收紧器

无论是刚发布的国家统计局数据，还是央企被限制拿“地王”，从政策层面到市场层面都与房地产调控政策收紧、地方政府不断施加“小动作”相关。

种种迹象显示，此前火爆的一二线楼市已现降温苗头。

无论是刚发布的国家统计局数据，还是南京等楼市土地流拍、央企被限制拿“地王”，从政策层面到市场层面，都显现着这样的降温趋势。

而这一波销售增速回落，既与前期刚需集中快速释放的市场透支有关，也与一些热点城市房地产调控政策收紧、地方政府不断施加“小动作”相关。

停不下来的“小动作”

14日下午，南京土地拍卖会现场，其中一块地因超过限价，最终遭遇“熔断”，导致土地流拍。自打南京启动土地限价政策之后，南京确实没有再出现地价新高。而前段时间苏州的土地拍卖，央企也停止了继续拿“地王”。

在业内人士看来，政策“组合拳”之下，市场退烧在即。

南京的成交数据也支持了这一判断。

南京当地官方网站的数据显示，6月第二周，南京楼市共认购商品房1481套，成交2396套。与之前一周认购2472套、成交3240套相比，第二周认购量猛跌40%，成交量也下跌26%。在近两周内，南京楼市成交量的降幅均超过2.5成。

但南京地方政府的“限制”并非个案。

北京市通州区从5月5日限购升级开始，商住公寓成交出现了翻天覆地的变化，成交量暴跌到冰点。限购一个月来，通州限购成交量跌幅超过99%，累计公寓类签约只有13套。

中央有关部门也在行动。有消息显示，包括国资委在内的多家监管机构，正对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。各家企业不同，被约谈的央企、国企开发企业都有，主要由所属的监管机构约谈。

“房地产行业营改增之后，政策看上去对房地产市场影响不大，但实际上也一定程度上造成了房地产投资增速放缓，5月1日此项政策出台后，不少开发商都暂停立项，以观望不确定因素。”北京市某大型开发商表示。

销售复苏存疑

政策的风吹草动直接影响市场。

13日，国家统计局数据显示，1-5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，增速同比回落3.3个百分点；销售额3.68万亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。

按照统计局的分析，商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1-5月份，住宅销售面积比1-4月份回落4.6个百分点，销售额回落8个百分点。

易居房地产研究院研究总监严跃进认为，商品房销售数据累计增幅有所收窄，这与目前二线城市开始降温有关，比如，此前火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上呈现出市场交易下跌的迹象，就与需求提前释放等因素有关。

中信报告指出，从市场趋势看，从年初开始就呈现去化速度不断上升的情势。目前当去化速度上升到高点后开始显现向下调整趋势。调整底部销售去化速度和2016年年初（出台降低首付比例之前）相似。但在充分调整之后，2016年年末仍可能再度出现热销。

同策咨询研究总监张宏伟直指，下半年楼市拐点将临。根据同策咨询研究中心发布的研究趋势报告显示，3·25新政的出台，加速了成交量倒V形反转趋势；此后改善需求后置，700万-1000万总价的看房量下跌30%左右。

无论从政策背景还是楼市波动规律等角度看，当下的楼市都已经到了要喘口气的临界点。以土地市场为例，即使不限制地价，去年和今年涌现出的一些高价地，被市场消化也要有一个博弈过程。

在土地市场持续火热的情况下，全国主要城市的住宅价格也继续保持增长。不过，在成交量方面，由于信贷政策收紧等因素，二、三线城市出现了非常明显的下滑。

百城住宅均价继续上涨

多个城市释放收紧信号

根据报告显示，2016年7月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较前一个月扩大0.31%。从涨跌城市个数看，66个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市持平。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨12.39%，涨幅较前一个月扩大1.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较前一个月扩大0.68%；同比上涨17.19%，涨幅较前一个月扩大1.21%。

整体来看，7月份百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比则连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。政策方面，在房价和地价大幅上涨后，热点城市政策不断趋紧，7月份天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等7个方面出台一系列措施，从多方面释放收紧信号，对市场预期产生一定影响。供应方面，重点城市推盘量稳步增加，新推楼盘定价进一步提升，去化水平则有所降低；需求方面，7月份重点城市延续6月份平淡态势，成交进一步回落。

对于未来房价的走势，“7月26日中央政治局会议提出抑制资产泡沫，各地围绕房地产信贷政策等方面的调整存在可能；针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三、四线城市则继续聚焦去库存。土地市场方面，随着热点城市对地王现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。在多方面稳房价、控风险的政策基调下，百城整体房价将继续保持平稳上涨”。

二、三线城市成交量下滑

值得注意的是，在房价上涨的同时，全国部分城市的成交量却出现了明显的下滑。根据中原地产研究中心统计的数据显示，2016年7月份，全国主要54个城市共成交商品房住宅29.2万套，环比下跌7.4%。

同时，13个重点一、二线城市7月底合计库存为580389套，相比6月底的603614套减少了23225套，库存降幅为3.8%。库存环比下降的11个城市中，南京降幅最高达4.8%，深圳次之，降幅也超过了4%。

