上海市房产评估管理暂行办法

第一条 为了活跃社会主义房产市场，加强本市房产评估工作的管理，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城乡的居住、非居住房屋的评估。其中，国有房屋的评估同时适用国有资产管理部门的评估办法。

第三条 市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房产评估的主管机关，其主要职责是：

（一）制订本市房产评估标准；

（二）负责本市房产评估单位的资质审查；

（三）制订本市房产评估员专业等级标准和对房产评估员的培训、考核、发证工作。

各区、县房管部门是本区域内房产评估的主管机关。

第四条 市房地局和区、县房管部门设立房产评估所，从事房产评估业务。其中，办理国有房产评估业务的房产评估所须经国有资产管理部门的许可。

市和区、县的市政、住宅建设等部门经市房地局批准，可以配备房产评估员，从事本系统业务范围内被拆迁房屋的评估。

未经市房地局批准的单位，不得从事房产评估业务。

第五条 房产评估员须作风正派，坚持原则，具备一定的文化水平和房产评估知识，并经市房地局培训、考核合格，取得房产评估员证，在所在地的房产评估所注册后，方可从事房产评估业务。

第六条 本市的房产评估，应当按本市统一的房屋估价标准执行。

第七条 下列房屋产权的转移必须进行评估：

（一）房屋的买卖和产权交换；

（二）被拆迁的房屋；

（三）房屋产权的继承、分析和赠与；

（四）单纯以国有房屋实行租赁、联营、入股经营的。

其他房屋产权的抵押、入股、合资和保险，当事人可以委托评估。

第八条 因市政建设、住宅建设等需要拆除的房屋评估，由市政、住宅建设等部门的房产评估员办理，或者委托房屋所在地的房产评估所办理。

除前款规定外，其他的房产评估，均由房屋所在地的房产评估所办理。

第九条 凡按本办法第七条第一款第（四）项规定的房产评估，以及委托房产评估所办理其他房屋产权的抵押、入股、合资、保险和被拆迁房屋的评估，当事人应当按规定交纳评估费。评估费标准另订。

第十条 房产评估所承接房产评估业务，一般应当在受理之日起30日内办理完毕，并将评估结果书面告知当事人。

房产评估员承办房产评估业务，应当实地进行勘丈测估，绘制房屋平面图，并按市房地局统一制定的《上海市房屋估价表》逐项填写。其中，承办经房产管理机关批准拆除的代管房产、代理经租房产、外国人房产、需要落实政策房产及产权有争议房产，应当对房屋的立面、结构、用料、装修、设备、附属设施、庭园绿化等状况做好详细记录，摄照立卷；必要

时还应当摄制录像。

摄制录像所需的费用由委托者支付。

第十一条 私房拆迁补偿、落实政策作价收购、交换房屋产权的评估和接受委托评估，评估单位应当向当事人出具房屋估价单。

第十二条 房产评估员办理房产评估的结果，应当由其所属房产评估单位确认。国有房产的评估结果，还须经国有资产管理部门的确认。

第十三条 当事人对房产评估有异议，可以在收到估价单后15日内向承办单位申请复核。对复核有异议的，可以在收到复核表的15日内向市房产评估所申请重估。

凡房屋已拆除的，一般不再办理复核与重估。

第十四条 申请重估的当事人应当按规定预付重估费（收费标准另订）。市房产评估所一般应当在30日内作出重估决定。重估结果与原评估单位所估价款相符合的，重估费由当事人支付；原评估单位执行本市统一的房屋估价标准有明显错误的，重估费由原评估单位支付。

第十五条 房产经重估后如房产价款有变动的，按重估的金额重新结算，已付的房产价款应当多退少补。

第十六条 违反本办法，有下列行为之一的，由区、县房管部门责令退还所得的评估手续费，并可以对评估单位处以房产价款1%以下的罚款，对评估员处以房产价款5‰以下的罚款，但最高不超过3万元：

