

第二十四条　（资金监管）

房屋建设工程抵押权人应当按合同约定对贷款资金的使用进行监管，专项用于该建设工程的建造。

房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款。房屋建设工程及其占用范围内的出让土地使用权上存在抵押权的，应当注销相应部位的抵押权。

对商品房预售款和销售款进行监管的具体办法，由市人民政府另行制定。

本条第二款所称的各项贷款，是指出让土地使用权抵押贷款、房屋建设工程期权抵押贷款和建造该建设工程的其他贷款。

第三章　抵押合同

第二十五条　（抵押合同的形式）

设定房地产抵押应当签订书面的抵押合同。

抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。

第二十六条　（抵押合同的主要内容）

抵押合同应当包括以下内容：

（一）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；

（二）被担保的主债权种类、数额；

（三）债务人履行债务的期限；

（四）抵押物的座落、用途、结构、面积、四至范围以及价值；

（五）房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号；

（六）抵押担保的债权范围；

（七）抵押人和抵押权人约定的其他事项。

以房屋建设工程期权设定抵押权的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

（一）《建设工程规划许可证》编号；

（二）国有土地使用权出让金的款额；

（三）该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同约定的建设工程造价；

（四）已投入该建设工程的款额，但不包括获得土地使用权的费用；

（五）建设工程竣工日期。

以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

（一）连续发生债权的期间；

（二）最高债权限额。

抵押合同不完全具备本条规定内容的，可以补正。

第二十七条　（抵押合同不得约定的事项）

订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

第二十八条　（抵押合同的文字）

抵押合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。

第二十九条　（涉外房地产抵押的公证）

抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经本市公证机构公证。

第三十条　（无效合同）

下列抵押合同为无效合同：

（一）违反本办法第六条、第十八条第一款、第二十二条第三款、第二十三条第二款规定而签订的抵押合同；

（二）主合同无效的抵押合同，但抵押合同另有约定的，从其约定；

（三）违法签订的其他抵押合同。

第三十一条　（抵押合同的变更）

抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。

一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

第三十二条　（抵押合同的解除）

抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。

第三十三条　（抵押合同的终止）

有下列情形之一的，抵押合同终止：

（一）抵押所担保的债务已经履行；

（二）抵押合同被解除；

（三）债权人免除债务；

（四）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

第四章　抵押登记

第三十四条　（抵押登记的效力）

设定房地产抵押权，应当依法办理抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。

抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

第三十五条　（抵押登记的机构）

抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。

第三十六条　（抵押登记的申请人和需提交的材料）

抵押人和抵押权人应当共同提出抵押登记申请。申请抵押登记时，应当提交身份证件、主合同、抵押合同和以下材料：

（一）以预购商品房期权设定抵押权的，应当提交商品房预购（售）合同；

（二）以房屋建设工程期权设定抵押权的，应当提交房地产权证书、该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同；

（三）以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权设定抵押权的，应当提交房地产权证书和土地使用权出让合同；

（四）以其他房地产设定抵押权的，应当提交房地产权证书。

第三十七条　（变更抵押登记的申请人和需提交的材料）

抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出变更抵押登记申请。申请变更抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。

第三十八条　（注销抵押登记的申请人和需提交的材料）

抵押合同终止的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下材料：

（一）按本办法第三十三条第一项、第三项规定，抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；

（二）按本办法第三十三条第二项规定，抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；

（三）按本办法第三十三条第四项规定，发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关材料。

办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。

第三十九条　（抵押权利证明的出具、变更和收回）

房地产登记机构应当在受理抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予登记的决定，准予登记的，应当出具抵押权利证明；不予登记的，应当书面通知申请人。

房地产登记机构应当在受理变更抵押登记之日起的规定期限内，依法作出是否准予变更登记的决定，准予变更登记的，应当变更抵押权利证明；不予变更登记的，应当书面通知申请人。