“7月份，市场也进入传统成交淡季。不过，一线城市因为地王频出，刺激了成交量的复苏，7月份一线城市商品房成交量环比上涨3.9%，只是低于3月份的成交量峰值。而二线城市在信贷收紧等政策约束下，7月份合计签约19万套，成交量环比下跌9.2%。此外，三、四线城市的成交量也有所下调。”中原地产首席分析师张大伟称，“尽管绝大多数城市的房价，环比都出现了上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策、一城多策”。

随着新三板挂牌股票数量逼近A股，新三板股票交投活跃度也持续升温。不过，在监管收紧的背景下，昨日三板做市指数跌幅近4%。对于指数的突然回调，业内人士认为或许与假期政策利空消息有关。

做市指数暴跌近4%

继前个交易日高位震荡回落之后，三板做市指数昨日以2460.29点开盘，指数在短暂上冲2466.54点后不断震荡走低，最低下探至2304.16点，振幅达到6.6%。三板做市指数收盘于2366.55点，下跌93.73点，跌幅为3.81%。

全国中小企业股份转让系统有关信息显示，频繁交易的挂牌公司不到一半。

截至收盘，共计有468只股票发生交易，其中224只为做市交易成交，继续延续之前稳步增长态势。昨日上涨的新三板股票仅有116只。

自2014年初首批企业集体挂牌以后，新三板企业数量实现迅猛增长。清科研究中心发布报告称，预计2015年中前后，新三板企业数量有望超越整个A股企业数量。

上周至今，新三板新挂牌60家，目前挂牌公司数量达到2200家，与A股公司家数相差不远，目前A股公司有2674家。

上周股转系统挂牌股票合计成交8.54亿股，成交金额104.5亿元，换手率1.64%。成交额首次单周突破百亿。根据最新成交价格，匹配上年年报，目前股转系统挂牌股票整体市盈率为51.7倍，其中协议转让股票平均市盈率为46.67倍，做市转让股票平均市盈率为59.71倍。

监管政策收紧

全国中小企业股份转让系统正在向主办券商等新三板活跃机构征求关于新三板融资规则的意见。股转系统可能对现有的融资规则进行调整，挂牌公司将在更合规的基础上实施定增融资活动。

根据多位券商人士向南都记者介绍，股转系统关于新三板融资规则的大框架不会变，仍然以帮助挂牌公司快速实现融资功能为前提。不过，目前确实存在个别公司过度融资、出现不正常的估值等问题。

对于挂牌公司的估值和业绩，部分投资者也存有质疑。在3月27日的说明会上，凯立德总裁张文星表示，新三板新政实施之后，公司成功引入了小米等公司的投资，同时借助投资发力车联网，现拥有上亿的用户，已经成功转型IT公司，估值超过50亿元，而且有望在短时间内翻番。就在现场提问的环节，有观众当场大声对张文星的说法提出质疑，质疑其所说的融资和估值的真实性，而张文星没有回应这个质疑，并在结束发言后匆匆离去。

4月3日全国中小企业股份转让系统公司召集券商等机构召开了内部讨论会，讨论会上券商人士表示，竞价交易、降低投资者门槛等可能会延期，主要源于市场过热，监管层担心会出现风险。

三板做市指数近两日收跌，打破三板做市指数连续11天的上涨行情，似乎是呼应了近日官方对新三板投资风险的提示。

据一位券商场外市场部人士透露，分层制度今年会如期推出，而竞价交易、降低新三板门槛等可能会延期。对于延期的主要原因，该人士表示，主要源于近期新三板市场过于火热，且出现了一系列不合理的成交，部分股票涨幅太大。由于市场过于火热，监管层担心出现风险，所以新三板政策这一块有所收紧，可能竞价交易等不会那么快推出。

“中山帮”4账户被封3月

新三板相对沪深交易所还是一个非常年轻的市场，还存在着交易系统的价格监控功能尚不完善等情况。

3月20日10时07分，做市指数瞬间从1717点涨至2028点。当晚，天风证券发布公告称，由于交易员下单失误，将其做市股票红豆杉买入下单6.8元/股下错为68元/股，由于新三板没有涨跌幅限制，当即成交1000股，造成了当时在新三板做市指数权重占比2.09%的红豆杉瞬间暴涨，从而引起指数异常波动。这反映了新三板还很脆弱，而且为坐庄行为客观上提供了条件。

此外，在7日晚，“中山帮”4个账户被限制交易3个月。据悉，3月23日至27日，新三板交易监察系统显示，共有40笔交易以超高价格成交。成交的交易双方主要为托管于中信证券中山市中山四路证券营业部的“中山市广安居企业投资管理有限公司”账户、“中山市八通街商务服务有限公司”账户、“中山市三宝股权投资管理有限公司”账户和“谭均豪”账户。

统计显示，上周超高价格申报合计263笔，涉及九鼎投资、华恒生物、中科软、车头制药等61只协议转让股票，涉及投资者合计90名，其中机构投资者8名，自然人投资者82名。上述交易行为涉嫌违反《全国中小企业股份转让系统股票转让细则(试行)》有关规定。如参与华恒生物股票交易的账户在交易报价中甚至出现99999.99元/股的买卖报单。

股转系统首次处分挂牌企业负责人。股转公司给予泰谷生物控股股东、实际控制人曹典军通报批评处分，并记入诚信档案。曹典军于2013年12月向公司借款1031万元，用于偿还个人贷款。据了解，这是股转系统首次对挂牌企业负责人进行处分。