（一）未按分工范围和估价标准进行评估或者故意抬高、压低房产估值的；

（二）利用房产评估营私舞弊，牟取非法利益的；

（三）无证评估的。

第十七条 市房地局每两年对房产评估员进行一次考核、验证。未经验证或者考核不合格的，不予换发房产评估员证。

第十八条 本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。

第十九条 本办法自1990年6月1日起施行。

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

上海市重点项目设备质量管理暂行办法

全文内容

【发布单位】80903

【发布文号】

【生效日期】1997-09-02

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上海市平价房价格管理暂行办法

第一条（目的依据）

为了加强本市平价房价格的管理，建立面向中低收入家庭的住宅开发、供应运作机制，促进住房制度改革，根据国家计委价格（1994）1714号《城市房产交易价格管理暂行办法》、《上海市价格管理条例》、市人民政府（97）42令《上海市房地产转让办法》，制订本暂行办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市平价房的住宅价格管理。

本办法所称的平价房，是指按建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部建房（1994）761号《城镇经济适用住房建设管理办法》，由政府有关部门指定的开发单位，按市住宅发展局编制、市计划委员会批准的投资计划建造的住宅。

按沪府发（1995）42号《上海市安居工程实施方案》建造的安居房，属于平价房的一种形式，价格管理按本办法执行。

上海市外资内销平价住宅开发收购、出售的价格管理，按市政府有关规定执行。

第三条（主管部门）

上海市物价局（以下简称市物价局）是本市平价房价格管理的主管部门，上海市住宅发展局（以下简称市住宅局）是本市平价房开发建设、认定、配售的主管部门。市物价局会同市住宅局审核批准新建的平价房价格。市住宅局受理全市各系统单位平价房价格的申报，重点审核住宅建设成本，市物价局重点审核住宅建设收费标准的执行情况，并批准平价房价格。

各区、县物价部门和住宅建设管理部门协同、配合实施本办法，负责本区、县的平价房价格管理、监督。

第四条（平价房价格的构成）

按国家有关规定，平价房建设不以赢利为目的、按成本价配售给符合规定条件的中低收入家庭。平价房价格由下列项目构成：

（一）征地及拆迁补偿安置费；

（二）勘察设计及前期工程费；

（三）住宅建筑及设备安装工程费；

（四）小区基础设施和非经营性公建配套费；

（五）管理费；

（六）贷款利息；

第五条（成本调整因素）

平价房的价格构成中应扣除按有关规定由市、区政府承担的市政建设、公建配套费用以及其它可以减免的税费。

平价房的管理费按第四条的（一）至（四）项费用之和加基数乘以3%。贷款利息再加上配售费用（包括修缮基金）。

第六条（修缮基金）

修缮基金的筹集应按当年房改年度出售公有住宅成本价，开发单位缴纳3%（多层）或4%（高层），购房人缴纳2%（多层）或3%（高层）。

第七条（收费登记卡）

对平价房实行《建设项目收费登记卡》制度（样式附后）所有行政事业性单位及配套单位凡向平价房项目的收费，均应在《建设项目收费登记卡》上由收费人作如实记载。拒绝记载的开发单位应当拒缴。

第八条（预配售的订价）

平价房预配售价格按该项目的施工图预算，并适当低于同地段同等级的商品房价格水平的原则确定。具体由平价房开发单位向市住宅局提出预配售书面申请。书面申请内容应包含预配售价格确定的相关资料。如市住宅局批准同意该项目的预配售价格，应同时抄告市物价局。

项目竣工以后批准价格若低于预配售价的，开发单位应将多收的差额款退还配售对象；若高于预配售价的，其差额部分由开发单位承担。预配售合同另有约定的，从其约定。

第九条（平价房价格的审核）

开发单位应在项目竣工、交付使用后的十天内，填写《上海市平价房价格申报审核表》，并附上《建设项目收费登记卡》及有关财务资料，包括提供经市有关部门认可有审核资格的单位的审价资料，向市住宅局申报价格。

市住宅局、市物价局应在受理申报后十天内提出审核意见。

第十条（配售价格行为规范）

开发单位应按市物价局会同市住宅局批准的平价房价格实施配售。自批准日起至一年内，开发单位可每隔两个月自行调整一次基价，每次调幅不超过2%。超过一年仍未售完的，重新申报核定。

平价房的配售价格行为规范以及层次、朝向的增减系数按沪房改办发（1994）第34号文、沪价房（1996）第244号文的有关规定执行。

第十一条（法律责任）

违反本暂行办法的，由物价检查机构依据《上海市价格管理条例》予以处罚。

第十二条（施行日期）

本暂行办法自一九九七年九月一日起施行。

上海市物价局

上海市住宅发展局

一九九七年九月二日