房地产登记机构应当在受理注销抵押登记之日起的规定期限内，依法作出是否准予注销登记的决定，准予注销登记的，应当收回抵押权利证明；不予注销登记的，应当书面通知申请人。

第四十条　（房地产权证书和抵押权利证明的保管）

抵押物的房地产权证书，由抵押人保管。

房地产登记机构出具的抵押权利证明，由抵押权人保管。

第四十一条　（登记的费用）

办理抵押登记和变更抵押登记时，抵押人和抵押权人应当按照有关规定向房地产登记机构支付登记费用。

第四十二条　（登记资料的查阅）

抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关资料应当对公众开放查阅。具体办法按照市人民政府有关规定执行。

第五章　抵押物的占管

第四十三条　（抵押物的占管及占管责任）

抵押物由抵押人占管。

抵押人在占管期间应当维护抵押物的安全与完好。

抵押权人有权按照抵押合同的约定、监督、检查抵押物的占管情况。

第四十四条　（抵押物的出租）

抵押人在抵押期间将抵押物出租的，应当将已抵押的事实书面告知承租人。

第四十五条　（抵押物的转让）

除本办法第十八条第二款规定外，抵押人在抵押期间可以转让抵押物。除房地产开发企业预售、销售商品房外，抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人。抵押人未事先通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商向约定的第三人提存作为抵押财产。

抵押人通知抵押权人时，应当同时提出转让抵押物的价格和对转让款的处理方式，并与抵押权人就此进行协商。

抵押权人应当在接到通知后的15天内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案；逾期未作答复的视作无异议。抵押权人认为转让抵押物的价格明显低于其价值的，可以要求抵押人提供新的担保；抵押人不同意提供新的担保的，抵押权人可以不准予转让该抵押物。

抵押人向房地产交易管理机构提出过户申请，或者预购商品房转让合同的登记备案申请时，应当提交其与抵押权人关于转让款处理方式的协议或者其通知抵押权人而抵押权人逾期未作答复的证明，房地产交易管理机构据此移交房地产登记机构办理房地产转让变更登记或者预购商品房转让合同的登记备案手续。

抵押人转让抵押物所得的价款，超出债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第四十六条　（抵押合同的继受履行）

作为抵押人的法人或者非法人组织变更后，其继受主体应当继续履行原抵押合同。

作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡时，该抵押物的合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原抵押合同，但当事人放弃继承或者遗赠的除外。

第四十七条　（抵押物和抵押人变化的通知责任）

有下列情形之一的，抵押人或者其继受人应当及时书面通知抵押权人：

（一）已设定抵押权的房屋被依法列入拆迁范围的；

（二）因作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而发生继承、析产；

（三）因作为抵押人的法人或者非法人组织变更而发生继受情形的。

除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的，抵押人应当立即采取有效措施防止损失扩大，并通知抵押权人。

第四十八条　（抵押物灭失或者毁损的补救）

抵押权因抵押物灭失而消灭。抵押人和抵押权人协商一致，可以由抵押人将灭失或者毁损所得的赔偿金向抵押权人提前清偿所担保的债权，也可以向第三人提存作为抵押财产处理。

抵押人怠于向造成抵押物灭失或者毁损的责任人追究赔偿责任的，抵押权人可以代位求偿。

因抵押人的过错而导致抵押物灭失或者毁损，不能或者不足以担保其债务履行时，抵押人应当重新提供或者增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。

第四十九条　（抵押物拆除改建的限制）

除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。

第五十条　（抵押房屋的拆迁）

房屋在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：

（一）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；

（二）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。

抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。

根据本条第一款第一项规定重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。

第五十一条　（抵押权的转让）

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

抵押权可以随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利，抵押权转让合同应当向房地产登记机构办理登记。

最高额抵押的主合同债权不得转让。

第六章　抵押权的实现

第五十二条　（行使抵押权的条件）

债务履行期届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权：

（一）债务人不履行到期债务的；

（二）债务人死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人，受遗赠人不履行到期债务的；

（三）债务人解散或者被宣告破产的；

（四）抵押权人未受清偿的其他情形。

第五十三条　（一宗抵押物上一个抵押权的行使方式）

一宗抵押物上存在一个抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人可以与抵押人协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。

第五十四条　（一宗抵押物上两个以上抵押权的行使方式）

一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人行使抵押权时，应当通知其他抵押权人，并应当与所有先顺位抵押权人就该抵押权及其被担保债权的处理进行协商；协商不成的，该抵押权人可以与抵押人协议以拍卖或者变卖方式处分抵押物。

各抵押权人对拍卖或者变卖抵押物所得价款的优先受偿顺序，以抵押登记的顺利为准。

拍卖或者变更抵押物所得的价款，应当按照下列方式处理：

（一）对债务履行期届满的抵押权人，清偿所担保的债权；

（二）对其他抵押权人，抵押人可以与其协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与其协商将处分抵押物所得的价款向约定的第三人提存作为抵押财产。

第五十五条　（抵押物处分方式的规定）

抵押人和抵押权人选择以拍卖方式处分抵押物的，按照国家和本市有关拍卖的规定办理。

抵押人和抵押权人选择以变卖或者折价方式处分抵押物的，不得违反本市有关房地产转让的规定。

第五十六条　（优先购买权）

抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的，下列自然人、法人或者其他组织在同等条件下依法享有优先购买权：

（一）按份共有抵押物的其他共有人；

（二）抵押前已出租房地产的承租人。

抵押人和抵押权人以抵押物折价或者变卖抵押物前，应当书面征询前款所列享有优先购买权的当事人是否行使优先购买权。

第五十七条　（抵押权人收取孳息）

债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第五十八条　（处分抵押物所得价款中土地收益的处理）

以行政划拨土地使用权连同地上定着物设定抵押权的，抵押权人处分抵押物时，应当缴纳相当于应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额后，方可就剩余价款优先受偿。

第五十九条　（新增房屋的拍卖所得）

需要拍卖抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第六十条　（处分抵押物所得价款的分配）

处分抵押物所得的价款，依下列顺序分配：

（一）处分抵押物的费用；

（二）处分抵押物应缴纳的税费；

（三）相当于应缴纳的国有土地使用权出让金的款额；

（四）应支付的建造该建设工程的欠款；

（五）主债权及利息、违约金、损害赔偿金；

（六）剩余金额交还抵押人。

处分抵押物所得价款不足抵押所担保债权数额的部分，由债务人负责清偿。

处分有限产权房屋所得价款的分配，不得违反国家和本市的有关规定。

第六十一条　（出让土地使用权抵押权人的受偿范围）

抵押人以出让土地使用权设定抵押权后，又以该土地上新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的债务受偿范围以国有土地使用权出让金的款额为限；其中，以该土地上部分新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的受偿范围以该部分新增房屋所占相应比例的国有土地使用权出让金的款额为限。

第六十二条　（处分抵押物时租赁关系的处理）

以已出租的房地产设定抵押权的，抵押权处分后，经登记备案的原租赁合同继续有效。

将已抵押的房地产出租的，抵押物处分后，原租赁合同自动终止，但受让人同意继续原租赁关系的除外。

第六十三条　（破产后的抵押物）

抵押人破产的，破产前已抵押的房地产不属于破产财产，但处分抵押物所得价款超过所担保债权金额的，超过部分属于破产财产。法律、法规另有规定的除外。

第六十四条　（农村房地产的抵押权行使）

以农村集体土地上的乡（镇）、村企业的厂房或者其他房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押权的，处分抵押物时应当遵守国家和本市集体土地上房地产转让的有关规定。处分抵押物后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

第七章　法律责任

第六十五条　（违约责任）

抵押合同生效后，抵押人和抵押权人应当履行；任何一方不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。

因抵押人或者抵押权人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。

第六十六条　（致使抵押合同无效的责任）

抵押合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

第六十七条　（隐瞒抵押物状况的责任）

抵押人隐瞒抵押物已抵押或者已出租的状况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。

第六十八条　（责任的免除）

由于不可抗力致使抵押物全部或者部分灭失、毁损、贬值，抵押人应当及时告知抵押权人，在取得有关证明后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的责任。

第六十九条　（争议的处理）

抵押人和抵押权人因履行抵押合同或者行使抵押权发生争议的，应当协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八章　附则

第七十条　（国有房地产的抵押）

国有房地产的抵押，同时适用国有资产管理的有关规定。

(1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市城市房地产抵押管理办法>的决定》修正)

城市房地产抵押管理办法目录

第一章 总 则

第二章房地产抵押权的设定

第三章房地产抵押合同的订立

第四章房地产抵押登记

第五章抵押房地产的占用与管理

第六章抵押房地产的处分

第七章 法律责任

第八章 附 则

城市房地产抵押管理办法总则

第一条

为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条

凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条

本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条

已依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条

房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条

国家实行房地产抵押登记制度。

第七条

国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

城市房地产抵押管理办法房地产抵押权设定

第八条

下列房地产不得设定抵押：

1. 权属有争议的房地产；

2. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

6. 依法不得抵押的其他房地产。

第九条

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。

法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

城市房地产抵押管理办法抵押合同订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

1. 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

2. 主债权的种类、数额；

3. 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

4. 抵押房地产的价值；

5. 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

6. 债务人履行债务的期限；

7. 抵押权灭失的条件；

8. 违约责任；

9. 争议解决方式；

(十)抵押合同订立的时间与地点；

(十一)双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

1. 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

2. 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

3. 已投入在建工程的工程款；

4. 施工进度及工程竣工日期；

5. 已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

城市房地产抵押管理办法房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

1. 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

2. 抵押登记申请书；

3. 抵押合同；

4. 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

5. 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

6. 可以证明抵押房地产价值的资料：

7. 登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

城市房地产抵押管理办法占用与管理

第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。

抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。

抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

城市房地产抵押管理办法抵押房地产的处分

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

1. 债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

2. 抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

3. 抵押人被依法宣告解散或者破产的；

4. 抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

5. 抵押合同约定的其他情况。

第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

1. 抵押权人请求中止的；

2. 抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

3. 发现被拍卖抵押物有权属争议的；

4. 诉讼或仲裁中的抵押房地产；

5. 其他应当中止的情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

1. 支付处分抵押房地产的费用；

2. 扣除抵押房地产应缴纳的税款；

3. 偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

4. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

5. 剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

城市房地产抵押管理办法法律责任

第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

城市房地产抵押管理办法附则

第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。

第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。

徐州市城市房地产抵押办法概要

徐州市人民政府令

（第72号）

《徐州市城市房地产抵押办法》已经2001年2月7日市政府第64次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：陈耀南

二00一年三月十九日

徐州市城市房地产抵押办法

徐州市城市房地产抵押办法第一章 总则

第一条为加强房地产抵押管理，保障当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内以建设在国有土地之上的房地产设定抵押的，适用本办法。

第三条。 本市实行房地产抵押登记制度。依法设定的房地产抵押权受法律保护。

徐州市城市房地产抵押办法第二章 抵押的设定

第四条下列房地产可以设定抵押：

（一）依法取得所有权的房屋及其占用的土地使用权；

（二）依法取得但尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；

（三）依法取得的房屋期权；

（四）其他可以依法抵押的房地产。

以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照法律、法规的有关规定执行。

第五条下列房地产不得设定抵押：

（一）权属不明或者有争议的房地产；

（二）未依法登记领取权属证书的房地产；

（三）被确定作为文物保护的建筑物；

（四）依法公告列入城市房屋拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者依法以其他形式限制转移的房地产；

（六）政府代管的房地产；

（七）已出租的公有居住房屋；

（八）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的国有土地使用权；

（九）依法不得抵押的其他房地产。

第六条设定抵押权的房地产价值可以由抵押权人和抵押人协商确定，也可以由共同委托的依法设立的具有房地产评估资质的房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第七条抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值。同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。

以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去依法核定的土地使用权出让金数额后的数额。

设定抵押权后，该房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。

第八条房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。

第九条同一房地产设定两次或者两次以上抵押权的，抵押人应当将已设定的抵押情况书面告知抵押权人。

第十条以两宗以上的房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条以已出租的房屋设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人。

第十二条以共同共有的房地产抵押的，抵押人为全体共有人。

以按份共有的房地产抵押的，抵押房地产以抵押人享有的份额为限。

第十三条房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权。

第十四条买受人以预购商品房期权设定抵押，所担保的债权仅限于购买商品房的贷款，同时商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预（销）售许可证、商品房产权证明。

第十五条以建筑工程期权设定抵押的，必须符合国家有关建筑承包的规定，且已完成部分的建筑工程尚未预售。

第十六条以国有房地产设定抵押的，必须符合国有资产管理规定。

以集体所有的房地产设定抵押的，须经职工代表大会讨论通过。

以三资企业、股份制企业的房地产设定抵押的，须经董事会或股东大会讨论通过，但企业章程另有规定的除外。

徐州市城市房地产抵押办法第三章 抵押合同

第十七条房地产抵押的当事人应当签订书面抵押合同。

第十八条抵押合同包括以下内容：

（一）抵押人和抵押权人的姓名（名称）和住所；

（二）被担保的主债权种类、数额；

（三）债务人履行债务的期限；

（四）抵押房地产的座落、用途、结构、建筑面积、用地面积、四至范围；

（五）抵押土地使用权的性质、用途、面积；

（六）抵押房地产约定、评估价值；

（七）抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任；

（八）抵押房地产的权属证书的编号及保管；

（九）抵押权人处分抵押房地产的方式；

（十）违约责任；

（十一）争议解决方式；

（十二）合同签订的时间、地点；

（十三）双方约定的其他事项。

抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

第十九条以预购商品房期权抵押的，须在抵押合同上注明生效的预购商品房合同编号。

第二十条以建筑工程期权抵押的，抵押合同除包括本办法第十八条规定的内容外，还应当包括：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号；

（二）工程总承包合同、工程总造价；

（三）已完成的工作量和工程量；

（四）已投入在建工程的款项、数额；

（五）施工进度及工程竣工日期。

第二十一条抵押人和抵押权人在订立抵押合同时，不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房地产的所有权转移为债权人所有。

第二十二条变更抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押变更合同。

解除抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押解除合同。

第二十三条有下列情形之一的，抵押合同终止：

（一）抵押所担保的债务已经履行的；

（二）抵押合同被解除；

（三）债权人免除债务；

（四）法律规定终止或者当事人依法约定终止的其他情形。

徐州市城市房地产抵押办法第四章 抵押登记

第二十四条抵押合同自抵押登记之日起生效。

第二十五条房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内向下列机关办理抵押登记手续：

（一）以现房、房屋期权抵押的，向抵押房地产所在地的市、县（市）、贾汪区房产管理部门申请办理抵押登记；徐州市市区范围内的房地产、房屋期权抵押登记，由市房产管理部门委托房屋产权监理机构办理。

（二）以尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权抵押的，向核发该土地使用证书的土地管理部门申请办理抵押登记。

（三）以房屋及其四至范围外的土地使用权一并抵押的，应当分别向房产、土地管理部门申请办理抵押登记；房屋无产权证明或者房屋不具有使用价值且抵押双方当事人约定以土地使用权作为抵押的，向土地管理部门办理抵押登记。

第二十六条申请抵押登记时，抵押当事人应当持主合同、抵押合同、身份证明等，填写房地产抵押登记申请表，并亲自到场具结，同时提交下列材料：

（一）以现房抵押的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、估价报告书；

（二）以预购商品房期权抵押的（含安居工程、经济适用住房），提交生效的《商品房销售合同》、预付款票据；

（三）以建筑工程期权抵押的，提交立项批文、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、施工合同、土地出让合同、土地出让金缴纳票据、估价报告书；

（四）以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使田权抵押的，提交国有土地使用权证、土地使用权出让合同。

以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照有关法律法规等规定办理。

第二十七条以房屋期权设定抵押的，房屋在抵押期间竣工的，应当自抵押人领取房屋所有权证之日起十五日内重新办理抵押登记

第二十八条房地产抵押登记机构应当对申请人的申请及提交的材料依法审查：

（一）对符合登记条件的，应当在受理抵押登记申请之日起七日内予以登记，并出具有关证明；

（二）不符合登记条件的，应当书面答复申请人。

第二十九条抵押合同发生变更或者终止的，抵押当事人应当自变更或者终止之日起十五日内持身份证明、原抵押合同、抵押变更或者终止合同、抵押权利证明向原抵押登记机构办理变更或者注销抵押登记。抵押登记机构应当在七日内作出是否准予变更或者注销的书面答复。

第三十条房地产抵押登记机构办理抵押登记时，应当在抵押房地产的权属证件上作设定抵押的记载，交由抵押人收持，所出具的抵押权利证明交由抵押权人收持。

第三十一条抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关材料可以查阅、抄录或者复印。

徐州市城市房地产抵押办法第五章 抵押房地产的占管

第三十二条已设定抵押的房地产，由抵押人占管。

抵押人在占管期间，应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定，监督检查抵押物的占管情况。

第三十三条抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产出租，但应当向承租人说明抵押事实，并将出租情况书面告知抵押权人

第三十四条抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产转让，但应当先征得抵押权人的书面同意，并将抵押的情况书面告知受让人。

转让抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。

抵押房地产转让所得价款，应当提前偿付抵押权人，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十五条因国家建设需要将已设定抵押的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，并采取必要的补救措施。

第三十六条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理变更抵押登记。

抵押权转让后，原抵押权人应当书面告知抵押人。

第三十七条抵押人占管的抵押房地产发生毁损、灭失的，抵押人应当采取措施防止损失的扩大，并及时将情况通知抵押权人。

因抵押人的过错使抵押房地产毁损或者灭失，导致不足以或者不能担保其债务履行时，抵押人应当重新提供或者增加抵押物以弥补不足。

徐州市城市房地产抵押办法第六章 抵押权的实现

第三十八条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：

（一）债务履行期满，抵押人未能履行债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡或者被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒绝履行债务或者无继承人、无受遗赠人代其履行债务的；

（三）抵押人被宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反本办法有关规定，处分抵押房地产的：

（五）抵押合同约定的其他情况。

第三十九条有本办法第三十八条规定情况之一的，抵押当事人可以通过以下协商方式处分抵押房地产：

（一）作价转让；

（二）拍卖或者变卖；

（三）抵押合同约定的其他处分方式。

协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十条抵押权人处分抵押房地产时，应当先书面通知抵押人，抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。

第四十一条以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的，下列公民、法人或者其他组织在同等条件下享有优先购买权：

（一）按份共有的抵押房地产的其他共有人；

（二）已出租的抵押房地产的承租人；

以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。

第四十二条同一宗房地产设定两个以上抵押权的，按照抵押登记的先后顺序受偿。

第四十三条抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

（一）抵押权人自愿中止的；

（二）抵押人愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

（三）因房地产抵押提起仲裁或者诉讼的；

（四）被拍卖抵押房地产权属有争议的；

（五）其他依法应当中止的情况。

第四十四条处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序分配：

（一）补缴土地使用权出让金；

（二）支付处分抵押房地产的费用；

（三）扣缴抵押房地产应当缴纳的税款；

（四）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（五）赔偿因债务人违反主合同而对抵押权人造成的损失；

（六）剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足履行债务、违约金和损害赔偿的，不足部分由债务人负责清偿。

徐州市城市房地产抵押办法第七章 法律责任

第四十五条抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的损失。

第四十六条抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者抵押、出租等情况，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条抵押当事人提供虚假材料或者申报不实获取抵押登记的，房地产抵押登记机构应当注销其抵押登记。由此造成的损失，由责任方承担。

第四十八条抵押当事人因房地产抵押发生争议的，可以协商解决；协商不成的，可以按照仲裁协议约定申请仲裁机构仲裁。

第四十九条抵押登记机构在规定的时间内不作答复或者不予登记、变更、注销的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。

第五十条抵押登记机构工作人员无正当理由不办理抵押登记或者逾期办理抵押登记，或者滥用职权，或者利用职务上的便利索要他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

徐州市城市房地产抵押办法第八章 附则

第五十一条下列用语在本办法中的含义是：

（一）房地产抵押，是指抵押人以其合法取得的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。

（二）房屋期权，是指依建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预售合同的约定将来某一时间获得建成房屋的权利，包括房屋建筑工程期权和预购商品房期权。

第五十二条本办法自发布之日起施行。

办法内容

（北京市人民政府第5号令）

第一章 总则

第一条 为加强本市房地产抵押管理，维护房地产秩序，保障抵押人和抵押权人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本办法。

第三条 设立房地产抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设立的房地产抵押，受法律保护。

第四条 本市实行房地产抵押登记制度。

第二章 抵押的设定

第五条 下列房地产，可以依照本办法设立抵押： （一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地（以下简称土地）使用权。 （二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）。 （三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。

第六条 下列房地产不得设定抵押： （一）权属有争议的房地产。 （二）未设定租赁期限的出租住宅房屋。 （三）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产。 （四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 （五）列为文物保护的古建筑。 （六）被依法查封、扣押或采取其它讼诉保全措施的房地产。 （七）其他依法不得抵押的房地产。

第七条 以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权出让合同的规定；抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物（包括在抵押期限内的新增部分），均为抵押物的一部分；以地上房屋抵押时，该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。

第八条 以属于国有资产的房屋设定抵押时，须报国有资产管理机关备案。

第九条 以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先书面征得其他共有人同意。

第十条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权时，须将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告之承租人，原租赁合同继续有效。 抵押期间租赁期满，承租人需继续租赁原房屋的，须经抵押权人同意。

第十一条 抵押人以抵押的房地产再设定抵押时，须先征得原抵押权人同意，并应将已设定抵押权状况告知新的抵押权人。

第十二条 抵押人设定房地产抵押时，应向抵押权人提供抵押房地产的资产评估报告，抵押权人有权对资产评估报告进行审查。

第十三条 抵押权人在征得抵押人同意后，可以抵押人名义为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押的房地产已投保的，抵押人应将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人应为保险赔偿的第一受益人。

第三章 抵押合同的订立和管理

第十四条 以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

第十五条 房地产抵押合同应载明下列条款： （一）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积、四至等。 （二）抵押房地产的估价、抵押率。 （三）抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任。 （四）抵押期限。 （五）抵押权消灭的条件。 （六）抵押权人处分抵押房地产的方式。

第十六条 订立房地产抵押贷款合同，还须符合有关法规、规章的规定。

第十七条 房地产抵押合同自签定之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门（以下统称登记部门）办理抵押登记。

第十八条 办理抵押登记须持下列文件： （一）抵押合同。 （二）土地使用权出让合同或转让合同。 （三）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。 （四）《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。 （五）以期得权益的房屋作抵押的，须提交生效的预售（购）房屋合同。

第十九条 房地产抵押合同发生变更的，抵押人应在15日内向原登记部门办理变更登记。

第四章 抵押房地产的占管

第二十条 已作抵押的房地产，可以由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押房地产的完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定检查抵押房地产的管理情况，提出管理要求，抵押人不得拒绝。

第二十一条 以土地使用权设定抵押的，在抵押合同有效期间，抵押人必须继续履行土地使用权出让合同规定的各项义务。

第二十二条 抵押权可以转让。经抵押权人同意，抵押房地产可以转移或出租。抵押权转让或抵押房地产转移后必须重新签定抵押合同，并按本办法的规定重新办理抵押登记。

第二十三条 因国家建设需要征用设定抵押权的房地产的，抵押双方可重新设定抵押物；也可就抵押房地产的实际价值，依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十四条 抵押人占管的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因损失不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足，或直接向保险公司行使求偿权。

第五章 抵押房地产的处分

第二十五条 有下列情况之一的，抵押权人有权处分抵押的部分或全部房地产，直至偿还全部债务： （一）抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的。 （二）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或无继承人、受遗赠人代其履行债务的。 （三）抵押人被依法宣告解散或破产的。

第二十六条 抵押权人可以下列方式处分抵押房地产： （一）委托房地产中介机构出售。 （二）委托政府指定的拍卖机构拍卖。 （三）抵押合同约定的其他方式。

第二十七条 以土地使用权设定抵押的，抵押权人实现抵押权时，其权利及于土地使用权和地上建筑物、其他附着物。 处分房屋时，其房屋使用权范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，划拨土地使用权应随房屋一同转移；划拨土地使用权连同地上房屋一同出售、拍卖的，其出售、拍卖所得款项，须扣除应补交的土地出让金后，再按规定顺序分配。

第二十八条 抵押权人处分抵押房地产时，应事先书面通知抵押人和利害关系人；抵押房地产为共有或出租的，还应同时书面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有优先购买权。抵押权人处分抵押的房地产时，抵押人不得设置障碍，并严格按照抵押合同的规定履行责任。

第二十九条 已出租的住房处分后，原租赁合同期满，获得该房屋的产权人不同意续租的，可书面通知原承租人在6个月内迁出；产权人继续出租该住房的，原承租人在同等条件下享有优先承租权。

第三十条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止： （一）抵押人履行了全部债务。 （二）抵押人或抵押权人已就该抵押合同向人民法院提起诉讼。

第三十一条 处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配： （一）支付处分抵押房地产的费用。 （二）扣除抵押房地产应缴纳的税款。 （三）偿还抵押权人的债权本息及违约金。 （四）剩余金额交还抵押人。

第三十二条 以抵押房地产清偿债务时，同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序清偿。处分抵押房地产所得款项不足偿还所欠债务本息和违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

第三十三条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应在抵押权消灭之日起15日内，向原登记部门办理注销登记。获得原抵押房地产的产权人，应自成交之日起15日内到登记部门办理过户登记。

第三十四条 处分抵押的房地产时，抵押人与抵押权人发生争议的，双方当事人可申请房地产管理部门或有关合同仲裁机构裁决，也可向人民法院起诉。

第六章 法律责任

第三十五条 房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。双方都有责任的，按责任大小分担。

第三十六条 已生效的房地产抵押合同，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿对方由此受到的损失。

第三十七条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第三十八条 在抵押期间抵押人擅自将抵押的房地产出租、出售、赠与或以其他方式处分的，其行为无效。

第七章 附则

第三十九条 登记部门办理房地产抵押登记的管辖范围，按市人民政府的有关规定执行。

第四十条 登记部门办理抵押登记，应自收到抵押登记的全部文件之日起30日内办理完毕。

第四十一条 本办法具体执行中的问题，由市房地产管理局和市土地管理局负责解释。

第四十二条 本办法自发布之日起施行。